Pubblicato il 03/03/2026

N. 00417/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00864/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 864 del 2025, proposto da
ND Reale, rappresentato e difeso dall'avvocato ND Di ET, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Ministero della Cultura, Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Salerno e Avellino, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale di Salerno, domiciliataria ex lege in Salerno, c.so Vittorio Emanuele, 58;

nei confronti

Comune di Maiori, in persona del sindaco p.t. non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- dell’atto prot. n. 7247-P del 28 marzo 2025 della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province di Salerno e Avellino col quale è stato espresso parere contrario all’accoglimento della domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria, presentata dal ricorrente, avente ad oggetto la realizzazione di posti auto a raso pertinenziali; -di tutti gli atti presupposti, connessi e consequenziali, ivi compreso, ove occorra, dell’atto n. 5895 dell’11.3.2025 della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province di Salerno e Avellino, di comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento della suddetta istanza;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Ministero della Cultura;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 25 febbraio 2026 il dott. AN LF e uditi per le parti i difensori Di ET ND;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO

Con il ricorso notificato al Ministero della cultura, alla Soprintendenza provinciale al paesaggio e al Comune di Maiori il 27 maggio 2025 e depositato il 30 maggio 2025, il ricorrente impugna il parere del 28 marzo 2025, reso dal Soprintendente provinciale al paesaggio, contrario all’accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria per la realizzazione senza titolo di posti auto a raso, impugnando contestualmente la comunicazione dei motivi ostativi.

Il Ministero della cultura si costituisce in giudizio il 4 giugno 2025 e deposita memoria difensiva il 23 gennaio 2026, eccependo l’infondatezza del ricorso.

Parte ricorrente replica, il 3 febbraio 2026, insistendo per l’accoglimento del gravame.

La causa è trattata, nel merito, all’udienza pubblica del 25 febbraio 2026, venendo in decisione.

DIRITTO

Il contenzioso deriva da una vicenda risalente al 2004, quando l’attuale ricorrente aveva ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione, al di sotto dell’area attualmente trasformata in parcheggio, di 6 box auto e di 16 posti auto interrati, in base all’articolo 6 della legge regionale campana numero 19 del 2001. Il permesso di costruire era stato rilasciato con la prescrizione che sulla copertura fosse depositato uno strato di terreno affinché potessero vegetare piante ed essenze arboree, in modo da ripristinare la vegetazione locale.

L’interessato aveva eseguito i lavori, comunicando che le opere di finitura esterna sarebbero state realizzate successivamente. Quindi aveva conseguito il permesso di costruire numero 2 del 19 aprile 2018 per la realizzazione di un giardino pensile sovrastante il garage interrato. Successivamente aveva chiesto di realizzare, su una parte di tale area, in luogo dell’aiuola prevista, i parcheggi pertinenziali a raso oggetto della presente controversia. Il Comune, con il permesso di costruire numero 8 del 2019, aveva dapprima assentito la realizzazione dei parcheggi in luogo del terreno destinato a vegetazione, ma, successivamente, con provvedimento del 19 giugno 2020, aveva annullato il suddetto permesso di costruire, in autotutela decisoria.

L’attuale ricorrente, avendo già rimosso il terreno per la vegetazione, aveva chiesto l’accertamento di conformità urbanistica e di compatibilità paesaggistica delle opere realizzate, in data 15 settembre 2020.

La Soprintendenza al paesaggio, in data 27 aprile 2023, aveva espresso parere contrario all’accertamento di compatibilità paesaggistica per le suddette opere.

Il parere era stato impugnato dall’interessato con il ricorso numero 1095 del 2023.

Il Tar di Salerno, con la sentenza numero 2548 del 30 dicembre 2024, aveva accolto il ricorso, annullando il parere impugnato, per difetto di motivazione.

Nella sentenza, il Tar aveva ritenuto che la Soprintendenza non avesse spiegato le ragioni per cui la realizzazione dei posti auto sarebbe stata incompatibile con la tutela del paesaggio urbano. Infatti, il parere del 2023 si soffermava sulla circostanza per cui la rimozione dell’area verde fosse in conflitto con i presupposti su cui era fondato il parere del 2004, recante prescrizioni al permesso di costruire i garage interrati. Il Tar aveva chiarito che, a distanza di 20 anni da quelle prescrizioni, l’autorità paesaggistica avrebbe dovuto valutare, alla luce dell’attuale contesto urbano, l’attualità delle prescrizioni all’epoca imposte nonché verificare se, in seguito alla trasformazione dell’area, tali prescrizioni fossero ancora valide oppure superflue e sostanzialmente inutili. In sostanza, il Tar aveva invitato la Soprintendenza ad esprimere una valutazione aggiornata e attuale del contesto paesaggistico e della compatibilità con esso delle opere realizzate dal ricorrente.

Con il parere oggetto del ricorso in esame, la Soprintendenza ha considerato che, su di un’area di circa 250 m², è stata realizzata, senza titolo e in difformità dal permesso di costruire n. 15 del 2004, la pavimentazione dell’area a verde con conglomerato bituminoso di colore antracite sul massetto di sottofondo, la pavimentazione in conglomerato bituminoso di colore antracite di tutta la circostante area scoperta e la individuazione di 11 posti auto a raso, definiti da strisce segnaletiche.

Nella zona interessata dalla domanda di sanatoria era presente un’area verde di circa 105 m², mentre la restante area avrebbe dovuto essere pavimentata conformemente a quanto prescritto dal permesso di costruire.

