REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Antonella Lupis ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 519/2021 promossa da:
, nato a [...] l'[...] – C.F.: Parte_1
– residente a [...], int.10, C.F._1
elettivamente domiciliato in Siderno – Via Trieste, 44/A – presso lo studio degli Avv.ti Gabriella Mollica Luly e Vincenzo Luly, che lo rappresentano e difendono, sia unitamente che disgiuntamente – giusta procura in atti,
ATTORE contro
, nata a [...] il [...] (C.F.: Controparte_1
), ivi residente in [...]n. 131, e C.F._2 CP_2
, nata a [...] il [...] (C.F.: , ivi
[...] C.F._3
residente in Contrada Pirgo n. 130, elettivamente, agli effetti del presente atto, domiciliate in Gioiosa Ionica (RC), Via Bugella, n. 31/C, presso lo Studio
Legale dell'Avv. Caterina Fuda, che le rappresenta e difende, giuste procure in atti;

CONVENUTE CONCLUSIONI
Le parti precisano come da rispettivi atti introduttivi, successivi verbali di causa e comparse conclusionali.
FATTO E DIRITTO
La motivazione della sentenza è redatta in forma concisa, senza l'indicazione dello svolgimento del processo, in base a quanto previsto dagli artt.132 cpc e
118 d.a. cpc, come modificati dalla legge n.69/2009 (applicabili anche ai giudizi in corso in primo grado alla data del 4.7.2009 –art.58, comma 2 legge cit.).
Con atto di citazione conveniva in giudizio le odierne Parte_1
convenute perché si accertasse giudizialmente che l'attore è l'esclusivo proprietario delle p.lle 117 e 550 del fol.40 NCT del Comune di Grotteria e che le stesse non sono gravate da alcun diritto di servitù o altro in favore delle convenute. Rappresentava di aver acquistato nel 2017 da atto per Notaio
i seguenti beni: a) intero fabbricato di vecchissima costruzione a due Per_1
elevazioni f.t., oltre parziale sottotetto, composto da dieci vani catastali distribuiti su tre livelli, censito al N.C.E.U. del Comune di Grotteria al fl 40. part. 115 sub1 e 116 sub1; b) appezzamento di terreno ricadente in Zona "B1", censito nel N.C.T. del Comune di Grotteria al fl 40, part. 550, e che per accedere al fabbricato si attraversa necessariamente una corte identificata catastalmente al fol.40 p.lla 117, che una volta era delimitata da un certo numero di colonne da cui si dipartiva una vegetazione che fungeva da copertura del viale.
All'inizio di questo viale vi era un cancello in ferro battuto che nel 2018, anno in cui lo stesso attore, dopo l'acquisto, mise mano per la ristrutturazione, fu rimosso e sostituito da una chiusura di cantiere, allorquando nel 2019 l'attore veniva convocato in giudizio dalla convenuta che chiedeva la CP_1
reintegra nel possesso del suo diritto di servitù di passaggio sia pedonale che carraio che prima di lei suo padre e dopo sua madre e lei avevano esercitato per oltre vent'anni per accedere al terreno di loro proprietà. In sede cautelare il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda delle odierne convenute riconoscendo l'acquisto del loro diritto di passaggio sulla p.lla 117 solo pedonale e tae provvedimento fu confermato in sede di reclamo.
Si costituivano le convenute le quali contestavano in ogni punto la domanda attorea, eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'actio negatoria spinta dall'attore per mancata prova del pregiudizio subito dall'esercizio del diritto di passaggio sulla p.lla 117 che le convenute avevano sempre esercitato per come si sarebbe dimostrato nell'ambito del procedimento cautelare. A tale fine spingevano domanda riconvenzionale di intervenuto acquisto per usucapione del diritto di passaggio, nonché del loro diritto di proprietà sulla p.lla 550 che il loro dante causa aveva acquistato per Parte_2
scrittura privata da Nella scrittura privata del 1978 infatti, Controparte_3
il venditore dichiarava di aver venduto a titolo oneroso al Sig. Parte_2
il terreno di mq. 288 sito nella zona fondo Pirgo denominato Giardino,
[...]
