N. R.G. 44251 / 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da:
, CF/PI: , e , CF/PI: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con l'avv. Aranzanu Monica C.F._2
-attrici- contro
CONDOMINIO VIA STRADELLA N.15 - 20129 MILANO, CF/PI: , P.IVA_1 Parte_3
, CF/PI: , , CF/PI: ,
[...] C.F._3 Parte_4 C.F._4
CF/PI: , CF/PI: Parte_5 C.F._5 Parte_6
CF/PI: , C.F._6 Parte_7 C.F._7 Pt_8
, CF/PI: , , CF/PI:
[...] C.F._8 Parte_9
, , CF/PI: , C.F._9 Parte_10 C.F._10 [...]
, CF/PI: , , CF/PI: Parte_11 C.F._11 Parte_12
, CF/PI: , C.F._12 Parte_13 C.F._13 Per_1
, CF/PI: , , CF/PI: ,
[...] C.F._14 Parte_14 C.F._15
, CF/PI: , CF/PI: Parte_15 C.F._16 Parte_16
, , CF/PI: , C.F._17 Parte_17 C.F._18 Parte_18
, CF/PI: , con l'avv. Trovò Tiziana
[...] C.F._19
-convenuti-
1 , CF: , CF: Parte_18 C.F._19 CP_1
, , CF: , C.F._20 Parte_19 C.F._21
CF: , , CF: Parte_20 C.F._22 Parte_21
, , CF: C.F._23 Parte_22 C.F._24 Pt_23
, CF: , CF: ,
[...] C.F._25 Parte_24 C.F._26
, CF: , RELEX S.R.L., CF/PI: , Controparte_2 C.F._27 P.IVA_2
, CF: , CF: CP_3 C.F._28 Controparte_4
, , CF: C.F._29 Email_1 CP_5 C.F._30
-convenuti contumaci-
CONCLUSIONI
PER LE ATTRICI
-accertare e dichiarare che a causa di un'inesistente e/o adeguata impermeabilizzazione e coibentazione del tetto comune, le attrici subiscono nel proprio appartamento infiltrazioni di varia natura, particolato ultraleggero, fuliggine, acqua, caldo e freddo, con evidente danno e pericolo per la propria salute;

- accertare e dichiarare che lo stato di manutenzione del sottotetto confinante con CP_6 l'appartamento delle attrici, anche a causa dell'insufficiente coibentazione del tetto comune, presenta ovunque accumuli di polveri nere, guano e piume di uccelli e/o di ratti nonché segni di umidità diffusa;

- accertare e dichiarare che i titoli di provenienza legittimano pienamente la proprietà esclusiva delle porzioni di vano accessorio oggetto di rivendica e/o accertamento della proprietà da parte delle attrici;

- accertare e dichiarare che le caratteristiche strutturali e funzionali delle porzioni de quo del vano sottotetto in questione, non consentono l'uso comune e pertanto non può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.;
- accertare e dichiarare che l'intero piano sottotetto assolve anche all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento stesso delle attrici nonché quelli del piano sottostante e per l'effetto:
- in via principale Voglia condannare il ad effettuare i lavori di Controparte_7 impermeabilizzazione e coibentazione e/o rifacimento ex novo del tetto previa immediata CP_6 pulizia e sanificazione dei locali sottotetto di competenza CP_6
- in ulteriore via principale, condannare il Condominio e i condomini convenuti, pro-quota e/o in via solidale ex art. 2055 c.c., al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi dalle parti attrici nella misura di € 60.000,00 come sopra specificata, o in quella diversa misura maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
- sempre in via principale Voglia condannare in solido e/o pro quota i condomini convenuti, previo sgombero dei locali e ripristino dell'integrità delle dimensioni e dei muri che dividono i diversi corpi di fabbrica del sottotetto, al riconoscimento dell'esclusiva proprietà in capo alle attrici delle diverse porzioni del proprio vano sottotetto e, in particolare, dichiarare che la porzione di vano accessorio basso, rivendicato dalle attrici, per le sue caratteristiche strutturali deve essere dichiarato di esclusiva pertinenza dell'immobile delle Sigg.re e in quanto vano accessorio senza la presenza di persone e Pt_1 Pt_2
2 per l'effetto, così ricostruiti gli esatti confini del vano sottotetto delle attrici, dichiararne l'annessione all'immobile delle medesime, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 948 c.c. sulla base dei titoli prodotti;

