REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1794 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
Parte_1
Avv. GALLO GIUSEPPE e GLORIOSO DONATO Avv. NOVARIO EUGENIO e
CP_1
e CP_2
Avv. CANELLI IVAN
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 3173 del 2021 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132). Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. e i verbali di causa. Appare comunque opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure sinteticamente, le rispettive deduzioni ed eccezioni. OR AT ha agito in giudizio nei confronti della Parte_1 chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni (per come modificate in prima udienza): “A) Trasferire in favore del sig. AT OR nato ad [...] il [...], residente in [...] - Codice Pt_1
Fiscale , ai danni della in persona C.F._1 Parte_1 del suo legale rappresentante pro tempore, corrente in (00199) Via Pt_1
Nemorense 91, CF la proprietà dei seguenti immobili: …. P.IVA_1 con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti ai sensi dell'art. 2932 c.c., ordinando conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di di effettuare le trascrizioni di rito… B) Pt_1 ordinare alla convenuta la cancellazione dell'ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei registri immobiliari di in data 25/10/2005 al n. Pt_1
44028, gravante sul terreno sul quale sono stati edificati gli immobili a favore della (oggi ), previa estinzione Controparte_3 CP_1 della quota frazionata del mutuo concesso dalla banca e la trascrizione del provvedimento di estinzione del pignoramento immobiliare RGE 546/2013 stabilendo che per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento la convenuta sia condannata a pagare all'attore la somma di € 500,00. C) Condannare la convenuta al risarcimento dei danni subiti
..per la perdita dei benefici prima casa, per l'ammontare di € 6.364,75, oltre al risarcimento dovuto per l'inadempimento ex art. 1218 c.c. che si rimette alla valutazione equitativa del Tribunale ex art. 1226 c.c., nonché la condanna ex art. 96 c.p.c. atteso che convenuta non ha partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria e ha resistito in giudizio con colpa grave”. L'attore, a tal fine, ha sostanzialmente esposto: 1) di aver formulato, in data 21/4/2011, all'impresa costruttrice tramite la Parte_1 intermediazione della P.Elle Immobiliare srl, una proposta di acquisto di un villino con posto auto e box in fase di realizzazione da parte della convenuta, sito in località Selva Nera, nell'area denominata lotto Pt_1
“B/C”, 2) di aver versato alla all'atto di sottoscrizione Parte_1 della proposta, la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, e alla P.Elle Immobiliare srl, la somma di € 3.900,00 a titolo di pag. 2/16 provvigione;
3) che l'operazione era stata poi perfezionata con la stipula di due contratti preliminari con la convenuta in data 5/5/2011 e i beni promessi in vendita erano stati così identificati: A) Lotto B/C Unità Immobiliare denominata Villa B/C int. 36, sita al piano primo/soffitta/posto macchina n. 36 al piano terra (meglio indicata in atti) per la quale era stato pattuito il prezzo di € 234.500,00 oltre IVA;
B) Box n 11, sito al piano interrato (meglio indicato in atti) per il quale era stato pattuito il prezzo di
€ 27.00,00 oltre IVA;
4) di aver corrisposto, all'atto di sottoscrizione dei contratti, la somma di € 52.400,00 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria mediante assegno postale e la somma di € 438,00 in contanti;
5) di aver ricevuto, in data 10/6/2011, la consegna delle unità immobiliari e di aver versato il saldo per l'acquisto della villa e del posto auto pari a € 181.480,00, il saldo per l'acquisto del box pari a € 32.400,00 nonché la somma di € 520,00 per fondo cassa condominiale;
6) di aver pertanto versato il prezzo complessivo di acquisto dei beni pari a € 276.280,00; 7) che era stato fissato il termine del 31/1/2012 per la stipula del definitivo e che, entro la suddetta data, la non aveva Parte_1 provveduto a convocarlo innanzi al notaio, né aveva provveduto all'estinzione della corrispondente quota frazionata di mutuo concesso dalla , così come stabilito nei contratti Controparte_4 preliminari;
