REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRANI
Il Tribunale di Trani, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Maria Teresa Moscatelli ha pronunciato a seguito di discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4058/2024 del Ruolo generale tra rappresentata e difesa dall'avv. Fabio Ronci (comunicazioni a Parte_1
t) Email_1
-RICORRENTE-
e
e rappresentati e difesi dall'avv. Raimondo Sanna Controparte_1 Controparte_2
(comunicazioni a Email_2
-RESISTENTI-
OGGETTO: “domanda di risoluzione contratto di locazione e rilascio di immobile”
CONCLUSIONI: per tutte le parti costituite come da verbale d'udienza del 2.10.2025 da considerarsi parte integrante della presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., , nella qualità di proprietaria/locatrice dell'immobile Parte_1
oggetto del contratto di locazione, introduceva il presente giudizio deducendo quanto segue.
Premetteva che le parti in data 27/9/2010 stipulavano contratto di locazione, registrato a Trani il 28/9/2010
al n. 2863 serie 3, avente ad oggetto appartamento ad uso abitativo sito in Trani alla via Bonomo n. 10B
1 secondo piano, per la durata di anni 4+4 a decorrere dal 1/10/2010; tale contratto si rinnovava automaticamente di quadriennio in quadriennio e la sua prossima scadenza sarebbe stata il 30/09/2026; il canone di locazione veniva previsto in contratto nella misura annua di €. 7.920,00, da corrispondersi in rate mensili di €. 660,00 entro il giorno 1 ° di ciascun mese;
le parti prevedevano, inoltre, all'art. 4 del predetto contratto, che la misura del canone sarebbe stata aggiornata annualmente, senza alcuna preventiva richiesta
(rif. L. 431/98 di abrogazione art. 24 L. equo canone), nella misura del 100% della variazione ISTAT dei prezzi al consumo;
precisava che tutti i rapporti inerenti il predetto contratto di locazione venivano intrattenuti fra il sig. , anche su delega della sig.ra , da una parte, e Controparte_1 Controparte_2
dal marito della locatrice sig. dall'altra, in considerazione delle loro maggiori Parte_2
competenze in materia, atteso che il primo esercita l'attività di agente immobiliare e/o collaborava a vario titolo con un'agenzia immobiliare (oggi affiliata a Grimaldi e di cui il è attualmente amministratore) CP_1
e che il secondo svolgeva la professione di avvocato, oggi Funzionario presso l'UNEP del Tribunale di
Trani; che, sulla scorta di una reciproca collaborazione e fiducia tra le parti, il sig. si occupava lui CP_1
stesso della registrazione annuale del contratto di locazione, detraendo la quota spettante alla locatrice dal canone, e dell'aggiornamento annuale secondo gli indici ISTAT senza richiesta della locatrice del canone,
che, dalle iniziali € 660,00/mese, solo nei primi anni di locazione, veniva corrisposto nella misura aggiornata di € 706,48; nessun altro aggiornamento veniva invece successivamente applicato dai conduttori che,
nonostante gli aggiornamenti dovuti, continuavano fino al mese di aprile del 2024 a corrispondere lo stesso importo, maturando una debitoria pari ad oltre tre mensilità di canone;
tale circostanza veniva appresa dalla sig.ra solo nel mese di aprile 2024, allorché, rivoltasi ad un commercialista per consulenza sulla Pt_1
propria situazione fiscale, veniva da questi informata che i conduttori avevano omesso nel tempo di corrispondere l'aggiornamento del canone di locazione;
nel mese di aprile 2024, il marito della locatrice sig.
