N. R.G. 1216/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LATINA
I Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pier Luigi De Cinti
pronunzia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1216/2022 promossa
d a
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. LA MACCHIA FORTUNATO FABIO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. LA MACCHIA
FORTUNATO FABIO
ATTORE
c o n t r o
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
MANNOCCHI MASSIMO, elettivamente domiciliato in LUNGOTEVERE
ARNALDO DA BRESCIA, 9/10 00196 ROMA presso il difensore avv.
MANNOCCHI MASSIMO
CONVENUTO
Oggetto: risarcimento danni

Conclusioni: come rassegnate nelle rispettive note di trattazione
IN FATTO
pagina 1 di 8 Con atto di citazione premesso che per responsabilità della Parte_1 convenuta non si era addivenuti, nonostante l'aggiudicazione in proprio favore, alla stipula del contratto di compravendita dell'immobile sito in
Sabaudia Piazza del Mercato 10, conveniva la per il Controparte_1 risarcimento del danno emergente e del lucro cessante nella misura di € 200.000,00 ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia.
Costituendosi la convenuta respingeva ogni addebito per la mancata conclusione del contratto, concludendo per il rigetto dell'avversa domanda sia per carenza probatoria che per infondatezza.
Espletata, quindi, l'attività istruttoria, la causa, sulle conclusioni rassegnate con le rispettive note di trattazione per l'udienza figurata del 14 gennaio 2025, era definitivamente decisa in data 14 aprile 2025.
IN DIRITTO
È pacifico che la stipula del contratto di compravendita, ad onta dell'aggiudicazione in favore dell'attrice dell'immobile sito in Sabaudia Piazza del Mercato 10, non sia avvenuta.
In particolare, parte attrice lamenta la mancata conclusione, per responsabilità della convenuta, del contratto per la cui stipula era stata fissata la data del 21 luglio 2020, come da conforme dichiarazione del Notaio di cui al Doc. 16) allegato alla Nota di deposito documenti Persona_1 del 23 giugno 2022, cui fece seguito, in data 04 agosto 2020, la nota di credito in favore dell'attrice per € 138.000,00, corrispondente al prezzo d'aggiudicazione, e successivo bonifico, in data 05 agosto 2020, per il medesimo importo.
La convenuta, peraltro, pur non contestando in sé la circostanza, imputa l'omessa conclusione del contratto ad attività criminosa di terzi, allegando al riguardo il decreto di giudizio immediato emesso in danno di Persona_2
imputato del reato di cui all'art. 353 c.p., consumato in Sabaudia il 29
[...] maggio 2020, perchè presentandosi presso l'immobile sito in Piazza del
Mercato 10 ove si trovavano per un sopralluogo e Persona_3
quest'ultima aggiudicataria provvisoria del locale messo Parte_1 all'asta dalla protestando con veemenza per l'ingresso Controparte_1 della donna nell'immobile e millantando la titolarità di diritti sui bene, rappresentando altresì l'assenza di un titolo proveniente dalla Regione Lazio che attestasse "lo sfratto dall'immobile", nonchè prospettando l'esistenza di
pagina 2 di 8 pendenze penali a proprio carico a collaboratore della Persona_3
ABACO Team S.p.A. incaricata della manutenzione degli immobili CP_1
- , sostituendo in ultimo la serratura per l'accesso al locale e cosi agendo con mezzi fraudolenti e minaccia, turbava la procedura competitiva ad evidenza pubblica con cui il Notaio aveva provvisoriamente aggiudicato a Per_4 il lotto codice unita F03-053-LT-003 sito nel Comune di Parte_2
Sabaudia in Piazza del Mercato (catastalmente via Dante n. 6 e piazza Circe
n. 8).
