N. R.G. 1571/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1571/2023 tra
(CF ) Parte_1 P.IVA_1 Avv. BROMURI MICHELE ATTORE/I e
(CF Controparte_1
P.IVA_2
Avv. ROSSI RICCARDO
CONVENUTO/I

Oggi 28 ottobre 2025 innanzi al dott. Giulio Berti, sono comparsi: per la ricorrente L'Avv Bromuri sostituito dall'Avv Migliorati per la resistente l'Avv Rossi sostituito dall'Avv Cirimbilli Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c.
Il Giudice
dott. Giulio Berti
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulio Berti ha pronunciato . la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1571/2023 promossa da:
(CF ) Parte_1 P.IVA_1 Rappresentata e difesa dall'Avv. BROMURI MICHELE (CF ed C.F._1 elettivamente domiciliata presso lo Studio del difensore ATTORE/I contro
(CF Controparte_1
P.IVA_2 Rappresentata e difesa dall'Avv. ROSSI RICCARDO (CF ) ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso lo Studio del difensore
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Voglia il Tribunale Civile di Perugia, rigettata ogni contraria istanza, deduzione ed argomentazione: in via preliminare,
▪ disporre la rimessione della causa in istruttoria e, per l'effetto,
− ordinare alla consulente tecnica d'ufficio il deposito della bozza di consulenza tecnica e delle comunicazioni obbligatorie ex art. 195, comma 3 c.p.c.;
• in ogni caso, disporre il richiamo della stessa al fine di porre in essere tutti gli accertamenti necessari in ordine alla effettiva datazione delle sottoscrizioni presenti sulla “ricevuta di riconsegna chiavi” riportante la data 4 gennaio 2021 ovvero, laddove lo ritenga opportuno, la rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio con sostituzione del consulente;
nel merito,
▪ accertare e dichiarare, per le ragioni sopra esposte, la risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione sottoscritto in data 1.12.2016 per causa imputabile alla società e, per Controparte_1
l'effetto, pagina 2 di 7 − condannare la società al Controparte_1 pagamento dell'indenntà di avviamento ex art. 34 L. n. 392/2978 che si quantifica in € 36.000,00, oltre ad interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

− condannare altresì la società Controparte_1 al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subìti dalla ricorrente in conseguenza della risoluzione per grave inadempimento imputabile alla locatrice, che si quantificano in complessivi € 45.483,31, ovvero nella maggiore o minore misura che risulterà di giustizia all'esito del presente giudizio, anche a seguito dell'espletamento di apposita CTU, oltre ad interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

− condannare infine la società Controparte_1 al risarcimento del danno patrimoniale subìto dalla ricorrente in conseguenza della risoluzione per grave inadempimento imputabile alla locatrice e consistente nella perdita di ogni chance di riavvio dell'attività, da quantificarsi in via equitativa ai sensi degli artt. 1218 e 1226 c.c., oltre ad interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;
sempre nel merito, ▪ accertare e dichiarare, per le ragioni sopra esposte, infondate, in fatto ed in diritto, le domande riconvenzionali spiegate in causa dalla società
e, per l'effetto, rigettare Controparte_2 integralmente le stesse.
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio.
Per : Controparte_1 CP_1
NEL MERITO: voglia l'Ill.mo Giudice adito, fissare con decreto, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., la nuova udienza di discussione della causa per ivi sentire, reiectis contrariis, accogliere le seguenti domande:
- rigettare il ricorso proposto dalla società e tutte le domande ivi proposte, perché Parte_1 infondate in fatto ed in diritto;

- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della società e per l'effetto, in Parte_1 via riconvenzionale, condannare quest'ultima al pagamento in favore della resistente CP_1 della somma pari ad euro 110,00 quale importo ancora dovuto in esecuzione dell'accordo sottoscritto in data 2/10/2020 (comprensivo di quanto dovuto per l'imposta di registro del contratto di locazione), nonché la somma pari ad euro 17.348,95, quale spesa sostenuta dalla resistente per lo smontaggio e smaltimento del materiale ligneo rinvenuto nell'immobile locato alla ricorrente, da ultimo la somma pari ad euro 2.650,00, quale importo dovuto per la tinteggiatura dell'immobile, e dunque, complessivamente, euro 20.108,95, o diversa somma ritenuta equa e giusta;

- nella denegata e non creduta ipotesi in cui, nonostante la loro infondatezza, dovessero essere accolte, in tutto od in parte, le domande risarcitorie di controparte, si chiede che la somma in ipotesi riconosciuta,
a tale titolo, alla società ricorrente, venga compensata, per effetto della compensazione impropria o pagina 3 di 7 atecnica, con il credito risarcitorio della società resistente, come sopra indicato e quantificato e richiesto in via riconvenzionale;