- in alternativa alla precedente domanda e sempre in via principale Voglia ordinare al Condominio di via Stradella 15 nonché a tutti i condomini proprietari/comproprietari convenuti, pro quota, o solidalmente, previo sgombero dei locali e ripristino dell'integrità dei muri che dividono i diversi corpi di fabbrica del sottotetto, la restituzione immediata del locale sottotetto ai sensi e per gli effetti dell'art 949 c.c. nonché la cessazione di ogni pretesa sul bene stesso, previa ricostituzione degli effettivi ed originari confini, nei confronti delle odierne attrici;

Con vittoria di spese, competenze ed onorari oltre IVA e CAP.
*
PER I CONVENUTI COSTITUITI
In via preliminare
Dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, con riferimento alla domanda di rivendica della porzione di sottotetto condominiale e per l'effetto, estromettere il predetto condominio dalla presente causa limitatamente alla suddetta domanda Nel merito
Respingere tutte le domande ex adverso proposte perché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui in parte motiva e per la rilevata e comprovata carenza di prove a sostegno delle medesime.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Le attrici sono proprietarie di un appartamento situato al piano sottotetto presso il Condominio di Via
Stradella 15 – Milano, acquistato il 29 gennaio 2020.
Successivamente all'acquisto hanno riscontrato infiltrazioni d'acqua, polveri, fuliggine e sporcizia derivanti, a loro dire, dalla mancata manutenzione del tetto e dei locali sottostanti. CP_6
In particolare, le attrici lamentano:
- l'omessa manutenzione del tetto condominiale, che avrebbe causato infiltrazioni d'acqua, polveri sottili e danni strutturali all'appartamento di loro proprietà;
- il degrado igienico-sanitario del sottotetto condominiale, caratterizzato da escrementi di volatili e ratti, nonché dalla presenza di accumuli di polveri e fuliggine;

- che gli interventi di sanificazione e coibentazione effettuati dalle attrici sarebbero stati inefficaci a causa della persistente assenza di adeguati lavori di manutenzione . CP_6
3 Inoltre, le attrici lamentano l'omesso riconoscimento della proprietà esclusiva del vano sottotetto adiacente al proprio appartamento, vano attualmente utilizzato dal Condominio come deposito e tuttavia ritenuto, dalle attrici, di pertinenza del proprio immobile.
Le stesse hanno chiesto più volte al Condominio di intervenire, senza ottenere risultati concreti. Hanno quindi avviato sia un tentativo obbligatorio di mediazione, fallito a causa del rifiuto del Condominio di proseguire oltre il primo incontro ed un procedimento cautelare ex art. 700 cpc, con richiesta di intervento immediato per la coibentazione del tetto, rigettato per assenza del requisito di urgenza, anche in sede di reclamo.
Con l'odierno giudizio di merito, dunque, le attrici chiedono di accertare la responsabilità del
Condominio per il degrado del tetto, la sua mancata manutenzione e l'accertamento della proprietà esclusiva del vano sottotetto basso o, in alternativa, la sua pertinenzialità al proprio appartamento, nonché la condanna del Condominio a eseguire lavori di impermeabilizzazione e coibentazione del tetto.
Le pretese attoree muovo dunque dalle seguenti norme di diritto e del Regolamento Condominiale.
L'obbligo del Condominio di manutenzione del tetto sarebbe da ricondursi agli artt. 1117 c.c. (essendo il tetto un bene comune, la manutenzione e coibentazione sarebbero a carico del Condominio), nonché all'art. 1130 c.c. (il Condominio, in quanto ente di gestione, sarebbe tenuto alla conservazione delle parti comuni).
Tanto più che il regolamento condominiale all'art. 4 stabilisce che il tetto deve essere mantenuto efficiente a spese comuni, sia per riparazioni ordinarie che straordinarie.
Sicché, richiamati anche gli artt. 2043 e 2051 c.c., le attrici chiedono il risarcimento per le seguenti voci:
- € 6.050,00 per interventi di coibentazione tentati;

- € 2.510,00 per acquisto nuovo materasso e cuscini;

- € 371,85 per nuovi copriletti e lenzuola;