Punto nodale della presente vicenda è, dunque, l'addebitabilità o meno della mancata stipula del contratto ad azioni od omissioni della società convenuta. Orbene, dal “Verbale di sommarie informazioni” rese in data 15 settembre 2020 da avvocato e consulente legale della , si Tes_1 CP_1 desume come con sentenza del Tribunale di Latina n° 270 del 04 febbraio
2014 fosse stato ordinato a e il rilascio Per_5 Persona_2 dell'immobile in oggetto. Proseguiva, altresì, il precisando come detta sentenza non fosse stata Tes_1 posta in esecuzione sino al luglio 2020. [doc. 26) allegato alla seconda memoria istruttoria].
Orbene, in merito all'utilizzabilità nel processo civile di prove raccolte in diversa sede la Suprema Corte ha chiarito che In mancanza di una norma di chiusura sulla tassatività dei mezzi di prova, il giudice civile può legittimamente porre a base del proprio convincimento le prove "atipiche"
(tra cui anche le risultanze di atti delle indagini preliminari svolte in sede penale), se idonee ad offrire sufficienti elementi di giudizio e non smentite dal raffronto critico con le altre risultanze istruttorie, senza che sia configurabile la violazione del principio ex art. 101 c.p.c., dal momento che il contraddittorio sui mezzi istruttori si instaura con la loro formale produzione nel giudizio civile e la conseguente possibilità per le parti di farne oggetto di valutazione critica e di stimolare la valutazione giudiziale
(Cass. ord. 2947/2023).
Del tutto contraddetta dagli atti risulta, dunque, affermazione, da ultimo ribadita nella comparsa conclusionale, secondo cui L'occupazione è stata posta in essere in epoca successiva rispetto all'aggiudicazione dell'immobile, ad opera di soggetti noti alle forze dell'ordine per collegamenti con la malavita locale, i quali hanno proceduto a forzare la serratura ed a occupare lo stabile in data 28 maggio 2020 (cfr. doc. 3
pagina 3 di 8 comparsa di costituzione). È di tutta evidenza che tale evento non può essere oggetto di responsabilità da parte dell'odierna convenuta. Al contrario, quanto avvenuto in occasione dell'accesso della n data Pt_1
29 maggio 2020, e riportato nel capo d'imputazione della Richiesta di giudizio immediato in danno di di cui al doc. 9) allegato Persona_2 alla memoria n° 2 di parte convenuta, rappresenta solo l'ultimo episodio di un'occupazione abusiva che si protraeva, addirittura, da epoca precedente al 2014, nella piena consapevolezza del consulente legale della CP_1
e, quindi, della società stessa.
Ancor più pretestuoso, da parte della convenuta, è sostenere nella comparsa conclusionale che … se la signora non avesse posticipato la stipula Pt_1 del contratto di compravendita, con ogni probabilità sarebbe entrata in possesso dell'immobile prima che lo stesso venisse occupato abusivamente da terzi. Si rammenta, infatti, che l'occupazione dell'immobile è avvenuta in data 28 maggio 2020, posto che l'abusiva occupazione dell'immobile risaliva ad epoca antecedente al 2014.
A fronte, dunque, dei puntuali riscontri emersi in spese penale, irrilevanti si rivelano le dichiarazioni del teste in merito all'assenza di Persona_3 terzi nell'immobile durante gli accessi eseguiti, essendo presumibile che la frequentazione del locale da parte di questi ultimi non fosse quotidiana.
Risalta, dunque, la colpevole inerzia della Regione Lazio, dapprima, quale originaria proprietaria dell'immobile, e, per quanto qui interessa, della
, succeduta nel diritto alla prima, per non aver agito nelle sedi CP_1 demandate al fine d'ottenere, in forza del titolo esecutivo giudiziale, il rilascio del bene in danno degli occupanti abusivi.
