R.G. 15209/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AN UC ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15209/2022 promossa da:
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. COSTANZO SIMONA ed elettivamente domiciliato in VIA CROCEFISSO, 6 20122 MILANO presso il difensore avv. COSTANZO SIMONA
ATTORE contro
(C.F.: ) rappresentato ed assistito dall'Avv. Controparte_1 CodiceFiscale_2 Riccardo Mandelli del Foro di Como ( ) ed elettivamente domiciliato presso il CodiceFiscale_3 suo Studio in Como, Via Volta n. 38
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio per Parte_1 Controparte_1 sentir accogliere le seguenti conclusioni: Nel merito Previa ogni più opportuno accertamento e declaratoria:
1) accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, l'inadempimento del Sig. alle CP_1 obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, nonché la non conformità urbanistica dell'immobile al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita e per l'effetto
2) condannare il Sig. alla corresponsione in favore dell'odierno attore della somma di Euro CP_1 7.305,22 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale patito quale diretta conseguenza dell'inadempimento realizzato.
pagina 1 di 10 Si è costituito con comparsa di risposta del 4 ottobre 2025 instando per: Controparte_1 I) RIGETTARE siccome integralmente infondate in fatto ed in diritto tutte le domande attoree;
II) CONDANNARE il Sig. a rifondere al Sig. Parte_1 CP_1 le spese, ivi compreso il rimborso forfettario al 15%, nonchè compensi sostenuti per la fase di
[...] negoziazione assistita e per il giudizio quantificati secondo le norme vigenti, tenendo conto anche della condotta stragiudiziale dell'Attore e maggiorati di IVA e CPA.
La prima udienza di comparizione è stata differita dal 25 ottobre 2022 al 1° giugno 2023, visto l'avvicendamento di tre giudici nel ruolo di istruttore ( e presidente) ed esaurita la discussione è stata aggiornata al 17 luglio 2023 per la verifica della possibilità di conclusione bonaria. Verificata l'impraticabilità di tale soluzione, il g.i. ha concesso i termini ex art. 183 comma sesto c.p.c. e rinviato la causa all'udienza del 23 novembre 2023. Il Presidente istruttore ha:
• ritenuto inammissibili le prove orali dedotte dalle parti in quanto inconferenti ai fini del decidere, da provare in via documentale ovvero relative a circostanze non contestate;

• ritenuto necessario disporre una CTU al fine di verificare la situazione edilizia-urbanistica dell'immobile alla data di stipula del contratto definitivo di vendita e la sua regolarità urbanistica rispetto alle obbligazioni assunte in tal senso dal venditore e alle indicazioni da quest'ultimo fornite in sede di rogito all'art. 7;
• nominato quale ausiliario del Tribunale l'Arch. ; Persona_1
• rinviato la causa per il giuramento e il conferimento all'udienza del 12 dicembre 2023. L'ausiliario ha accettato l'incarico e le è stato somministrato il seguente quesito:
“Esaminati gli atti e i documenti di causa, sentite le parti e i loro consulenti se nominati, effettuato ogni accertamento ritenuto opportuno in luogo e, ove necessario, presso i pubblici uffici competenti, esperito il tentativo di conciliazione:
1) verifichi il CTU la situazione edilizia-urbanistica dell'immobile di causa alla data della stipula del contratto definitivo di vendita e la sua regolarità urbanistica rispetto alle obbligazioni assunte in tal senso dal venditore nel contratto preliminare nonché rispetto alla dichiarazione effettuata da quest'ultimo in sede di rogito, come riportata nell'art. 7 del contratto sottoscritto il 15.6.2021;
2) accerti se, in relazione alle riscontrate modifiche degli spazi interni, oggetto di modifica catastale depositata il 12.12.2001 e il 9.6.2021, le stesse richiedessero unicamente, per la loro regolarizzazione, la presentazione di una dichiarazione asseverata, ai sensi dell'art. 34 bis DPR n. 380/01 ovvero la presentazione di in sanatoria;
Pt_2
3) nel caso in cui tali interventi fossero soggetti a CILA, verifichi la necessità e congruità delle spese sostenute e documentate dall'attore”. Eseguite le oo.pp. l'ausiliario ha depositato il proprio elaborato peritale il 17 maggio 2024 ed il g.i. (nuovo assegnatario del ruolo) ha ritenuto la sua esaustività e la completezza delle risposte rispetto al quesito. Ha quindi rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 20 marzo 2025. Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente ex art. 127 – ter c.p.c.
