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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice Manuela Sorrentino, nell'udienza del
26/11/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 32185 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024
tra
, rappresentato e difeso – giusta procura – dall'avv. Parte_1
SE DR, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in
VIA ANNIA REGILLA, 194 00178 ROMA
attore e
, rappresentato e difeso – giusta procura – Controparte_1
dall'avv. PANCI RICCARDO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA ORVINIO 12 ROMA
Convenuto
Conclusioni: come in atti.
FATTO E DIRITTO


1. fatti controversi.
Con atto di citazione regolarmente notificato l'attore intimava al sig. lo sfratto per morosità relativamente Controparte_1
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all'immobile sito in Roma, via Raoul Chiodelli 64, chiedendo la convalida dello sfratto per il mancato pagamento dei canoni di locazione per la somma di euro 3360,00 per i mesi da novembre 2023 a maggio 2024
nonché euro 10.772,09 per oneri condominiali, in virtù di contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 1.09.20 debitamente registrato.
L'intimante chiedeva al tribunale, in subordine, di emettere convalida e decreto ingiuntivo con il favore delle spese di lite, ed, in caso di opposizione dell'intimato, chiedeva la ordinanza di rilascio ex art. 665
c.p.c..
Si costituiva in giudizio all'udienza di convalida l'intimato personalmente proponendo opposizione alle domande svolte e deducendo di aver corrisposto in data 10.11.23 il canone di novembre 2023 e, per i canoni successivi, rappresentava di avere ricevuto in data 21.11.23 la notifica di un pignoramento presso terzi da parte del Parte_2
, per euro 10.275,25, esibendo l'atto di pignoramento.
[...]
Con ordinanza del 31.07.24 il giudice, ritenuta l'opposizione fondata su prova scritta, denegava il rilascio dell'immobile con contestuale mutamento del rito, con termine alle parti per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 cpc.
Parte attrice depositava tardivamente (14.01.25) la memoria integrativa e depositava in data 1 luglio 2025 documentazione in via telematica senza preventiva autorizzazione del giudice.
Parte convenuta depositava la memoria integrativa in cui chiedeva lo stralcio della memoria integrativa e della documentazione depositata in

1.07.25 e rappresentava la mancanza di morosità in capo al conduttore e chiedendo di rigettare la domanda di risoluzione per inadempimento. In
ordine agli oneri condominiali eccepiva:
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1) che gli oneri intimati non erano di competenza del conduttore in quanto non erano stati ripartiti tra quelli spettanti al conduttore e quelli invece alla proprietà;
2) parte locatrice non aveva fornito prova del pagamento degli stessi né documentazione che ne attestasse la prova del dovuto ex art. 9
L. 392/78, al fine di richiederne la restituzione al conduttore;

3) il rapporto locatizio decorreva tra le parti a far data del settembre
2020 e nel consuntivo gestioni del 2021 risultava già a carico del conduttore una morosità di oltre euro 10.000,00 che evidentemente non potevano essere di esclusiva debenza del convenuto.
Il convenuto, pertanto dalla data di notifica del pignoramento,
accantonava gli importi dovuti per canoni che venivano corrisposti al
Condominio nella misura di euro 6240,00 sino al dicembre 2024, e ciò
nonostante, la intimante notificava sfratto per morosità al sig. Pt_1
Controparte_1
Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo per mancata comparizione della attrice come da verbale versato in atti.
All'udienza di discussione le parti si riportavano ai rispettivi atti deduzioni ed eccezioni.
2. merito della lite
La domanda dell'attore non è fondata e va pertanto rigettata.
Parte convenuta ha provato che non vi è stato inadempimento ma gli è
stato notificato un pignoramento presso terzi per debiti della proprietà nei confronti del condominio e che, per tale ragione, ha non ha omesso il pagamento dei canoni ma li ha versati, in qualità di debitor debitoris, in favore del condominio dalla data di notifica del pignoramento (dicembre
2023).
Pertanto il convenuto conduttore non può in alcun modo considerarsi
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inadempiente avendo adempiuto ad un obbligo giudiziario visto il pignoramento presso terzi notificatogli in data 21.11.23 ed all'ordinanza di assegnazione del 28.10.24
In ordine alla morosità per oneri condominiali la parte attrice non ha provato la debenza della somma intimata a carico del conduttore, non avendo depositato i bilanci, i consuntivi né una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risultasse dovuto l'importo intimato a carico del conduttore.
Infatti devono recepirsi integralmente le eccezioni di parte convenuta,
anche in relazione alla omessa prova di pagamento degli oneri da parte della locatrice.
Come è noto, infatti, dal momento che non è stata fornita prova dell'effettivo esborso da parte della locatrice il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (Cass. 20348/10).
In altri termini il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio in nome proprio, per fare valere un diritto altrui
(art.81 cpc) e, cioè, per esigere in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato quest'ultimo nei riguardi di esso condomino.
Infatti, l'art.9 della L.392/78, nell'interpretazione accolta dalla giurisprudenza, pone due condizioni per permettere il recupero, da parte del proprietario degli oneri accessori: la rituale messa in mora ed il pagamento delle somme di cui si chiede il rimborso, che non rinviene in atti, giacché “incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova
dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere
indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della L. n. 392/1978, necessaria per la
costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della
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risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di
ripartizione del rimborso richiesto” (Cass. n. 8938/87; Cass. n. 24207/06,
Cass.6403/04, Tribunale Roma, sentenza n. 2826/20 dott.ssa Caiffa;