Ancor più è evidente la condotta colpevole della convenuta la quale, ad onta della conosciuta situazione dell'immobile, lo ha posto in vendita, determinandone l'aggiudicazione alla senza che in alcun modo fosse Pt_1 evidenziata la situazione di abusiva occupazione dello stesso, come desumibile dall'”Avviso di vendita” [allegato 28) alla II memoria di parte attrice] e dal “Verbale di apertura buste e aggiudicazione provvisoria” del
Notaio in data 25 settembre 2019 [allegato 1) all'atto di Persona_6 deposito del 23 giugno 2022], ove alcun cenno è inserito in proposito. Nelle more, peraltro, l'attrice, facendo incolpevolmente affidamento sulla conclusione della procedura d'aggiudicazione, aveva disdettato il precedente contratto di locazione dovendo quindi, a fronte della mancata, successiva conclusione del rogito di vendita, procedere alla stipula di un ulteriore pagina 4 di 8 contratto di locazione, affrontando altresì, spese e subendo danni di varia natura.
Nello specifico, parte attrice si duole del danno emergente rappresentato dai costi conseguenti:
• ai compensi a professionisti;

• alle spese inerenti al contratto di finanziamento;

• alle spese inerenti al trasferimento dell'attività;
• alle spese di registrazione dell'ulteriore contratto di locazione. Orbene, è indubbio come le spese relative ai compensi al geometra incaricato della rettifica catastale del bene oggetto d'aggiudicazione, agli avvocati per l'assistenza legale ed al notaio per il contratto di finanziamento, siano state affrontate dalla in vista del successivo atto traslativo cui non sì Pt_1 addivenne per responsabilità della convenuta. Ne consegue l'aggravio sulla convenuta, a titolo risarcitorio, delle suddette spese, correttamente quantificate dalla ctu in € 11.228,14.
Quanto alle spese relative al contratto di finanziamento stipulato dall'attrice per far fronte agli oneri conseguenti all'aggiudicazione, anche esse sono causalmente riconducibili all'inerzia della convenuta nell'intraprendere in tempo utile le necessarie iniziative giudiziarie finalizzate alla liberazione dell'immobile ed all'aver posto in vendita un immobile il cui possesso non avrebbe, comunque, potuto essere trasferito all'aggiudicataria in concomitanza con la stipula del rogito, neppure inserendo tale circostanza nel bando di gara.
Dette spese sono, pertanto, parimenti poste a carico della convenuta per l'importo complessivo di € 3.115,05, in tal misura correttamente quantificate nella ctu.
Analogamente sono direttamente riconducibili alla mancata disponibilità del locale aggiudicatole, e quindi alla colpevole condotta della convenuta, le spese inerenti all'imballaggio ed al trasporto della merce presso il deposito, per € 6.800,56, al deposito della merce dall'aprile 2020 al giugno 2020 e dall'ottobre 2020 al luglio 2021, per complessivi € 2.000,56, alla sistemazione del locale di Via Vittorio Emanuele II n° 12, per ulteriori €
2.000,00, alla registrazione del nuovo contratto di locazione, pari ad € 52,00, alla sistemazione del locale di Via Vittorio Emanuele n° 4, per € 4.262,86, agli oneri locativi relativi al locale ove l'attrice fu costretta a trasferire la propria attività commerciale, per ulteriori € 4.403,24 nonché alle utenze Enel per il locale di Piazza Circe n° 8 per € 1.444,63, essendo esse conseguenti al pagina 5 di 8 più che legittimo tentativo della di ovviare alla perdita di profitti Pt_1 dell'attività commerciale esercitata, per effetto della disdetta dal precedente contratto di locazione e della mancata consegna del locale oggetto d'aggiudicazione. A titolo di danno emergente è, pertanto, riconosciuto all'attrice il risarcimento del danno nella complessiva misura di € 35.307,60. A titolo di lucro cessante, la rivendica, altresì il risarcimento del Pt_1 pregiudizio rappresentato:
• dalla perdita d'avviamento commerciale conseguente al trasferimento dell'attività presso diverso locale ed al correlato sviamento della clientela;

• dalla perdita dell'utilità determinata dall'incremento di valore conseguito dal bene per effetto della rettifica catastale.
