RG 34238/2022
N. R.G. 34238/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA sezione CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
LE ZO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 34238/2022 promossa da:
(C.F. , (C.F. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
e (C.F. ), elettivamente domiciliati in Parte_3 C.F._3
MAGENTA, VIA SAN BIAGIO n°6, presso lo studio del difensore avvocato BACCIGALUPPI
ESTER AT che li rappresenta e difende giuste procure rilasciata in calce all'atto introduttivo del giudizio.
ATTORI contro
(C.F. e (C.F. CP_1 C.F._4 CP_2
), elettivamente domiciliati in MAGENTA, VIA LOMENI n°22, presso lo C.F._5 studio del difensore avvocato MELINA SIMONE che li rappresenta e difende giusta delega allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
§§§
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da fogli depositati nel fascicolo informatico ed allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c., conclusioni da intendersi qui integralmente richiamate.
§§§
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA MOTIVAZIONE

1. Con atto di citazione notificato a mani il giorno 8 settembre 2022, i signori Parte_2
e hanno convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Milano i Parte_3 Parte_1 signori e affinché, previo accertamento dei vizi e della CP_1 CP_2 conseguente responsabilità ex art. 1490 cod. civ., i convenuti fossero condannati al pagamento di euro 23.858,25#, oltre il risarcimento di tutti i danni cagionati e quantificati nella somma di euro 2.000# o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
A sostegno della domanda gli attori deducevano che
- in data 14 ottobre 2019 avevano formulato una proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile di proprietà dei convenuti, una villetta sita in Pontevecchia di Magenta
(MI) alla Via Paolo Farinati n°8 per la somma complessiva di euro 440.000#;
- il successivo 28 ottobre 20219 la proposta veniva accettata dai convenuti, sicché il
30 novembre 2019 veniva stipulato contratto preliminare, trascritto il 5 dicembre 2019, con la contestuale consegna da parte dei futuri proprietari dell'acconto richiesto, pari a complessivi euro 55.000# ovvero due assegni di euro 27.500#;
- il successivo 29 luglio 2021 veniva sottoscritto dalle odierne parti in causa l'atto di compravendita dell'immobile che rimaneva però nella disponibilità dei venditori sino al
30 settembre 2021, data convenuta per la consegna delle chiavi;

- nel mese di settembre 2021, in vista del trasloco oramai prossimo, si recavano presso l'immobile per effettuare dei rilievi e notavano alla presenza dei venditori macchie di infiltrazioni sul soffitto della camera da letto matrimoniale in corrispondenza del terrazzo della mansarda che avevano dovuto sistemare, sostenendo un esborso di euro
3.513,60#;
- successivamente, nel mese di novembre 2021, si erano formate delle macchie d'umidità sul soffitto della cucina al piano terra posta sotto il terrazzo del piano superiore, tempestivamente contestati ai venditori, danni che avevo reso necessario un ulteriore intervento tecnico con il pagamento di ulteriori euro 5.707,16#;
- nel mese di maggio 2022 la situazione degenerava, perché a seguito di un temporale occorso il 24 maggio 2022 le piogge avevano causato infiltrazioni d'acqua che provenivano dal controsoffitto in cartongesso della sala al primo piano, per cui decidevano di interpellare un tecnico che -a seguito di sopralluogo- redigeva una
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relazione tecnica che accertava la non corretta pendenza del tetto e l'inadeguatezza dei lavori di impermeabilizzazione del tetto, preventivando per il ripristino la spesa di euro 11.997# oltre IVA;

- nonostante avessero continuato ad aggiornare i venditori su quanto si era verificato, quest'ultimi rimanevano silenti, sicché si era reso necessario adire l'autorità giudiziaria per ottenere ristoro dei danni subiti, con domanda di riduzione del prezzo di vendita nella misura del costo dei lavori necessari a rendere la villetta idonea all'uso abitativo cui era destinata.

2. Con comparsa datata 1 dicembre 2022 si sono costituiti i signori e CP_3 CP_2 contestando la domanda attorea e chiedendone l'integrale rigetto, atteso che gli attori tra la sottoscrizione del preliminare ed il rogito avevano effettuato numerosi sopralluoghi presso la villetta, verificando così lo stato dei luoghi;
precisavano come al momento della vendita non erano presenti vizi e contestavano comunque di aver riconosciuto alcun vizio dell'immobile; sostenevano che gli interventi eseguiti da controparte erano opere di miglioria estetica dell'immobile, peraltro non provati;
eccepivano, in ogni caso, come gli attori non avessero provveduto a denunciare i vizi nel termine di decadenza previsto ex art. 1495 cod. civ.; evidenziavano, infine, come gli interventi tecnici eseguiti dagli attori rendevano non più possibile verificare quale era la situazione ex ante e procedere ad accertamenti tecnici volti a stabilire le cause dei lamentati danni.