8) che, in data 5/8/2013, aveva alienato altro immobile per il quale tre anni prima aveva usufruito dei benefici fiscali prima casa e che la mancata stipula del definitivo entro il 5/8/2014 aveva determinato la perdita dei suddetti benefici, con conseguente danno pari a complessivi € 6.919,77; 9) che agiva pertanto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., per conseguire una pronuncia che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso e per il risarcimento dei danni;
10) che da un'ispezione ipotecaria eseguita sull'immobile, aveva appreso che l'appartamento promesso in vendita era stato sottoposto, in data 22/3/2013, a pignoramento da parte della AC BT PA;
11) di aver pertanto diritto, nel caso in cui la parte promittente venditrice non avesse proceduto all'estinzione del pignoramento prima del trasferimento, a ottenere la restituzione di tutte le somme versate alla convenuta, al rimborso delle somme corrisposte all'agenzia di intermediazione immobiliare e al risarcimento dei danni. La ha dichiarato: “Di non opporsi … a che siano trasferiti Parte_1 gli immobili per cui è causa in favore del Sig. OR, con integrale rigetto di ogni altra domanda da questi svolta anche in via subordinata”. La convenuta, in particolare, ha dedotto: 1) di voler ottemperare ai propri obblighi;
2) che, con riferimento al pignoramento immobiliare, la pag. 3/16 procedura era già stata estinta e, pertanto, i beni oggetto del preliminare erano liberamente trasferibili;
3) che anche rispetto al mancato frazionamento del mutuo, vi era assenza di una sua responsabilità in quanto, subito dopo aver ricevuto il corrispettivo pattuito dall'attore, si era attivata presso al fine di ottenere la divisione pro quota del CP_1 mutuo e la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria gravante sui beni promessi in vendita;
che, tuttavia, l'istituto di credito aveva manifestato il proprio diniego al frazionamento, di fatto impedendo la possibilità di trasferire un bene privo di iscrizioni pregiudizievoli. A seguito di chiamata in causa si è costituita chiedendo di: CP_1
“Accertare e dichiarare la piena conservazione, in favore della CP_1
della garanzia ipotecaria iscritta presso la Conservatoria dei
[...]
Registri Immobiliari di in data 25/10/2005 rep. 37615/19391, Pt_1 insistente (tra gli altri beni anche) sui seguenti beni immobili compromessi in vendita a parte attrice, … e, conseguentemente, voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare e dichiarare la piena ed integrale opponibilità della garanzia medesima nei confronti del Sig. AT OR, nell'ipotesi in cui il Tribunale intendesse emettere sentenza costitutiva (ex art. 2932 c.c.) del trasferimento della proprietà in favore dell'attore, e comunque, della In via meramente subordinata, nella denegata (remota) Parte_1 ipotesi in cui il Tribunale ritenesse opponibili alla Banca le pattuizioni contrattuali intercorse tra parte attrice e la con Parte_1 riferimento alla compravendita delle unità immobiliari oggetto del presente giudizio, voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare e dichiarare che, per dare corso alla liberazione ipotecaria degli immobili de quibus, le somme dovute alla ammontano ad € 91.204,00. Controparte_1
La terza chiamata, ha eccepito: 1) di essere estranea ai rapporti contrattuali intercorsi tra OR AT e la , non essendo Parte_1 stata parte dei contratti preliminari invocati dall'attore e non avendo mai beneficiato delle somme da questi corrisposte alla promittente venditrice;
2) che la non potesse avanzare, quindi, alcuna pretesa nei suoi Parte_1 confronti, tenuto conto che le unità immobiliari promesse in vendita erano gravate dall'ipoteca iscritta in suo favore a garanzia di un mutuo di € 8.308.662,00; 3) di essere ancora creditrice, nei confronti della convenuta, della somma di € 748.000,00, quale importo residuo del mutuo e che quest'ultima, pur avendo ricevuto dal OR l'intero prezzo degli immobili promessi in vendita, non aveva provveduto a versare la somma di
€ 91.204,00 necessaria per la restrizione dell'ipoteca relativa agli immobili de quibus;
4) che, contrariamente a quanto affermato dalla pag. 4/16 mutuataria, si era mostrata disponibile a concedere la restrizione ipotecaria richiesta, rappresentando dapprima alla con Parte_1 lettera del 24/11/2014, e, successivamente, anche all'attore, con mail del 30/04/2015, che ciò sarebbe stato possibile a seguito della corresponsione dell'importo pari a € 91.204,00.