oltre al fabbricato rurale sito accanto dell'appezzamento di terreno anzidetto di proprietà , i quali limitano: con , con la strada CP_3 Persona_2
comunale Pirgo, con la strada di accesso alla casa fondo Pirgo e con il resto del
Giardino. In tale dichiarazione il Sig. si impegnava a Parte_2
rispettare i patti accordati nella scrittura privata stipulata da CP_3
e in data 28.10.1977 che si allegava alla dichiarazione
[...] Persona_3
e che costituiva titolo di provenienza del terreno di mq. 288 sito in zona fondo
Pirgo denominato Giardino. Pertanto dal 1978 in poi le convenute avevano posseduto la detta particella in modo pacifico ed ininterrotto. Quanto al dislivello esistente tra la p.lla 550 e la 117 indicato dall'attore come ulteriore elemento per dimostrare che non è mai potuto sussistere alcun passaggio perché non agevole tra i due fondi, le convenute dichiaravano che in un punto il dislivello in realtà non esiste o è veramente ridotto e quindi è agevole l'esercizio del passaggio. In via istruttoria si opponevano alla CTU richiesta dall'attore perché del tutto esplorativa.
La causa veniva istruita mediante prova testimoniale a seguito della quale l'ulteriore richiesta istruttoria di CTU reiterata dall'attore, veniva rigetta e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 7.06.2024 il giudice autorizzava le parti alla precisazione delle conclusioni e tratteneva la causa in decisione con la concessione dei termini ex art.190 cpc.
E' bene preliminarmente chiarire che l'attore agisce in petitoria proponendo una negatoria servitutis diretta a negare l'esistenza di qualsiasi diritto a difesa del proprio diritto di proprietà acquistato in forza di un contratto di compravendita del 2017 dai dante causa che hanno dichiarato di essere diventati proprietari per possesso ultraventennale valido ad usucapionem non accertato però giudizialmente. Tra i beni oggetto di acquisto vi sono i terreni contrassegnati come corte con la p.lla 117 e terreno identificato alla p.lla 550.
Mentre per la prima particella le odierne convenute rappresentano di aver acquisito per usucapione il diritto di servitù di passaggio, per la p.lla 550 rappresentano di esserne proprietarie per possesso ultraventennale spiegando a tal fine apposita domanda riconvenzionale.
Posta in tali termini la questione e prescindendo dall'esito del procedimento possessorio che nel caso di specie non assume molto rilievo, per diversità dei presupposti rispetto all'azione petitoria (si richiama il contenuto in proposito della stessa ordinanza cautelare), occorre soffermarsi prima sull'analisi del titolo che l'attore pone a base della sua domanda e al contempo dell'ammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dalle convenute per ciò che attiene il riconoscimento del diritto di proprietà della p.lla 550. Tale aspetto va considerato come prodromico alla seconda domanda riconvenzionale di acquisto per usucapione della servitù di passaggio in quanto, per come condivisibilmente osservato dall'attore, se va riconosciuta la validità del titolo di proprietà in capo all'attore della p.lla 550, ne consegue che non è possibile ipotizzare un diritto di servitù tra due particelle appartenenti allo stesso proprietario.
Ciò chiarito, è bene prima soffermarsi sul titolo di proprietà prodotto dall'attore che lo legittimerebbe alla proposta azione petitoria. La compravendita del 2017 intercorsa tra l'attore e i dante causa, è giuridicamente inquadrata come “vendita per possesso” che trae il suo fondamento implicito dall'art. 1159 c.c. (vendita di cosa altrui) per il quale l'acquirente, qualora l'intestatario -unico legittimato- dovesse impugnare la vendita, avrebbe l'obbligo di riconsegnare l'immobile al legittimo proprietario e chiedere il risarcimento al dante causa che aveva dichiarato di esserne divenuto proprietario per intervenuto usucapione, seppur non accertato giudizialmente.
