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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. EL NO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 31786 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 e vertente
TRA
Par
, con sede in Cracovia (Polonia), UI , Parte_1 C.F._1
codice fiscale in persona del legale rappresentante, Sig.ra P.IVA_1 Parte_3
(Avvocati Luigi Rinaldi Ferri e Marcello Carriero) ATTRICE
E
nata a [...] il [...] Controparte_1
(Avv. Lucia Camporeale) CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza di rimessione della causa in decisione del
23.9.2025 svolta mediante trattazione in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Per la parte attrice:
“1. Si chiede che il Tribunale Voglia accertare e dichiarare la validità e l'efficacia del contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 7 giugno 2002, intercorso tra la convenuta sig.ra e la società avente ad oggetto il terreno Controparte_1 Controparte_2
sito in Roma, identificato al N.C.T. del Comune di Roma al foglio 140, particella 14, con conseguente condanna della convenuta a trasferire, in esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., la proprietà dell'immobile in favore dell'attrice in forza della Parte_4
successione nelle posizioni contrattuali acquisite legittimamente a mezzo di plurime cessioni di contratto intercorse nel tempo;

2. In subordine, in via istruttoria, previa remissione della causa sul ruolo, si insiste per l'ammissione della prova per testi e, in particolare, per l'audizione del Sig. , figlio della Testimone_1
convenuta, che potrà riferire circostanze determinanti in ordine alla stipula del contratto preliminare, alla partecipazione della madre e alle modalità di formazione del documento. La sua audizione si presenta essenziale al fine di chiarire le dinamiche negoziali poste a fondamento della domanda attorea. Si chiede, pertanto, ammettersi prova per testi sul seguente ed unico capitolo già articolato in sede di memoria ex art. 171 ter c.p.c. n. 1: 2
“Vero che, il 7.6.2002, ho presenziato alla firma del contratto preliminare di compravendita tra la sig.ra e la che mi si mostra, avente ad oggetto Controparte_1 Controparte_2
l'appezzamento di terreno, alveo del fosso della Cinquina, al foglio n. 140, particella n. 14.”
Il teste indicato è il Sig. , residente a [...]
Si rileva che la presente istanza istruttoria risulta ammissibile anche in presenza dell'originale del
'contratto preliminare di compravendita terreno' ancorché recante la sottoscrizione della promittente venditrice (parte convenuta) in fotocopia, in quanto sussiste principio di prova scritta ex art. 2724, n. 3 c.c.
Tale impostazione trova conferma nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui:
Cass. civ., Sez. II, sent. 27 febbraio 2008, n. 5191: "La fotocopia di un documento può costituire principio di prova scritta, [...] quando consenta di desumerne un contenuto idoneo a far presumere i fatti controversi."
Cass. civ., Sez. II, ord. 21 agosto 2023, n. 24903 ha affermato che “la prova testimoniale è ammissibile quando vi sia un principio di prova scritta, anche se la sottoscrizione è in copia, purché lo scritto renda verosimile il fatto da provare”;
Cass. civ., Sez. II, 13 settembre 2024, n. 24607 ha precisato che “il disconoscimento della firma apposta in copia sulla scrittura non esclude l'ammissibilità della prova testimoniale, specie in presenza dell'originale del documento, ancorché la sottoscrizione risulti in riproduzione meccanica.”
Conseguentemente, si insiste per l'ammissione della prova per testi, in particolare del Sig.
[...]
, su quanto già articolato Tes_1

4. Si contesta la rilevanza dei rilievi sollevati da parte convenuta, che appaiono infondati sotto il profilo sia fattuale che giuridico. In particolare, le eccezioni di nullità, prescrizione e carenza di legittimazione attiva della attrice risultano superate dalla documentazione in atti e dalla consolidata giurisprudenza in tema di validità delle cessioni di contratto preliminare e di efficacia dell'art. 2932
c.c. anche in caso di cessione intervenuta a distanza di tempo dalla stipula del preliminare, ove la parte cessionaria agisca in giudizio chiedendo l'esecuzione specifica della prestazione pattuita;