*** In via pregiudiziale occorre precisare, al fine di circoscrivere il thema decidendum della controversia, che OR AT ha più volte modificato le proprie conclusioni nel corso del processo e, in particolare, alla prima udienza (così implicitamente rinunciando alle conclusioni formulate nel ricorso ex art. 702 bis c.p.c.), con la memoria ex art. 183 VI comma, n. 1 c.p.c., e, infine, in sede di precisazione delle conclusioni). Ebbene, premesso che le modifiche successive a quelle formulate con la memoria ex art. 183 VI comma, n. 1 c.p.c. non verranno considerate in quanto tardive, si deve verificare se quelle proposte con la memoria allegatoria siano o meno ammissibili. Con tale memoria OR ha chiesto: “… accertati i fatti dedotti in narrativa e l'inadempimento della convenuta A) emettere CP_5 sentenza non definitiva di condanna della a provvedere alla Parte_1 immediata estinzione del mutuo gravante sugli immobili per cui è causa concesso dalla , obbligandola quindi a corrispondere alla CP_1 stessa la somma di €.91.204,00 e ad effettuare gli adempimenti necessari per ottenere la cancellazione dell'ipoteca iscritta dalla banca mutuante. Condannando altresì la ex art. 614 bis cpc, al pagamento Parte_1 della somma di €.1.000,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, in favore del sig. AT OR. In via subordinata emettere sentenza non definitiva di condanna della al Parte_1 pagamento in favore dell'attore delle somma di €. 91.204,00, necessaria per l'estinzione del debito nei confronti della banca. B) Trasferire in favore del sig. AT OR nato ad [...] il [...], residente in [...] - Codice Fiscale , ai Pt_1 C.F._1 danni della in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 tempore, corrente in (00199) Via Nemorense 91, CF Pt_1 P.IVA_1 la proprietà dei seguenti immobili: (1) Unità immobiliare denominata
“Villa B/C, int. 36, sita al Piano Primo/soffitta/posto macchina n. 36 al piano terra” censita al NCU di al foglio 339, part.lla 5918, sub 81 e Pt_1
86; (2) Box n. 11, sito al piano seminterrato censito al NCU di al Pt_1 foglio 339, p.lla 5914, sub 517. Ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di effettuare le trascrizioni di rito. C) Nel caso di pag. 5/16 non accoglimento del punto a) condannare la al pagamento Parte_1 in favore dell'attore delle somma di €. 91.204,00, necessaria per l'estinzione del debito nei confronti della banca. D) In via subordinata, nell'ipotesi in cui la non procedesse alla liberazione degli Parte_1 immobili compromessi dai vincoli, ipoteche e pregiudizievoli suindicati o al pagamento della somma di €. 91.204,00 prima della decisione definitiva, dichiarare risolto il contratto de quo per inadempimento della convenuta e condannare la stessa alla restituzione della somma di €. 276.280,00 corrispondente al prezzo di compravendita, alla restituzione della somma di €. 520,00 versata come deposito fondo . E) In ogni caso, CP_6 condannare la al risarcimento dei danni subiti dall'attore, Parte_1 ovvero: € 3.900,00 per oneri di intermediazione immobiliare, €. 438,00 per registrazione preliminare, € 4.515,75 per perdita benefici prima casa, oltre al risarcimento dei danni ex art. 1226 c.c. e al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96 comma 3 cpc per non aver partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria. Il tutto maggiorato degli interessi legali e la svalutazione monetaria dai singoli pagamenti. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, rimborso forfettario, cpa, iva”. Va ricordato in proposito che, in base ai principi ermeneutici stabiliti dalle Sezioni Unite nel 2015, “la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali” (Cass. Civ., S.U. n. 12310 del 15/06/2015). Sulla scorta del nuovo orientamento esegetico la Suprema Corte ha ulteriormente precisato che “il discrimen tra domanda nuova - inammissibile, se non sia «conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni del convenuto» - e domanda modificata, va rinvenuto nel carattere ampliativo del thema decidendum che presentano le domande nuove rispetto invece al carattere sostitutivo della modifica, nel senso che la domanda "nuova" si aggiunge a quella originariamente formulata;
