TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA DEL 18.03.2025 nel procedimento iscritto al n. 4498/2023 R.G., promosso da parte ricorrente Pt_1
nei confronti di parte resistente
[...] Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Sono comparsi:
- per parte ricorrente l'avv. Giada De Angeli del Foro di Verona, che conclude e discute come da ricorso introduttivo, insistendo per l'accoglimento delle proprie domande;

- per parte resistente l'avv. Luca Boninsegna del Foro di Verona, che conclude e discute come da memoria difensiva, insistendo per il rigetto del ricorso.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione, dando atto che le parti si allontanano.
Verona, 18.03.2025
Il Giudice
(dott. Pierangela Bellingeri)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pierangela
Bellingeri, all'esito della Camera di Consiglio, dato atto che le parti si sono allontanate, ha pronunciato la seguente:
1 SENTENZA
EX ART. 429 C.P.C. nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 4498/2023 R.G.; promossa da:
(C.F./P.IVA , con sede legale in Lazise, in persona del Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore , con il patrocinio degli avv.ti Parte_2
Gianluigi Bonfante e Giada De Angeli del Foro di Verona;

-parte ricorrente-

contro

:
(C.F./P.IVA ), con sede Controparte_1 P.IVA_2
legale in Lazise, in persona del legale rappresentante pro tempore , Controparte_2
con il patrocinio dell'avv. Luca Boninsegna del Foro di Verona;

-parte resistente- avente ad oggetto: affitto di azienda.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo del ricorso ex art. 447 bis
c.p.c. depositato il 27.06.2023 e notificato insieme al relativo decreto di fissazione udienza tramite p.e.c. il 20.09.2026, con cui la odierna ricorrente Parte_1
corrente in Lazise, in persona del legale rappresentante pro tempore : Parte_2
- ha premesso che la società ha gestito sino Controparte_3 Parte_3
dal 1977, dapprima come impresa familiare e poi come società in nome collettivo, inizialmente sotto l'insegna ed in seguito sotto l'insegna F.lli CP_3 [...]
, il supermercato oggetto del presente giudizio, con licenza commerciale Parte_4
originariamente intestata all e quindi alla società quali Parte_5 CP_3
proprietarie e titolari di azienda di commercio al minuto di generi alimentari e macelleria iscritta presso la C.C.I.A.A. di Verona al n. 197738;

2 - ha rappresentato che la nella predetta veste, ha concesso in affitto Controparte_3
l'intero complesso aziendale (mobili, arredi, attrezzature, insegna ed avviamento) alla società odierna convenuta giusta scrittura privata Controparte_1
autenticata dal Notaio di Desenzano del Garda sottoscritta il 26.02.1996 e Per_1
registrata l'8.03.1996, per la durata convenzionalmente stabilita in anni sei decorrenti dal 4.03.1996 e rinnovabili automaticamente per uguale periodo salva disdetta a mezzo raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza, verso il canone annuo di lire 60 milioni oltre i.v.a. rivalutabili annualmente;

- ha dato atto di come, nelle more del rapporto, il 28.03.2002 sia stata costituita la società in cui è stata conferita l'originaria affittante (scioltasi il Parte_1
19.09.2007), il 22.10.2014 sia stata prevista una riduzione del canone di affitto ad €
2.382,13 mensili fino a maggio 2015, dopo di che il canone si è assestato nell'importo mensile di € 3.382,13 oltre i.v.a., il 17.06.2019 la parte concedente abbia inviato regolare disdetta per impedire il rinnovo del contratto al 4.03.2020;
- ha richiamato la sentenza n. 2005/2022 resa da questo Tribunale l'8.11.2022 a definizione del giudizio iscritto al n. 617/2021 R.G., da sé instaurato per ottenere la riconsegna dell'azienda, nella quale il rapporto inter partes è stato qualificato come affitto di azienda e non come locazione di immobile ad uso commerciale secondo l'assunto della resistente, così condannando quest'ultima all'immediata restituzione del complesso aziendale, nonché la successiva ordinanza emessa l'11.01.2023 dalla
Corte d'Appello di Venezia di rigetto dell'istanza di sospensiva della pronuncia di primo grado impugnata;

- ha lamentato come, anche dopo la sentenza di merito (ora messa in esecuzione a seguito della conclusione del giudizio di opposizione introdotto dall'affittuaria per rinuncia di quest'ultima), la resistente abbia continuato a detenere illegittimamente il complesso, versando la sola somma mensile di € 4.126,20 (ossia il canone di €
3 3.382,13 oltre i.v.a. al 22%) quale indennità di occupazione, essendo comunque divenuta morosa anche rispetto a tale obbligo da marzo 2023 a giugno 2023 inclusi;

