N. R.G. 677/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVERETO
CONTENZIOSO ORDINARIO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Izzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 677/2024 promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con il patrocinio dell'avv. Stefano BRESCIANI elettivamente domiciliati in C.F._2
Arco Loc. S. Giorgio n. 14/A presso il difensore
RICORRENTI contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Marika Controparte_1 C.F._3
MAZZURANA elettivamente domiciliata in Arco Via Santa Caterina N. 60/C presso il difensore
RESISTENTE
OGGETTO: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
pagina 1 di 6 CONCLUSIONI
Conclusioni per i ricorrenti:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, dichiarare risolto per inadempimento il contratto di locazione
30.09.2019 e registrato in data 09.10.2019 al nr. 1539 serie 3 all'Agenzia delle Entrate di Riva del
Garda per morosità nel pagamento degli oneri accessori (spese condominiali) indicati in espositiva;

-per l'effetto condannare la resistente intimata sig.a al rilascio dell'immobile situato Controparte_1
in Arco (TN) – loc. Bolognano – Via Santissima Trinità nr. 18 Interno 2, piano terra e garage e cantina al piano interrato, identificati tavolarmente con le pp.mm. 2-29-34, sub 2-29-34, foglio 11 p.ed. 1510 in
C.C. Oltresarca;

-fissare a breve la data dell'esecuzione;
-condannare la resistente sig.a al pagamento della somma indicata in espositiva per Controparte_1
oneri accessori quantificata in Euro 3.985,40;
-con vittoria di spese di lite come liquidate secondo giustizia e delle spese del presente procedimento maturate (Euro 49,00 per il contributo unificato nella fase dello sfratto, Euro 27,00 per la marca da bollo ed Euro 49,00 per il contributo unificato per il rito ordinario) e maturande.
Conclusioni per la resistente:
Nel merito in via principale:
- Rigettare la domanda di parte ricorrente in quanto non sussistono i presupposti per l'intimazione di sfratto per morosità attesa la volontà della resistente di far fronte ai pagamenti restanti;

- confermare il contratto di locazione tuttora in essere tra le parti fino alla prossima scadenza dei 4 anni del rinnovo;

- confermare il contratto di locazione tuttora esistente, in caso di vendita dell'immobile a nuovo acquirente, fino a quando la signora non avrà ottenuto l'alloggio ITEA con impegno della CP_1
stessa a versare il canone di locazione mensile al nuovo proprietario;