la domanda "modificata" implica invece la sostituzione della domanda successiva a quella originaria, non essendo ricavabile dalle norme processuali alcuna differenza quanto alla possibilità di variazione degli elementi identificativi fondamentali (causa petendi, petitum) egualmente pag. 6/16 consentiti ad entrambe le domande”, così in Cass. Sez. VI, 11. 12.2017, n. 29619. Ciò posto si rileva che le domande di cui alla memoria allegatoria sopra indicate sub C e D non sono meramente sostitutive ma si aggiungono a quelle formulate in precedenza e pertanto, in quanto nuove, sono inammissibili. Non così le domande sopra riportate sub A ed E che, essendo meramente sostitutive di quelle indicate in prima udienza come B e C, sono ammissibili. Passando all'esame del merito, occorre premettere in diritto che l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre richiede la dimostrazione dell'esistenza del titolo da cui trae origine l'obbligo di cui si chiede attuazione, dell'inadempimento della controparte alla obbligazione principale, e, per contro, dell'adempimento da parte del richiedente degli impegni posti a suo carico, con contestuale offerta di esecuzione di quelli ancora non scaduti. Ebbene OR AT ha prodotto i titoli da cui trae origine l'obbligo di contrarre di cui chiede attuazione e, quindi, i contratti preliminari stipulati con la in data 5/5/2011, e, sia pure oltre lo spirare del Parte_1 termine di cui all'art. 183, VI comma, n. 2 c.p.c., il permesso di costruire n. 200 dell'11/03/2009, rilasciato dal Comune di in forza del quale Pt_1 sono stati edificati gli immobili promessi in vendita (cfr. documenti citati acclusi al fascicolo di parte attrice). Con riferimento a tale ultima produzione, si osserva che la stessa non può essere considerata tardiva in quanto il permesso di costruire costituisce un requisito richiesto a pena di nullità dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 02/09/2020, n.18195) e, pertanto la documentazione della sua esistenza, si sottrae alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e può avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione (cfr. Cass. Civ. Sez. Un., 11/11/2009, n. 23825). Ne deriva che l'ordinanza del 5/10/2016 emessa dal precedente giudicante va revocata. L'attore ha altresì depositato una visura ipotecaria, dalla quale emerge che l'appartamento promesso in vendita è sottoposto a pignoramento dal 22/3/2013 da parte della AC Bt PA (cfr. documento citato accluso al fascicolo di parte attrice).
pag. 7/16 Risulta inoltre pacificamente dalle deduzioni delle parti e dagli atti allegati dalla terza chiamata che le unità immobiliari in oggetto sono CP_1 gravate dall'ipoteca iscritta in favore di tale istituto a garanzia del mutuo concesso alla e che la somma necessaria per la restrizione Parte_1 dell'ipoteca relativa ai suddetti beni, ammonta a € 91.204,00 (cfr. le comunicazioni del 24/11/2014 e del 30/4/2015 accluse al fascicolo della terza chiamata), somma non contestata dalle parti (invero Parte_1 ha contestato tale importo solo in comparsa conclusionale e, quindi, tardivamente). E' altresì non contestato che l'attore abbia versato l'intero prezzo della compravendita pari a € 276.280,00. A fronte di ciò è evidente che la sia inadempiente per non Parte_1 aver ancora provveduto al trasferimento del bene, pur avendo ricevuto il corrispettivo della sua alienazione. La convenuta - che comunque non si è opposta alla domanda di trasferimento avanzata dall'attore - si è difesa e ha eccepito, quanto al pignoramento immobiliare, che la relativa procedura fosse estinta, producendo documentazione di riscontro (cfr. provvedimento di estinzione del procedimento di esecuzione immobiliare RG n. 546/2013 al fascicolo di tale parte). Con riferimento all'ipoteca ha sostenuto, invece, di non avere responsabilità per essersi diligentemente attivata, subito dopo aver ricevuto il prezzo pattuito dal promissario acquirente, per ottenere da la divisione pro quota del mutuo e la cancellazione CP_1 dell'iscrizione ipotecaria gravante sui beni promessi in vendita, ricevendo un diniego da parte dell'istituto di credito. Osserva il Giudicante che tale ultimo rilievo difensivo è infondato. ha infatti dimostrato, mediante le comunicazioni del 24/11/2014 CP_1
e del 30/4/2015 (cfr. documenti citati acclusi al fascicolo di parte), che il frazionamento del mutuo ben avrebbe potuto essere eseguito una volta che la avesse corrisposto le somme dovute. Parte_1
Ne deriva che la convenuta è certamente inadempiente per non aver liberato il bene promesso in vendita dall'ipoteca, versando a la CP_1 somma a tal fine necessaria (quantificata da quest'ultima - come si è detto
- in € 91.204,00), contravvenendo a quanto era previsto a suo carico nel contratto preliminare (cfr. art. 3 dei contratti preliminari allegati al fascicolo di parte attrice). Si osserva in proposito che la pur avendo sostenuto in Parte_1 comparsa conclusionale di aver ridotto il proprio debito nei confronti di pag. 8/16 non ha dimostrato che gli immobili promessi in vendita siano CP_1 stati liberati dall'ipoteca (non essendo a tal fine sufficiente la lettera allegata in atti) e del resto tale sopravvenuto adempimento non è stato confermato da CP_1