5. Si insiste altresì sulla irrilevanza delle eccezioni avversarie circa la mancanza di consenso espresso della sig.ra alle cessioni intervenute: risulta, infatti, documentalmente che la CP_1
stessa, nel contratto preliminare, ha autorizzato espressamente la promissaria acquirente alla cessione a terzi, in deroga al principio di intuitu personae, come risulta dal punto 7) del contratto stesso;
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6. Si chiede altresì il rigetto di tutte le istanze istruttorie formulate da parte convenuta in quanto inammissibili, irrilevanti e formulate in violazione dei criteri di specificità e pertinenza previsti dall'art. 244 c.p.c., come argomentato in sede di memoria istruttoria;

7. Con riserva di formulare eventuali istanze istruttorie suppletive, ove necessarie, all'esito dell'esame del materiale già in atti;

8. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.”
Per la parte convenuta: conclusioni non precisate
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione inoltrato il 9.7.2024 per la notificazione tramite il servizio postale,
[...]
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_4 Controparte_1
Roma e proponeva la domanda:
“Piaccia all'On. Tribunale adito, contrariis reiectis:
1) Accertato e dichiarato l'obbligo di nata a [...] il Controparte_1
20.3.1937 (CF ), di trasferire alla con CodiceFiscale_2 Parte_4
sede in Cracovia (CF ), iscritta al Tribunale di Cracovia Polonia al nr. 602311, con P.IVA_1
sede in Ul. Szlak 50/520 Cracovia Polonia, in persona del legale rapp.te pro tempore sig.ra
[...]
nata a [...] il [...] ) Buffalo, CP_3 CodiceFiscale_3
l'immobile:
'appezzamento di terreno, alveo del fosso della Cinquina, posto in Roma, al Nuovo Catasto Terreni dell'Ufficio del Territorio di Roma al foglio 140, particella n. 14, della superficie catastale di are tre e centiare ottantadue (mq. 382)';
2) accertato e dichiarato altresì che la parte acquirente ha già eseguito la propria obbligazione, avendo interamente pagato il prezzo della compravendita;

3) emettere sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c. che tenga gli effetti del contratto di vendita non concluso dal e quindi trasferire alla Controparte_1 Parte_4 la proprietà dell'immobile medesimo;