Secondo l'orientamento della Suprema Corte infatti (cfr. Cass. Sez.II,
12.12.2018 n.32147), la vendita di beni usucapiti il cui acquisto non sia accertato giudizialmente, deve ritenersi lecito, ma al notaio è imposto il dovere di informazione all'acquirente che un simile atto traslativo comporta. A sua volta l'acquirente dichiarerà dinanzi al notaio di ricevere nonostante ciò l'atto di trasferimento, comprendendone i rischi ed esonerandolo da ogni responsabilità in caso di possibile rivendica. Il notaio dovrà prenderne atto, riportando fedelmente la dichiarazione resa in tal senso dall'acquirente. Tale dichiarazione è contenuta nell'atto di compravendita prodotto dall'attore che ha dichiarato consapevolmente di accettare il rischio di una vendita a non domino. Orbene, tenuto conto che come correttamente dichiarato dal notaio, la vendita per possesso è valida sebbene non sia conforme al principio della continuità delle trascrizioni, la spinta domanda riconvenzionale delle convenute per acquisto della p.lla 550 per possesso ultraventennale, ha indubbiamente una natura oppositiva verso l'acquisto del diritto di proprietà per possesso, dovendo in tal caso dare la prova che il diritto di proprietà per intervenuto usucapione sia già maturato ancor prima del 2017 nei confronti dei precedenti intestatari catastali (e ciò sempre nel rispetto del principio di continuità delle trascrizioni) che le convenute invece non indicano.
Peraltro, il diritto di proprietà della p.lla 550 che le convenute dichiarano di aver acquisito per possesso ad usucapionem cumulando il possesso del loro dante causa risalirebbe al 1978, data in cui, Parte_2 Parte_2
con scrittura privata del 5.1.1978 avrebbe acquistato da
[...] CP_3
che a sua volta avrebbe ricevuto questo terreno che nella scrittura
[...]
privata a ben vedere non è catastalmente identificato, da che Persona_3
vendeva all' sempre con scrittura privata del 1977 un terreno di mq CP_3
288 denominato Giardino in loc. Pirgo di Grotteria catastalmente individuato però con la p.lla 80, confinante con il terreno di proprietà Dalla Per_2
visura catastale storica prodotta dall'attore divenuto proprietario solo nel 2017, risulta che la p.lla 550 fino al 2003 era in comproprietà e peraltro la Per_3
-alienante nella compravendita del 1977- ne disponeva solo 1/6. Se
[...]
pertanto le convenute fondano la loro domanda sul possesso ultraventennale cumulando quello loro con quello del padre in virtù della scrittura privata che producono e sopra richiamata, non è dato comprendere l'esatta identificazione del terreno, posto che da nessun atto risulterebbe la p.lla 550 identificata catastalmente come terreno, per cui la stessa non potrebbe neppure derivare dalla p.lla 80, che invece identifica un fabbricato rurale (v. visure prodotte dalle stesse convenute). Peraltro anche la certificazione ipotecaria prodotta dalle convenute non sarebbe completa ai fini della domanda riconvenzionale perché
l'acquisto peraltro a non domino del 2017 fatto dal non copre a Parte_1
ritroso il ventennio precedente con riferimento proprio alla p.lla 550. Inoltre, dall'esame della visura catastale storica si evince che la p.lla 550 nel 2003 deriva da un frazionamento che è di epoca successiva al 1978 e con il quale sono state soppresse altre particelle ma non la 550, quindi non è dato cogliere da quale atto il terreno acquistato per scrittura privata da possa Parte_2
evincersi che l'oggetto della compravendita sia stata proprio la p.lla 550 che abbia legittimato il possesso ultraventennale animo domini iniziato con e maturato con il possesso delle odierne convenute. Parte_2
Sebbene la prova documentale quindi fornita dalle convenute non pare soddisfare i criteri di certezza in ordine all'esatta identificazione del bene usucapito, la prova testimoniale sul punto non appare esaustiva. Invero, i testi escussi seppur riconoscono dalle fotografie i luoghi di causa, non identificano chiaramente il terreno che apparterrebbe alle convenute con particolare riferimento alla p.lla 550 per l'appunto. Il teste sulla Testimone_1
