REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
In composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Maria Teresa De Sanctis ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 98/2024 RG, così rubricata a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito disposta nell'ambito del procedimento per convalida di sfratto per morosità (n.
2222/2023 Rg), decisa dando lettura del dispositivo all'udienza del 14/05/2025 con termine di gg sette per il deposito della motivazione
Promossa da: corrente in Asti via Giobert n 11 c.f. e p.i. in persona del Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso e nello studio dell'Avv. Antonio De Felice del Foro di Imperia , che la C.F._1
rappresenta e difende in forza di delega in atti;

PARTE RICORRENTE
CONTRO società (C.F. / P.IVA: ), con sede in Sanremo (IM), C.so CP_1 P.IVA_2
Mombello, n. 50, in persona del legale rappresentante pro tempore , Controparte_2
nata a [...], il [...] e residente a [...], Str.
Sen. E. Marsaglia, n. 369, rappresentata e difesa dall'Avv. Loris Pizzolla, (C.F.:
– PEC: , come da procura C.F._2 Email_1
alle liti in atti;

PARTE RESISTENTE
Conclusioni come in atti.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO La parte ricorrente intimava sfratto per morosità con riferimento al contratto Parte_1 di locazione ad uso alberghiero con decorrenza dal 01.06.2017 dell'immobile sito in Sanremo IM, C.so Mombello n 50, lamentando l'inadempimento della resistente CP_3 all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione dal mese di agosto 2023, per una morosità pari ad € 13.745,56 alla data della intimazione e successivamente aggravatasi, stante il perdurante inadempimento protrattosi per circa un anno e mezzo e, conseguentemente, chiedendo la convalida dello sfratto, oltre al pagamento dei canoni maturati e maturandi sino alla data del rilascio effettivo.
Parte intimata si opponeva alla convalida e veniva disposto il mutamento del rito;
non veniva emessa ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato a fronte della allegazione di vizi dell'immobile locato.
Parte ricorrente ha insistito, quindi, nelle proprie deduzioni, chiedendo: la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;
la condanna al rilascio dell'immobile libero da persone e cose;
la condanna al pagamento dei canoni di locazione dei mesi arretrati, oltre ai canoni a scadere e/o indennità di occupazione fino all'effettivo rilascio;
il rigetto delle domande svolte in via riconvenzionale dalla conduttrice
Parte intimata si è opposta alla richiesta di risoluzione del contratto di locazione in quanto la morosità era da compensare con un credito vantato nei confronti della locatrice, determinato dal mancato godimento di due delle tre cantine pertinenziali dell'immobile adibito ad albergo, nonché dal risarcimento del danno subito dalla conduttrice per la mancata utilizzabilità di tre camere dal giugno 2020 al febbraio 2022 a causa della rottura di tubazioni dei bagni per la cui riparazione la proprietà aveva, su sollecitazione del condomino titolare dell'appartamento sottostante attinto da infiltrazioni, commissionato lavori per un importo di oltre € 7.000,00 che erano iniziati il 30.9.21 e terminati nel febbraio 2022 e per il mancato introito di ricavi nonchè del danno subito per l'inutilizzabilità ancora da agosto 2022 in poi della camera n. 5 e del relativo mancato guadagno;
chiedeva la riduzione del canone di locazione e la condanna di parte ricorrente al risarcimento del danno emergente, lucro cessante e di immagine, in relazione alla presenza dei guasti delle tubazioni.
Con riferimento alle due cantine si ritiene che il solo elemento, rappresentato dal computo delle cantine nel riparto condominiale unitamente alla proprietà dell'albergo, costituisca un unico indizio insufficiente a dimostrare che al momento della conclusione del contratto di locazione la volontà delle parti fosse quella di ricomprenderle nell'oggetto della locazione, stante l'esistenza di indizi contrari quali il comportamento delle parti successivo, non avendo la conduttrice mai richiesto la consegna delle cantine né lamentato la loro mancata consegna sino alla intimazione dello sfratto. Considerato, inoltre, che le cantine sono potenzialmente fruibili come autonomo magazzino, manca l'allegazione di elementi univoci della volontà della di porre le cantine Parte_1 stabilmente al servizio dell'immobile ad uso alberghiero. A ciò aggiungasi che, una volta domandata la risoluzione del contratto da parte del locatore, alla parte conduttrice non è consentito chiedere l'adempimento, né viene nella specie in rilievo una eccezione di inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni a fronte della mancata consegna delle cantine, posto che vi sarebbe sproporzione evidente tra i due inadempimenti.
Neppure si tratta della ripetizione di un indebito parziale in quanto il contratto non è nullo, né il conduttore ne chiede la risoluzione, bensì di un inadempimento contrattuale ad opera della controparte, che potrebbe in linea astratta dar luogo a risarcimento delle conseguenze dannose che fossero per ipotesi derivate dall'inadempimento. Nella specie non vi è allegazione e prova di alcun danno, ma soltanto dell'inadempimento o dell'astratto valore locatizio delle cantine.
Allo stesso modo, essendo al momento del presente giudizio state effettuate le riparazioni dei guasti alle tubazioni o comunque le eliminazioni dei vizi all'immobile confermati dal trasudo di acqua dalle pareti, la presente eccezione di parte conduttrice non è qualificabile come sospensione in autotutela ex art. 1460 c.c. del pagamento del canone, né come domanda di riduzione del canone, la quale sarebbe inammissibile posto che è stata chiesta dalla parte attrice la risoluzione del contratto;