comunicava, quindi, al sig. i conteggi di quanto non corrisposto, Parte_2 Controparte_1
limitatamente agli ultimi cinque anni non coperti da prescrizione, chiedendone il pagamento;
le parti si confrontavano a mezzo whatsapp sui calcoli dell'importo dovuto dai conduttori che il sig. CP_1
2 ricalcolava, peraltro in misura maggiore a quanto richiesto, e comunicava al sig. de Pasquale, senza tuttavia provvedere al pagamento;
venuto meno il rapporto di fiducia fra le parti, atteso che la locatrice aveva confidato nel puntuale aggiornamento del canone da parte dei conduttori come avvenuto nell'iniziale fase contrattuale, la sig.ra con raccomandata del 5/6/2024, ricevuta dai conduttori il successivo 6/6/2024, Pt_1
si determinava a risolvere il contratto de quo, facendo valere la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 10 del contratto di locazione;
con raccomandata ricevuta in data 21/6/2024, i conduttori contestavano l'avvenuta risoluzione del contratto, ma riconoscevano il proprio debito nella misura di €
2.679,64, che provvedevano a corrispondere, tuttavia secondo la ricostruzione di parte ricorrente a risoluzione contrattuale già avvenuta, a mezzo bonifico bancario.
In data 7/11/2024 si teneva l'incontro per la mediazione obbligatoria dinanzi all'organismo di mediazione
APEC di Trani che aveva esito negativo.
Deduceva, dunque, a fondamento della domanda, che i conduttori sarebbero risultati inadempienti per omesso pagamento di un importo pari ad oltre tre mensilità del canone di locazione, consistente nel mancato aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT per alcuni anni e ciò avrebbe – nonostante il tempestivo pagamento da parte dei conduttori della somma imputabile a tale importo - compromesso irrimediabilmente il rapporto fiduciario tra le parti ragion per cui la conduttrice odierna ricorrente invocava l'operatività della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 del contratto di locazione.
Inoltre, a sostegno della richiesta di rilascio immediato dell'immobile, la ricorrente invocava la sussistenza di ragioni di urgenza, legate alla necessità di rientrare nel possesso dell'immobile per adibirlo ad abitazione propria e del proprio nucleo familiare, in ragione del trasferimento lavorativo della ricorrente e del coniuge,
sig. dal precedente Comune di residenza. Parte_2
Concludeva, pertanto, chiedendo accertare e dichiarare risolto alla data del 6/6/2024 il contratto di locazione intercorso fra le parti in data 27/9/2010 e registrato a Trani il 28/9/2010 al n. 2863 serie 3, per l'effetto ordinare l'immediato rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione un brevissimo termine, anche in considerazione del tempo già trascorso dalla risoluzione di diritto del contratto e stanti le ragioni
3 d'urgenza di parte ricorrente;
condannare la parte resistente al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino alla riconsegna dell'immobile, con vittoria di spese ed onorari di causa, oltre IVA E CPA come per legge ed espressa riserva di separato giudizio per il risarcimento del maggior danno derivante dalla ritardata consegna dell'immobile
Con comparsa di costituzione e risposta del 14.2.2025 si costituivano in giudizio i resistenti CP_1
e (avv. R. Sanna) che evidenziava, in fatto, la circostanza per cui il rapporto
[...] Controparte_2
contrattuale tra le parti dell'odierno procedimento, instaurato a seguito della conclusione del contratto di locazione in data 27.9.2010 e tacitamente rinnovato per tre volte, era stato caratterizzato dal puntuale adempimento da parte del conduttore degli obblighi su di esso incombenti, sia relativi al pagamento del canone di locazione ed al versamento dell'imposta di registro che relativi alla costante manutenzione dell'immobile. Quanto alla rivalutazione Istat, questa veniva regolarmente corrisposta fino al 2020 e,
tuttavia, quando nell'aprile 2024, il sig. coniuge della sig. chiedeva il pagamento dei Parte_2 Pt_1
relativi importi per gli anni dal 2021 ai primi mesi del 2024, alcuna opposizione era da parte conduttrice che provvedeva altresì al relativo conteggio.
