REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE OTTAVA CIVILE
in persona del Giudice Unico, dr.ssa Andreina Gagliardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta col n. 32439/2022 R.G. il 27.5.2022 e vertente tra
, , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , , , quest'ultimo
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7
sia in proprio che in qualità di Amministratore di sostegno di Parte_8
e , rappresentati e difesi dagli avv.ti Alessia Parte_9 Parte_10
GE e AO TR, giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTORI
e
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Andrea Papagni e Claudia Controparte_1
Matarrese, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 29.4.2022, i sigg.ri Parte_1 Parte_2
e Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
quest'ultimo sia in proprio che nella qualità di Amministratore di sostegno di Parte_8
e tutti comproprietari in ragione di 9/110 ciascuno e pro Parte_9 Parte_10 indiviso con la sig.ra (comproprietaria nella misura dei 20/110) dell'unità Controparte_1
immobiliare sita in Roma, alla via Carlo Zaccagnini, n. 41, chiedevano disporsi lo scioglimento della comunione ereditaria sul bene predetto anche mediante vendita del cespite ed attribuzione del ricavato in proporzione alle rispettive quote, con condanna della convenuta al pagamento in loro favore dell'indennità di occupazione per il godimento esclusivo dell'immobile predetto fino alla data del suo effettivo rilascio;
si costituiva in giudizio la sig.ra che, Controparte_1
nel contestare le avverse domande e nel chiederne l'integrale rigetto, spiegava domanda riconvenzionale di condanna degli attori alla restituzione dell'importo di € 5.896,94, esborsato per il pagamento degli oneri condominiali.
In corso di causa, concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 c.p.c. con il deposito delle relative memorie, veniva disposto l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio ai fini della compiuta valutazione del bene e della predisposizione di eventuale progetto divisionale;
acquisito l'elaborato peritale, venivano precisate le conclusioni all'udienza del 5.2.2025 (svoltasi in modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.) e la causa, assegnata a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., a seguito dello scambio degli scritti conclusionali tra le parti, è stata decisa come da dispositivo per i motivi che seguono.
La domanda proposta dagli odierni attori nell'ambito del presente giudizio trae origine dalla comunione ereditaria formatasi con la convenuta sull'unità immobiliare sita in Roma, alla via
Carlo Zaccagnini, n. 41 a seguito e per effetto dell'apertura della successione ab intestato del sig. (deceduto in data 23.12.2014); risultano documentalmente comprovate le Persona_1
vicende che hanno determinato l'attuale contitolarità del diritto di proprietà in capo agli odierni contendenti sul bene oggetto di causa nelle quote sopra indicate (cfr. la relazione notarile allegata alla produzione documentale di parte attrice).
Per quanto attiene all'unità immobiliare oggetto di domanda, si osserva che la stessa è costituita dall'appartamento sito in Roma, alla via Carlo Zaccagnini, n. 41, scala N, int. 12, con cantina pertinenziale, censito in N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 1150, part. 262, sub. 44, cat.
A/3, classe 3 e la corretta identificazione della stessa, oltre che la comune ed indivisa proprietà in capo agli odierni contendenti, è documentalmente riscontrabile nelle certificazioni catastali versate in atti da parte attrice.
La domanda di scioglimento della comunione proposta da parte attrice è fondata e, come tale,
risulta meritevole di accoglimento.
Soccorrono, ai fini della concreta attuazione, gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio svolta in corso di giudizio per la stima dell'immobile, la determinazione del suo valore e la verifica della sua regolarità edilizio/urbanistica e conformità catastale;
sulla base degli accertamenti peritali espletati in corso di causa è emersa la sostanziale regolarità edilizio/urbanistica dell'immobile e la sua conformità catastale (le lievi difformità evidenziate dal CTU, suscettibili di sanatoria e,
come tali, inidonee a precludere la divisione/assegnazione del bene, costituiranno oggetto di sanatoria da parte del soggetto aggiudicatario dell'immobile); dalla relazione peritale è emersa,
altresì, la indivisibilità in natura del bene in riferimento alle quote di titolarità degli odierni contendenti, sicché risulta escluso che l'immobile in questione possa essere comodamente frazionato mediante la determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento e che la divisione possa consentire il mantenimento, sia pur in misura proporzionalmente ridotta, della funzionalità che aveva il tutto, senza comportare un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero;
la concreta impossibilità di creazione di almeno due distinte unità immobiliari corrispondenti alle altrettante quote di titolarità degli attori (pro indiviso tra loro) e della convenuta nelle quote di rispettiva titolarità, esclude la concreta praticabilità di una simile ipotesi divisionale.