Deve essere conseguentemente ordinato alla al fine di Parte_1 assicurare il mantenimento dell'equilibrio del rapporto sinallagmatico così come pattuito dalle parti al momento della conclusione del contratto, di provvedere alla immediata estinzione del mutuo gravante sugli immobili per cui è causa e a effettuare gli adempimenti necessari per ottenere la cancellazione dell'ipoteca iscritta dalla banca mutuante. Vi sono, inoltre, i presupposti per l'accoglimento della richiesta avanzata dall'attore, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., sussistendo una condanna a un obbligo di fare infungibile, con conseguente applicabilità della citata disposizione. La somma da versare da parte del resistente, tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno, può essere determinata in € 500,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di quanto ordinato dal presente provvedimento, a far data dal trentesimo giorno della sua notificazione. Appare in ogni caso opportuno precisare che ben può ammettersi la trasferibilità di un bene gravato da un'ipoteca, per mezzo dell'azione di adempimento ex art. 2932 c.c.. In questo senso, un immobile gravato da un vincolo di natura reale, iscritto sul bene nei pubblici registri, può essere oggetto di un contratto traslativo tra le parti, non essendo necessario, ai fini del trasferimento, il consenso del creditore ipotecario che rimane garantito dall'esistenza di un previo vincolo iscritto nei pubblici registri. Se il consenso negoziale non incontra limiti nel trasferimento di un bene gravato da vincolo reale, parimenti, nemmeno il giudice soffre limitazione alcuna nell'esercizio del potere riservato ex art. 2932 c.c. In conclusione quanto sinora esposto consente di ritenere sussistente l'inadempimento della mentre, come si è detto, parte Parte_1 attrice ha dimostrato di avere eseguito la prestazione prevista in qualità di promissaria acquirente, con il versamento dell'intero prezzo pattuito. Va aggiunto che non vi sono motivi per ritenere, né sono state allegate dalle parti circostanze di segno contrario, che gli immobili per cui è causa, edificati in forza del citato permesso di costruire, siano irregolari dal punto di vista urbanistico.
pag. 9/16 Tutti questi caratteri della fattispecie concreta consentono di ritenere configurati gli elementi richiesti per la concessione del titolo di cui all'art. 2932 c.c.. Pertanto, in accoglimento della domanda attorea, deve pronunciarsi il trasferimento dalla (CF ) in favore di Parte_1 P.IVA_1
OR AT (CF ) della proprietà dei seguenti C.F._1 immobili oggetto dei contratti preliminari stipulati tra le suddette parti in data 5/5/2011: (1) Unità immobiliare denominata “Villa B/C, int. 36, sita al Piano Primo/soffitta/posto macchina n. 36 al piano terra” censita al NCU di al foglio 339, part.lla 5918, sub 81 e 86, siti in Via Pt_1 Pt_1
Silvio Serra n.35; (2) Box n. 11, sito al piano seminterrato censito al NCU di al foglio 339, p.lla 5914, sub 517, sito in Via Silvio Serra n. Pt_1 Pt_1
15, edificati in forza di permesso di costruire n. 200 dell'11/03/2009 rilasciato dal Comune di Pt_1
Non è necessaria l'emissione dell'ordine alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della presente sentenza, posto che la stessa costituisce ex se, ai sensi dell'art. 2643 n. 14 c.c., titolo idoneo alla trascrizione. La domanda risarcitoria dell'attore è parzialmente fondata. A fronte del descritto inadempimento colpevole, la deve Parte_1 essere infatti condannata a risarcire i danni subiti da OR AT a causa della perdita dei benefici fiscali connessi all'immobile di cui alla compravendita del 19/10/2010 per il mancato perfezionamento dell'alienazione per cui è causa entro il 5/8/2014, importo che può essere quantificato nella somma di € 4.515,75, secondo quanto si evince dall'avviso di liquidazione dell'imposta emesso dalla Agenzia delle Entrate di Uff. Terr. di 3 Settebagni in data 7/11/2014, che è stato Pt_1 Pt_1 regolarmente corrisposto dall'attore (cfr. documenti allegati sub 22 e 23 al fascicolo di parte) oltre interessi legali dalla data della domanda (notifica del ricorso introduttivo in data 13/1/2015) e fino al soddisfo senza rivalutazione, non essendo stata fornita prova del maggior danno. Nulla può essere riconosciuto per gli oneri di intermediazione immobiliare e per le spese per registrazione del preliminare, considerato che tale contratto non è stato risolto ma anzi costituisce il titolo che l'attore ha azionato in questa sede per ottenere il trasferimento della proprietà del bene. Nulla ha dimostrato parte attrice in ordine ad altri profili di danno, con conseguente rigetto della ulteriore domanda risarcitoria.