circostanza n.6) che riguardava proprio il possesso della p.lla 550, dichiarava:
“ …posso solo dire che i coniugi coltivavano un terreno che poi si CP_4
estese ad un terreno dietro perché lo avevano comprato.” (quale sarebbe il terreno dietro e davanti non è dato capire, tenendo conto che a corredo della domanda riconvenzionale non viene prodotto neppure il foglio di mappa). La teste dichiarava: “ Sul terreno posto un po' più in basso non ho mai visto Tes_2
nessun altro oltre alle Si comportano sul terreno come proprietarie e CP_4
lo coltivano ad orto e si occupano della pulizia dello stesso. Le ho viste spesso a potare alberi, cacciare legna, piantare pomodori.” Riconosco nella foto che mi viene esibita
(allegata al n. 4 della memoria di parte convenuta ex art 183, co. 6, n. 2, foto datata aprile 2021) i terreni dei Novembre come quelli a sinistra della foto, in basso. I terreni in oggetto arrivano fino ai blocchi di cemento.” Di contro, la teste Per_3
dichiarava invece che fino al settembre 2023 il terreno identificato con la p.lla
550 è rimasto incolto. Risulta quindi dall'esame complessivo delle deposizioni, che i testi indicati a sostegno della domanda riconvenzionale di usucapione della p.lla 550 nulla dicono in modo specifico. Il quadro probatorio offerto dalle convenute/attrici in riconvenzionale non può quindi ritenersi sufficiente per provare l'intervenuto acquisto ad usucapionem della p.lla 550. In tal senso, la giurisprudenza sia di legittimità che di merito è granitica. Ex plurimis, “Ai fini dell'usucapione è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.” (Cassazione civile sez. II, 22/10/2021,
n.29594). Ed ancora: “Quando, infatti, il convenuto in revindica, per paralizzare la domanda dell'attore, invoca l'avvenuta usucapione in suo favore, non si limita ad opporre la tutela che la legge garantisce al possessore anche se non espressione di un diritto di proprietà, ma deduce di possedere in quanto proprietario;
nel caso in cui, poi,
l'usucapione sia oggetto di una domanda riconvenzionale, chiede addirittura
l'accertamento di tale diritto di proprietà con efficacia di giudicato. Poiché, peraltro,
l'usucapione non può che maturare che nei confronti di chi è proprietario al momento dell'inizio del possesso utile, il convenuto in revindica che la invochi riconosce che
l'attore è stato proprietario, per cui, da un lato, questi è esentato dall'onere probatorio da cui diversamente sarebbe gravato e, dall'altro, il convenuto non può che soccombere nei confronti dell'attore se non fornisce la prova dell'avvenuta usucapione” (cfr. Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2004, n. 22418,). Anche in merito alla possibile coltivazione della p.lla 550 sulla quale per come riportato, la circostanza non
è univoca, tale indizio non sarebbe comunque sufficiente. Ed invero, per come più volte ribadito dalla Suprema Corte: “Ai fini della prova degli elementi costitutivi dell'usucapione – il cui onere grava su chi invoca la fattispecie acquisitiva
– la coltivazione del fondo non è sufficiente, perché non esprime in modo inequivocabile l'intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta
“uti dominus”; costituisce, pertanto, accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, valutare, caso per caso, l'intero complesso dei poteri esercitati su un bene, non limitandosi a considerare l'attività di chi si pretende possessore, ma considerando anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento concretamente esercitato del proprietario.” (cfr. Cassazione civile sez. VI, 05/03/2020, n.6123) e nel caso di specie, anche in fase possessoria, l'odierno attore ha contestato in capo alle convenute l'esercizio del possesso della p.lla 550. Sul punto occorre ribadire che: “Ai fini dell'usucapione è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando
l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.”
(Cassazione civile sez. II, 22/10/2021, n.29594).