La domanda è fondata nei limiti di cui appresso.
pagina 2 di 10 E noto che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533). L'art. 1218 c.c disciplina l'ipotesi della mancata o inesatta esecuzione della prestazione dovuta, ponendo a carico del debitore l'obbligo di risarcire il danno quale immediata conseguenza dell'inesecuzione. Essa viene solitamente coordinata da parte della dottrina dominante con l'art. 1256 c.c. il quale prevede l'estinzione dell'obbligazione nel caso di impossibilità sopravvenuta della prestazione, fissando il criterio legale di distribuzione tra le parti del rischio dell'impossibilità della prestazione, che il legislatore ha posto a carico del creditore. La responsabilità del debitore si ricollega ad una valutazione della sua condotta sotto il profilo della colpa/negligenza, in quanto il debitore che non abbia eseguito la prestazione per liberarsi da responsabilità deve provare sia l'impossibilità della prestazione, sia che l'impedimento non dipende da un fatto a lui imputabile, aggettivo che è sempre stato usato nel senso di imputabilità a colpa. Ciò vale a determinare in astratto e su un piano logico-giuridico il perimetro dell'accertamento della responsabilità della parte inadempiente. Solo una volta accertata la sua sussistenza si può procedere- seguendo una logica tipicamente giuridica e non razionale- alla individuazione dell'insorgenza di pregiudizi sofferti dal creditore in termini fattuali (danno-evento) e alle loro eventuali conseguenze giuridicamente rilevanti (danno-conseguenza). Pertanto occorre distinguere nettamente, da un lato, il nesso che deve sussistere tra comportamento ed evento perché' possa configurarsi, a monte, una responsabilità "strutturale" e, dall'altro, il nesso che, collegando l'evento al danno, consente l'individuazione delle singole conseguenze dannose, con la precipua funzione di delimitare, a valle, i confini di una (già accertata) responsabilità risarcitoria (a questo secondo momento va riferita la regola dell'art. 1223 c.c. per il quale il risarcimento deve comprendere le perdite "che siano conseguenza immediata e diretta" del fatto lesivo - c.d. causalità giuridica). Ne segue che la ricostruzione del nesso di derivazione eziologica esistente tra la condotta del danneggiante e la conseguenza dannosa risarcibile implica la scomposizione del giudizio causale in due autonomi e consecutivi segmenti, il primo volto ad identificare - in applicazione del criterio del "più probabile che non" - il nesso di causalità materiale che lega la condotta all'evento di danno, il secondo essendo diretto, invece, ad accertare il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili, accertamento, quest'ultimo, da compiersi in applicazione dell'art. 1223 cod. civ., norma che pone essa stessa una regola eziologica (infra Cass. II, Ord. 30 giugno 2021, n. 18509; Cass. n. 21255/2013; Cass. n. 4439/2014). Occorre pertanto, operare sul duplice piano de: A. la responsabilità contrattuale quale corollario dell'inadempimento imputabile all'altro contraente (danno – evento) e ciò alla luce del regime giuridico della peculiare fattispecie odierna ovvero la compravendita ed, in particolare, la garanzia per oneri non apparenti ex art. 1489 c.c.; B. la sussistenza del danno risarcibile determinabile sulla base delle conseguenze pregiudizievoli di carattere patrimoniale (in questo caso) derivanti dall'illecito contrattuale subito e nella specie le spese sostenute (in via immediata e diretta) per la “sanatoria” delle difformità edilizie riscontrate.