- condannare ai sensi e per gli effetti dell'art. 96 c.p.c., al risarcimento del danno da Parte_1 lite temeraria, da liquidarsi in via equitativa;

- in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Preliminarmente, in riferimento alle contestazioni rivolte dalla ricorrente in relazione allo svolgimento della Consulenza Tecnica d'Ufficio, questo giudicante rileva che il Consulente nominato dr.ssa ha Per_1 esaurientemente motivato le conclusioni alle quali è giunta ed ha altrettanto esaurientemente risposto alle osservazioni formulate dai Consulenti di parte, ai quali non è stato quindi impedito di esporre le proprie valutazioni critiche alla perizia limitandone il contraddittorio, avendo gli stessi consulenti di parte partecipato anche all'operazione di acquisizione del saggio grafico. Dalla documentazione versata in atti dalle parti, si è potuto accertare che, con contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione, registrato a Perugia il 4.12.2016, la società Controparte_1
(ora trasformata in
[...] Controparte_3 Controparte_1 Controparte_1
) ebbe a concedere in locazione alla società il godimento del fabbricato
[...] Parte_1 sito in frazione S.Andrea delle Fratte Via Sacconi 59, per la durata di anni 6+6, per un canone annuo pari ad €21.000,00; tuttavia, stante la morosità accumulata nel pagamento dei canoni di locazione, la locatrice ebbe ad inviare il 26.11.2018 una prima pec di diffida e messa in mora contestando 11 mensilità insolute, cui seguirono una seconda pec in data 16.07.2019 dello stesso tenore, contestando 12 mensilità insolute ed una terza pec in data 20.07.2020, con la quale si contestava il mancato pagamento di 15 mensilità e nella quale ultima veniva fatto esplicito riferimento alla clausola risolutiva espressa di cui all'art 4 del contratto, che prevedeva la risoluzione di diritto, anche per il mancato pagamento di un solo canone, circostanza quest'ultima, riconosciuta dalle parti come grave inadempimento. Nel frattempo, con tre diverse scritture private (docc. 2, 3 e 4 parte ricorrente) le due società si accordavano per la rinuncia da parte della locatrice dei canoni di locazione dovuti dal 1.07.2019 al 29.02.2020 e dal 01.09.2020 al
31.12.2020, mentre la conduttrice si impegnava a corrispondere alla società resistente la somma di €
20.603,00 di cui € 7793,00 relativa ai canoni scaduti sino al 30.06.2019 oltre a sei mensilità da marzo ad agosto 2020 per € 12.810,00, da pagarsi ratealmente e comunque entro e non oltre il 31.12.2020, pena la risoluzione del contratto, con rinuncia, da parte della conduttrice – come contropartita a quella effettuata dalla locatrice – a “rivendicare le somme, di qualunque genere anche di quelle di carattere straordinario anticipate ed affrontate per la riferita messa a norma dei locali ivi compresa quella dell'impianto elettrico, e rilevazioni incendi /EVAC) le quali resteranno acquisiti a patrimonio della CP_1 pagina 4 di 7 anche a termine della naturale scadenza del contratto prevista”. Con successiva scrittura del 04 CP_1 gennaio 2021 - la cui sottoscrizione da parte della legale rappresentante della società conduttrice è stato accertato mediante CTU grafologica essere autentica - la Sig.ra EP Sobgoum Chanceline Sonial- in qualità di legale rappresentante de – dichiarava testualmente “di voler risolvere con Parte_1 effetto immediato, per difficoltà economiche, il contratto di locazione con Controparte_1 impegnandosi “al pagamento dei canoni di locazioni dovuti” . In riferimento alla sollevata questione del particolare stato di emergenza sanitaria creata dal Covid-19, come rilevato dalla Corte di Cassazione nella relazione tematica n 56 del 08.07.2020, “il mancato o tardivo pagamento di somme dovute rimane, allo stato,
e in linea di principio, ingiustificato e imputabile. Pur nel quadro costituzionale del principio solidaristico, il concetto di impossibilità della prestazione non ricomprende, infatti, la c.d. impotenza finanziaria, per quanto determinata dalla causa di forza maggiore in cui si compendia l'attuale emergenza sanitaria. Il principio non scalfito rimane quello che nega all'impotenza in questione, sebbene incolpevole, una vis liberatoria del debitore dall'obbligazione pecuniaria”. Ciò premesso, parte ricorrente provvedeva al pagamento del saldo residuo con due pagamenti distinti, di cui l'ultimo in data 1.07.2021: ciò risultando dalla documentazione versata in atti. Appare pertanto infondata la richiesta formulata dalla