- € 10.000,00 per rifacimento parquet, tinteggiature e danni strutturali.
Quanto alla proprietà del vano sottotetto, le attrici richiamano i precedenti della Corte di Cassazione secondo cui il sottotetto è di proprietà esclusiva se destinato a servire un solo appartamento per isolamento termico (Cass. Sent. 18091/2002; 8968/2002; 6143/2016).
Chiedono dunque l'annessione del vano basso al loro appartamento, contestando la già manifestata pretesa del Condominio di considerarlo parte comune.
4 Si è costituito il Condominio unitamente a parte dei condomini contestando in fatto e diritto la pretesa avversaria.
In particolare, il Condominio (originariamente unico convenuto) ha eccepito la carenza di legittimazione passiva, in quanto la rivendica della proprietà di una parte comune deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini e non solo del Condominio.
Quanto alla proprietà o pertinenzialità del sottotetto, i convenuti eccepiscono la mancanza di prove della domanda, non avendo le attrici prodotto documentazione adeguata che dimostri la loro proprietà esclusiva.
Invero, si limiterebbero a sostenere che il loro titolo di provenienza “non esclude” tale proprietà, senza tuttavia fornirne prova concreta. Al riguardo, i convenuti evidenziano che, in un'azione di rivendica, chi agisce deve dimostrare il proprio diritto e non può semplicemente limitarsi a sollevare dubbi sulla titolarità altrui.
La natura condominiale del sottotetto emergerebbe oltretutto dai seguenti elementi:
- regolamento di condominio (art. 4): il sottotetto è espressamente indicato come parte comune e indivisibile;

- planimetrie e atti notarili: il confine dell'appartamento delle attrici non include il vano in questione;

- accessibilità comune: il sottotetto è accessibile dalle scale condominiali tramite una porta di accesso;

- quella porzione di sottotetto contiene servizi comuni, tra cui la centrale dell'antenna TV e il lucernario di accesso al tetto;
viene utilizzata anche da altri condomini per depositare materiali e strumenti.
Oltretutto, le stesse attrici hanno usato il sottotetto come deposito durante la ristrutturazione del loro appartamento, ivi posandovi mobili e materiali.
Quanto poi alla richiesta di lavori di impermeabilizzazione e coibentazione del tetto, i convenuti evidenziano che il tetto non è mai stato coibentato e non sussisterebbe alcun obbligo per coibentarlo.
L'edificio infatti risale agli anni '40 e non ha mai avuto alcuna coibentazione al tetto, rientrando in classe energetica G.
5 Ebbene, non sussistendo alcuna legge che impone al Condominio di coibentare un tetto originariamente costruito senza isolamento, la decisione di coibentare il tetto spetterebbe solo all'assemblea condominiale e le attrici non potrebbero imporla con un'azione giudiziaria.
Le infiltrazioni d'acqua e polveri, inoltre, non dipenderebbero dalla mancata manutenzione del tetto, come emergerebbe da alcune verifiche tecniche secondo cui le infiltrazioni deriverebbero dalla scossalina di un climatizzatore installato dalle attrici e da una finestra Velux di loro proprietà.
Alcune tegole erano state mosse da eventi atmosferici eccezionali, ma il tetto non risultava in condizioni di degrado. La fuliggine rinvenuta non proverrebbe dal sottotetto condominiale, ma dalla canna fumaria di una pizzeria confinante.
Di talché, integrato il contraddittorio con tutti i condomini, sono stati concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c..
In via istruttoria, il Tribunale ha ammesso una CTU, formulando il seguente quesito: “accerti il CTU, sentite le parti ed i rispettivi ctp, esaminato lo stato dei luoghi, l'esistenza delle infiltrazioni presenti nell'appartamento di proprietà attrice;
la causa di dette infiltrazioni (specificando se provengono dal sottotetto); le opere necessarie per eliminare le stesse ed i costi relativi;
proceda al tentativo di conciliazione”.
In occasione dell'udienza per il conferimento dell'incarico il quesito è stato così integrato: “onera il CTU di illustrare con planimetrie e rappresentazioni fotografiche, con riguardo all'appartamento di proprietà attrice, lo stato dei luoghi ed il sottotetto oggetto della indagine peritale, con riguardo anche alle delimitazioni murarie con le proprietà limitrofe”.
Depositata ed esaminata la CTU, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e il Tribunale ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.), in occasione della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 c.p.c.. Depositate le memorie di cui alla suddetta norma, la causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
*
2. Sulle doglianze e sui danni lamentati da parte attrice.
Il CTU ha rilevato la presenza di infiltrazioni nell'appartamento delle attrici, in particolare nella camera che prospetta su via Stradella.
I danni subiti dalle attrici riguardano il soffitto inclinato, alcune pareti verticali e la pavimentazione in parquet, che risulta ammalorata a causa dell'umidità.
6 Il CTU ha accertato che le infiltrazioni sono riconducibili alla copertura dell'edificio, con particolare riferimento:
- alle scossaline metalliche di raccordo;
queste sono posizionate tra la copertura inclinata della camera delle attrici e la parte più alta del vano scala comune e del locale soggiorno;
presentano segni di deterioramento e permettono infiltrazioni d'acqua;
- alla scossalina alla base del comignolo, situata sulla copertura inclinata della camera delle attrici;