Orbene, quanto alla prima voce di danno, si rileva come, a prescindere dall'attivarsi o meno della convenuta nel tutelare le proprie ragioni, il trasferimento dell'attività commerciale dal locale sito in Sabaudia Corso Vittorio Emanuele n° 12 in quello oggetto d'aggiudicazione, avrebbe comunque comportato un potenziale sviamento di clientela ed una conseguente perdita dell'avviamento sicchè non è consentito addebitare alla convenuta tale componente.
Né vi è riscontro che il trasferimento dell'attività in Piazza Circe 8 invece che in Corso Vittorio Emanuele II 12, avrebbe determinato un minore sviamento della clientela si da giustificare l'addebito del differenziale alla convenuta.
Quanto alla seconda voce di danno, rappresentata dalla perdita dell'incremento di valore conseguito alle rettifiche catastali eseguite a cura e spese della imputandosi la mancata stipula del rogito di Pt_1 compravendita alla negligenza della convenuta, è conseguente addebitare a quest'ultima il mancato realizzo di tale lucro cessante, determinato dal differenziale tra l'attuale valore di mercato dell'immobile aggiudicato ed il prezzo d'acquisto pattuito, quale convincentemente quantificato dalla ctu in € 80.250,00.
Non coglie, infatti, nel segno l'osservazione del c.t. di parte convenuta, quale ripresa in comparsa conclusionale, in merito all'errata ricomprensione nell'alea del lucro cessante della mancata inclusione nella sfera patrimoniale dell'attrice dell'immobile aggiudicatole, essendo tale componente del pregiudizio espressamente considerata nell'atto introduttivo [vedasi punto
20) della citazione]. pagina 6 di 8 Altresì è riconosciuto all'attrice il ristoro per il mancato guadagno derivante dalla cessazione dell'attività nel periodo dal maggio 2020 al luglio 2020, correttamente quantificato dal ctu in € 12.046,81, per un complessivo risarcimento a titolo di mancato guadagno pari ad € 92.296,81. Non merita, invece, adesione la ctu ove addebita l'ulteriore lucro cessante derivante dalla differente remunerazione che avrebbe potuto generare il capitale investito ove non fosse stato impegnato nell'affare poi sfumato, in assenza di alcun riferimento nella domanda a tale ulteriore componente dannosa. Sugli importi come sopra riconosciuti in favore dell'attrice devono essere, quindi, calcolati gli interessi legali e la rivalutazione monetaria, a decorrere dalla data della mancata conclusione del rogito di compravendita.
Priva di riscontri si palesa, invece, la pretesa risarcitoria per danni non patrimoniali di natura fisica, non reputandosi a tal fine idonea la “Relazione psicodiagnostica” della dott.ssa , delineandosi in essa Persona_7 un generale quadro psico-diagnostico della enza che, tuttavia, vi sia Pt_1 alcun riferimento diretto alla vicenda in oggetto.
A fronte di ciò, neppure sarebbe stato consentito l'espletamento sul punto di un'indagine d'ufficio, atteso il carattere del tutto esplorativo che essa avrebbe assunto.
Le spese di causa, liquidate come in dispositivo in ragione della somma attribuita, nonché quelle della ctu seguono, infine, la soccombenza della convenuta.
P.T.M.
Il Tribunale, in veste monocratica, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così definitivamente decide;

condanna al risarcimento del danno in favore di Controparte_1 Pt_1 liquidandolo nella misura di € 127.604,41, oltre agli interessi legali
[...] ed alla rivalutazione monetaria dal 21 luglio 2020 e sino al saldo;
condanna alle spese del giudizio che, in applicazione Controparte_1 dello scaglione tariffario compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00, liquida in favore di in € 10.000,00 per compensi ed in € 786,00 per Parte_1 esborsi, oltre spese forfettarie, iva e cpa come dovute;
pone le spese di ctu a definitivo carico di . Controparte_1
pagina 7 di 8 Latina 14 aprile 2025
Il Giudice
Dr. Pier Luigi De Cinti
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