Disattesa la domanda riconvenzionale ad usucapionem della p.lla 550, resta da considerare l'acquisto per usucapione del passaggio sulla p.lla 117 asservente a detta delle convenute anche della p.lla 80, sebbene quest'ultima identifichi solo un fabbricato rurale che ancora risulta intestato a terzi (v. visura catastale prodotta dalle convenute). Posto che oggetto del contendere è il passaggio esercitato dalle convenute e prima dal loro dante causa sulla corte identificata con la p.lla 117 di proprietà dell'attore (circostanza questa non contestata), si osserva che se le convenute dichiarano di aver esercitato il passaggio sia pedonale che carraio per accedere alla p.lla 550 di cui non danno prova del possesso ultraventennale, non è dato capire come possano provare il passaggio esercitato per oltre vent'anni. Sul punto l'attore con la prova testimoniale e con la documentazione fotografica, ha dato prova che il vialetto che portava alla casa dei da lui acquistato nel 2017, era delimitato ai Per_3
lati da colonne distanziate tra loro e sorrette da un muretto che di certo non potevano consentire un accesso sulla stradella con mezzi. In ogni parte tra la p.lla 117 e la p.lla 550 è presente un dislivello che non arriva mai a zero per come dichiarato dal teste (“Non mi sono occupato dei terreni circostanti a Tes_3
quello contraddistinto alla particella n. 117 e quindi non sono in grado di riferire nel dettaglio sulle loro condizioni e sull'eventuale accesso di essi dalla strada pubblica.
Posso dire che il terreno di cui alla p.lla 117 si trova ad un livello sopraelevato rispetto alla particella 550; non so dire quanto sia alto il dislivello con esattezza, forse oltre il metro. In ogni caso, posso dire che il dislivello in questione non scende mai a zero. Per precisione, specifico che il dislivello al quale ho fatto riferimento si rileva fra la p.lla 117
(corte) e tutti i terreni che si trovano a sinistra di essa, scendendo dalla strada pubblica chiamata Pirgo. Non mi risulta che ci siano collegamenti o passaggi di altro tipo fra la corte e i terreni circostanti”). L'attore ha altresì dato prova della preesistenza di un cancello in ferro battuto che comprensibilmente delimitava l'accesso alla proprietà esclusiva dell'attore, sostituito con un cancello provvisorio apposto per i lavori di ristrutturazione. Ciò a dimostrazione che l'area identificata con la p.lla 117 era delimitata da sempre da un cancello che garantiva l'ingresso al fabbricato di proprietà e prima e per il quale le odierne Parte_1 Per_3
convenute e prima il loro dante causa non avevano mosso alcuna azione a difesa del loro possesso. D'altronde, per come ha recentemente statuito la
Suprema Corte, per riconoscere il diritto di servitù di passaggio in favore del fondo dominante, ai fini dell'usucapione, occorre la presenza di segni visibili di opere permanenti che siano destinate propriamente al suo esercizio in favore del fondo dominante. In altri termini, continua la Corte, la servitù di passaggio deve dimostrare l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere evidente che non si tratta di un'attività compiuta in via precaria, ma di “preciso onere a carattere stabile”. Proprio in una servitù di passaggio di cui si chiede l'acquisto per intervenuto possesso ad usucapionem, non è sufficiente l'esistenza di una strada o di un percorso, ma è essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati allo scopo di permettere l'accesso, nel senso che occorre quindi un “quidi pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù.” (cfr. Cass. Sent. 12.11.2024 n.29174). Tale prova non è stata fornita dalle convenute.
La domanda dell'attore va pertanto accolta, in ragione del rigetto delle domande riconvenzionali spinte dalle convenute per mancata e idonea prova del possesso ultraventennale ad usucapionem sia per ciò che riguarda il diritto di proprietà della p.lla 550 che del diritto di servitù di passaggio sulla p.lla 117.
Le spese di lite seguono l'esito del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da

contro

E Parte_1 Controparte_1 CP_2
, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
[...]
a) accoglie la domanda attorea;

b) rigetta le domande riconvenzionali di usucapione spinte dalle convenute;

c) condanna le convenute al pagamento delle spese e competenze del giudizio che liquida in €.98,00 per spese vive ed €.2.552,00 per compensi oltre spese generali, iva e cpa come per legge, da distrarre in favore dei procuratori dell'attore che ne hanno fatto richiesta;

Provvedimento redatto con l'applicativo consolle del magistrato l'8 gennaio
2025. Il Giudice
Dott.ssa Antonella Lupis