dunque se ne Parte_1 deve dedurre che i crediti eccepiti in compensazione fino all'importo della morosità o domandati per l'eccedenza (quale compensazione in senso atecnico, trattandosi di un unico rapporto da cui derivano tanto i canoni che le pretese risarcitorie contrattuali) abbiano ad oggetto ragioni squisitamente risarcitorie, vuoi per danno emergente, vuoi per lucro cessante. A questo proposito va considerato che il danno subito dal conduttore non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giungerebbe ad identificare il danno risarcibile con la lesione della pretesa creditoria ed a configurare un danno punitivo, per il quale non vi è copertura normativa, ponendosi così in contrasto con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno conseguenza, che deve essere allegato e provato. Ne consegue che il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto concedere in uso ovvero per aver perso l'occasione di trarre da esso ricavo o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti, sulla base però di elementi indiziari (da allegare e provare da parte del preteso danneggiato) diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell'esistenza di tale danno conseguenza, sia del suo collegamento causale con l'evento lesivo. Nella specie i danni prospettati hanno carattere ipotetico ed astratto non essendovi prova che l'albergo fosse al completo e che vi sia stata richiesta della disponibilità di camere da parte della clientela non potuta soddisfare a motivo della inutilizzabilità delle camere interessate dai vizi/guasti ancora in corso di riparazione e della già intervenuta prenotazione delle altre, né sulla base di quanto allegato e prodotto sono evincibili indizi gravi, precisi e concordanti dell'esistenza di un simile danno. Giova rammentare che il conduttore non può ridursi il canone di locazione nel caso in cui lamenti un uso ridotto del bene.
Precisamente, ad avviso della giurisprudenza di legittimità in tema di locazione, “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore […] la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (così Cass. civ., sez. VI 26 gennaio 2015, n. 1317; conforme Cass. civ., sez. VI, 23 giugno 2011, n. 13887).
Nel caso di specie, la conduttrice ha lamentato il patimento di numerosi danni diversamente qualificati (danno emergente, lucro cessante, danno da immagine) per la assenza di tre camere idonee all'uso alberghiero tali da limitare l'attività e, quindi, di riflesso la sussistenza di un pregiudizio economico senza tuttavia fornire prova atta a fondare la dedotta condizione di incapienza dell'attività commerciale e, quindi, la fondatezza della richiesta di risarcimento danni, ragione comportante il rigetto della eccezione e della domanda riconvenzionale di compensazione.
Atteso che la resistente non ha contestato la sussistenza di una ingente morosità alla luce delle sopra esposte motivazioni, il Tribunale ritiene provata la domanda della parte ricorrente ed il grave inadempimento della conduttrice. Va pronunciava la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con ordine di rilascio dell'immobile e condannata la parte intimata al pagamento dei canoni insoluti oltre ai canoni a scadere fino al rilascio effettivo con gli interessi dalla domanda al saldo.
Viceversa va rigettata la domanda di condanna al rimborso degli oneri condominiali. La domanda deve essere, infatti, qualificata come domanda di condanna al rimborso, atteso che il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente come diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20348 del 28/09/2010 ).
E ciò in quanto il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio in nome proprio, per fare valere un diritto altrui (art.81 cpc) esigendo, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato da quest'ultimo nei riguardi di esso condomino ai sensi dell'art. 9 della l. 392/1978.
Va dichiarata, da ultimo, inammissibile la domanda del locatore di pagamento dell'importo di € 36.116,83 per pregressi canoni impagati, in quanto domanda del tutto nuova nell'ambito della presente procedura, essendo il titolo altro rispetto a quello per cui è causa (transazione o altro contratto di locazione). Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni differente istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Risolve il contratto di locazione conluso tra la e la il 1.6.2017 Parte_1 CP_1
(registrato in data 31.5.2017 n. 002377) relativo all'immobile sito in Sanremo, C.so Mombello n. 50, adibito ad attività alberghiera della conduttrice;

2. Ordina alla S T il rilascio dell'immobile di cui al punti 1, fissando per l'esecuzione la data del 30.06.2025;

3. Condanna in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento dei CP_1 canoni di locazione insoluti, dovuti dal mese di agosto 2023 sino al rilascio,

4. Rigetta la domanda della ricorrente di pagamento delle spese condominiali di € 2.643,32 relative all'esercizio ordinario 2023; 5. Rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla CP_1

6. Dichiara tenuta e per l'effetto condanna la al pagamento in favore CP_1 dell'intimante delle spese processuali, che liquida in complessivi € 2.600,00 oltre Iva e Cpa come per legge.
Giorni 7 per il deposito della motivazione.
Imperia, 14.5.2025.
Il giudice
Dott. Maria Teresa De Sanctis