Repubblica Italiana
Tribunale Ordinario di Prato In Nome del Popolo Italiano il Giudice dott. ssa Micaela Lunghi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. RG 2798 /2021 tra le parti:
Attore intimante: Controparte_1
( ), rappresentato e difeso dall'avv. CodiceFiscale_1
BIANCHI M Convenuti intimati: ( c.f. Controparte_2
( c.f. C.F._2 CP_3 rap all'avv. C.F._3
LANDI FEDERICO ed elettivamente domiciliati presso il suo studio
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Decisa a Prato in data 17/02/2025 sulle seguenti conclusioni:
Attore intimante: come in comparsa di costituzione
Convenuti intimnati: come da note conclusive Concisa esposizione dei motifi di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione ritualmente notificato la parte attrice chiamava in giudizio i convenuti per sentire convalidare lo sfratto per morosità dell'immobile ad uso abitativo sito a Prato in via Matteo degli Organi n.
39/2 con vittoria di spese, asserendo che in qualità di compropiretario al 50% dell'immobile locato non si era visto corrispondere la totalità della somma prevista a titolo di canone di locazione;
la parte intimata si costituiva in giudizio avanzando eccezioni preliminari e, nel merito,

opponendosi alla convalida e avanzando domande riconvenzionali facendo riferimento a ingenti danni dell'immobili che ne avevano impedito la totale fruizione;
con vittoria di spese.
Il giudicante emetteva ordinanza del 03.11.2021 riservata dalla udienza del 20.10.2021 e rilevata la insussistenza delle eccezioni relative alla notifica dell'atto disponeva il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c. previo espletamento della procedura di mediazione con fissazione di udienza ex art. 420 c.p.c. e termine per il deposito delle memorie integrative, rilevando che non si potesse, per gravi motivi in contrario, assumere la decisione ex art. 665 c.p.c. pure richiesta dalla parte intimante.
Il giudizio era istruito con la produzione documentale delle parti, con prove orali ( tra cui anche un confronto fra due testi) e con ctu tecnica.
Si giungeva all'udienza del 17.02.2025 dove le parti precisavano le conclusioni come sopra indicato ed era emessa la presente sentenza con la lettura del solo dispositivo.
Preliminarmente si deve ritenere che i riferimenti a sentenze di procedimenti relativi a parti che esulano dal presente giudizio sono da ritenere inutilizzabili in quanto superflue alla decisione.
Appare pacifico che questo giudice non possa che emettere una pronuncia di non luogo a provvedere sulla richiesta di risoluzione del contratto già dichiarata con il proprio provvedimento del 07.03.2023 nell'ambito del procedimento RG n. 41/23 pendente fra le stesse parti per il medesimo immobile ( cfr. doc. in atti).
Dalla espletata istruttoria è emerso senza alcun dubbio che la parte conduttrice si è trovata a dovere fronteggiare fin dall'agosto del 2019 una situazione molto difficile per le condizioni dell'immobile condotto in locazione e di cui era comproprietario CP_1
I testi introdotti dalle parti hanno fatto emergere circostanze relative a degli allagamenti delle stanze come emerge dalle foto in atti e dal ricordo dei testi stessi che frequentavano la casa della conduttrice e che oltre ad avere visto le condizioni dell'immobile erano a conoscenza che il si era impegnato a risolvere la situazione e che era CP_1 ogni volta informato delle problematiche dalla parte conduttrice;
gli stessi testi non erano a conoscenza che vi fossero terze persone che abitavano nella casa di comproprietà del dato che al CP_1
2 massimo si poteva essere trattato dei figli della signora ivi presenti, in attesa di trovare altra sistemazione ( cfr. teste sentito all'udienza Tes_1 del 17.11.2022).
La figlia della affermava che CP_2 Persona_1 il solo nell'ottobre del 2020 aveva inviato un suo incaricato CP_1 per visionare l'immobile a seguito delle segnalazioni della madre.
La medesima teste asserisce che aveva ospitato a titolo di amicizia la che l'aiutava a pagare delle somme per le utenze in Parte_1 cambio di ospitalità; riferiva che l'aveva conosciuta in un locale e tali affermazioni erano ribadite durante il confronto del 29.11.2024; la teste affermava che in realtà aveva visto un annuncio e aveva Pt_1 contattato la a cui pagava una somma a titolo di canone di Per_1 locazione e tali dichiarazioni confermava all'udienza del 29.11.2024 in sede di confronto.
Tuttavia tali dichiarazioni, seppure fra loro contrastanti, non appaiono essere decisive per affermare la fondatezza delle domande avanzate dall'attore intimante sub a) e sub b) della memoria integrativa e quindi addivenire ad una declaratoria di sussistenza di una sublocazione dell'immobile, peraltro non riconducibile agli odierni convenuti intimati ma a terze persone. In assenza di altri elementi probatori le domande suindicate devono essere rigettate perchè non appaiono suffragate da prove certe emerse nel corso del giudizio.
Dagli atti è pacifico che l'immobile condotto in locazione dagli intimati dal 01.07.2019 è stato rilasciato il 13.03.2023 ( cfr. doc. in atti); il teste all'udienza del 17.11.2022 ha riferito che per le condizioni Tes_2 pessime della abitazione la è stata costretta ad andare a vivere CP_2 in un altro alloggio nel dicembre del 2021 e che il teste aveva potuto visionare la caldaia nella posizione scomoda in cui si trovava ed aveva visto la situazione della abitazione che riscontrava nelle foto mostrate ma che ricordava di avere visto direttamente dato che spesso andava a trovare la parte intimata.
Dalla CTU è emerso che non è possibile dare corso alla verifica del funzionamento della caldaia che si trova in una posizione estremamente scomoda e infatti è stato dato atto che le modalità di accesso non sono conformi ai minimi standard di sicurezza ex d.lgs. 81/08. Innanzitutto perchè la botola di accesso è posta in un punto pericoloso dato che è in
3 prossimità del vano scale ed è priva di una scala per potere operare in sicurezza.
La perizia del Geom ha stabilito che “la eliminazione dei vizi e Per_2 difetti è imprescindibnile dal rifacimento della copertura.
Complessivamente la quantificazione delle opere di cui sopra ammonta a
€. 35.219,64”; e ha affermato certezza che il canone di locazione è congruo ove sia patrametrato a uno stato dei luoghi in una situazione di ordinaria manutenzione ma atteso che, nel caso specifico, è fruibile solo il piano terra il canone non è congruo e va ridotto del 50% ( cfr. pagg. 8
e ss. relazione in atti).
Pertanto appare evidente che la parte locatrice qui attore intimante non ha posto in essere una condotta volta al corretto adempimento dei propri obblighi contrattuali;
il locatore infatti avrebbe dovuto mantenere il bene locato nella ordinaria situazione di buona manutenzione ma così non è stato.
La parte conduttrice, infatti, non ha potuto avere il godimento dell'intero immobile ma solo di una parte, individuata dalla espletata
CTU nel solo piano terra con esclusione della fruizione della parte superiore ( camere da letto) e di ciò è stata data prova dai numerosi testi escussi.
Pertanto si devono ritenere infondate le altre domande avanzate dalla parte intimante sub a) e sub b) della memoria integrativa perchè, allo stato e in questa fase, da ritenersi non suffragate da elementi probatori mentre si devono accogliere le domande avanzate in via riconvenzionale dalla parte convenuta intimata sub A), B), C) e dichiarare, quindi, che il canone di locazione dell'immobile oggetto del contratto di locazione qui azionato deve esere ridotto per il periodo in cui detto immobile è risultato inidoneo all'uso e quindi dall'agosto 2019 ritenendo il quantum equo nella misura di €. 265,00 pari al 50% del canone di locazione orginariamente stabilito in €. 530,00; si deve quindi condannare la parte intimante alla restituzione ai conduttori della somma pagata in eccedenza per il periodo dall'agosto del 2019 al marzo del 2023 (data del rilascio dell'immobile) pari a €. 5.830,00 ( pari al 50% di €. 265,00 x 44 mesi) oltre interessi legali dal dì del dovuto al dì del saldo effettivo.
I testi hanno riferito dei danni subiti dai beni mobili di proprietà della conduttrice ( letto, materasso, oggetti danneggiati ) che devono trovare
4 un ristoro dato che tale situazione è dovuta alla sola responsabilità del che ha provocato evidenti danni ai conduttori dato anche il CP_1 pessimo funzionamento della caldaia come evidenziato in particolare dalla CTU in atti;
quindi si ritiene che il risarcimento in via equitativa di tali danni, in mancanza di una loro quantificazione, possa essere determinato nella somma di €. 3.000,00 pro quota a carico del comprorietario intimante;
si rigettano tutte la altre domande perchè infondate.
La totale soccombenza della parte attrice determina la sua condanna ex art. 91 c.p.c. alla refusione delle spese di lite sostenute nel giudizio dalla parte convenuta che si liquidano come meglio indicato nel dispositivo per le fasi del procedimento, spese da distrarsi in favore del procuratore che si è dichiarato antistatario ex art. 93 c.p.c.