3. Alla prima udienza di comparizione del 29 marzo 2023, la dott.ssa , nel Persona_1 frattempo designata a trattare la causa, rilevava come la causa fosse soggetta all'esperimento della procedura di negoziazione assistita a pena di improcedibilità ed assegnava termine di quindici giorni a parte attrice per inoltrare l'invito alla stipulazione della negoziazione assistita a parte convenuta nonché i richiesti termini istruttori ex art. 183 comma sesto c.p.c., regolarmente fruiti dalle parti.
Con la prima memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. gli attori precisavano l'ammontare della domanda di condanna dei convenuti nella somma complessiva di euro 30.453,25#, in ragione degli ulteriori lavori urgenti che si rendevano necessari a risolvere definitivamente gli inconvenienti delle infiltrazioni.
Alla successiva udienza del 16 novembre 2023, veniva dato atto che la condizione di procedibilità era stata assolta, venivano ammesse le prove orali dedotte dalle parti ritenute
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ammissibili e rilevanti al fine del decidere, con riserva di ogni determinazione in ordine alla
CTU richiesta da parte attrice all'esito della prova. Nel corso dell'udienza svoltasi il giorno
22 gennaio 2024 venivano assunte le prove orali ammesse.
Quindi, con provvedimento datato 11 febbraio 2024, veniva disattesa l'istanza di CTU documentale richiesta da parte attrice in quanto non necessaria e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 20 febbraio 2025.
Con istanza del 15 febbraio 2024 la parte attrice richiedeva ex art. 177 c.p.c. la modifica dell'ordinanza del giorno 11 febbraio 2024 e il giudice all'epoca assegnatario, disposto il contraddittorio su detta istanza con assegnazione di termine alla parte convenuta per il deposito di note difensive, provvedeva in data 10 marzo 2024 con il rigetto dell'istanza ex art. 177 c.p.c. avanzata dalla difesa attorea, confermando l'udienza di precisazione delle conclusioni del 20 febbraio 2025, successivamente differita al 26 giugno 2025 per il trasferimento della dott.ssa nelle funzioni di Presidente di sezione civile. Per_1
Nelle more e precisamente il 13 maggio 2025 la presente causa è stata assegnata alla sottoscritta per la sua decisione.
L'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni del 26 giugno 2025 è stata sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte delle parti contenenti le sole istanze e conclusioni. Assegnati i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione. Le parti hanno depositato gli scritti difensivi finali.

4. L'azione di accertamento della responsabilità dei convenuti per i vizi occulti dell'immobile venduto e della conseguente condanna al risarcimento del danno svolta dagli attori va qualificata come azione contrattuale ex art. 1490 cod. civ..
La stessa è prevista e regolata dagli articoli 1490 e seguenti cod. civ. in forza dei quali il venditore è tenuto a garantire al compratore che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. In presenza di tali vizi, il compratore può a sua scelta chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, nel primo caso dovrebbe restituire la cosa e fermo in entrambi i casi il diritto al risarcimento del danno conseguente.
La garanzia non è dovuta nel caso di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore
(art. 1491 cod. civ.) e l'art. 1495 cod. civ. impone al compratore l'onere, a pena di decadenza
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della garanzia, di denunziare i vizi al venditore entro il termine di otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge (art. 1495 comma primo cod. civ.); infine, è previsto che l'azione si prescriva in ogni caso in un anno dalla consegna (art. 1495 comma terzo cod. civ.).
In punto di onere della prova, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che la disciplina di cui all'art. 1490 e seguenti cod. civ. deroga al principio generale in materia contrattuale dall'art. 1218 cod. civ., sancendo che “in materia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi” (cfr. SSUU n°11748/2019, da ultimo Cass. n°14895/2023). Il fatto che la cosa sia affetta da vizi non può, quindi, che essere allegato e dimostrato dalla parte che quella cosa ha ricevuto e rispetto alla quale non può limitarsi ad allegare meramente che la stessa sia viziata.
Tali principi vanno comunque coordinati con il principio dell'onere di contestazione specifica, codificato dagli articoli 115 e 167 c.p.c., in virtù del quale la mancata contestazione specifica di circostanze di fatto allegate produce l'effetto dell'esonero dall'onere della prova a favore di chi ha allegato il fatto incontestato (tra le molte Cass n°14594/2012).
