REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 32655 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Daniela Brunetti
e
ES EN CONVENUTO – CONTUMACE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il condominio in a convenuto in giudizio ES Parte_1 Pt_1
Avenoso deducendo quanto segue:
- il convenuto ha amministrato il condominio sino al 16.12.2020 quando è stato nominato il nuovo amministratore Parte_2
- il convenuto – nonostante reiterate richieste – ha effettuato il passaggio di consegne con il nuovo amministratore in modo del tutto parziale, e su richiesta del attore è stato conseguentemente emesso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
10669/2022 avente ad oggetto la consegna della documentazione trattenuta illegittimamente dall'ex amministratore;
- il attore – a causa dell'omessa riconsegna della documentazione Parte_1
condominiale (anche a seguito della messa in esecuzione del decreto) – ha sostenuto le seguenti spese: euro 842,00 a titolo di compenso dovuto al nuovo amministratore per la ricostruzione della situazione contabile afferente al condominio, euro 60,00 per la chiusura tardiva del conto corrente condominiale presso BPM, euro 307,40 per l'ottenimento del duplicato del libretto di immatricolazione dell'ascensore, euro 252,00 a titolo di compenso per l'attività
stragiudiziale resa dall'avv. Daniela Brunetti in relazione alla risoluzione del contratto con la Kone s.p.a., e complessivi euro 641,60 per spese di mediazione;

- il convenuto ha inoltre erroneamente versato all' euro 17.673,00 dal 2010 CP_1
al 2019 a titolo di contributi previdenziali del portiere dello stabile (con l'aggravio per il condominio dell'ulteriore spesa di euro 1.282,56 a titolo di compenso dovuto al consulente di fiducia in relazione all'esame di tale pratica amministrativa);
- infine, non spetta al convenuto il compenso di euro 800,00 pattuito per la gestione del condominio relativamente al 2020 stante l'omesso svolgimento di ogni attività di amministrazione.
Il condominio attore ha pertanto concluso per la condanna del convenuto al pagamento dell'importo di euro 21.858,56 e per il rimborso delle spese del giudizio.
Il convenuto – nonostante la notifica dell'atto di citazione – non si è costituito in giudizio e la sua contumacia è stata dichiarata con provvedimento dell'8.11.2023. La causa è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 9.12.2025 senza espletamento di attività istruttoria.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
La domanda deve essere accolta solo in minima parte.
Deve premettersi che il attore ha provato che il convenuto abbia Parte_1
effettivamente amministrato il nel periodo in questione producendo la Parte_1
delibera del 16.12.2020 – con cui è stato revocato e contestualmente nominato il nuovo amministratore – nonché il decreto ingiuntivo emesso nei suoi riguardi relativamente alla documentazione condominiale trattenuta illegittimamente al termine del mandato
(cfr. nota di deposito del 6.11.2025).
La pretesa risarcitoria deve essere però accolta con limitato riguardo all'importo di
euro 307,40 relativo al costo risultante dalla fattura allegata per il duplicato del libretto di manutenzione dell'ascensore (il cui originale era stato richiesto senza esito in via monitoria).
La domanda – nel resto – deve essere invece rigettata in quanto:
- relativamente all'importo di euro 800,00 richiesto in restituzione al convenuto a titolo di compenso per l'anno 2020, deve rilevarsi che l'attore non ha dedotto che quest'ultimo non abbia predisposto il relativo rendiconto (ovvero che l'assemblea non l'abbia approvato), costituendo tale eventuale omissione il presupposto legittimante la non spettanza del suddetto compenso (cfr., tra le altre, Cass. 17713/2023: “il contratto tipico di amministrazione di condominio
è comunque riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso e il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese
sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del
proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei
dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale;
proprio le specifiche
norme dettate in materia di condominio, poi, prevedono che l'assemblea sia
esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali,
sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell'amministratore
non può ritenersi né liquido né esigibile”);
- relativamente all'importo di euro 842,00 richiesto al convenuto in merito all'attività di ricostruzione della situazione contabile afferente al condominio eseguita dal nuovo amministratore, deve rilevarsi che l'attore nemmeno ha prodotto tale ricostruzione contabile, essendosi soltanto limitato a produrre in giudizio la mera fattura emessa dal professionista e (cfr. all. 5), e quindi non ha provato l'effettivo svolgimento della dedotta attività (oltre che l'effettivo esborso);
- relativamente all'importo di euro 60,00, si tratta di competenze per la chiusura del conto riconducibili ad una scelta gestoria del nuovo amministratore e non imputabili al convenuto;

- relativamente all'importo di euro 252,00 a titolo di compenso dovuto al legale per l'attività stragiudiziale prestata per la risoluzione del contratto con Kone
s.p.a., è sufficiente osservare che lo stesso legale nella missiva allegata contesta in realtà “l'inadempimento contrattuale” della controparte (cfr. all. 8 atto di citazione), di talchè la spesa dovuta per l'attività del professionista non può
certamente gravare sul convenuto;

- relativamente all'importo di euro 641,60 a titolo di compensi e spese vive di mediazione, è sufficiente rilevare l'estrema genericità della domanda in quanto l'attore non ha nemmeno tempestivamente specificato nel corso del giudizio a quale procedura si riferiscano tali spese (cfr. atto di citazione e note scritte di precisazione delle conclusioni);
- relativamente all'importo di euro 17.673,00 “versato erroneamente all ”, è CP_1
sufficiente rilevare che tale somma può essere eventualmente richiesta dal condominio all'ente nella sua qualità di accipiens con riguardo all'assunto indebito oggettivo (cfr., tra le altre, Cass. 25276/2009“Nell'azione di ripetizione
d'indebito oggettivo la legittimazione attiva e passiva spettano al solvens ed
all'accipiens”);
- relativamente, infine, all'importo di euro 1.282,56 a titolo di compenso spettante al consulente di fiducia del condominio per la ricostruzione della situazione contributiva del portiere dello stabile nei confronti dell' , è sufficiente CP_1
rilevare che il condominio attore si è ugualmente soltanto limitato a produrre in giudizio un mero “avviso di fattura” emesso dal professionista, e quindi non ha provato l'effettivo svolgimento della dedotta attività (oltre che l'effettivo esborso). L'accoglimento in misura notevolmente ridotta della maggior pretesa di pagamento induce alla contestuale condanna del convenuto al rimborso delle spese processuali nella sola misura di un quarto rispetto all'intero (liquidate come in dispositivo).

P.Q.M.

condanna il convenuto a pagare in favore dell'attore l'importo di euro 307,40 oltre interessi legali dalla data della domanda;

rigetta – per il resto – la domanda;

liquida le spese del giudizio in complessivi euro 1.600,00, oltre rimborso forfetario del
15%, euro 264,00 per spese vive, Iva e Cassa come per legge, e condanna il convenuto al relativo rimborso nella sola misura di un quarto rispetto all'intero.

9.12.2025. IL GI