Sentenza n. 97/2026
Depositata il 15/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 16, riunita in udienza il
19/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
AV ROBERTO, Presidente
IG RE, RE
FASANO GAETANO, Giudice
in data 19/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 961/2025 depositato il 26/03/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Milano
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 3788/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado MILANO sez. 3
e pubblicata il 30/09/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021/3T/015382/000/001/2021001 TASSA DI REGIST 2021
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021/3T/015382/000/001/2022002 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 2507/2025 depositato il
01/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano, n.
3788/3/2024, pronunciata e depositata in data 30 settembre 2024.
La vicenda oggetto del presente giudizio ha origine gli avvisi di liquidazione nn.
2021/3T/015382/000/001/2021/001 e 2021/3T/015382/000/001/2022/002 con i quali l'Ufficio ha contestato alla contribuente, signora Resistente_1, l'omesso versamento dell'imposta di registro relativamente al contratto di locazione anno 2021, serie 3T, numero 015382, per le annualità 2021 e 2022.
La contribuente impugnava i detti atti impositivi rappresentando che per le predette annualità la locazione era soggetta al regime della cedolare secca.
L'Agenzia delle Entrate resisteva con proprie controdeduzioni, sostenendo la correttezza del proprio operato,
e concludeva chiedendo il rigetto del ricorso e la condanna della parte ricorrente alle spese di giudizio.
Con la sentenza impugnata, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado accoglieva il ricorso, con compensazione delle spese di lite
L'Ufficio deposita pertanto appello avverso la detta sentenza, deducendo circa l'erroneità della sentenza di primo grado sul valido esercizio dell'opzione della cedolare secca e sui fatti di causa.
Si costituisce quindi in giudizio la contribuente chiedendo il rigetto dell'appello proposto da controparte con condanna alle spese di lite.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Letti gli atti e i documenti di causa, esaminati i motivi di impugnazione, il Collegio ritiene che l'appello sia meritevole di accoglimento nei termini qui di seguito precisati.
Con unico motivo di impugnazione l'Agenzia delle Entrate lamenta la “erroneità della sentenza di primo grado sul valido esercizio dell'opzione della cedolare secca e sui fatti di causa”.
Questa Corte evidenzia preliminarmente che per il regime della cedolare secca sugli affitti, l'art. 3, co. 11, del d. lgs. n. 23/2011 stabilisce che “L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili” e che anche la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1° giugno 2011 chiarisce che il
“locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve quindi comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell'opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore”.
Rileva poi che, dalla documentazione in atti, emerge che l'originario contratto di locazione stipulato il 15 settembre 2020,
- è stato registrato solo il 13 ottobre 2021, in regime ordinario, con il pagamento delle relative imposte dovute;

- non riporta l'esercizio dell'opzione per il regime della cedolare secca;

- prevede l'esclusione della rivalutazione dei canoni di locazione solo per il primo quadriennio mentre ne prevede espressamente l'applicazione al rinnovo dell'ulteriore periodo di quattro anni;
- non è integrato con la comunicazione inviata al conduttore per il tramite di raccomandata secondo quanto previsto dall'art. 3, co. 11, del d. lgs. n. 23/2011.
Rileva ancora che, comunque, anche dai rapporti intercorsi a mezzo mail, risulta che l'Ufficio avesse ben precisato che l'accesso al regime opzionale della cedolare secca sarebbe stato possibile “sempre che entro il 14/10/2021 venga inviata raccomandata all'inquilino con l'esercizio dell'opzione e copia di detta raccomandata venga inviata all'ufficio affinché possa acquisirne la volontà delle parti”. Di tale raccomandata non c'è traccia in atti.
Per tutto quanto sopra questa Corte ritiene che l'unico motivo di impugnazione sia fondato.
Le questioni come sopra vagliate esauriscono quindi la vicenda sottoposta al Collegio, essendo stati esaminati tutti gli aspetti rilevanti per la definizione del procedimento;
gli argomenti di doglianza eventualmente non espressamente esaminati sono stati da questo Collegio ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque non idonei a condurre ad una conclusione di segno diverso. La decisione, pertanto, assorbe e supera tutte le eventuali ulteriori domande formulate nel giudizio.
Per tutti i suddetti motivi questa Corte accoglie l'appello con conseguente integrale riforma della sentenza dei giudici di prime cure e conferma degli originari atti impositivi. Le spese di lite per il doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come indicato in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e delle difese svolte.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia accoglie l'appello. Condanna parte appellata alla rifusione delle spese di lite che liquida in € 300,00 (euro trecento/00) oltre alle spese generali nella misura del 15%.
Così deciso in Milano, nella Camera di Consiglio del 19 novembre 2025.
GIUDICE ESTENSORE PRESIDENTE
dottor Lorenzo Appignani dottor Roberto Craveia