Quanto alla intempestività della denuncia dei vizi eccepita da parte convenuta, in via generale si deve rilevare come il compratore sia soggetto ad onere di denuncia dei vizi e a stringenti termini di decadenza e prescrizione. Il termine per la denuncia è piuttosto breve, soli otto giorni, e la giurisprudenza è costante nel ritenere che il dies a quo dal quale decorre il termine di decadenza è diverso a seconda che i vizi siano apparenti e occulti, ovvero siano obiettivamente riconoscibili o non riconoscibili e non effettivamente riconosciuti al momento della conclusione del contratto. Il termine di cui si dice per i primi coincide di solito con la consegna della cosa e per i secondi ha inizio dal giorno in cui essi sono divenuti riconoscibili per il compratore.
Va pure evidenziato che il compratore è esonerato dall'onere della denuncia in caso di riconoscimento anche tacito o viceversa di occultamento dei vizi da parte del venditore.
Dall'esame delle risultanze istruttorie e documentali, si ritiene che gli acquirenti - attori abbiano tempestivamente denunciato i vizi per cui è causa e che d'altra parte i venditori - convenuti abbiano comunque riconosciuto la sussistenza dei vizi.
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Risulta documentato (cfr. doc 5 attori: messaggio whatsApp del giorno 18 settembre 2021 tra il sig. , tecnico degli attori, e la signora ed ammesso dagli stessi Tes_1 Parte_2 convenuti che nel mese di settembre 2021, i convenuti abbiano consentito alla parte attrice di eseguire un sopralluogo con un loro tecnico di fiducia quando ancora abitavano nell'immobile
30 settembre 2021. Per cui appare verosimile che i Parte_4 convenuti fossero presenti al momento in cui venivano notate le macchie di umidità sul soffitto della camera da letto posta in corrispondenza dei terrazzi della mansarda. Il messaggio whatsApp inviato dall'attrice alla signora (doc 4 attori), non CP_2 specificamente contestato, fa, infatti, espresso riferimento ai vizi della cosa compravenduta.
Quanto alle infiltrazioni di novembre 2021 che hanno determinato macchie di umidità sul soffitto della cucina del piano terra posta sotto il terrazzo del piano superiore, si ritiene che il tenore del messaggio whatsApp del giorno 28 febbraio 2022 della signora CP_2 costituisca un riconoscimento tacito della sussistenza dei vizi, in quanto, facendo espresso riferimento a contatti precedenti alla data del messaggio per cui e Parte_2 CP_2 non erano riuscite a trovare un'occasione per incontrarsi, scrive“a noi
[...] CP_2 sembrava giusto venirvi incontro con metà cifra in contanti, se per voi va bene a Parte_5 portarveli” (doc. 8 attori).
Fermo restando che la contestazione al riguardo da parte della difesa della parte convenuta appare generica e non supportata da idonei riscontri, appare all'evidenza come la disponibilità dei venditori a contribuire al pagamento di una parte dei lavori da effettuare sia indicativa della consapevolezza della situazione dei terrazzi e della volontà di trovare una soluzione.
Ulteriori e nuove infiltrazioni d'acqua, che hanno interessato la sala al primo piano sopra al quale non c'è alcun terrazzo ma il tetto della copertura, si sono verificate nel mese di maggio
2022, precisamente in occasione di un temporale del 24 maggio 2022, subito denunciate ai venditori con l'invio di fotografie, circostanza anche questa non specificamente contestata dai convenuti venditori.
Anche dopo l'introduzione della causa, le infiltrazioni si sono nuovamente manifestate nella zona del colmo nord ovest, richiedendo nei primi giorni di maggio 2023 un nuovo intervento d'urgenza della (doc 22 allegato alla prima memoria ex art. 183 sesto comma Controparte_4
c.p.c.) ed il sopralluogo del geometra Controparte_5
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Ora, è pacifico che l'immobile acquistato dagli attori non era nuovo e che erano da mettere in conto dei lavori di ammodernamento, ma la ricorrenza da settembre - novembre 2021- maggio 2022 di macchie e danni da infiltrazioni di acqua appare verosimilmente giustificata da problemi riguardanti i terrazzi ed il tetto di copertura, sottaciuti dai venditori.
Infatti, nel contratto preliminare di vendita del 30 novembre 2019 le parti davano atto nella sezione patti comuni che “quanto in oggetto sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova come vista e gradita da parte Acquirente” (doc. attori) e nel successivo rogito del
29 luglio 2021, in esecuzione del preliminare, viene richiamato all'art. 2 dei patti e condizioni comuni alle vendite che “le porzioni immobiliari suddescritte sono vendute e acquistate a corpo nello stato di fatto in cui si trovano” (doc. attori), così confermando che nei due diversi momenti (preliminare e rogito) non erano ancora emersi problemi.