pag. 10/16 Va infatti evidenziato che, a fronte della carenza di prova come sopra indicata, non può darsi ingresso a una valutazione equitativa nell'ipotesi in cui - come nel caso in esame - non siano stati forniti dalla parte cui incombeva il relativo onere elementi certi in merito alla esistenza del danno (cfr. Cass. Civ. n. 5375/2003). La domanda di condanna della convenuta ai sensi del primo comma dell'art. 96 c.p.c. come formulata dall'attore va rigettata, non avendo lo stesso provato che la avrebbe agito con mala fede (dolo) Parte_1
o colpa grave (cioè consistente nella consapevolezza, o nell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio), né avendo fornito dimostrazione della concreta ed effettiva esistenza di un danno subito come conseguenza diretta ed immediata di un simile comportamento, essendo preluso al giudice di liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultino elementi atti ad identificarne concretamente l'esistenza. La domanda della terza chiamata, , volta ad ottenere CP_1
l'accertamento della validità ed efficacia della garanzia ipotecaria iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di in data Pt_1
25/10/2005, rep. 37615/19391, insistente (tra gli altri beni anche) sugli immobili compromessi in vendita a OR AT, va accolta. Non risulta infatti - come si è detto - che la suddetta garanzia ipotecaria sia venuta meno e, pertanto, il creditore titolare di tale iscrizione ha il diritto, riconosciuto dall'art. 2808, primo comma, c.c., di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito anche in confronto del terzo acquirente (c.d. diritto di sequela). Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, applicando la tariffa minima per la fase istruttoria/ trattazione attesa l'assenza di attività istruttoria e, con riferimento al rapporto processuale convenuta-terza chiamata, lo scaglione corrispondente al valore della garanzia ipotecaria sugli immobili in oggetto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Revoca l'ordinanza del 5/10/2016 emessa dal precedente giudicante;

2. In accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata dall'attore, dispone il trasferimento dalla (CF ) in favore Parte_1 P.IVA_1 di OR AT (CF ) della proprietà dei C.F._1
pag. 11/16 seguenti immobili oggetto dei contratti preliminari stipulati tra le suddette parti in data 5/5/2011: (1) Unità immobiliare denominata “Villa B/C, int. 36, sita al Piano Primo/soffitta/posto macchina n. 36 al piano terra” censita al NCU di al foglio 339, part.lla 5918, sub 81 e 86, siti in Pt_1
Via Silvio Serra n.35; (2) Box n. 11, sito al piano seminterrato Pt_1 censito al NCU di al foglio 339, p.lla 5914, sub 517, sito in Pt_1 Pt_1
Via Silvio Serra n. 15, edificati in forza di permesso di costruire n. 200 dell'11/03/2009, rilasciato dal Comune di Pt_1

3. Condanna la in persona del legale rappresentante p.t., a Parte_1 provvedere alla immediata estinzione del mutuo gravante sui suddetti beni immobili e a effettuare gli adempimenti necessari per ottenere la cancellazione dell'ipoteca iscritta dalla banca mutuante;

4. Condanna, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la in persona Parte_1 del legale rappresentante p.t., a corrispondere a OR AT, della somma di € 500,00 al giorno, a decorrere dal trentesimo giorno successivo al perfezionamento della notificazione della presente sentenza, per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione delle attività di cui al precedente punto 3;

5. In parziale accoglimento della domanda risarcitoria dell'attore, condanna la in persona del legale rappresentante p.t., a Parte_1 corrispondere a OR AT la somma di € 4.515,75 oltre interessi legali dal 13/1/2015, fino al soddisfo;

6. Accerta e dichiara la sussistenza della garanzia ipotecaria sussistente in favore della terza chiamata, , relativamente ai suddetti beni CP_1 immobili;

7. Rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dall'attore;

8. Condanna la in persona del legale rappresentante p.t., a Parte_1 rifondere all'attore le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 19.047,00 di cui € 634,00 per spese, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge;

9. Condanna la in persona del legale rappresentante p.t., a Parte_1 rifondere alla terza chiamata, le spese di lite che si Controparte_1 liquidano in complessivi € 11.810,00, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.”. Le parti appellate costituite hanno chiesto il rigetto dell'impugnazione. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione.