Si esprime, del resto, in tal senso l'insegnamento della S.C. (dettato in materia di scioglimento della comunione ereditaria, ma applicabile alla divisione ordinaria ai sensi dell'art. 1116 c.c.),
secondo cui “…in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l'art. 718
c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui
spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi
dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi
in cui gli stessi - secondo un accertamento riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del
merito, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua, coerente e completa - non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché sia elevata la misura dei conguagli
dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente
possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare
oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni
eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto
l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore
dell'intero…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 21612 del 28.7.2021).
Esclusa, pertanto, l'ipotesi di divisione in natura dell'immobile, si osserva che la vendita all'incanto si configura come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero (cfr., ex multis, Cass. Sez. 2, n. 11641 del
13.5.2010), mentre parte attrice, in sede di note di trattazione scritta depositate in data

4.2.2025 ed ancora in sede di scritti conclusionali, ha espressamente richiesto l'attribuzione della proprietà dell'intero immobile (rectius, della quota dei 20/110 di titolarità della convenuta) a fronte del pagamento del relativo conguaglio: tale opzione (alla quale la convenuta non ha manifestato alcuna opposizione) deve ritenersi sicuramente preferibile rispetto a quella della vendita all'incanto del bene, in quanto più facilmente praticabile, economicamente vantaggiosa per tutti i contendenti e sicuramente opportuna in ragione delle motivazioni sopra rappresentate in ordine alla impossibilità di divisione in natura dell'immobile.
All'assegnazione in favore degli attori (pro indiviso tra loro) della quota dei 20/110 dell'immobile oggetto di causa, consegue il diritto della convenuta al conguaglio in denaro corrispondente al valore di mercato della sua quota di comproprietà; in particolare, il consulente tecnico d'ufficio ha stimato nell'importo di € 171.500,00 il complessivo valore finale ed attuale di mercato dell'unità immobiliare oggetto di causa (già detratti i costi necessari alla sua regolarizzazione),
sicchè sarebbe dovuta in favore della convenuta, a titolo di conguaglio, la somma di € 37.730,00.
Residua, tuttavia, la disamina della domanda risarcitoria spiegata da parte attrice ed avente ad oggetto la condanna della convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile in ragione del suo esclusivo godimento da data imprecisata e fino al suo effettivo rilascio. Risultano pacifiche ed incontestate tra le parti le circostanze dell'esclusivo possesso, da parte della convenuta, dell'unità immobiliare oggetto di causa e della sostanziale esclusione degli attori dalla detenzione e dal godimento dell'immobile medesimo;
a giustificazione della perdurante esclusione delle controparti dal godimento del bene, la prospettazione difensiva di parte convenuta si incentra sulla sussistenza del suo esclusivo diritto di abitazione, ai sensi dell'art. 540 c.c., diritto che sarebbe configurabile “…in favore del coniuge superstite…anche nell'ipotesi
in cui il de cuius era comproprietario in vita con altri soggetti della casa e degli arredi…” (cfr.
pag. 3 della comparsa di costituzione e risposta).
In realtà, è ampiamente noto che “…il diritto di abitazione nella casa adibita a residenza familiare,
sancito dall'art. 540 c.c. in favore del coniuge sopravvissuto, sussiste qualora detto cespite sia
di proprietà del "de cuius" ovvero in comunione tra questi ed il coniuge superstite, mentre esso,
al contrario, non sorge ove il bene sia in comunione tra il coniuge deceduto ed un terzo, non
essendo in questo caso realizzabile l'intento del legislatore di assicurare, in concreto, al coniuge
sopravvissuto il godimento pieno del bene oggetto del diritto;
in tale ultima evenienza, peraltro,
non spetta a quest'ultimo neppure l'equivalente monetario del citato diritto, nei limiti della quota
di proprietà del defunto, poiché, diversamente, si attribuirebbe un contenuto economico di
rincalzo al diritto di abitazione che, invece, ha un senso solo ove apporti un accrescimento
qualitativo alla successione del coniuge sopravvissuto, garantendo in concreto il godimento
dell'abitazione familiare…” (cfr, ex multis, Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 29162 del 20.10.2021).