L'assenza della ricorrenza di macchie e/o danni di infiltrazione e di problemi connessi alla vendita è stata anche confermata dall'agente immobiliare, sentito a prova Testimone_2 contraria sulle circostanze di parte attrice ammesse, che aveva seguito l'affare, quanto meno con riferimento al momento della stipula del preliminare, in quanto è notorio che alla sottoscrizione del preliminare corrisponde anche il pagamento del compenso all'intermediario che poi non segue più gli ulteriori sviluppi dell'affare sino al rogito, a meno che si tratti di casi particolari.
Quindi, si ritengono senz'altro esistenti le infiltrazioni connesse all'aumento delle precipitazioni nel periodo autunnale ed occorse in parti interne dell'immobile in corrispondenza dei terrazzi e del tetto.
Nel caso in esame la sussistenza e la natura dei vizi dell'immobile che sono stati denunciati dagli acquirenti sono provati dai testimoni escussi.
In particolare, dal sig. , titolare dell'impresa il quale ha confermato Controparte_6 CP_4 tutte le circostanze dei capitoli di prova ammessi, comprovando l'esecuzione dei lavori di rifacimento del terrazzo al primo piano posto sopra la cucina dell'appartamento al piano terra, ovvero i vizi emersi a novembre 2021 nonché i lavori eseguiti successivamente (cfr. doc 18 fattura n°3 del 3 maggio 2022 allegata alla prima memoria attorea ex art. 183 sesto comma c.p.c.); il teste ha, inoltre, confermato l'intervento d'urgenza del maggio 2022 per una copiosa infiltrazione d'acqua proveniente dal tetto, così come lo stato dei luoghi (tetto) raffigurato dalle fotografie di cui al doc 16 attoreo per averle personalmente scattate. Il teste
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ha pure precisato che nel corso dell'intervento d'urgenza del maggio 2022: “ricordo che abbiamo utilizzato un cestello per ispezionare da dove venisse l'acqua; abbiamo trovato da dove veniva la perdita e abbiamo sigillato dove arrivava l'acqua in modo provvisorio perché le lastre sono ancora lì” (cfr. verbale d'udienza 22 gennaio 2024). Il teste ha predisposto un preventivo dei lavori da eseguire accompagnato da una breve relazione tecnica che attesta e specifica la natura dell'intervento eseguito, volto a tamponare la situazione, nonché quelli da eseguire per risolvere definitivamente il problema.
Il geometra sentito in qualità di teste, ha confermato il sopralluogo dei Controparte_5 primi giorni del mese di maggio 2023 in occasione di un'infiltrazione d'acqua in più punti della casa e che veniva dal soffitto, infiltrazione localizzata nella zona del colmo della falda nord est del tetto dell'immobile; come ha pure confermato la presenza del legale rappresentante dell'impresa che ha effettuato l'intervento d'urgenza tramite automezzo con cestello CP_4
(fatt. 22 allegata alla prima memoria attorea ex art. 183 sesto comma c.p.c.). Nella relazione predisposta dal geometra a seguito del predetto sopralluogo vengono individuate le CP_5 cause delle infiltrazioni nell'errata realizzazione del tetto in lamiera, con scarsa pendenza, nel fatto che la lamiera del colmo è troppo corta e mancano idonee sigillature con apposito materiale (doc 23 allegato alla prima memoria attorea ex art. 183 sesto comma c.p.c.) nonché gli interventi da eseguire, per la cui quantificazione bisogna far riferimento al preventivo di spesa predisposto dalla CP_4
A questo punto, va chiarito che l'urgenza degli interventi avrebbe dovuto orientare gli attori a procedere con un accertamento tecnico preventivo che consentisse di acquisire prove prima che lo stato dei luoghi venisse modificato. Pertanto, la richiesta di CTU documentale, ribadita dagli attori anche in sede di scritti difensivi finali, non appare accoglibile ed avrebbe comunque natura esplorativa per come richiesta, in ragione del fatto che è pacifico che lo stato dei luoghi (terrazzi e tetto) sia già stato modificato dagli interventi eseguiti dall'impresa incaricata dalla parte attrice.
Perciò, sebbene il mancato ricorso alla procedura di cui all'art. 696 e seguenti c.p.c. non comporti alcuna preclusione o limitazione circa i mezzi di prova utilizzabili per dimostrare i difetti della cosa oggetto di vendita, ne consegue tuttavia che, in caso di contestazione, la prova deve essere particolarmente rigorosa, cioè tale da generare nel giudice il convincimento pieno e preciso.