4) con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere l'emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità al riguardo'.
5) con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali 15%, IVA e CPA”.
A sostegno della domanda, la società attrice esponeva che era divenuta proprietaria dei seguenti beni immobili con decreto di trasferimento reso il 28.11.2016 dal Tribunale di Roma, nel corso della procedura di fallimento di Aerre 1998 S.r.l. (repertorio n. 1165/2016 – documento n. 1):
“piena ed intera proprietà di fabbricato cielo-terra in Roma, località Cinquina, Via Febo Belcari
16-18-20-22 ubicato a poche centinaia di metri dal GRA, tra via della Bufalotta, via di Casal 4
Boccone e Via Nomentana, costituito da tre piani fuori terra e su area di mq 1.210,00, coì composto: piano terra due uffici e locale laboratorio, piano primo appartamento, piano secondo appartamento e distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma come segue:
foglio 140. Part. 761 sub 504 z,c,6 cat.A/10, vani 6,5 (primo ufficio)
foglio 140, Part. 761 sub 505 z.c.6, cat A/10, vani 10 (secondo ufficio)
foglio 140 Part. 761 sub 506 z.c. cat. C/3 mq 135 (loc. laboratorio)
foglio 140. Part. 761 sub 503 z.c. 6 cat. A/4, vani6 (primo appartamento)
foglio 140. Part. 761 sub 502 z.c. 6, cat. A/4 vani 2,5 (secondo e nel Catasto Terreni del Comune di
Roma al foglio 140 part. 761 superficie mq 1210 (lotto su cui insiste il fabbricato)”; che, di recente, aveva appreso che aveva promosso, nei confronti di Controparte_1
e di , un procedimento possessorio, che il Tribunale di Parte_5 Testimone_1
Roma aveva definito con ordinanza del 16.4.2024 e, accogliendo la domanda proposta dalla ricorrente, aveva ordinato ai resistenti “…l'immediata rimozione di ogni strumento atto alla limitazione del passaggio sul predio censito al Catasto Terreni al foglio 140, Particella 14,così permettendo alla signora l'accesso e dunque il pieno possesso del predetto Controparte_1 bene immobile […]” (documento n. 2).
La parte attrice assumeva la temerarietà dell'azione possessoria, poiché la particella 14 del foglio
140 non era stata indicata nel decreto di trasferimento e neanche negli atti della procedura fallimentare, come risultava dalla relazione tecnica d'ufficio (documento n. 3), avrebbe dovuto essere trasferita all'esponente, a favore della quale aveva “a suo tempo compromesso la CP_1 vendita”, con contratto preliminare di compravendita, stipulato con scrittura privata del 7.6.2002 con che si era obbligata ad effettuarne l'acquisto entro il 30.4.2021; Controparte_2 che alla clausola 5 del contratto preliminare era stato pattuito il prezzo pari alla “complessiva di euro 1 (euro uno/00) già pagati dalla promissaria acquirente […]” ovvero in misura simbolica, e vi era stato indicato: “[…] il lotto, che ricade completamente nell'alveo del fosso della Cinquina, è privo di qualsiasi valore commerciale” che con “Scrittura privata per la cessione di preliminare di compravendita” dell'11.7.2022, aveva ceduto il contratto a che, con scrittura privata con identica Controparte_2 Controparte_4 intestazione datata 23.3.2018, aveva ceduto il contratto all'esponente (documenti n. 5 e 6).
A norma dell'art. 168 bis, comma IV, c.p.c., la prima udienza era fissata al 17.12.2024. si costituiva in giudizio il 17.10.2024 e contestava la fondatezza della Controparte_1
domanda avversaria, chiedendo:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: 5
In via principale: Accertare e dichiarare il Disconoscimento del Contratto Preliminare di
Compravendita Terreno del 7 Giugno 2002 così come richiesto dalla signora CP_1
2) Per l'effetto stralciare in via definitiva dai documenti del presente giudizio il Contratto
Preliminare di Compravendita Terreno del 7 giugno 2002 e tutti i documenti ad esso conseguenti;

3) Rigettare la domanda formulata da parte attrice, totalmente destituita di fondamento sia in fatto che in diritto, comunque non supportata da alcun elemento probatorio;

4) Condannare la in persona del legale rappresentante Parte_4 [...]
per lite temeraria per una somma che ci si riserverà di indicare all'esito delle Parte_5
risultanze documentali;