Nella non configurabilità di alcun diritto ex art. 540 c.c. in capo alla odierna convenuta, la domanda di condanna della stessa al pagamento dell'indennità di occupazione in ragione del suo godimento esclusivo del bene e della esclusione dei comproprietari, risulta parzialmente fondata e, come tale, meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
Secondo l'insegnamento della S.C. “…l'utilizzo esclusivo del bene immobile in comproprietà, da
parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all' art. 1102 c.c., non è idoneo a produrre alcun
pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad
esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente
quota di frutti civili, ricavabili dal godimento indiretto della cosa, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare l'immobile in maniera diretta e non gli sia stato
concesso (Cassazione civile, sez. II, 09/02/2015, n. 2423; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2012 n.
5156; Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010 n. 24647)...” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 15926 del
13.6.2019); non risulta dimostrato agli atti del presente giudizio che gli attori, anteriormente alla comunicazione del 28.7.2016 (allegata sub 11 all'atto di citazione e la cui effettiva ricezione,
sebbene non documentalmente riscontrabile, non è mai stata contestata dalla convenuta),
abbiano manifestato l'intenzione di voler utilizzare l'immobile in maniera diretta e che la sig.ra non lo abbia consentito, sicché il mero possesso ed utilizzo dei beni da parte della CP_1
comproprietaria non può aver arrecato alcun pregiudizio alla controparte, che è chiaramente rimasta inerte ed ha implicitamente acconsentito a tale uso esclusivo da parte dei fratelli;
e del resto, la condotta civilmente illecita cui accede la correlata responsabilità risarcitoria non è
ravvisabile nel mero godimento esclusivo del bene di proprietà comune, bensì nel comportamento oppositivo ed ostativo diretto a precludere analogo godimento agli altri comproprietari.
Soltanto con la menzionata comunicazione del 28.7.2016 parte attrice, a mezzo del suo procuratore, ha espressamente diffidato l'odierna convenuta a consentirle l'accesso all'immobile di comune proprietà, ribadendo tale richiesta nella successiva comunicazione del 11.6.2021;
risulta, invece, pacifico ed incontestato tra le parti che, pur dopo tali comunicazioni (e quindi dopo la chiara manifestazione di volontà degli attori di conseguire il possesso, quantomeno pro
quota - dell'immobile), la convenuta abbia continuato a goderne in maniera esclusiva precludendone l'accesso ai comproprietari e nella loro palese opposizione, sicché risulta fondata la domanda di condanna al pagamento dei frutti civili in ragione della quota di comproprietà degli attori a far data dall'agosto 2016: si ribadisce che la generica prospettazione difensiva della convenuta, limitata ad invocare la sussistenza del suo diritto di abitazione ai sensi dell'art. 540
c.c., non ha, di fatto, mosso alcuna contestazione sostanziale alla duplice circostanza del suo esclusivo possesso dell'immobile ed alla preclusione di analogo godimento da parte dei comproprietari, odierni attori.
Secondo la giurisprudenza della S.C. “…ai fini della determinazione dei frutti che uno dei
condividenti deve corrispondere in relazione all'uso esclusivo di un immobile oggetto di divisione giudiziale, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo del
godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati
con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ord.
n. 17876 del 3.7.2019).
Occorre, pertanto, nella fattispecie in esame, far riferimento ai frutti civili dell'immobile posseduto in via esclusiva dalla convenuta, in relazione al suo valore locativo di mercato, come quantificato e verificato nel corso degli accertamenti peritali svolti in corso di causa, secondo cui il canone di locazione dell'appartamento ammonta al complessivo importo di € 77.674,41 in relazione al periodo 1.8.2016 – 30.4.2024.
E pertanto, risulta dovuto dalla convenuta il canone mensile, in favore di parte attrice, nella misura del 78% dell'importo sopra indicato, ossia per la somma di € 60.586,00 fino alla mensilità
di aprile 2024; risulta, altresì, dovuta l'indennità di occupazione per il periodo successivo,
decorrente dal 1.5.2024 e fino all'attualità (maggio 2025), ossia per 13 mensilità, per il complessivo importo di € 9.255,90 (canone mensile di € 912,81 moltiplicato per 13 mensilità e scomputato del 22% corrispondente alla quota di proprietà della convenuta), oltre alle mensilità
successive alla pubblicazione della presente sentenza e fino alla data di rilascio dell'immobile per l'intero importo del canone calcolato dall'ausiliare e pari ad € 912,81 mensili (stante il trasferimento della quota di comproprietà della sig.ra in capo agli odierni attori). CP_1
Dal complessivo importo di € 69.841,90, spettante agli attori a titolo di indennità di occupazione per il periodo agosto 2016 – maggio 2025, dev'essere detratta la somma di € 37.730,00
spettante alla convenuta a titolo di conguaglio per l'assegnazione della sua quota di comproprietà
e pertanto, operata la compensazione giudiziale tra i detti importi, dev'essere pronunciata condanna della convenuta al pagamento, in favore di controparte, del complessivo importo di
€ 32.111,90 oltre agli accessori di legge.