La responsabilità contrattuale sub A).
pagina 3 di 10 In limine litis occorre semplificare il quadro fattuale e giuridico della vicenda elidendo la vexata quaestio della rilevanza o meno dell'asserito inadempimento ad un'obbligazione del contratto preliminare a seguito della stipulazione del contratto definitivo di compravendita. La prospettazione svolta dal convenuto ha una sua dignità giuridica in astratto ma appare del tutto irrilevante nella presente causa, e ciò anche in disparte i riferimenti svolti dalla difesa attorea all'inadempimento anche dell'obbligazione assunta nel preliminare. Deve osservarsi, come rettamente indicato dal convenuto, che ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta (infra Cass. II, Ord. 6 maggio 2024, n. 12090). La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo (Cass. II, 21 dicembre 2017, 30735). Si tratta, tuttavia, di un principio inconferente rispetto al titolo speso quale odierna causa petendi ovvero il contratto di compravendita e la garanzia che si innesta dal suo regime giuridico civilistico. Non pare che la difesa attorea abbia sussunto la fattispecie concreta in quella astratta pertinente;
purtuttavia, si è chiaramente doluta dell'inadempimento del contratto di compravendita in quanto l'immobile presentava una difformità edilizia (erroneamente definitiva urbanistica) rispetto ai titoli assentiti per la sua conformazione. Circostanza, peraltro, in contrasto con quanto garantito dal venditore in sede di stipulazione della compravendita (art. 7):
“La parte alienante, richiamata da me notaio circa le sanzioni cui può andare in contro in caso di dichiarazioni false o mendaci, quale dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi del D.P.R. 445/2000, dichiara che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto in oggetto è stata eseguita in forza di Concessioni Edilizie rilasciate dal Comune di Garbagnate Milanese il 10/05/1978 ed il 20/06/1978 Prot. 4032 P.E. 38/78, che per modifiche degli spazi interni è stata presentata al medesimo Comune in data 7 Maggio 2021 "Dichiarazione Asseverata per opere interne" ai sensi dall'art.34 bis del D.P.R. n. 380/01, introdotto dalla legge n. 120/2020, senza modifiche successive che ne inibiscano la commerciabilità”. (doc. 2 fasc. CP_2 Evidente, pertanto, l'assorbimento in ciò della mancata ottemperanza a quanto si era impegnato l'allora promittente venditore in sede di stipula del contratto preliminare (impegno a regolarizzare l'immobile sotto un profilo urbanistico- art. 1 doc. 1 fasc. . Assorbimento determinato da due CP_2 circostanze:
- garanzia legale da evizione limitativa ex art. 1489 c.c. automaticamente accordata dal legislatore in questi casi (v. meglio infra);
- garanzia convenzionale spesa dal venditore al citato articolo rispetto al titolo edilizio che avrebbe sorretto le modificazioni in fatto presenti nel cespite.
Chiarito ciò vanno rievocate le coordinate ermeneutiche della forma di responsabilità contrattuale ex art. 1489 c.c.