5) Condannare la in persona del legale rappresentante pt. al Parte_4 pagamento delle spese del presente giudizio oltre spese generali al 15% IVA e CPA”.
Per quanto qui non riportato, si richiama il contenuto della comparsa di risposta, con cui la convenuta esponeva che, a ottobre 2021, il figlio, e in Testimone_1 Parte_5 proprio, nel periodo in cui l'esponente era assente per vacanza, avevano apposto catene con lucchetti al cancello carrabile di accesso all'abitazione in Roma, Via Feo Balcari n. 26, confinante con quella dei predetti e del terreno oggetto della domanda giudiziale, la cui proprietà non era stata trasferita in sede concorsuale;
che, da allora, non aveva potuto accedere alla propria abitazione e al terreno censito nel Catasto
Fabbricati di Roma al foglio 140, particella 14, di cui era proprietaria (documento n. 2), né era stato possibile notificare l'ordinanza possessoria ai resistenti. disconosceva il contratto preliminare, “sia nel contenuto che nella firma di Controparte_1 sottoscrizione della scrittura”, e richiamava la denuncia che aveva presentato il 2.10.2024 presso la
Legione Carabinieri Lazio, Stazione di Settebagni, con cui aveva manifestato il disconoscimento reiterato in giudizio (documento n. 3); osservava che i soci di erano stati al 50% e , Controparte_2 Per_1 Parte_6
rispettivamente, figlio e coniuge, sicché non avrebbe avuto senso stipulare il contratto preliminare con la società (documento n. 4); eccepiva la carenza documentale circa l'esistenza di e del dedotto contratto di Controparte_4
locazione.
Depositate memorie ex art. 171 ter c.p.c., con la prima delle quali la società attrice dichiarava di avvalersi della scrittura privata disconosciuta ai sensi dell'art. 216 c.p.c., prodotta documentazione, con ordinanza riservata del 23.12.2024, ritenuta inammissibile la prova testimoniale articolata dalla stessa parte, era ammessa la consulenza tecnica d'ufficio grafologica per accertare la controversa riconducibilità a del contratto preliminare di compravendita. CP_1 6
Conferito l'incarico peritale, l'ausiliario d'ufficio, Dott. , nel corso dell'udienza del Persona_2
15.4.2025, esibita la scrittura privata del 7.6.2002, esponeva:
“conferito l'incarico peritale d'ufficio all'udienza del 17.1.2025 lo stesso giorno in cancelleria
l'Avv. Luigi Rinaldi Ferri mi ha consegnato il suindicato contratto dicendomi che si trattava dell'originale sul quale svolgere le operazioni peritali le quali sono state iniziate il 27.1.2025 presso il mio studio professionale in presenza dell'Avv. Camporeale, della sig.ra CP_1
del sig. suo figlio, del Prof. Vincenzo Tarantino e della dott.ssa
[...] Controparte_5
In quella sede ho rilevato che la firma a nome apposta Persona_3 Controparte_1
sul documento in verifica risulta essere in copia e più precisamente trasposta con stampante a getto
d'inchiostro in quadricromia. Questo rilievo è stato condiviso dai consulenti di parte i quali hanno firmato il verbale di inizio delle operazioni peritali. Preciso altresì: 1) che il foglio presenta ai margini sinistro e destro i segni di graffette di spillatrice che sono state rimosse che, essendosi ossidate prima di tale operazione hanno lasciato sul foglio i segni di ruggine;
2) che i timbri postali apposti sul recto e sul verso del foglio risultano essere in originale;
3) gli adesivi delle
[...] risultano essere anch'essi in originale, quello intitolato “posta raccomandata” Controparte_6 recante l'importo di € 2,58 é datato “02.08.2002 13.45” e l'altro adesivo riportante a sinistra la lettera “R” e codice a barre reca il numero della raccomandata “12080049564-9”.
Considerata la mancata produzione del testo originale del contratto preliminare posto a fondamento della domanda attrice, con ordinanza riservata del 18.4.2025, era disposta la revoca della consulenza tecnica d'ufficio e fissata l'udienza del 2.3.2027 per la rimessione della causa in decisione, con i termini massimi previsti dall'art. 189 c.p.c., richiamato dall'art. 281 quinquies c.p.c.
In data 28.4.2025, era proposta istanza di anticipazione di udienza, con cui si rappresentava che nata nel 1937 e dell'età di 88 anni, lamentava il lungo rinvio della causa;
Controparte_1 accogliendo l'istanza, l'udienza era anticipata per tali adempimenti al 23.9.2025, quando, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe e depositate memorie conclusionali, la causa passava in decisione.
E' infondata l'eccezione formulata nelle difese conclusionali dalla parte attrice, secondo cui la mancata precisazione delle conclusioni avrebbe comportato l'abbandono della domanda di parte convenuta, mentre: “[…] pacifica è l'affermazione che, «nell'ipotesi in cui il procuratore della parte non si presenti all'udienza di precisazione delle conclusioni o, presentandosi, non le precisi o le precisi in modo generico, vale la presunzione che la parte abbia voluto tenere ferme le conclusioni precedentemente formulate» (Cass. n. 409/2006; conformi Cass. n. 22360/2013 e Cass. n. 7
11222/2018)” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 26523 del 2011.2020, C.E.D. Corte di Cassazione, massima: Rv 659790-01).
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte con l'ordinanza riservata resa il 18.4.2025, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642) e in relazione alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
Nel merito, procedendo all'esame delle questioni oggetto di giudizio, atteso il principio processuale della 'ragione più liquida', desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost. (Cass.,Sez.Un.Civ., sentenza n.
9936 del 8.5.2014; Cass., Sez.