pag. 12/16 MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è parzialmente fondato. Sostiene l'appellante che “il OR, lungi dall'aver modificato e/o precisato in prima udienza le proprie conclusioni, ha palesemente
“aggiunto” domande nuove, quale quella di condanna al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo e quella relativa al risarcimento danni, non proposte con il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. L'introduzione di tali domande diverse da quelle di cui al ricorso introduttivo è sicuramente inammissibile in sede di procedimento ex art. 702 bis c.p.c., nel quale il thema decidendum risulta cristallizzato con l'atto introduttivo del procedimento e con la comparsa di costituzione e risposta depositata dal convenuto, ed atteso oltretutto che le domande successivamente formulate non potevano neppure ritenersi conseguenziali alle eccezioni formulate dalla .” Parte_1
La censura alla sentenza che riguarda la condanna ex art. 614 bis c.p.c. è fondata. Ed invero, tale domanda - che deve ritenersi aggiuntiva per definizione - risulta essere stata proposta, in aggiunta a quelle proposte con ricorso, per la prima volta alla prima udienza. Ebbene, poiché detta domanda non dipende affatto dalle difese di parte convenuta, doveva essere proposta sin dal ricorso e, pertanto, è inammissibile. D'altro canto, anche la Suprema Corte di Cassazione si è espressa sul punto con sentenza n. 14461 del 2024 ove ha affermato che “L'istanza volta ad ottenere la misura di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c. (nella formulazione anteriore alle modifiche apportate dal d.lgs. n. 149 del 2022) costituisce una vera e propria domanda giudiziale e, come tale, va avanzata prima della maturazione delle preclusioni assertive, poiché non consegue necessariamente alla pronuncia di condanna, a differenza delle spese di lite, e dev'essere determinata tenuto conto di circostanze di fatto - quali il valore della controversia, la natura della prestazione, il danno quantificato o prevedibile - che vanno tempestivamente allegate (e, se del caso, provate), così da consentire alla controparte una compiuta difesa, altrimenti impossibile se la richiesta fosse sottratta alle barriere preclusive del rito.”. Si legge nella sentenza appena citata, dalla quale questa Corte non ha ragione di discostarsi, che “Oltre al precedente di Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 32023 del 09/12/2019 (che, in breve, rileva «che la domanda di condanna all'astreinte ex art. 614 bis cod. proc. civ. è stata proposta dal pag. 13/16 ricorrente solo nel giudizio di secondo grado, e quindi inammissibilmente ex art. 345, comma 1, cod. proc. civ.»), militano a favore della predetta conclusione argomenti logici e sistematici. 20. Innanzitutto, a differenza di altri capi accessori, la misura di coercizione non è conseguenza necessaria della condanna, com'è invece la pronuncia sulle spese, che dall'istanza e dalla quantificazione della parte prescinde totalmente, ufficiosamente procedendovi il giudicante nel definire il procedimento. 21. Infatti, la
“coercitoria” è determinata in base a circostanze di fatto – «tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile» (dopo la modifica normativa del D.Lgs. n. 149 del 2022, anche «della natura della prestazione dovuta, del vantaggio per l'obbligato derivante dall'inadempimento») – che devono essere tempestivamente allegate (e, se del caso, provate), consentendo così alla parte avversaria una compiuta difesa che non sarebbe possibile se la domanda potesse essere avanzata oltre la barriera preclusiva stabilita per la proposizione delle domande e delle eccezioni o persino dopo la delimitazione del thema probandum (che potrebbe comprendere prove contrarie o elementi idonei a incidere sulla statuizione giudiziale). 22. Peraltro, a voler ritenere ammissibile la domanda di misura ex art. 614-bis cod. proc. civ. in appello (in quanto