Dunque inspiegabile per il è risultata la condotta della ricorrente che, con nota del 6.6.2024 CP_1
dichiarava di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista all'art. 10 del contratto di locazione in ragione del mancato pagamento dell'aggiornamento Istat, tanto più che solo sei giorni dopo, e segnatamente il 12.6.2024, i conduttori provvedevano a corrispondere con bonifico il relativo importo.
Stigmatizzava dunque il comportamento della conduttrice come contrario alla buona fede e correttezza contrattuale e del divieto di abuso del diritto e, lamentando l'utilizzo strumentale della clausola risolutiva espressa, deduceva la nullità della clausola risolutiva espressa in applicazione dell'art. 55, l. n. 392 del 1978
nella parte in cui impedisce gli inadempimenti di scarsa rilevanza o comunque sanabili dal conduttore possano condurre alla risoluzione del rapporto contrattuale.
Concludeva, pertanto, chiedendo accertare e dichiarare la nullità della clausola risolutiva per violazione
4 dell'art. 55 della legge n. 392/1978 e la conseguente illegittimità dell'attivazione della risoluzione ope legis;
in ogni caso, rigettare integralmente il ricorso proposto dall'odierna ricorrente e, per l'effetto, dichiarare la perpetuazione del contratto di locazione, con pagamento delle spese e competenze di lite.
All'udienza di prima comparizione del 27.2.2025, verificata la regolare instaurazione del contraddittorio, le parti chiedevano disporre il rinvio della controversia al fine della verifica transattiva della lite, cui tuttavia le parti non addivenivano, e la causa era rinviata all'udienza del per la discussione e decisione ex art. 429 c.p.c.,
e poi rimessa sul ruolo per sentire le parti sul rilievo sollevato d'ufficio della nullità della clausola del contratto di locazione nella parte in cui prevede l'aggiornamento automatico del canone di locazione in assenza di una puntuale richiesta da parte del locatore, ed a tal fine rinviata all'udienza del 2.10.2025
nuovamente per la discussione e decisione.
All'udienza del 2.10.2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti insistendo per l'accoglimento delle domande formulate nei precedenti scritti difensivi e la causa era riservata per la decisione.
Diritto.
La domanda di parte ricorrente non è fondata ed è pertanto rigettata.
Quanto al profilo dell'invalidità dell'automatica operatività della clausola per l'aggiornamento ISTAT, la
Corte di Cassazione, con orientamento ormai consolidato (si veda ad esempio la sentenza n. 27287 del 7
ottobre 2021), ribadisce costantemente che l'aggiornamento “presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore”. Senza questa richiesta, l'importo del canone rimane invariato rispetto all'anno precedente,
indipendentemente dalle variazioni ISTAT registrate.
A tal fine, si afferma la necessità che una specifica clausola sia inserita nel contratto di affitto e che il locatore formuli richiesta di aggiornamento al conduttore, non essendo sufficiente la mera previsione contrattuale (cfr. “la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di
immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce
5 condizione per il sorgere del relativo diritto. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può
domandare il canone aggiornato, per cui, ove non sia mai stato richiesto l'aggiornamento (o non sia stato
convenuto tra le parti), lo stesso non rileva per la quantificazione dell'indennità ex art. 1591 cod. civ. per il
ritardato rilascio dell'immobile” (Cass., sent. 11675/2014).
In tal senso da ultimo il riferimento contenuto in Cass., sent. n. 15812/2025, in cui si sottolinea la “ratio
decidendi , fondata (come detto) sulla necessità di richiedere l'aggiornamento anno per anno, e non già una
tantum prima ancora della maturazione dei canoni”.
Anche ragionando in termini di validità della clausola di aggiornamento automatico, ulteriori argomenti non consentono di accogliere la domanda di parte ricorrente.
Ribadendo il proprio ormai consolidato insegnamento, una recente pronuncia della Cassazione ha, con la motivazione che segue, tracciato coordinate di interesse ai fini della definizione della fattispecie che ci occupa.