pagina 4 di 10 Va ricordato che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, secondo la quale non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass., II, 28 settembre 2023, n. 27559; Cass., II, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218). Per stabilirne l'applicabilità alla specie, occorre tener conto che della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore (vedi sul punto Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2620, che ha ritenuto corretta la decisione impugnata di rigetto della domanda di risoluzione del preliminare di vendita di uno stabile, trattandosi di costruzione pienamente conforme agli strumenti urbanistici vigenti in loco ed avente solo una difformità, rispetto alle prescrizioni della licenza edilizia, di entità trascurabile, puramente formale ed agevolmente risolvibile in via amministrativa, quanto meno con una sanatoria, con conseguente insussistenza di limitazioni del godimento del bene o di una diminuzione del suo valore). La predetta disposizione è stata, in particolare, ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, condizioni queste in assenza delle quali non sarebbe possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (Cass. II, Ord. 21 giugno 2024, n. 17148; Cass., Sez. 2, 28/11/2014, n. 25357; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218 Cass., Sez. 2, 6/12/1984, n. 6399). Tale disciplina, di contro, non è stata ritenuta applicabile –dall'elaborazione pretoria sviluppatasi nel tempo – con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali – però - il venditore abbia fatto menzione nell'atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto e, comunque, conosciuti (Cass. II, 28 settembre 2023, n. 27559; Cass. II, n. 3464/2012) Invero, e allo stesso modo, è certo che per l'espresso richiamo dell'art 1480 cod. civ., contenuto nell'art 1489 di esso, deve ritenersi concessa anche al compratore di cosa gravata da oneri, in quanto compresa nella speciale garanzia a lui spettante, l'azione risarcitoria che il citato art. 1480 accorda, in aggiunta a quella di riduzione del prezzo, al compratore di cosa parzialmente di altri, che non possa o non voglia chiedere la risoluzione del contratto fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223, in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art.1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489 (infra Cass. II, 28 dicembre 2011, n. 29367; Cass. II, 28 febbraio 2007, n. 4786 del 28/02/2007; Cass. II, 15 novembre 2002, n. 16053). Chiarito ciò va dato conto dell'altro presupposto fondamentale della garanzia, negato dalla difesa convenuta, ovvero la “non apparenza” del vincolo, quale discrimine per l'emersione della responsabilità a carico del venditore. Su questo versante la giurisprudenza ha specificato che: A. l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (infra Cass. II, 4 giugno 2018, n. 14289). pagina 5 di 10 B. Tale diritto, però, viene meno soltanto qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza
(Cass. II, Ord. 25 ottobre 2024, n. 27706) in quanto prevale quello di autoresponsabilità (ancora cit. Cass. 14289/2018 Cass. 8500/2013; Cass. 22363/2017; Cass. 57/2018).
In questo caso può predicarsi la sussistenza di ambo i presupposti. L'attore sarebbe stato astrattamente passibile di un intervento repressivo della p.a. (in termini di rimessione in pristino) qualora non avesse agito motu proprio alla sanatoria edilizia del cespite acquistato, una volta venuto a conoscenza dell'assenza del titolo abilitante lo stato di fatto acquistato. Tanto la relazione di parte (doc. 6 fasc. quanto, a fortiori, la relazione peritale CP_2 confermano il contrasto edilizio fra il costruito e l'assentito. Contrasto, peraltro, ammesso in via fattuale dallo stesso promittente – venditore laddove si impegnò a regolarizzarlo. Attività edilizia realizzata in una duplice fase temporale ma senza la “copertura” del relativo titolo dovuto dall'art. 6 bis del D.P.R. 380/2001. Ed infatti quello indicato all'art. 7 del contratto di compravendita non era un titolo edilizio in senso tecnico ma una mera “Dichiarazione Asseverata per opere interne" ai sensi dall'art.34 bis” inidonea a
“sanare” le diverse difformità edilizie presenti rispetto ai titoli precedenti. Basti rievocare la ricostruzione offerta dall'ausiliario del Tribunale circa la portata fisica degli interventi e alle sue ricadute amministrative
(p. 10 C.T.U.)