“agganciata” al provvedimento di condanna), si dovrebbe ammettere la sua proponibilità anche in sede di precisazione delle conclusioni del secondo grado, il che limiterebbe ulteriormente il diritto di difesa della parte avversaria, inibita a introdurre elementi di fatto idonei a escludere o a mitigare l'astreinte e abilitata soltanto all'impugnazione di legittimità (i cui noti limiti non permetterebbero un riesame delle circostanze fattuali considerate per la valutazione o il merito di quest'ultima, come già statuito da Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 7927 del 23/03/2024, Rv. 670596-01). 23. Dal punto di vista sistematico, poi, la delimitazione di un momento preclusivo certo per la proposizione della domanda di condanna ex art. 614-bis cod. proc. civ. nel processo di cognizione elimina incertezze sulla possibilità di avanzare la medesima domanda al giudice dell'esecuzione, ipotesi ammessa dalla modifica apportata dal D.Lgs. n. 149 del 2022 per il titolo esecutivo stragiudiziale oppure «se [la misura] non è stata richiesta nel processo di cognizione»; è evidente, infatti, che ad ammettere la proponibilità della domanda anche alla fine del processo di primo o di secondo grado si rende incerto il presupposto che permette di adire il giudice dell'esecuzione, col rischio (oltretutto) di innescare possibili pag. 14/16 conflitti tra le decisioni di quest'ultimo e quelli del giudice della cognizione successivamente investito dell'istanza.” Non altrettanto può dirsi della domanda di condanna al risarcimento del danno, presente già nel ricorso e, pertanto, com'è ovvio, tempestiva. Né può ritenersi che la stessa, una volta che l'attore ha abbandonato la domanda di risoluzione contrattuale alla quale era originariamente connessa, sia divenuta domanda nuova e, come tale, inammissibile posto che, semmai, si tratterebbe di una emendatio riguardante la sola causa petendi e, come tale, sarebbe ammissibile. Ed invero, “La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali. Ne consegue l'ammissibilità della modifica, nella memoria ex art. 183 cod. proc. civ., dell'originaria domanda formulata ex art. 2932 cod. civ. con quella di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo.” (Cass. SS.UU. 12310 del 2015). In ogni caso le voci di danno riconosciute in sentenza sono le stesse che erano state originariamente proposte e che derivano, comunque, dall'inadempimento della all'obbligo di vendere l'immobile. Pt_1
Quanto al rapporto tra l'appellante e (nonché con la cessionaria CP_1 costituitasi) non vi sono domande nei rispettivi atti di costituzione in giudizio di questo grado e quelle formulate successivamente devono ritenersi inammissibili per tardività. Sicchè le spese vanno compensate tra loro. Le spese di lite nel rapporto processuale con il OR, tenuto conto dell'esito complessivo della lite, vanno poste a carico dell'appellante in misura del 50% e compensate quanto al restante 50%.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: in parziale accoglimento dell'appello, dichiara la nullità del capo 4 della sentenza gravata;
compensa le spese di lite nel rapporto processuale tra Parte_1
e ; CP_2 condanna a rifondere le spese di lite di entrambi i Parte_1 gradi nella misura del 50% dell'intero che liquida, quanto al primo grado,
pag. 15/16 in euro 19.000,00 e, quanto al secondo grado in euro 17.000,00, in favore di GLORIOSO DONATO, oltre spese generali ed oneri di legge, da distrarsi in favore degli avv.ti Eugenio Novario e Laura Tana, dichiaratisi antistatari. Così deciso nella camera di consiglio del 4.11.2025.
Il Presidente
Il Consigliere estensore pag. 16/16