- ha argomentato circa il proprio diritto al risarcimento del danno quantificabile in €
3.382,13 oltre i.v.a. per i canoni da maggio 2023 sino all'effettivo rilascio, €
358.500,93 oltre i.v.a. per la differenza tra il canone di occupazione versato e quello da versare dal giorno della condanna al rilascio sino al giorno dell'effettivo rilascio, ulteriori € 12.576,00 oltre i.v.a. mensili fino all'effettivo rilascio (detratti i canoni di occupazione medio tempore versati);
§.II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della memoria difensiva depositata il 2.02.2024, con cui l'odierna resistente Controparte_1
corrente in Lazise, in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] P_
, nel costituirsi ritualmente,
[...]
- ha dato atto di avere promosso il ricorso per Cassazione pendente al n. 22139/2022
R.G. avverso la sentenza di secondo grado n. 1523/2023, nelle more emessa il
25.07.2023 dalla Corte d'Appello di Venezia a conferma della pronuncia di primo grado e di avere comunque rilasciato in data 30.11.2023 l'immobile con i beni mobili a corredo in favore della ricorrente, avendo inoltre continuato a corrispondere in favore di quest'ultima il canone/indennità mensile di € 4.126,20 i.v.a. inclusa, giusta fatture e bonifici allegati;

- ha eccepito in via preliminare la necessità di sospendere ex art. 295 c.p.c. il presente giudizio, in attesa della pronuncia della Suprema Corte sulla questione della scadenza del rapporto contrattuale, previa riqualificazione dello stesso in termini di locazione commerciale anziché di affitto;

- ha contestato nel merito la debenza degli importi ex adverso invocati, quanto ai canoni/indennità per averli già regolarmente pagati, quanto al maggiore danno – a parte la rappresentata difficoltà di evincere alcunché circa le modalità di
4 quantificazione dello stesso – per l'inapplicabilità della ex adverso richiamata previsione eccezionale di cui all'art. 7 del d.l. 551/1988;
- ha dedotto sempre nel merito circa la necessità di una prova specifica del maggiore danno di cui all'art. 1591 c.c., nel caso di specie completamente mancante;

- ha insistito pertanto per il rigetto del ricorso;

§.III. Osservato che il giudizio è stato istruito unicamente tramite le produzioni documentali delle parti ed è stato quindi rinviato all'odierna udienza per la discussione e la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.;
§.IV. Ritenuto che le pretese della ricorrente siano solo parzialmente fondate e debbano trovare accoglimento nei ben più circoscritti termini di cui in prosieguo;

IV.a. Dato atto, preliminarmente, che l'istanza di sospensione necessaria ex art. 295
c.p.c. (su cui comunque questo Tribunale si è già pronunciato in senso negativo, si veda il verbale d'udienza del 13.02.2024) risulta superata dall'intervenuta pronuncia della Suprema Corte con decreto del 6.09.2024 emesso a seguito di provvedimento ex art. 380 bis c.p.c. (cfr. docc. 25 e 26 fasc. ricorrente);
IV.b. Considerato, nel merito, che emerge documentalmente l'esistenza del contratto di affitto avente ad oggetto l'azienda per cui è causa, stipulato il 26.02.1996 tra Al
Market s.n.c. di CH RO & c. (conferita nell'attuale ricorrente e Parte_1
l'odierna resistente, per la durata di sei anni rinnovabili salva disdetta, verso il canone convenuto da ultimo (ossia dal giugno 2014 in poi) in € 3.382,13 mensili oltre i.v.a. al 22% (cfr. docc. da 2 a 5 fasc. ricorrente);
Considerato, inoltre, che sono agli atti la disdetta del contratto d'affitto inoltrata il
17.06.2019 in relazione alla successiva scadenza convenzionale del 4.03.2020 (cfr. doc. 6 fasc. ricorrente) e la sentenza di primo grado che ne ha accertato la regolarità, passata in giudicato (cfr. docc. 11, 14, 25 e 26 fasc. ricorrente, doc. 8 fasc. resistente);
5 Rilevato che sono circostanze pacifiche l'avvenuta riconsegna dell'immobile alla data del 30.11.2023 e la sistematica corresponsione dei canoni/indennità mensili sino a settembre 2023 incluso (cfr. il verbale d'udienza del 13.02.2024, oltre alla documentazione sub nn. 10-11 fasc. resistente e nn. 23-24 fasc. ricorrente), mentre la ricorrente si duole tuttora della mancata corresponsione dei canoni/indennità maturati per le ultime due mensilità di ottobre e novembre 2023 (cfr. il verbale d'udienza del
13.02.2024);
IV.c. Ritenuto quindi, quanto alla pretesa della ricorrente di corresponsione dei canoni/indennità mensili, in applicazione dei generali principi in materia di riparto dell'onere probatorio per le obbligazioni di fonte contrattuale ed alla luce della documentazione richiamata al punto precedente oltre che del dettato dell'art. 115
c.p.c., che la stessa risulti fondata limitatamente alla somma di € 6.764,26, corrispondente a due mensilità dell'ammontare di € 3.382,13 ciascuna, oltre i.v.a. ed oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