Il raffronto tra la planimetria allegata al preliminare e quella allegata al rogito (ai fini della verifica dello stato illustrato) , le opere che avrebbero dovuto essere regolarizzate constano in:
- Creazione di un nuovo locale
- Realizzazione di un nuovo tavolato divisorio
- Chiusura di un vano porta e apertura di due vani porta” Orbene la citata disposizione al comma terzo prescrive che:” le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”. Ciò ricorre quando: costituiscono inoltre tolleranze pagina 6 di 10 esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile” (nella formulazione vigente ratione temporis). Orbene la divisione di una camera in due locali più piccoli, non consiste in una “irregolarità geometrica”, in quanto modifica sostanzialmente il numero dei vani, i rapporti di aero-illuminazione e le caratteristiche d'uso dei locali stessi sulla base della loro superficie L'unico intervento “che potrebbe eventualmente rientrare nella definizione di tolleranza sono gli spostamenti delle porte”. Le altre opere, di contro, “sono realizzabili solo ed esclusivamente tramite la presentazione di una CILA ai sensi art. 6 bis D.P.R. 380/2001. In caso di realizzazione senza presentazione della CILA, occorre presentare una CILA “in sanatoria” e pagare la relativa sanzione”. Ed infatti “i due locali risultanti non possono essere utilizzati come camera” o “studio”, in quanto non hanno superficie sufficiente”. Il Tribunale non può che far proprie le considerazioni tecniche espresse dalla C.T.U ed aderenti al dettato normativo. Da qui la necessità della sanatoria, poi, eseguita dall'attore. Quale chiosa finale va da sé l'irrilevanza dell'eccepita nullità della C.T.U. per esorbitanza dall'attività demandabile. Si tratta di un dato irrilevante rispetto alle acquisizioni probatorie – tecniche su cui si fonda l'odierna sentenza anche a ritenere la sussistenza di una nullità relativa tempestivamente eccepita. La motivazione su espressa dà conto del mero stato di fatto e amministrativo riscontrabili ex actis (ed emergente già dalla consulenza di parte depositata in citazione) che nulla ha a che vedere con l'asserito riscontro giuridico dell'ausiliario rispetto all'inadempimento del contratto preliminare. Peraltro, ad abundantiam, non può fare a e meno di notarsi che il Tribunale non ha conferito un'attività giuridica non demandabile nella sostanza dei quesiti. A prescindere dalla possibile infelice formulazione di uno di essi, l'attività richiesta al tecnico era quella di rappresentare la corrispondenza di quanto dedotto in termini tecnici nel preliminare e quanto risultante in via amministrativa presso gli Uffici comunali alla data della compravendita. Le eventuali conseguenze giuridiche sarebbero state tratte dal Giudice. Conseguenze, lo si ripete, che sono irrilevanti ai fini di causa vista la ricorrenza della responsabilità contrattuale da inadempimento del definitivo e non del preliminare. In punto di diritto poi non si conviene con la ricostruzione “eccettuativa” svolta dalla difesa convenuta (ancora in memoria di replica) circa l'insussistenza di un'ipotesi di evizione limitativa poiché lo stato legittimo dell'immobile sarebbe stato garantito dalla dichiarazione asseverata di cui all'art. 34 – bis del D.P.R. 380/2001. In via principale non può fare a meno di ricordarsi che la difesa convenuta cita a supporto normativo l'art.

9- bis del citato D.P.R. vigente a far data dal 30 maggio 2024 ovvero il giorno successivo alla pubblicazione del d.l. 29 maggio 2024, n. 69 che ha previsto la possibilità che “Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis”. Evidente la distonia con la disciplina vigente al momento dell'atto di compravendita e del danno subito per la sanatoria eseguita dall'attore ove non poteva utilizzarsi tale dichiarazione asseverata quale “fonte” di conoscenza circa la eventuale legittimità amministrativa dell'immobile. Evidente l'inapplicabilità della disposizione. Nel “merito” sostanziale, poi, la difesa appare peregrina in quanto l'art.

9- bis comma primo bis (ratione temporis vigente) così esternava la modalità di certificazione dello stato legittimo anche di un'unità immobiliare:”lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, pagina 7 di 10 integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”. In questo caso è risultato plasticamente che lo stato di fatto dell'unità non era legittimato dall'ultimo titolo edilizio disponibile e che, pertanto, neanche la dichiarazione asseverata (qualora rilevante temporalmente a tal fin) avrebbe potuto costituire un titolo edilizio surrogatorio essendo palese la difformità edilizia. La dichiarazione, infatti, non ha natura sanante ma probatoria insieme con altri elementi qualora non si riesca a dimostrare o reperire nel tempo il titolo che legittimò lo stato di fatto rilevato. Fattispecie irrilevante nel caso de quo dove un titolo non c'è perché non è stato conseguito volutamente dalla parte pensando di surrogarlo con tale dichiarazione.