Tribunale di Roma, dott.ssa Nardone 2470/17, 48720/18 ).
Ciò posto, non avendo la locatrice dedotto e documentato di avere anticipato la spesa di cui chiesto il pagamento, la domanda va respinta.
Peraltro deve dichiararsi la tardività della memoria integrativa nonché lo stralcio del deposito documentale, in quanto tardivo e non autorizzato,
del 1 luglio 2025 ad opera della parte attrice.
In ultimo in ordine alla domanda per lite temeraria, si osserva che l'atto di citazione è del 21.05.24 e pertanto l'attrice era già a conoscenza dell'intervenuto pignoramento presso terzi da parte del Condominio al conduttore intimato e, ciò nonostante, ha introdotto ugualmente il presente giudizio, peraltro per oneri condominiali pregressi e di competenza della locatrice stessa.
Per tale ragione deve essere condannata ex art. 96 cpc 1 comma avendo agito con mala fede e colpa grave, alla rifusione delle spese di lite in quanto soccombente oltre al risarcimento danni, che si liquida in via equitativa in euro 400,00.
Infine ai sensi ed agli effetti dell'art. 8 comma 5 D.Lgs 28/2010, non avendo partecipato l'attrice alla procedura di mediazione obbligatoria senza alcuna giustificazione e/o motivo, sebbene regolarmente convocata dall'istituto di mediazione, deve essere condannata al pagamento della somma di euro 118,50 pari al contributo unificato, in favore dell'Entrata a
Bilancio dello Stato.
Per le ragioni indicate si rigetta la domanda attrice di risoluzione per grave inadempimento del convenuto così come formulata per l'immobile sito in Roma;
si condanna parte attrice al Parte_2
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pagamento della lite temeraria in favore del convenuto che si quantifica in via equitativa in euro 400,00; si condanna parte attrice anche al pagamento della somma pari ad euro 118,50 ex art. 8 Dlgs. 28/2010 in favore delle
Entrate a Bilancio dello Stato;
le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.


Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda di parte attrice:
- condanna l'attrice al pagamento in favore del convenuto Parte_1
della somma di euro 400,00 per lite temeraria e x art. 96 Controparte_1
cpc 1 comma;

- condanna l'attrice al pagamento della somma di euro 118,50 in favore della Entrate a Bilancio dello Stato ex D.Lgs 28/2010;
- condanna l'attrice a rifondere in favore dei ricorrenti il Parte_1
pagamento delle spese del giudizio in favore del convenuto
[...]
che liquida in euro 3000,00 per compensi professionali CP_1
(quantificati questi ex dm n°47/2022), oltre spese generali al 15%, iva e cpa.
Così deciso in Roma, 26.11.25
Il giudice
Dott.ssa Manuela Sorrentino
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