risulta danneggiata e rappresenta una fonte di infiltrazione;

- alla canna fumaria della caldaia delle attrici;
la connessione tra la canna fumaria e la parete esterna presenta difetti strutturali che possono contribuire alle infiltrazioni.
Tali circostanze confermano che le infiltrazioni provengono dal tetto e non dal sottotetto.
Il CTU ha stimato il costo per l'eliminazione delle problematiche infiltrative in € 5.379,00 (IVA esclusa), comprendente:
- la rimozione e sostituzione delle scossaline (€ 640,00);
- il noleggio di automezzo per trasporto materiali (€ 640,00 + € 100,00 oneri di discarica);
- la fornitura e posa di nuove scossaline e sigillature (€ 1.940,00);
- il ripristino di tinteggiature e sigillature (€ 800,00);
- il ripristino pavimentazione in parquet (€ 450,00);
- la movimentazione degli arredi (€ 320,00)
- oneri imprevisti (10%) (€ 489,00).
Le conclusioni del CTU sono condivisibili, in quanto muovono da un accertamento esaustivo, come emerge dalla documentazione fotografica che rappresenta sia le fonti delle infiltrazioni sia i danni (non gravi) subiti dalle attrici.
Proprio la natura delle infiltrazioni (tutt'altro che gravi¹) consente di escludere -anche a chi tecnico non
è come il giudice peritus peritorum- che sia necessario il rifacimento dell'intera copertura.
La stima effettuata dal CTU dunque appare congrua.
Né le attrici hanno documentato spese maggiori, da sottoporre alla valutazione del CTU, non avendo prodotto alcuna prova di spesa. Gli scontrini sub doc. n. 22 non sono riferibili ai danni lamentati, non avendo le attrici dimostrato che la necessità di quegli acquisti (come per esempio il copriletto) sia stata provocata dalle infiltrazioni, umidità etc.
Da ultimo, va osservato che la scelta del trasferimento a Roma dal mese di settembre 2023 sino ad oggi non è riconducibile alle infiltrazioni, che, va ribadito, non appaiono di gravità tale da impedire il godimento dell'immobile, ragione per la quale le abnormi voci risarcitorie (per danno financo morale) pretese dalle attrici non possono essere riconosciute.
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3. Sulla proprietà della porzione di sottotetto.
La CTU ha confermato la corrispondenza dei confini della proprietà delle attrici con i dati emergenti dai documenti prodotti (cfr. planimetrie).
Va dunque affermato che dalla documentazione prodotta dalle attrici non emerge che la pretesa porzione di sottotetto sia di loro proprietà.
Parimenti infondata è la domanda di dichiarazione di pertinenzialità, sia in quanto i titoli di provenienza² escludono l'applicabilità del principio giurisprudenziale richiamato da parte attrice, sia in quanto le stesse fotografie allegato alla CTU confermano che la porzione di sottotetto in esame è destinata all'uso comune del Condominio.
Al riguardo la Corte di Cassazione afferma che: “In tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato
(anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento” (cfr. Cass. sentenza n.
6143/2016).
Il titolo, nel caso di specie, esclude la proprietà del vano sottotetto in favore delle attrici. Dunque non manca alcun titolo. Ad ogni modo, anche a voler ammettere l'accertamento della natura condominiale o pertinenziale del sottotetto, si legga il punto n. 4 delle conclusioni della CTU: “4) La camera dell'unità immobiliare delle parti attrici, confina per due lati con due porzioni di sottotetto (lato verso via Stradella e lato sinistro guardando dalla via Stradella); i lati della camera che confinano con le due porzioni di sottotetto, risultano delimitate con pareti in muratura intonacate a rustico, di altezza rispettivamente di m. 1,61
(parate lato su via stradella) e m. 1,61/m.2,77 (parete lato sinistro guardando da via Stradella).
