REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 922/2024, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione uso diverso, vertente tra
TRA
, in persona del curatore p.t., rapp.ta Parte_1
e difesa, giusta procura in calce alla memoria integrativa, dall'avv. Diomede
Marafini, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina, via V. Monti
n.29;
RICORRENTE
E
, in persona del Controparte_1
legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa, giusta procura in calce alla memoria integrativa, dall'avv. Alessandro Giovanni Maria Camici, presso il cui studio elettivamente domicilia in Roma, alla via Monte Zebio n. 30;
RESISTENTE
NONCHÉ
CP_
Di. in persona del legale rapp.te p.t., e Pt_1 Controparte_3
rapp.te e difese, giusta procura in calce alla comparsa di intervento, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Marco Moroni e Assunta Viola, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Aprilia, Via A. Meucci n. 38;
E
TERZI INTERVENTORI CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi, note illustrative e verbali di causa in atti.
Decisa a seguito dell'udienza del 17.6.2025 svoltasi nelle forme di cui agli artt.
127 ter e 128 c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato, la Parte_2
conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale,
[...]
l , per ivi sentir Controparte_1 convalidare sfratto per morosità, relativamente all'immobile ad uso non abitativo sito a Aprilia (LT), Via Pontina km 47,015, individuato al NCEU al foglio 69 , particella 463.
L'intimante esponeva, a fondamento della domanda, che l'immobile era condotto in locazione dalla intimata con decorrenza dal 01.05.2012, per la durata di sei anni, con contratto del 01.05.2012, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 18.05.2012. Deduceva che, alla data dell'intimazione, la conduttrice era in mora del pagamento di euro 8.314,00, per i canoni relativi ai mesi da maggio 2023 sino a gennaio 2024, oltre interessi ed accessori.
Si costituiva in giudizio l'intimata con comparsa di costituzione e risposta, opponendosi alla convalida, deducendo che, in data 01.03.2024, la morosità era stata completamente sanata e che tale somma non era in realtà dovuta ma era stata versata in via cautelativa al fine di evitare la cessazione del contratto.
Denegato il provvisorio rilascio in ragione del sopravvenuto pagamento, mutato il rito ai sensi dell'art 667 c.p.c., era assegnato alle parti il termine di giorni 15 per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria.
CP_ In data 03.06.2024, spiegavano atto di intervento volontario la .
[...]
CP_ e la , i quali, nella loro qualità di terzi acquirenti CP_3 CP_3
- 2 - dell'immobile condotto in locazione, associandosi alla richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento avanzata dall'intimante.
Parte intimante-ricorrente depositava, nei termini concessi, memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., esponendo di aver proceduto ad intraprendere l'obbligatorio procedimento di mediazione che si concludeva con esito negativo per mancata comparizione della controparte. Nel merito, reiterava la domanda di risoluzione del contratto stante la gravità dell'inadempimento dell'intimata consistente nel ritardato pagamento dei canoni mensili da maggio
2023, oltre il costo annuale di registrazione del contratto.
Parte intimata-resistente depositava, nei termini concessi, memoria integrativa eccependo il difetto di legittimazione e di interesse ad agire dell'intimante e dei terzi interventori. Nel merito, si opponeva alla domanda di risoluzione stante l'insussistenza del presupposto relativo alla gravità dell'inadempimento contestato.
Prodotta documentazione, all'udienza del 17.06.2025, svoltasi la discussione della causa ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c., il sottoscritto giudice, ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa motivazione.
La domanda di risoluzione è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Parte intimata ha eccepito preliminarmente il difetto di legittimazione attiva e il difetto di interesse ad agire sia di parte intimante che dei terzi interventori. La resistente deduceva che in virtù del trasferimento dell'immobile locato in favore dei terzi interventori, avvenuto in data
13.03.2024, non era più possibile per la curatela rivendicare la risoluzione del contratto, essendosi spogliata di ogni titolo idoneo a legittimare la rivendicazione e non avendo più alcun titolo o interesse a proseguire nel presente giudizio. Allo stesso tempo, l'intimata deduceva il difetto di legittimazione attiva e di interesse ad gire dei terzi interventori alla luce del fatto che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e
- 3 - gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo CP_ acquisto. Di conseguenza, deve ritenersi escluso che in capo alla . Di. Pt_1
e alla D.S.A. di sussistesse alcuna titolarità in ordine ad una CP_3
richiesta di risoluzione fondata su fatti e circostanze avvenute antecedentemente al loro acquisto.
