N. R.G. 1485/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI SEZIONE CIVILE Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Ada Cappello, ha pronunciato ex art. 281 sexies u.co. c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. r.g. 1485/2024 promossa da:
(c.f. , nato a Milano in [...] Parte_1 C.F._1
21 febbraio 1962 residente a [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Annamaria Bisogno (c.f. del Foro C.F._2 di Roma e dall'Avv. Silvio M. Zigni (c.f. ) del Foro di Milano, con C.F._3 domicilio eletto presso il proprio studio in Melzo (MI), via Monte Rosa n. 15;
- appellante - nei confronti di:
(P. iva in Controparte_1 P.IVA_1 persona del suo Amministratore pro tempore, , rappresentato e CP_2 CP_3 difeso dall'Avv. Maria Grazia Armano (c.f. ) presso la quale è C.F._4 elettivamente domiciliato in Milano, via Spezia n. 7;
- appellato -
Conclusioni di parte appellante
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: Nel merito, riformare integralmente la sentenza di primo grado, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “che venga dichiarata nulla e/o annullata e/o comunque dichiarata invalida ed inefficace la delibera assembleare nella parte in cui impone a bilancio la voce per spese per riscaldamento- manutenzione, in quanto trattasi di attribuzione al ricorrente di spese non più di sua pertinenza poiché di carattere ordinario per l'importo di € 57,54” e, conseguentemente, disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
pagina 1 di 6 Si dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande e/o eccezioni nuove e/o modificate che fossero formulate ex adverso.”.
Conclusioni di parte appellata
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale contrariis rejectis, nel merito
- respingere il gravame e confermare in ogni sua parte la sentenza impugnata;

- condannare il al pagamento delle spese e dei compensi di Parte_1 giudizio secondo le linee giuda vigenti.”.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e ai verbali di causa.


1. Oggetto Con atto di citazione iscritto a ruolo il 25.7.2024, ha proposto Parte_1 appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Lodi n. 191/2024, pubblicata il 25.6.2024 (RG 2535/2023), che ha definito il giudizio instaurato tra l'appellante ed il convenuto rigettando la domanda formulata dal ricorrente. CP_1
1.1. Nel giudizio di prime cure, il sig. impugnava la delibera condominiale del Parte_1
22.6.2023 di approvazione del bilancio consuntivo dell'anno 2022/23 e del preventivo per il 2023/24, contestando l'illegittimità dell'addebito di € 260,76, imputati quali spese personali ma attinenti a spese legali stragiudiziali, nonché dell'addebito di € 57,54, richiesti per la manutenzione della caldaia nonostante il sig. si fosse distaccato dal Parte_1 riscaldamento centralizzato. Dato atto dell'accordo raggiunto in mediazione quanto alle spese stragiudiziali, il ricorrente deduceva di essere obbligato ex art. 1118 c.c. al versamento delle spese di manutenzione straordinaria e degli oneri per la manutenzione e conservazione dell'impianto di riscaldamento, nei quali, però, non potevano ricomprendersi le spese di intervento sulla caldaia, trattandosi di spese di carattere ordinario, addebitate dal peraltro senza CP_1 puntuale quantificazione del consumo effettivo. In base ai fatti dedotti, il sig. domandava – previa sospensione dell'efficacia Parte_1 esecutiva della delibera impugnata – una pronuncia dichiarativa dell'invalidità e inefficacia della delibera assembleare nella parte in cui addebitava al ricorrente € 57,54. Nel giudizio così incardinato si costituiva il eccependo Controparte_4
l'infondatezza in fatto e in diritto delle domande avversarie e deducendo:
− l'inammissibilità della sospensiva cautelare in mancanza di puntuali allegazioni in punto di fumus boni iuris e periculum in mora;
− la violazione dell'obbligo di riservatezza rispetto agli incontri di mediazione obbligatoria ex artt. 9 e 10 D. Lgs. 28/2010, in violazione dell'art. 13 del Codice deontologico forense;