L'accesso alle due porzioni di sottotetto che confinano con la camera delle attrici, si pratica per mezzo di una porta posta sul vano scala comune. Le due porzioni di sottotetto risultano collegate tra loro per mezzo di passaggio di forma trapezioidale di larghezza di m. 0,81 e altezza di m. 1,09/m. 0,74”.
Va dunque rigettata ogni pretesa attorea di rivendicazione sul vano sottotetto appartenente al
Condominio.
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4. Conclusioni.
Le domande di parte attrice vanno accolte nei limiti di cui in motivazione.
Parte convenuta va condannata ad eseguire le seguenti opere al fine di eliminare le accertate cause delle infiltrazioni lamentate da parte attrice: rimozione e sostituzione delle scossaline. Evidentemente, nella ripartizione condominiale di tali spese, non dovrà partecipare la proprietà attorea.
Il danno da riconoscersi alle attrici va limitato alle tinteggiature e sigillature (€ 800,00), al ripristino di pavimentazione in parquet (€ 450,00), alla movimentazione degli arredi (€ 320,00), per complessivi €
1.570,00.
A tale somma vanno aggiunti interessi legali e rivalutazione monetaria, trattandosi di risarcimento del danno e dunque di debito di valore: “La rivalutazione monetaria e gli interessi costituiscono una componente dell'obbligazione di risarcimento del danno e possono essere riconosciuti dal giudice anche
d'ufficio ed in grado di appello, pur se non specificamente richiesti, atteso che essi devono ritenersi compresi nell'originario "petitum" della domanda risarcitoria, ove non ne siano stati espressamente esclusi” (cfr. Cass. sentenza n. 20943/2009).
Sulla somma sopra indicata -espressa in moneta attuale- sono dovuti gli interessi legali e rivalutazione monetaria per la ritardata corresponsione dell'equivalente pecuniario del danno, posto che, nelle obbligazioni di valore, il debitore è in mora dal momento della produzione dell'evento di danno;
peraltro, avuto riguardo ai principi enunciati dalla sentenza n. 1712/1995 delle SS.UU. della Corte di Cassazione,
9 al fine di evitare un lucro ingiustificato per il creditore, e per meglio rispettare la funzione compensativa dell'interesse legale riconosciuto sulla somma rivalutata, gli interessi devono essere calcolati non sulla somma rivalutata (o espressa in moneta attuale) al momento della liquidazione, né sulla somma originaria, ma devono essere computati sulla somma originaria che via via si incrementa, a partire dal livello iniziale sino a quello finale, nei singoli periodi trascorsi, a far data dal deposito della CTU
(29.9.2023) al saldo effettivo.
A fronte della significativa riduzione delle pretese attoree, sussistono i presupposti per la compensazione delle spese di lite, stante la reciproca soccombenza tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice nei limiti di cui in motivazione;

2) condanna parte convenuta ad eseguire le opere di rimozione e sostituzione delle scossaline, meglio individuate dal CTU;

3) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice la somma di € 1.570,00, oltre rivalutazione ed interessi legali a decorrere dal 29.9.2023 al saldo effettivo, secondo le modalità di conteggio indicate in motivazione;

4) pone a carico di entrambe le parti processuali le spese della CTU, nella misura del 50% ciascuna;

5) compensa interamente le spese di lite tra e parti.
Così deciso in Milano il 7 febbraio 2025
Il giudice
(Federico Salmeri)

10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Il giudizio non muta nemmeno dall'esame delle foto prodotte con nota del 4 aprile 2024.
7 ² Cfr. planimetria sub doc. n. 3 di parte convenuta, che conferma l'assenza di qualsivoglia incertezza in merito alla coerenza della proprietà attorea che non concerne alcuna porzione del sottotetto con cui -semplicemente- confina, come confermato dal
CTU.
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