L'eccezione risulta infondata.
Invero, il trasferimento della proprietà, quando determini il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione stipulato dal venditore, è vicenda suscettibile di determinare, sul piano processuale, gli effetti di cui all'art. 111
c.p.c., che statuisce che alla legittimazione attiva della originaria parte processuale si aggiunga, e non necessariamente si sostituisca, quella di colui che ha acquistato il diritto.
L'alienazione in corso di causa determina il permanere della legittimazione iniziale tra le parti originarie del processo, fatta salva l'ipotesi di chiamata in causa del successore particolare e di estromissione dell'alienante.
La successione a titolo particolare nel diritto controverso si ha non soltanto nel caso in cui venga alienato lo stesso diritto che forma oggetto di controversia, ma in ogni caso in cui l'alienazione comporti, per un rapporto di derivazione sostanziale, il subentrare dell'acquirente nella posizione giuridica attiva o passiva cui inerisce la pretesa dedotta in giudizio;
conseguentemente,
l'acquirente del bene locato per il quale sia in corso un procedimento di sfratto, viene posto dall'art. 111 c.p.c. nella stessa posizione dell'alienante, nei confronti del quale, pur non essendo più titolare del diritto sul bene controverso, va emessa la sentenza, che fa stato sia nei confronti dell'alienante che del successore a titolo particolare (cfr. tra le altre, Cass. civ., 06-06-1983, n. 3868).
Pertanto la compravendita intervenuta nelle more del giudizio, non incide sulla legittimazione del dante causa stante il disposto dell'art. 111 c.p.c. per cui il processo prosegue tra le parti originarie. Pur essendo possibile con la
- 4 - costituzione del successore l'estromissione dell'originaria parte con il consenso delle altre parti, nel caso di specie non risulta manifestato espresso consenso all'estromissione, per cui il processo continua con la parte originaria ma la pronuncia ai sensi dell'art. 111 c.p.c. u.c. spiegherà i suoi effetti anche nei confronti del successore.
Nel caso di specie è documentalmente provato che l'intimazione di sfratto per morosità sia stata notificata nei confronti della resistente in data
30.01.2024 e cioè in data antecedente al trasferimento della proprietà dell'immobile locato effettuato con atto di compravendita del 13.03.2024 (cfr. atto di compravendita coattiva prodotto in atti dai terzi interventori), per cui deve ritenersi pacifica la prosecuzione del giudizio con l'attore originario, salva la facoltà di intervento del successore.
Da ciò deriva che il rapporto processuale originariamente instaurato dalla curatela della in assenza di un Parte_1
provvedimento di estromissione a seguito dell'intervento dei terzi acquirenti, ai sensi dell'art. 111 c.p.c., è destinato a proseguire, anche all'esito del contratto di compravendita del 13.03.2024, fra le parti originarie nonché nei confronti dei terzi acquirenti. La vendita della cosa locata, infatti, integra un'ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all'acquirente che, quale cessionario ex lege, subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all'alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto di vendita. Conseguenza di tale successione è che anche il nuovo acquirente
è legittimato ad agire per lo sfratto di morosità anche se detta morosità è maturata prima della vendita dell'immobile (Cass. n. 22802/2018).
Nel merito, in ordine alla condotta gravemente inadempiente del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, la giurisprudenza della Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orientamento altalenante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri temporali ed oggettivi contemplati nella disposizione di cui all'art.5, si è ormai
- 5 - definitivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011,
n.13887; Cassazione civile, sez. III, 14/11/2006, n. 24207; Cassazione civile, sez. III, 12/04/2006, n. 8628; Cassazione civile, sez. III, 17/03/2006, n. 5902;
Cassazione SU n.12210/90; Cassazione n.10239/2000), rafforzando così
l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurisprudenza di merito sul tema.
La Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnovazione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto ecc., si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento.
Del resto la stessa Corte Costituzionale, più volte chiamata a pronunciarsi circa presunte doglianze di incostituzionalità, inerenti ad una supposta disparità di trattamento tra i due modelli di disciplina dei predetti contratti locatizi, ha ribadito che la regolamentazione differenziata tra le locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso diverso, non viola il principio di eguaglianza trattandosi di situazioni non omogenee che ben possono essere disciplinate in modo differente dal legislatore (Corte Cost. n.11/1981; Corte
Cost. n.252/83; Corte cost. n.116/1987).
Pertanto deve ritenersi che l'art.5 sulla predeterminazione legale dell'inadempimento “non trovi applicazione alle locazioni ad uso diverso, atteso che tale norma è specificatamente dettata per le locazioni ad uso abitativo” - titolo I della legge 392/78 - , “non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative” - l'art. 41 rinvia alle disposizioni di cui agli arrt. 7 e 11, con voluta esclusione dell'art.5 - “ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano solo per le locazioni del primo tipo” (cfr. Cass. 13575/91; Cass. 659/93; Cass. 10202/94; Cass. 2232/95;
- 6 - Cass. 6023/95; Cass. 24207/2006; Cass. 8628/2006).
Alle luce delle suesposte considerazioni, in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, per la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non trovando applicazione il principio della valutazione legale, continuano a valere i comuni criteri di cui all'art.1455c.c. e dunque l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valutazione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento adottato dal debitore da desumersi, in particolare, dall'ammontare e dalla durata della mora nonché dall'eventuale suo protrarsi nel corso del giudizio e dal comportamento delle parti nell'ambito del complessivo rapporto contrattuale.
Il ricorrente (con la produzione in giudizio del contratto inter partes e la conferma della sua legittimazione attiva, processuale e sostanziale) ha esaurito gli oneri di prova che gli incombevano, mentre sul debitore convenuto, gravava l'onere di provare il fatto modificativo, estintivo o impeditivo.
Difatti secondo costante giurisprudenza “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”. (cfr. Cassazione
n°20288.2011; nel medesimo senso Cassazione n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore
- 7 - convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conformi ex plurimis
Cassazione n°3373.2010 e Cassazione, Sezioni Unite n°13533.2001).
Orbene nel rapporto locatizio commerciale, il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda giudiziale di risoluzione, tuttavia tale adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (Cass. n. 30730/2019, Cass. 14/11/2006, n. 24207).
Ed a tanto va aggiunto che ben può essere valutata, ai fini dell'esame della domanda svolta ex artt. 1453 e 1455 c.c., anche la condotta tenuta dal conduttore in costanza di lite, ovverosia il fatto che il convenuto abbia protratto il suo inadempimento anche successivamente all'introduzione del giudizio.
Sul punto la Suprema Corte ha affermato che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta
l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo
- 8 - l'obbligo di risarcire il maggior danno fino alla riconsegna”). (Cassazione
n°8076.2002).
La volontà manifestata dal conduttore con la mancata puntuale erogazione dei canoni sanata solo successivamente alla proposizione del giudizio, deve essere considerata da questo giudicante per valutare la gravità dell'inadempimento ascritto al conduttore. Ed invero l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso” (Cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n. 3964), per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento. Né la purgazione della mora successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto, è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato.
Il conduttore ha dedotto di aver adempiuto in ritardo i canoni contestati di euro 8.314,00 unicamente per evitare la risoluzione del contratto, allegando di vantare un credito nei confronti del locatore di cui non è stata fornita adeguata prova (cfr. corrispondenza del 21.06.2022, ove la parte unilateralmente quantifica il proprio credito in euro 3.710,00, somma in ogni caso inferiore alla mora maturata).
In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata
- 9 - prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha in alcun modo validamente provato la giustificazione per il mancato tempestivo pagamento dei canoni.
Nel caso di specie, parte ricorrente ha agito in giudizio deducendo il mancato pagamento da parte del conduttore di euro 8.314,00 maturate da maggio 2023 sino a gennaio 2024.