− l'assenza di puntuale articolazione della causa petendi nell'atto avversario;

pagina 2 di 6 − nel merito, l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi degli artt. 1104 e 1123, primo comma c.c.;
− la distinzione tra spese di esercizio – da porsi a carico dei soli condòmini che beneficiano di un servizio e nella misura in cui ne usufruiscono – e spese di conservazione – gravanti su tutti i condomini;

− la conseguente riconducibilità nell'ambito delle spese di conservazione dei costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene, nonché delle spese per riparazioni e ricostruzioni, quali quelle addebitate al condomino sig. . Parte_1
Con sentenza n. 191/2024, pronunciata il 4.3.2024 e pubblicata il 25.6.2024, il Giudice di Pace di Lodi rigettava e il ricorso e condannava il ricorrente al pagamento delle spese di lite. 1.2. Col proprio atto di citazione in appello il sig. ha lamentato l'erroneità della Parte_1 pronuncia impugnata, avendo il Giudice di prime cure: i. apoditticamente affermato che “chi si distacca dal riscaldamento condominiale continua a pagare non solo la manutenzione straordinaria e le spese di conservazione ma anche il consumo involontario”, senza tuttavia individuare dettagliatamente le spese addebitabili al condomino e senza esaminare i documenti prodotti;
ii. omesso di considerare che il non ha allegato alcun documento da cui CP_1 risulti che le spese sostenute per la manutenzione della caldaia rientrino tra quelle poste dall'art. 1118 c.c. a carico del distaccato;
CP_1
iii. erroneamente dichiarato il condomino tenuto a sostenere le spese per la ripartizione dei consumi involontari e per i costi gestionali, trattandosi di circostanze che non ricorrono nel caso di specie, ove il Condominio non ha mai addebitato le spese a tale titolo. 1.3. Con comparsa di risposta depositata il 3.11.2021, il si è Controparte_4 costituito in giudizio domandando il rigetto delle domande e la conferma della sentenza impugnata. Parte appellata ha dedotto l'assenza di riscontri probatori a sostegno dell'appello, l'errata applicazione del riparto probatorio e la mancanza di puntuali ragioni a supporto dell'avversa citazione. 1.4. All'esito della prima udienza, con provvedimento del 3.6.2025 il G.I., ritenuta non meritevole di accoglimento l'istanza di sospensiva formulata da parte appellante e ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni ex artt. 281-sexies e 127-ter c.p.c. al 17.9.2025. 1.5. Il 15.7.2025 l'appellante si è costituito mediante il nuovo difensore, in esito alla rinuncia al mandato del precedente legale. 1.6. Con le note conclusive le parti hanno precisato le rispettive conclusioni, come riportate in epigrafe.
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2. Sui motivi di appello Il sig. ha domandato la riforma della pronuncia di primo grado deducendo Parte_1
l'erronea applicazione ed interpretazione dell'art. 1118 c.c. ad opera del Giudice di Pace di Lodi. Di contro, il convenuto ha chiesto la conferma della sentenza impugnata CP_1 deducendo la correttezza del ragionamento giuridico ivi esposto e l'assenza di riscontri probatori alle censure dell'appellante. La domanda attorea non è fondata e non merita accoglimento. Giova premettere che, ai sensi dell'art. 1118, comma 4 c.c., “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”. Il condomino può, pertanto, legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (cfr. sent. Tribunale di Roma n. 2787/2021). La richiamata normativa, quindi, accorda al condomino la facoltà di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, purché tale atto non causi notevoli squilibri di funzionamento nell'impianto centralizzato, né aggravi di spesa per gli altri condomini (cfr. Cass. civ. ord. n. 26185/2023; in termini, cfr. Cass. civ. ord. n. 25559/2023). Al contempo, l'articolo in esame pone a carico del condomino che abbia operato il distaccamento l'obbligo di corrispondere le spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione (cfr. Cass. civ. sent. n. 19893/2011, a tenore della quale “In tema di condominio negli edifici, poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 cod. civ., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono “obligationes propter rem”, è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento - anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini - purché l'impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, secondo comma, cod. civ., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato;