Non si rinviene agli atti del presente giudizio alcuna prova documentale circa i pagamenti degli oneri condominiali che la convenuta assume di aver sostenuto in via esclusiva, sicché alcun importo può essere, a tale titolo, riconosciuto in suo favore;
si osserva, in ogni caso, che il pagamento degli oneri condominiali e delle spese di ordinaria manutenzione dell'immobile non può che ricadere a carico del soggetto (nella fattispecie in esame, la convenuta) che ne detiene il possesso ed il godimento in via esclusiva.
Del tutto inammissibili, infine, le domande assolutamente nuove rassegnate da parte attrice soltanto in sede di precisazione delle conclusioni ed aventi ad oggetto la condanna della controparte al risarcimento di un generico (e nemmeno dimostrato) danno patrimoniale e morale, che sarebbe stato patito dai sigg.ri , e in ragione del Pt_8 Pt_9 Parte_10
mancato accesso all'immobile per cui è causa.
Per quanto attiene, infine, alla regolamentazione delle spese di giudizio in ordine alla domanda di divisione giudiziale, si rileva che “…nei procedimenti di divisione giudiziale, le spese occorrenti
allo scioglimento della comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel
comune interesse dei condividenti, trovando, invece, applicazione il principio della soccombenza
e la facoltà di disporre la compensazione soltanto con riferimento alle spese che siano conseguite
ad eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 1635 del
24.1.2020); le spese relative alla ulteriore materia del contendere (indennità di occupazione e domanda riconvenzionale), liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n. 147/2022, sono poste a carico di parte convenuta, in ragione della sua soccombenza;
le spese di CTU, liquidate con separato decreto, sono poste, definitivamente e pro quota, a carico di entrambe le parti.


P. Q. M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , Parte_1
, , , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, , quest'ultimo sia in proprio che in qualità di Parte_6 Parte_7
Amministratore di sostegno di e Parte_8 Parte_9 Pt_10
, con atto di citazione notificato in data 29.4.2022 nei confronti di
[...] CP_1
, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
[...]
1) ordina lo scioglimento della comunione sussistente inter partes in riferimento al seguente compendio immobiliare in comproprietà pro indiviso: - appartamento sito in Roma, alla via Carlo Zaccagnini, n. 41, scala N, int. 12, con cantina pertinenziale, censito in N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 1150, part. 262, sub. 44, cat.
A/3, classe 3;
2) dispone la divisione dei beni oggetto del compendio e per l'effetto assegna agli attori (pro
indiviso tra loro) la piena proprietà della quota dei 20/110, già di titolarità della convenuta, del compendio immobiliare di cui al precedente capo 1);
3) condanna la convenuta, previa compensazione giudiziale tra l'importo di € 69.841,90,
spettante agli attori a titolo di indennità di occupazione per il periodo agosto 2016 – maggio
2025 e la somma di € 37.730,00 spettante alla convenuta a titolo di conguaglio per l'assegnazione della sua quota, al pagamento, in favore di controparte, del complessivo importo di € 32.111,90 oltre agli interessi legali dalla data della domanda e fino all'effettivo soddisfo;
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4) condanna la convenuta al pagamento dell'importo di € 912,81 per ciascuna delle mensilità
successive alla pubblicazione della presente sentenza e fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile;---
5) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2646 c.c. con esonero da ogni responsabilità;---
6) rigetta la domanda riconvenzionale;
---
7) condanna la convenuta al pagamento di metà delle spese di giudizio che liquida in complessivi
€ 3.550,00 in favore di controparte, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge;
---
8) compensa tra le parti le restanti spese.---
9) pone le spese di CTU liquidate con separato decreto, definitivamente e pro quota, a carico di entrambe le parti.---
Roma, 3.6.2025
Il Giudice
dr.ssa Andreina Gagliardi