ricorrente di risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice, nonché la richiesta del pagamento dell'indennità di avviamento commerciale. Quanto alla risoluzione del contratto, lo stesso è imputabile infatti alla società conduttrice, la quale, con la sopracitata scrittura privata del 04 gennaio 2021, ha espressamente dichiarato di voler risolvere il contratto per difficoltà economiche e quindi a causa di problematiche non certo addebitabili alla locatrice, mentre il diritto all'indennità per l'avviamento commerciale spetta al conduttore di immobili urbani ogni qualvolta il rapporto cessi per causa non dovuta a risoluzione per inadempimento o a disdetta o recesso del conduttore o ad una procedura concorsuale: nel caso di specie, il contratto si è risolto per espressa volontà della conduttrice e “nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l'indennità per la perdita dell'avviamento non è dovuta in caso di recesso del conduttore, o per sua iniziativa oppure in adesione ad un patto di risoluzione e, quindi, se la cessazione è riferibile alla volontà del locatario, la quale deve essere espressa o chiaramente desumibile da comportamenti idonei a manifestare disinteresse alla prosecuzione del rapporto, tra i quali non può includersi il mero silenzio”
(Cass. Ord. 20892/2022) . Quanto alla presunta perdita di arredi, beni ed impianti collocati nel capannone, che controparte dichiara di aver acquistato dal precedente gestore del locale, Sig. per la CP_4 somma di € 40.000,00, si evidenzia che, sebbene nel contratto di locazione sottoscritto in data 1/06/2012 tra ed il sig. -precedente conduttore dell'immobile - all'art 11 è previsto che “al CP_1 CP_4 termine della locazione l'immobile sarà riconsegnato in buono stato locativo e tinteggiato, salvo il deterioramento da normale uso. Tutti i lavori, le opere, le sistemazioni o le aggiunte, interne, esterne, o
pagina 5 di 7 nella corte di pertinenza, eseguite durante o prima delle precedenti locazioni al Sig. CP_4 dovranno essere rimosse a cura e spese dei presenti conduttori oppure, su esplicita richiesta del locatore essere in parte lasciate. In tal caso andranno a beneficio del locatore senza che i conduttori possano accampare diritti o pretese di alcun genere” (cfr. doc. 11 parte resistente) tuttavia tale pattuizione, dalla quale la resistente vorrebbe escludere l'opponibilità della scrittura privata intercorrente tra il Sig CP_4
e la società ricorrente in relazione all'acquisto da parte di quest'ultima delle attrezzature, si riferisce a
“i lavori, le opere, le sistemazioni o le aggiunte, interne, esterne, o nella corte di pertinenza” senza alcun riferimento esplicito ai beni ed alle attrezzature, come individuati nella scrittura del 01.12.2016 che, pertanto, devono ritenersi esclusi dalla previsione di cui al sopracitato art 11. Tuttavia, in riferimento al reale prezzo di acquisto, che nella scrittura depositata in atti da parte ricorrente (doc. 30 ricorso) viene indicato in € 40.000,00, parte ricorrente non ha fornito alcun riscontro probatorio relativo all'effettivo intervenuto pagamento e/o alla corresponsione di detta cifra. Si ritiene comunque congrua una compensazione totale della somma relativa all'acquisto di tali beni con quanto richiesto dalla resistente a ristoro dei danni per lo smantellamento delle opere non autorizzate e smaltimento dei materiali, nonché per la ritinteggiatura dei locali


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
dichiara risolto il contratto di locazione registrato in data 04.12.2016, originariamente intercorrente tra ed per Controparte_5 Parte_1 volontà della conduttrice;

rigetta la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale della ricorrente, perché non dovuta;

dichiara compensate le somme richieste dalla ricorrente per i beni e le attrezzature di cui alla scrittura privata del 01.12.2016 con le somme richieste dalla resistente a ristoro dei danni per lo smantellamento delle opere non autorizzate e per lo smaltimento dei materiali nonché per la ritinteggiatura dei locali liquida le spese di giudizio di Controparte_1 in € 10.000,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge;

condanna in persona del legale rappresentante alla refusione integrale delle spese di Parte_1
CTU come già liquidate e alla rifusione del 50% delle spese di giudizio come sopra liquidate pagina 6 di 7 PERUGIA, 28 ottobre 2025
Il Giudice dott. Giulio Berti
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