in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell'impianto stesso. Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest'ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento.”). Il combinato disposto degli artt. 1104 e 1118 c.c. impone, dunque, di distinguere tra spese per l'uso e spese di manutenzione e conservazione dell'impianto: soltanto queste ultime,
pagina 4 di 6 aventi natura propter rem, saranno dovute dal anche successivamente al CP_1 distacco dall'impianto di riscaldamento. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito come le spese di conservazione comprendano quelle di sostituzione e manutenzione della caldaia, in quanto l'impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale il condomino che ha operato il distacco potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare (cfr. Cass. civ. ord. n. 26185/2023; Cass. civ. sent. n. 18131/2020). Ebbene, nel caso di specie sono state posti a carico del sig. € 57,54 per la Parte_1 manutenzione dell'impianto di riscaldamento (cfr. doc. 1 fasc. primo grado, in atti). La documentazione versata in atti attesta la riconducibilità delle spese addebitate nell'ambito dei costi di manutenzione che tutti i condomini devono sostenere anche in seguito al distacco dall'impianto di riscaldamento. Sulla scorta di tale documentazione non si ravvisano censure rispetto al ragionamento giuridico con cui il Giudice di prime cure ha rigettato il ricorso del e la CP_1 connessa domanda di invalidità della delibera assembleare. Correttamente il Giudice di Pace di Lodi ha evidenziato come “chi si distacca dal riscaldamento condominiale continua a pagare non solo la manutenzione straordinaria e le spese di conservazione ma anche il consumo involontario.”. Contrariamente a quanto affermato dall'appellante, non era onere del Giudice, né della controparte, individuare i documenti in forza dei quali la spesa potesse considerarsi attinente alla manutenzione della caldaia e, dunque, rientrasse nelle spese addebitabili al sig. . Parte_1
Com'è noto, infatti, in forza del riparto generale di cui all'art. 2697 c.c. – espressione del principio onus probandi incumbit ei qui dicit non ei qui negat – grava su parte attrice la dimostrazione degli elementi posti a sostegno delle domande e su parte convenuta quella degli elementi a supporto delle proprie eccezioni. Il sig. ha agito in giudizio ma, Parte_1 in violazione del richiamato riparto probatorio, non ha allegato idonei elementi in forza dei quali dimostrare la diversa natura della spesa di € 57,54 e non ha permesso al Giudice di prime cure, né al Giudice d'appello, di rinvenire i presupposti per l'accoglimento della domanda di invalidità della delibera assembleare. Mancano, dunque, idonee argomentazioni atte a dimostrare le ragioni per le quali le spese di conservazione non ricomprendano gli oneri per la manutenzione del riscaldamento. Quanto, infine, al secondo motivo di appello, nella motivazione il Giudice di prime cure ha richiamato le spese per la ripartizione dei consumi involontari e anche per i costi gestionali quali importi che il condomino deve corrispondere anche successivamente al distacco dal riscaldamento. Trattasi, all'evidenza, di un mero richiamo operato per completezza rispetto ai costi che, in ipotesi, un condomino potrebbe essere chiamato a sostenere, senza che possa ritenersi che tali circostanze siano state valutate afferenti al caso di specie, in cui il non ha mai addebitato le spese a tale titolo. CP_1
Per le esposte ragioni l'appello va integralmente rigettato.
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3. Sulle spese di lite Le spese di lite, liquidate in parte dispositiva secondo i parametri minimi del D.M. 147/2022, seguono la soccombenza e sono interamente poste a carico di parte appellante. In ragione dell'integrale rigetto dell'impugnazione occorre dare atto ex art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002 della sussistenza del presupposto processuale per il versamento dell'importo ulteriore del contributo unificato (c.d. doppio contributo).

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Giudice Parte_1 di Pace di Lodi n. 191/2024, pubblicata il 25.6.2024;
2) condanna a rifondere al Parte_1 Controparte_1 le spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in € 350,00 CP_1 per compensi, oltre spese generali, IVA e cpa;

3) dà atto della sussistenza del presupposto per il versamento da parte di Parte_1
di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa
[...] impugnazione ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002. Sentenza esecutiva ex lege. Lodi, 22 settembre 2025 Il Giudice dott.ssa Ada Cappello
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