REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI AVELLINO
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Michela Palladino, all'esito dell'udienza del 18.04.2025 svoltasi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha emesso la seguente ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3446/2024 R.G., avente ad oggetto: azione di risoluzione, vertente
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso dell'avv. Christian Parte_1 C.F._1
Cecere, dom.to come in atti;

RICORRENTE
E
(CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. Teresa Peluso, Controparte_1 C.F._2 dom.to come in atti;

RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti concludevano come da atti e verbali di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte ricorrente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Avellino chiedendo Controparte_1 la convalida dello sfratto ed il rilascio dell'immobile sito in Avellino, al Viale Italia, 199/H, piano primo, composto da sei vani ed accessori e censito al catasto al foglio 36, p.lla n. 100/8, cat. A/2, classe 5^, vani 8,5, oggetto del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data 1/2/2021, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Avellino in data 13/2/2021.
Con ordinanza datata 09.12.2024 e pubblicata 11.12.2024, stante la comparizione ed opposizione dell'intimato, non veniva convalidato lo sfratto e veniva disposto il mutamento del rito in quello locatizio speciale, con fissazione dell'udienza del 18.4.2025 per la discussione e concessione alle parti dei termini per il deposito di memorie integrative.
Con la memoria di cui all'art. 426 c.p.c. parte attrice, riportandosi integralmente all'atto di intimazione, preliminarmente dava atto dell'esperito tentativo di mediazione con esito negativo ed insisteva nella richiesta di rilascio dell'immobile per intervenuta risoluzione del rapporto locativo.
Con memoria integrativa datata 26.03.2025 parte convenuta, riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedeva il rigetto della avversa domanda di convalida dello sfratto per morosità.
All'esito dell'udienza del 18.04.2025 – celebratasi, ai sensi dell'art 127 ter cpc, mediante il deposito telematico di “note di trattazione scritta” – il Giudice, lette le richieste delle parti, tratteneva la causa in decisione.
La domanda di risoluzione per inadempimento, formulata da parte ricorrente è fondata e merita accoglimento.
Il ha documentato – mediante la produzione delle attestazioni di bonifico – di aver sanato CP_1 prima dell'udienza di convalida la morosità a suo esclusivo carico, posto che la residua quota di euro
350,00 relativa alla mensilità di gennaio 2024 è da ritenersi gravante sull'altro condebitore non solidale, che risulta aver occupato l'immobile anche in tale periodo, come da Persona_1 estratto di conversazione email depositato.
Tuttavia, il pagamento tardivo dei canoni non influisce sul prosieguo della causa, dal momento che il locatore non ha inteso comunque rinunciare alla domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento.
In particolare parte intimante ha invocato l'applicazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4) del contratto inter partes, secondo il quale, “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese eccezioni dei conduttori qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa anche di una sola rata del canone nonché di quanto altro dovuto se di importo pari ad una mensilità del canone, costituisce automaticamente i conduttori in mora”, nonché del successivo art. 10) che stabilisce “l'inadempienza da parte dei conduttori di uno dei patti contenuto in questo contratto, produrrà ipso iure la risoluzione”.
Ebbene, sul punto la Cassazione ha più volte ribadito il principio secondo cui “nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali (come noto: v. Cass. sez. unite 272/1999) non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. termine di grazia),
l'offerta o il pagamento del canone, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono, da una parte, attesa l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art. 663, terzo comma, c.p.c.,
l'emissione, ai sensi dell'art. 665 cod. proc. civ., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, ma non comportano, dall'altra, nel giudizio susseguente a cognizione piena, l'inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell'art. 1453, terzo comma, cod. civ., dalla data della domanda – che è quella già avanzata ex art. 657 cod. proc. civ. con l'intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto – il conduttore non può più adempiere (conf. Cass. 13248/2010)” (Cass., civ. sez. III, del 8 novembre 2018, n. 28502).
Gli Ermellini hanno altresì precisato che “la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza; essa, quindi, come già affermato più volte affermato dalla Suprema Corte, non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall'art. 1341, comma 2, c.c., in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla (Cass. 23065/2016; conf. 15365/2010); oltretutto non hanno carattere vessatorio le clausole riproduttive del contenuto di norme di legge;
pertanto, non può considerarsi vessatoria la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all'ipotesi di inosservanza del termine di pagamento dei canoni, in quanto riproduce il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento di cui all'art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (Cass. 369/2000); disposto quest'ultimo non applicabile direttamente alle locazioni non abitative, ma ritenuto utilizzabile per quest'ultime come parametro per valutare la gravità dell'inadempimento (v. Cass. 1428/2017)”
(Cass., civ. sez. III, del 8 novembre 2018, n. 28502).
Ne consegue che il pagamento del canone, essendo stato eseguito dopo l'intimazione di sfratto, non rende inoperativa la clausola risolutiva espressa convenuta dalle parti e di cui l'intimato ha dichiarato di volersi avvalere.
Il contratto in oggetto va, dunque, dichiarato risolto per inadempimento del conduttore che, quindi, è tenuto al rilascio dell'immobile in favore del locatore.
E' risultato incontestato inoltre che il è tenuto ancora al pagamento degli interessi legali sui CP_1 canoni tardivamente corrisposti al cui pagamento va condannato.
Per quel che concerne le spese di giudizio, la relativa regolamentazione va effettuata secondo il principio della soccombenza. Tali spese vanno liquidate nella misura, ritenuta congrua, specificata in dispositivo, tenuto conto delle attività difensive espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Michela
Palladino, definitivamente pronunciando sulla causa suddetta, ogni diversa istanza, domanda, richiesta o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
• accoglie la domanda dell'intimante e, per l'effetto, dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data 1/2/2021, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Avellino in data 13/2/2021, avente ad oggetto l'immobile sito in
Avellino, al Viale Italia, 199/H, piano primo, composto da sei vani ed accessori e censito al catasto al foglio 36, p.lla n. 100/8, cat. A/2, classe 5^, vani 8,5, intercorso tra Parte_1
e
[...] Controparte_1
• ordina il rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, entro il termine di mesi due dalla comunicazione della presente sentenza;

• condanna il soccombente al pagamento degli interessi legali dovuti sui canoni tardivamente corrisposti, da calcolarsi dalle singole scadenze all'effettivo soddisfo;

• condanna il soccombente al pagamento delle spese di lite che liquida in € 1400,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Avellino il 15.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Michela Palladino

Il presente provvedimento è stato redatto con l'ausilio dei Magistrati onorari in tirocinio Dott. Luigi
Mogavero e Dott. Marco Nigro.