6-L, sentenza n. 12002 del 28.5.2014; Cass. Sez. 5 civ., sentenza n.
11458 del 11.5.2018 e ordinanza n. 363 del 9.1.2019), si rileva che Parte_4
ha prodotto la documentazione indicata nell'espositiva che precede, e altra nei termini ex art.
[...]
171 ter c.p.c.; ha disconosciuto la conformità della copia prodotta al testo Controparte_1 originale e la sottoscrizione apposta al “Contratto preliminare di compravendita terreno” del
7.6.2002 (documento n. 4), la cui omessa produzione in originale ha precluso lo svolgimento della procedura di verificazione, di cui agli artt. 216 e segg. c.p.c., con la conseguenza che, in difetto di ogni altro elemento di prova, la domanda di parte attrice va ritenuta infondata.
Al riguardo, si richiama il principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui: “A seguito del disconoscimento della fotocopia della scrittura privata, la parte che intende avvalersene
è tenuta a produrre l'originale (e, in caso di ulteriore disconoscimento, a chiederne la verificazione), atteso che solo con l'originale si realizzano la diretta correlazione e l'immanenza della personalità dell'autore della sottoscrizione, che giustificano la fede privilegiata che la legge assegna al documento medesimo, così da fondare una presunzione legale superabile dall'apparente sottoscrittore solo con l'esito favorevole della querela di falso.” (Cass., Sez. 1 civ., sentenza n.
16551 del 6.8.2015, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 636340-01); è stato chiarito che: “Il giudizio di verificazione di un testamento olografo deve necessariamente svolgersi con un esame grafico espletato sull'originale del documento per rinvenire gli elementi che consentono di risalire, con elevato grado di probabilità, al reale autore della sottoscrizione;
tuttavia, una volta verificati sul documento originale i dati che l'ausiliario reputi essenziali per l'accertamento dell'autenticità della grafia, il prosieguo delle operazioni può svolgersi su eventuali copie o scansioni.” (Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 3603 dell'8.2.2024, ivi, Rv. 670000-01; conf. Cass., Sez. 6 – 2 civ., ordinanza n.
711 del 15.1.2018; cfr. Cass., Sez. 1 civ., sentenza n. 6022 del 15.3.2007) e inoltre: “Nella procedura di verificazione della scrittura privata disconosciuta, che sia stata versata in atti solamente in copia, il deposito dell'originale del documento non costituisce nuova produzione in senso tecnico-giuridico e può avvenire, pertanto, anche dopo la scadenza dei termini di cui all'art. 8
183, comma 6, n. 2, c.p.c. (nella specie, nel corso delle operazioni di consulenza tecnica), essendo la presenza dell'originale agli atti del giudizio ancor più necessaria, giacché la perizia grafica deve preferibilmente svolgersi su tale documento e non sulla copia, onde assicurare la massima affidabilità dell'indagine devoluta all'ausiliario e, con ciò, rispondere ad un'esigenza concorrente, non soltanto delle parti, ma anche dello stesso ordinamento giuridico.” (Cass., Sez.

6-2 civ., ordinanza n. 35167 del 18.11.2021, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 663261-01).
La parte convenuta non ha assolto l'onere di allegazione e prova circa l'esistenza, la natura e l'entità del danno risentito a causa della temerarietà della lite, non essendo tali elementi in concreto desumibili dagli atti di causa e, pertanto, la domanda ex art. 96 c.p.c. deve essere disattesa.
Al rigetto della domanda attrice seguono le conseguenze di legge in ordine alle spese processuali, che si liquidano come in dispositivo;
le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto in atti sono poste a carico di parte attrice.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza o domanda, eccezione e deduzione, respinge la domanda proposta da nei confronti di Parte_4 con l'atto di citazione introduttivo della causa civile iscritta al n. 31786- Controparte_1
2024 R.G.; condanna la società attrice, in persona del legale rappresentante, a rifondere alla parte convenuta le spese processuali, che liquida in € 3.700,00 (920 fase di studio, 780 fase introduttiva, 1.000 fase di trattazione e istruttoria, 1.000 fase decisoria), oltre I.v.a, C.p.a. e rimborso spese generali come per legge;
pone a carico di parte convenuta le spese liquidate a favore dell'ausiliario d'ufficio con decreto reso in atti.
Roma, 28.10.2025
Il Giudice
EL NO