Il requisito della non apparenza. La difesa convenuta si dilunga sulla conoscenza dello stato di fatto dei luoghi e dell'asserita volontà espressa dall'attore (anche al tecnico che ebbe a confezionare la dichiarazione asseverata) di mantenere una parete o, comunque, usufruire dell'immobile così come oggetto dei lavori. L'assunto non persuade in quanto non coglie quale fosse l'onere che non risultava “visibile” né percepibile dall'acquirente. In primis la insussistenza di un titolo edilizio idoneo di copertura dello stato di fatto che si era presentato all'acquisto. In disparte la rilevanza o meno civilistica della clausola (a volte di mero stile)
“visto e piaciuto” su cui indugia il convenuto, il puncutm dolens non è rappresentato dallo stato di fatto in sé per sé (non vi verte in materia di vizi redibitori) ma dalla sua non corrispondenza a quello giuridico – amministrativo risultante dai titoli edilizi presenti in Comune. Come anticipato l'onere è costituito dalla illegittimità edilizia della conformazione di fatto del bene che è espone il nuovo proprietario (l'acquirente) all'azione repressiva della P.A. e la sua non conoscenza è un dato di fatto acquisito al processo. In secundis lo stesso convento ebbe a confezionare delle planimetrie catastali rispondenti allo stato di fatto ma non, ovviamente, a quello amministrativo ed edilizio (vista la natura unilaterale del loro confezionamento). La foggia di tali planimetrie risulta decisiva rispetto alla valutazione dello stato soggettivo di conoscenza o conoscibilità dell'onere in quanto consentivano, con la loro allegazione e dichiarazione del venditore, di rendere commerciabile l'immobile sotto il profilo dell'art. 29 comma 1
– bis della legge n. 52 del 1985. Da qui la suggestione che quella rappresentazione, valida a fini catastali e civilistici, potesse rispecchiare la conformazione edilizia dell'immobile con quel che ne segue circa il legittimo affidamento ingenerato. In tertiis, e decisivo, il venditore ha espressamente garantito che l'ultima modificazione fattuale della cosa fosse stata eseguita in virtù del “titolo edilizio” apparentemente speso ovvero la Dichiarazione Asseverata per opere interne. Atto che:
• in diritto non costituisce giuridicamente un titolo abilitativo edilizio ma una mera dichiarazione giurata idonea a certificare uno stato già legittimo a fronte di mere discrepanze rientranti nel concetto di tolleranza e non di violazioni amministrative;

pagina 8 di 10 • in fatto costituiva una ulteriore e “tombale” forma di legittimo affidamento in capo all'acquirente dell'aderenza della realtà fattuale a quella amministrativa.
L'onere non poteva che considerarsi non apparente.