Nel merito in via secondaria:
- Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto sopra si chiede un termine lungo ai fini del rilascio per permettere alla signora di ottenere l'alloggio ITEA che, al momento, pur CP_1
sussistendo i requisiti per ottenerlo, non è conosciuta la tempistica di ITEA stessa per l'apertura delle domande e l'uscita delle graduatorie.
Spese legali e competenze tutte rifuse.
pagina 2 di 6 FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, e Parte_2
convenivano in giudizio per sentire accertare la morosità Parte_1 Controparte_1
della conduttrice nel pagamento delle spese condominiali per complessivi € 4,551,63 e del canone di locazione di agosto relativi all'immobile ad uso abitativo sito in Arco Loc Bolognano, Via Santissima
Trinità 18; con richiesta di ordinanza di rilascio dei locali e emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
La notifica dell'atto non andava a buon fine in quanto l'intimata risultava irreperibile e il giudice disponeva la trasformazione del rito.
Medio tempore la versava € 2.000,00 a titolo di spese condominiali e € 500,00 per il canone CP_1
di agosto (cfr. docc. 5 e 6 di parte ricorrente).
La conduttrice si è costituita nel giudizio di merito evidenziando la propria condizione di ristrettezza economica, in parte riconducibile a problemi di salute e manifestandosi disponibile al rilascio spontaneo dell'appartamento; in sede di memorie conclusive ha, invece, introdotto l'argomento della difficoltà nel reperire un nuovo alloggio.
Tanto premesso, preso atto che la restituzione dell'immobile non ha avuto luogo, la causa viene ora in decisione in quanto trattasi di controversia di natura documentale, in cui i fatti non sono oggetto di contestazione.
Con contratto di locazione ad uso abitativo di data 30.9.2019, regolarmente registrato, Parte_2
e concedevano a il godimento del proprio immobile ad
[...] Parte_1 Controparte_1
uso abitativo sito in Arco, loc. Bolognano, V. Santissima Trinità 18, per la durata di anni 4 rinnovabili, al canone di € 500,00 mensili oltre spese condominiali da pagarsi anticipatamente entro il giorno 15 di ogni mese (cfr. doc. 1 del fascicolo convalida di sfratto).
Con raccomandata a/r del 13.10.2023, regolarmente ricevuta dalla conduttrice, i locatori sollecitavano il pagamento della mensilità di agosto e di oneri accessori non corrisposti (cfr. doc. 2).
Precisano il e la che, all'epoca della missiva, il debito era pari a € 500,00 per la Parte_2 Parte_1
mensilità di agosto e € 5.257,07 per spese condominiali, risultanti dal verbale di assemblea condominiale di data 05.02.2024 conclusosi con l'approvazione del riparto delle spese e corrispondente prospetto rateale (cfr. doc. 3).
Quanto esposto risulta compiutamente documentato in atti.
pagina 3 di 6 Posto che la conduttrice aveva proceduto a un pagamento parziale, la successiva lettera monitoria del legale incaricato dall'amministratore del condominio indicava il dovuto residuo nella minore somma di
€ 4.551,63 (cfr. doc. 4).
I ricorrenti precisano che, nelle more della trasformazione del rito, la ha saldato la mensilità di CP_1
agosto e parte delle spese condominiali.
Alla data del 14.10.2024 la morosità residua ammontava a € 2.551,63.
Quanto all'onere della prova, come è noto, nelle azioni di adempimento, di risoluzione e risarcitoria - che hanno come elemento comune il mancato adempimento - il creditore è tenuto a provare soltanto
l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza di tale inadempimento, mentre incombe all'obbligato l'onere di provare di avere adempiuto, salvo che non opponga una eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod.civ.. ( cfr. ex multis Cass. Sentenza n. 8615 del 2006).
Tanto premesso, si osserva che è pacifico il mancato pagamento di spese condominiali sopra indicate, nonché di ulteriori € 1.433,77 maturate nelle more per il medesimo titolo, posto che la non ha CP_1
documentato ulteriori versamenti;
il debito complessivo ad oggi ammonta dunque a € 3.985,40.
Anche dette spese e il conteggio aggiornato risultano adeguatamente documentate mediante il deposito del verbale dell'assemblea condominiale con il riparto delle spese e il prospetto rateale (cfr. doc. 7).
Quanto dovuto non è oggetto di contestazione posto che la conduttrice argomenta esclusivamente in ordine alla difficoltà economiche e alla problematica ricerca di un alloggio diverso, malgrado le sue richieste ai Servizi Sociali e la volontà di essere inserita nelle graduatorie Itea, allo stato ancora chiuse.
In sostanza, non risulta in alcun modo provato che la conduttrice abbia versato le somme oggetto della domanda di pagamento.
Come è noto, per pronunciare la risoluzione giudiziale del contratto occorre tenere conto dell'economia complessiva del medesimo e dell'equilibrio necessario al suo funzionamento (cfr. Cass.
11429/2002); e, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione con riferimento al contratto di locazione (così come in tutti i contratti di durata) la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze
pagina 4 di 6 dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr.
Cass 24207/2006).
Ma neppure in corso di causa la conduttrice è riuscita a sanare la morosità che nel frattempo si è accresciuta né ha formulato alcuna proposta ai fini del rientro del debito, limitandosi ad opporsi alla convalida dello sfratto, con conseguente trasformazione del rito, con argomentazioni diverse.
Va peraltro evidenziato che le deduzioni in ordine alle difficoltà di reperire un nuovo alloggio, oltre che irrilevanti, sono anche tardive, in quanto formulate per la prima volta con le note conclusive, verosimilmente per giustificare il mancato rilascio spontaneo, che la stessa conduttrice aveva proposto all'udienza del 04.12.2024.
Sicchè, tenuto conto della morosità accumulata senza alcuna prospettiva di saldo (la nelle CP_1
more è stata ammessa al gratuito patrocinio) e della mutevole condotta della resistente (la quale prima ha lamentato difficoltà economiche, poi ha proposto il rilascio spontaneo e infine ha evidenziato che non le è stato assegnato un alloggio malgrado le richieste), fatti che minano irrimediabilmente la fiducia in ordine al possibile pagamento del dovuto in futuro, deve ritenersi sussistente il grave inadempimento contrattuale di;
va dunque dichiarata la risoluzione del contratto di Controparte_1
locazione, ordinato il rilascio dell'immobile e pronunciata condanna alla corresponsione di quanto richiesto.
Visto l'art. 56 L 392/78, appare equo fissare per l'esecuzione la data del 21.7.2025 tenuto conto che trattasi di locazione ad uso abitativo, che la morosità relativa alle spese condominiali è risalente nel tempo, e che, pur avendo la conduttrice effettuato dei pagamenti parziali e lamentato difficoltà nel reperire una nuova abitazione, il locatori intendono vendere l'immobile.
Alla luce delle deduzioni della parte ricorrente, la conduttrice deve essere altresì condannata al pagamento, a favore dei locatori, di Euro 3.985,40 per spese condominiali non versati fino alla data odierna oltre ad interessi legali dal giorno del dovuto al saldo.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza, nella misura ritenuta congrua indicata nel dispositivo considerato che non è stata svolta attività istruttoria ma tenuto conto del fatto che la si è costituita con argomentazioni mutevoli e omettendo il rilascio spontaneo che aveva CP_1
annunciato.

P.Q.M.

Il Tribunale di Rovereto, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Monica Izzo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede: pagina 5 di 6 Dichiara il contratto di locazione ad uso abitativo di data 30.9.2019 intercorso tra e Parte_2
e avente ad oggetto l'immobile sito in Arco loc. Bolognano Controparte_2 Controparte_1
V. Santissima Trinità 18, risolto per grave inadempimento della conduttrice.
Ordina a di rilasciare l'immobile sito in Arco loc. Bolognano V. Santissima Trinità Controparte_1
18 e relative pertinenze libero da persone o cose a favore dei locatori.
Fissa per l'esecuzione la data del 21.7.2025.
Condanna al pagamento di € 3.985,40 per spese condominiali non versate fino alla Controparte_1
data odierna oltre a interessi legali dal giorno del dovuto al saldo.
Condanna la resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite che si liquidano in complessivi
€ 2.300,00 per compensi e € 101,60 per anticipazioni oltre 15% spese generali e accessori.
Rovereto, 7 maggio 2025
Il Giudice
dott. Monica Izzo
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