Afferma infatti la S.C. che “in materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità
dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455
c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del
merito, risultando insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune
da vizi logici e giuridici ' (Cass., n. 6401/2015; v. anche Cass., n. 12182/2020). Questa Corte ha altresì
affermato che ' in tema di apprezzamento della gravità dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., la
previsione di legge è falsamente applicata laddove il giudice non individui i parametri sulla base dei quali
viene affermato che l'inadempimento non può essere giudicato di scarsa importanza, avuto riguardo
all'interesse dell'altro contraente, senza poter prescindere dalle emergenze di causa;
sicché un tal giudizio
non può essere espresso in termini astratti o, comunque, incompatibili con esse ' (Cass., n. 13784/2024). Nel
caso di specie, la sentenza impugnata ha dato conto delle ragioni su cui la propria valutazione si è
innestata, rappresentate dalla sproporzione tra l'entità del canone annuo (pari a € 14.976,00) e la morosità
residuata dalla 'depurazione' del contratto della clausola nulla sull'adeguamento ISTAT (€ 528,00). Per il
6 resto, è stato parimenti affermato, dalla giurisprudenza di legittimità, che 'le cause di risoluzione di un
contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la
controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che – per quanto sia consentito al giudice,
in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità
dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio – egli non può mai prescindere
dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda (nella specie, la
S.C. ha cassato la decisione che aveva confermato la risoluzione del contratto di locazione per
inadempimento del conduttore – il quale, fino all'intimazione dello sfratto per morosità, aveva corrisposto il
canone in misura ridotta ex art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23 del 2011, poi dichiarati costituzionalmente
illegittimi – attribuendo rilievo, ai fini della richiesta risoluzione, alla complessiva morosità determinatasi
anche successivamente alla proposizione della
domanda, senza esaminare i profili di imputabilità del pregresso inadempimento)” (Cass., n. 26493/2022)”
- così Cass. civ., ord. n. 15812/2025) -.
In relazione al caso che ci occupa dunque, alla considerazione della scarsa importanza dell'inadempimento si addiviene rapportando l'importo di tale inadempimento, pari a tre mensilità di locazione, a quello del canone di locazione maturato nel periodo complessivo in cui la morosità per aggiornamento Istat si è
formata, pari a più di tre annualità (annualità dal 2021 fino all'aprile 2024), con l'ulteriore considerazione per cui, nonostante il lungo periodo in cui non vi era corresponsione dell'importo per adeguamento, alcuna richiesta in tal senso era formulata dal conduttore.
A questo si aggiunga il motivo, decisamente dirimente, per cui la parte conduttrice corrispondeva l'importo per aggiornamento Istat nella immediata consecuzione temporale rispetto alla formale richiesta della parte locatrice (a mezzo bonifico del 12.6.2024), e comunque in data ampiamente antecedente all'instaurazione del procedimento giudiziale.
Per tali ragioni, la domanda di parte ricorrente non è accolta.
Le competenze di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ex d.m. n. 55 del 2014
7 e succ. mod. in relazione al valore indeterminato della controversia nelle controversie a bassa complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, in composizione monocratica - in persona del Giudice dott. Maria Teresa Moscatelli
– pronunciando ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 4058/2024 del Ruolo generale, così
provvede:

1. rigetta la domanda proposta da con ricorso del 3.12.2024; Parte_1

2. dichiara tenuta e condanna al pagamento delle competenze di lite che, in relazione Parte_1
al valore della controversia, liquida in euro 2.178,50 (fase di studio della controversia, fase introduttiva del giudizio, fase decisionale – ridotta del 50% in ragione della decisione in forma semplificata), già applicata ex art. 4 co. 2 d.m. n. 55 del 2014 la riduzione del 50% in adeguamento del valore medio dello scaglione alla complessità della controversia, cui aggiungere il rimborso forfettario del 15%, IV e cassa come per legge.
Trani, 2.10.2025 Il Giudice Maria Teresa Moscatelli
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