Il quantum debeatur. Le ragioni su espresse danno conto della necessità urbanistica della presentazione della in Pt_2 sanatoria cui è stato costretto l'attore una volta divenuto proprietario del bene. Ne segue la sussistenza di un nesso di causalità diretta ed immediata tra le spese sostenute per il procedimento e per gli oneri professionali corrisposti per i fatti di causa. Appaiono rientrare in tale perimetro:
- le spese sostenute per incaricare il proprio tecnico (Dott. affinché eseguisse tanto le Per_2 verifiche edilizie presso il Comune di Garbagnate Milanese quanto predisponesse e presentasse la CILA in sanatoria (infra docc.. 5, 6 e 7 fasc. . Spese esposte per 2.943,20 (€ CP_2
2.200,00 per compensi oltre accessori ed € 125,00 per spese anticipate – infra doc. 12 fasc. ; CP_2
- il pagamento della sanzione pecuniaria di cui all'art. 6 bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001 pari ad € 1.000,00 (doc. 13 fasc. PISCICELLI) oltre ad € 35,50 a titolo di diritti di segreteria (doc. 14 fasc. PISCICELLI);
- le spese sostenute per l'attività di assistenza stragiudiziale sostenute dall'attore. Il rimborso delle spese di assistenza stragiudiziale ha natura di danno emergente, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale in detta fase pre-contenziosa. L'utilità di tale esborso, ai fini della possibilità di porlo a carico del danneggiante, deve essere valutata ex ante, cioè in vista di quello che poteva ragionevolmente presumersi essere l'esito futuro del giudizio. Da ciò consegue il rilievo che l'attività stragiudiziale, anche se svolta da un avvocato, è comunque qualcosa d'intrinsecamente diverso rispetto alle spese processuali vere e proprie. Ne deriva che, se la liquidazione deve avvenire necessariamente secondo le tariffe forensi, essa resta soggetta ai normali oneri di domanda, allegazione e prova secondo l'ordinaria scansione processuale, al pari delle altre voci di danno emergente (Cass., Sez. Un., n. 16990 del 2017; Cass. III;
30 maggio 2023, n. 15265; Cass., Sez. Un. n. 24481 del 2020; v. da ultimo, Cass, sez. III, 17/5/2022, n. 15732). La diffida stragiudiziale nonché gli oneri per l'espletamento del procedimento di negoziazione assistita rientrano in tale voce e devono essere liquidati in complessivi in € 1.313,52 (di cui € 950,00 per compensi oltre accessori ed €13,00 per spese – doc. 15 fasc. ; CP_2
Difetta la prova del fatto dannoso rispetto alla c.d. spesa per l'alloggio alternativo atteso che non vi è alcun elemento probatorio inerente i fatti costitutivi allegati quali: l'effettivo ritardo subito nella ristrutturazione edilizia, il nesso causale temporale con la necessità di svolgere la sanatoria ( e non in thesi la durata dei lavori) la genericità della prova del pagamento in favore della sorella da parte dell'attore che indica nella stessa causale da lui formata il generico riferimento “rimborso”.
In definitiva va condannato al risarcimento del danno subito da Controparte_1 [...] liquidato in € 5.292,22 oltre rivalutazione monetaria dal 15 giugno 2021 Parte_1
pagina 9 di 10 ed interessi legali ex art. 1284 comma primo c.c. sulla somma via via rivalutata anno per anno e fino al soddisfo. Non costituiscono voci di danno in senso tecnico le spese sostenute per una parte del compenso del C.T.U. e del proprio c.t.p. inverandosi in vere e proprie voci di spese processuali non imponibili nella cui regolamentazione (vedi infra) verranno riconosciute.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico del convenuto. Tra di esse rientrano quelle sostenute dall'attore per l'assistenza tecnica fornita dal proprio c.t.p.. Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, che ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, comma 1, c.p.c., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (infra ex multis Cass. III, Ord. 15 ottobre 2024, n. 26729). Esse vengono liquidate in € 1.210,75. In definitiva va condannato a rifondere le spese di lite sostenute da Controparte_1 [...] e liquidate in € 1.474,75 per anticipazioni non imponibili, € Parte_1 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.
Le spese di C.T.U vengono poste definitivamente a carico di Controparte_1


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• condanna al risarcimento del danno subito da Controparte_1 Parte_1 liquidato in € 5.292,22 oltre rivalutazione monetaria dal 15 giugno 2021
[...] ed interessi legali ex art. 1284 comma primo c.c. sulla somma via via rivalutata anno per anno e fino al soddisfo;

• condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da Controparte_1 [...] liquidate in € 1.474,75 per anticipazioni non imponibili, € Parte_1
5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
• pone definitivamente a carico di le spese di C.T.U. Controparte_1
Milano, 3 ottobre 2025
Il Giudice
AN UC
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