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La riduzione del valore dell'immobile va quindi commisurata alla spesa necessaria per l'eliminazione dei vizi con le seguenti precisazioni.
Come sopra meglio specificato, risultano effettivamente provati gli interventi di cui alla fattura n°2022V0045 del 29 aprile 2022 di euro 3.513,60# (doc 6 attoreo), alla fattura n°3 del 3 maggio 2022 di euro 5.707,16# (doc. 9, 11 e 18 attorei), alla fattura n°7 del 13 giugno 2022 di euro 707,60# (doc 14 attori) nonché alla fattura n°40 del 26 maggio 2023 (doc 22 attori) con eliminazione del vizio, per un totale di euro 10.635,96#.
Quanto invece ai preventivi di spesa di cui ai documenti 15 e 24 attorei, relativi agli interventi tecnici sul tetto, si rileva come gli stessi si riferiscano entrambi alla sistemazione della falda nord/ovest del tetto dell'immobile per cui è causa e dall'esame degli stessi, anche alla luce della relazione predisposta dal geometra appaiono sovrapponibili, per cui, atteso CP_5
l'accertamento del vizio concernente il tetto e considerato che a comprova del costo necessario per la sistemazione del tetto sono stati allegati soli preventivi di spesa non specificamente confermati al momento dell'assunzione della prova, appare congruo riconoscere agli attori per la definitiva sistemazione del tetto la somma di euro 10.000#.
Accertato quanto suesposto, deve essere accolta la domanda di riduzione del prezzo proposta dalla parte attrice che prescinde dalla colpa del venditore, essendo un rimedio funzionale ad eliminare lo squilibrio tra le prestazioni corrispettive della compravendita determinato dall'inadempimento del venditore per i vizi del bene venduto.
La condanna dei convenuti alla restituzione della somma pari al costo per l'eliminazione dei vizi di complessivi euro 20.635,96# a titolo di riduzione del prezzo esaurisce la pretesa creditoria degli attori.
La domanda risarcitoria, che è cumulabile con l'azione di riduzione del prezzo in quanto l'azione di risarcimento del danno è autonoma rispetto alle altre azioni, richiede la prova della colpa del venditore (l'art. 1494 cod. civ. prevede che il venditore è tenuto al risarcimento del danno causato all'attore a meno che non provi di aver ignorato senza colpa la mancanza di qualità del bene) e del danno subito.
L'art. 1494 cod. civ., per costante orientamento della giurisprudenza, pone a carico del venditore una presunzione di conoscenza dei vizi anche se occulti, per cui l'obbligo della garanzia è escluso solo se il venditore fornisca la prova liberatoria di aver ignorato senza sua colpa i vizi medesimi. Nella specie i convenuti non hanno assolto a tale onere probatorio, ma
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non è provato un danno ulteriore rispetto al costo necessario per l'eliminazione dei vizi dell'immobile venduto che corrisponde alla riduzione del prezzo.
Ne consegue che la domanda risarcitoria non deve essere accolta.
Le considerazioni sin qui svolte sono tali da assorbire ogni ulteriore contestazione, rilevandosi che i profili non espressamente esaminati sono stati ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.

5. Considerato l'esito del giudizio, conclusosi con l'accoglimento parziale della domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 cod. civ. e la condanna dei convenuti al pagamento in favore degli attori di una somma inferiore a quella richiesta dagli attori, tenuto conto del rigetto della domanda di risarcimento danni ex art. 1494 cod. civ. con l'effetto che ricorre reciproca soccombenza, sussistono ragioni per applicare un criterio di compensazione delle spese di lite, ponendosi a carico dei convenuti soccombenti, due terzi delle spese di lite sostenute dalla parte attrice per il presente giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
LE ZO, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta che i convenuti sono tenuti alla garanzia per i vizi dell'immobile venduto agli attori il
29 luglio 2021;
- accerta il diritto degli attori alla riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile nei limiti di cui in motivazione e, per l'effetto, condanna i convenuti alla restituzione in favore degli attori della somma di euro 20.635,96#, oltre interessi moratori dalla domanda al saldo;

- compensa per un terzo le spese di lite tra le parti e condanna i convenuti, soccombenti, alla rifusione della restante parte in favore della parte attrice che liquida in euro 3.350,00# per compenso di avvocato, oltre al rimborso forfetario per spese generali nella misura di 15% del compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Milano, il 06/12/2025
Il Giudice
dott.ssa LE ZO
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