In seguito alla completa rimozione dell’area verde e alla estesa pavimentazione in conglomerato bituminoso, l’intervento edilizio risulterebbe in conflitto con le esigenze di tutela del sito, per quanto l’area interessata ricada in un ambito caratterizzato da edilizia in espansione; ciò non costituirebbe, infatti, ragione sufficiente per recedere dall’intento di proteggere i valori estetici e paesaggistici.

La Soprintendenza ha ritenuto, in conclusione, che la ricomposizione dell’area verde, impropriamente eliminata, congiuntamente alla realizzazione di un’adeguata pavimentazione, possa contribuire a restituire dignità e decoro all’area interessata.

Con il ricorso in esame, il ricorrente deduce la illegittimità del parere impugnato sotto vari profili. A suo avviso, non si sarebbe tenuto conto dell’effettivo stato di fatto e sarebbero state richiamate le stesse motivazioni già espresse nel precedente parere contrario, annullato dal giudice amministrativo. Erroneamente la Soprintendenza avrebbe fatto riferimento ad un’area di 250 m², laddove sarebbe stata eliminata soltanto un’aiuola di circa 105 m². Tale eliminazione non sarebbe stata neppure assoluta, essendo previsto il rinverdimento del pergolato ligneo di copertura degli stalli di sosta. La Soprintendenza non avrebbe tenuto conto di questa circostanza. Inoltre avrebbe richiamato, ancora una volta, le prescrizioni della legge regionale 19 del 2001, della legge regionale 16 del 2004 sulla preservazione delle aree a verde, senza considerare che l’eliminazione di un’aiuola non potrebbe essere confusa con la rimozione di un giardino con alberi di alto fusto e che la creazione di posti auto a raso non potrebbe pregiudicare i valori estetici e paesaggistici in un’area caratterizzata da edilizia priva di pregio estetico e paesaggistico. In un’area urbana i parcheggi sarebbero un’esigenza riconosciuta dalla pianificazione urbanistica e infatti la normativa urbanistica consente il cambio di destinazione d’uso per la realizzazione dei parcheggi, qualificandolo come intervento di manutenzione straordinaria o al più di ristrutturazione edilizia, sempre possibile nelle zone urbane del piano urbanistico territoriale. Un’area urbana non potrebbe essere valutata al pari di un terreno agricolo. La conformità urbanistica sarebbe, comunque, fuori discussione, essendo stata confermata dall’Amministrazione comunale.

Le censure dedotte dalla parte ricorrente sono prive di fondamento.

Non è ravvisabile l’errore nella delimitazione dell’area interessata dall’intervento edilizio, perché nel parere si prende in considerazione, correttamente, l’intera area interessata dall’intervento edilizio, di circa 250 m², chiarendo che una parte di essa avrebbe dovuto essere pavimentata mentre la restante, corrispondente a circa 105 m², avrebbe dovuto essere ripristinata come area verde.

La conformità urbanistica dell’intervento edilizio non esclude, come ribadito nel parere impugnato, la necessità di valutazione della compatibilità paesaggistica delle opere, trattandosi di area sottoposta a vincolo paesaggistico per effetto del decreto ministeriale 1 dicembre 1961, essendo il Comune di Maiori ricompreso nel piano urbanistico territoriale della costiera sorrentino-amalfitana.

Quindi, pur trattandosi di una piccola parte dell’area oggetto del permesso di costruire numero 15 del 2004, la Soprintendenza ha chiarito che l’intervento abusivo ha determinato, in ogni caso, la rimozione di un’area verde di 105 m² che avrebbe contribuito a migliorare la qualità paesaggistica e percettiva dell’area.

Tanto premesso, la Soprintendenza ha riesaminato l’istanza di compatibilità paesaggistica, per esprimere una valutazione aggiornata e attuale del contesto paesaggistico.

Al riguardo, ha ritenuto che la realizzazione dei posti auto in un contesto urbano non deve porsi in contrasto con il vincolo paesaggistico, pienamente vigente anche in tale contesto, laddove semmai è richiesta una maggiore attenzione nella valutazione degli interventi e della compatibilità di essi con le esigenze di riqualificazione del territorio.

Il contesto paesaggistico attuale è stato ritenuto identico a quello del 2004, quando era stata prescritta la realizzazione dei posti auto interrati con la preservazione del verde nelle aree esterne e sovrastanti.

L’ulteriore impermeabilizzazione con conglomerato bituminoso, eseguita nel corso della realizzazione abusiva dei posti auto in esame, avrebbe esaltato gli aspetti deteriori del tessuto urbano, con ulteriore dequalificazione dello stesso.

Per contro, la realizzazione e la conservazione di aree verdi in un contesto urbano assolverebbe alla funzione di mitigare il contesto edilizio, migliorare la qualità paesaggistica dei luoghi e, in ultima analisi, il benessere collettivo e la salute.

In conclusione, si deve ritenere che l’autorità paesaggistica, riesaminando l’istanza di compatibilità paesaggistica, abbia reso una valutazione adeguatamente motivata e riferita all’attuale configurazione del paesaggio urbano, esercitando legittimamente la propria discrezionalità tecnica nell’esprimersi in senso favorevole alla ricomposizione dell’area verde e alla realizzazione di una adeguata pavimentazione, di conseguenza negando la compatibilità paesaggistica dell’intervento che ha determinato l’eliminazione della suddetta area verde e la pavimentazione dell’area con conglomerato bituminoso.

Il ricorso, in conclusione, deve essere respinto.

Le spese processuali, tenuto conto della complessità della vicenda, devono essere interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Compensa le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 25 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

OR ZZ, Presidente

AN LF, Consigliere, Estensore

Anna Saporito, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN LF	OR ZZ

IL SEGRETARIO