Il conduttore ha provveduto al pagamento integrale della morosità contestata nelle more tra la citazione e l'udienza, circostanza non contestata dalla stessa parte ricorrente.
Facendo applicazione dei suesposti principi elaborati dalla giurisprudenza alla fattispecie in esame, ai fini ella valutazione della gravità dell'inadempimento di parte convenuta, occorre porre in risalto che è risultato provato il mancato pagamento del canone di locazione per euro 8.314,00, rispetto ad un canone annuale di euro 12.000,00, tardivamente adempiuto nelle more del giudizio.
Nella fattispecie in esame, quindi, il comportamento complessivo del conduttore moroso di un importo quasi pari ad un'annualità, adempiuto solo dopo l'instaurazione del giudizio e senza fornire prova dell'esistenza di un controcredito in compensazione, appare sintomatico di una gravità oggettiva da giustificare una conseguenza così grave come quella invocata della risoluzione del contratto.
Esula dall'oggetto del presente giudizio ogni valutazione in ordine ai fatti esposti ed oggetto dei giudizi r.g. 2319/2025 di convalida di sfratto azionata dai nuovi proprietari ed r.g. 3827/2024 avente ad oggetto la domanda
- 10 - di prelazione/riscatto.
Ed invero non sussiste alcuna connessione con il presente giudizio avendo petitum e causa petendi diversi, afferendo l'uno a periodi di morosità doversi da quelli in oggetto e la cui valutazione non rileva ai fini del presente giudizio e vertendo l'altro su domanda priva di pregiudizialità con il presente giudizio, non avendo il giudizio di prelazione/riscatto pregiudizialità giuridica, come affermato dalla parte, rispetto al presente giudizio involvente la sussistenza della morosità maturata anteriormente al trasferimento dell'immobile contestato, che appare quindi del tutto indipendente dal punto di vista giuridico nonché logico.
Resta acclarato, pertanto, l'inadempimento della conduttrice e, in conseguenza di tanto, deve dichiararsi risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione dell'immobile sito in Aprilia, Via Pontina km. 47,015, individuato al NCEU al Foglio 69, particella 463. “Gli effetti della risoluzione nei confronti dei terzi si devono considerare avvenuti nel momento dell'inadempimento dedotto a fondamento della domanda di risoluzione. … Al di fuori delle prestazioni già eseguite, anche la risoluzione di un contratto ad esecuzione continuata o periodica ha efficacia retroattiva a partire dal momento in cui si è verificato l'inadempimento (giurisprudenza conforme e costante: ex multis Cass. Civ. Sez. I, Ordinanza n. 16856 del 19.6.2024; Cass.
Civ. Sez. III, Sentenza n. 28016 del 31.10.2019; Cass. Civ., Sez. III, Sentenza
n. 22618 del 8.11.2016; Cass. Civ. Sez. III, Sentenza n. 5771 del 10/03/2010,
Rv. 611820 01, etc.)”. (Cass. Civ. sez. III, ord. 11.11.2024, 28895).
Il conduttore deve essere altresì condannato al rilascio del bene libero e vuoto da persone e cose;
stimasi equo ex art. 56 legge 392/78, contemperate le opposte esigenze delle parti, fissare per l'esecuzione la data del 30.7.2025.
Nessuna pronuncia va adottata in merito ai canoni, non essendovi espressa domanda in tal senso nelle note conclusionali.
Quanto agli interessi legali (chiesti nelle note conclusionali) gli stessi sono dovuti per legge senza necessità di pronuncia in tal senso.
- 11 - Sussistono giusti motivi per compensare integralmente le spese di lite tra le parti in considerazione dell'adempimento della morosità azionata seppur tardivo (C. Cost. 77/2018).

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
a) in accoglimento della domanda dichiara definitivamente risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Aprilia, Via Pontina km. 47,015, individuato al NCEU al Foglio 69, particella 463;
b) condanna il conduttore al rilascio del bene libero e vuoto da persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del 30.7.2025;
c) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Latina il 18.6.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
- 12 -