IV.d. Ritenuto di contro, venendo alla pretesa risarcitoria azionata dalla ricorrente a titolo di maggiore danno da ritardata restituzione del complesso aziendale affittato, che – a parte la oggettiva difficoltà di evincere la modalità di determinazione del quantum invocato ed a parte l'inapplicabilità al caso in esame della disciplina settoriale ed eccezionale di cui all'art. 7 d.l. n. 551/1988 – difettino comunque in concreto i presupposti applicativi del disposto (questo sì astrattamente applicabile, cfr. per tutte Cass. civ., n. 2306/2000) di cui all'art. 1591 c.c. in punto maggiore danno risarcibile;

Richiamato al riguardo il condivisibile orientamento di legittimità a mente del quale
“in tema di responsabilità del conduttore per ritardato rilascio dell'immobile locato, il maggior danno ex art. 1591 c.c. deve essere provato in concreto dal locatore, anche mediante il ricorso a presunzioni, purché, però, sia dimostrato che il suddetto
6 ritardo abbia concretamente pregiudicato la possibilità di locare a terzi il bene per un canone superiore all'ultimo pattuito con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la prova del diverso e maggior valore locativo di mercato” (cfr. Cass. civ.,
n. 23704/2016; si veda anche Cass. civ., n. 27287/2021);
Ribadito, pertanto, che per ottenere il risarcimento del maggior danno il locatore/concedente è tenuto a fornire una prova rigorosa della sua sussistenza e del suo effettivo ammontare, per esempio dimostrando una favorevole occasione di vendere o di locare l'immobile;
Considerato che nel caso sub iudice la documentazione allegata al ricorso concerne immobili diversi da quello oggetto del contratto di affitto d'azienda del 26.02.1996, da cui si distinguono anche per tipologia (cfr. doc. 21 fasc. ricorrente), mentre quella di formazione successiva al ricorso prodotta all'udienza del 13.02.2024 consiste unicamente in un contratto di locazione immobiliare stipulato il 10.02.2024 che nulla attesta circa l'asserita esistenza di proposte anteriori all'instaurazione del ricorso (cfr. doc. 23 fasc. ricorrente);
Considerato, inoltre, che l'articolato testimoniale di cui al ricorso verte su circostanze insufficientemente circoscritte ed eccessivamente valutative, oltre che per lo più irrilevanti, mentre la c.t.u. invocata in ricorso pertiene alla fase logicamente successiva della quantificazione del danno, nulla potendo conferire in punto an debeatur;
Ritenuto, pertanto, che la pretesa a titolo di maggiore danno ex art. 1591 c.c. vada rigettata per infondatezza;

§.V. Ritenuto, infine, che al solo parziale accoglimento della domanda della ricorrente faccia seguito la condanna della resistente alla rifusione, in favore della prima, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo tenuto conto
7 del (ben più contenuto) valore del decisum e di natura e (ridotta) quantità dell'attività difensiva espletata;



P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, nel giudizio di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione rigettata o assorbita:
- dichiara tenuta e condanna la resistente a corrispondere in favore della ricorrente per le causali di cui in motivazione l'importo di € 6.764,26, oltre i.v.a. ed oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- dichiara tenuta e condanna la resistente a rifondere in favore della ricorrente le spese processuali, liquidate in € 1.241,00 per esposti ed in € 2.500,00 per compensi difensivi, oltre rimborso forfettario spese generali ed oltre i.v.a. e c.p.a., se dovute, come per legge.
Verona, 18.03.2025
Il Giudice
(dott. Pierangela Bellingeri)
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