p.q.m.

Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda ed eccezione, così provvede: dichiara non luogo a provvedere sulla risoluzione del contratto già dichiarata con provvedimento del 07.03.2023 nell'ambito del procedimento RG 41/23 pendente fra le stesse parti;
rigetta le domande poroposte dalla parte attrice di cui alle lettere a) e b) della memoria integrativa perchè infondate;
accoglie le domande riconvenzionali della parte convenuta intimata sub
A), B), C) e, per gli effetti, dichiara che il canone di locazione dell'immobile situato a Prato in via
Matteo degli Organi n. 39/2 deve esere ridotto per il periodo in cui detto immobile è risultato inidoneo all'uso e quindi dall'agosto 2019 ritenendo il quantum equo nella misura di €. 265,00 pari al 50% del canone di locazione orginariamente stabilito in €. 530,00; condannare la parte intimante alla restituzione ai conduttori qui convenutio intimati della somma pagata in eccedenza per il periodo dall'agosto del 2019 al marzo del 2023, data del rilascio dell'immobile, e pari a €. 5.830,00 ( pari al 50% di €. 265,00 x mesi 44) oltre interessi legali dal dì del dovuto al dì dell' effettivo saldo;
rigetta tutte la altre domande perchè infondate;
condanna altresì, ex art. 91 e ss. c.p.c. la parte attrice intimante alla refusione delle spese di lite sostenute nel giudizio dalla parte convenuta
5 intimata che liquida, ex d.m. 147/22, in €. 7.661,00 per compensi ( di cui €. 2.584,00 per la fase sommaria ed €. 5.077,00 per la fase di cognizione piena) oltre alle spese vive, allo stato non determinabili, e al
15% di rimborso forfettario, cpa e iva di legge da distrarsi in favore del procuratore Avv. F. LANDI che si dichiara antistatario.
Si indica il termine per il deposito della sentenza in gg. 30.
Prato, 17.02.2025
Il Giudice
Dott.ssa Micaela Lunghi
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