TRIBUNALE DI S. MARIA CAPUA VETERE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Unico del Tribunale di S. Maria C.V., IV° Sezione Civile, g o p avv. Angela
Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile iscritto al R. G. N. 3184/2021 ed avente ad oggetto: R i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e p e r i n a d e m p i m e n t o .
TRA
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Frattamaggiore Parte_1 CodiceFiscale_1
(NA) alla via Montegrappa n. 40 presso lo studio legale dell'Avv. Stefano Marchese che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto introduttivo del giudizio. P.e.c.

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ATTRICE
E
(C.F: ) difeso ed assistito dall'Avv. Marialaura CP_1 CodiceFiscale_2
Vitiello, presso il cui studio domicilia in Napoli alla Via dei mille n. 16, e che lo rappresenta in virtù di procura allegata agli atti del presente giudizio. P.e.c.
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CONVENUTO
NONCHE
in persona dell'amministratore pro tempore, , C.F. Controparte_2
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Nicola Colucci e Massimiliano Grossi e con gli P.IVA_1 stessi elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Nicola Colucci sito alla Via Elpidio
Natale n. 5 – 81020 – Casapulla (CE), giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta. P.e.c.: Email_3
1 CONVENUTO
C O N C L U S I O N I
Le parti con note di trattazione scritta, concludevano riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle richieste ed istanze formulate.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato, la sig. premesso di aver e stipulato Parte_1 con il sig. un contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato, CP_1 relativo ad un immobile, sito in sito in Casapulla (CE) alla via Antonio Sparta n.14, piano terra di proprietà di quest'ultimo nel quale, dopo poche settimane dall'ingresso, veniva riscontrata la presenza cospicua di scarafaggi e di blatte oltre che al cattivissimo odore, tale da rendere lo stesso immobile inidoneo all'uso pattuito e con il rischio di danni alla salute per gli occupanti;
di ave provveduto ad informare di tale situazione il di aver comunicato al Controparte_2 signor la risoluzione anticipata del contratto locazione stante i gravi motivi e CP_1 contestuale richiesta di risarcimento dei danni per tutti i lavori eseguiti nell'immobile, mai goduto, e relativi alla tinteggiatura interna delle pareti, installazione del sistema di elettricità, e le altre modifiche necessarie all'installazione della cucina, alle spese di trasloco oltre all'importo di € 900,00 concernenti le due mensilità versate a titolo di deposito cauzionale;
citava in giudizio i convenuti ed il al fine di sentir accogliere le seguenti CP_1 Controparte_2 conclusioni: “… dichiarare procedibile e fondata la domanda di parte attorea;
… accertare e dichiarare l'unica ed esclusiva responsabilità, nella produzione dei danni de quo, del sig. CP_1
ed il in persona dell'Amm.re p.t.; … condannare i convenuti, in
[...] Controparte_2 solido od anche uno solo di essi, al pagamento, in favore dell'attrice al risarcimento dei danni patrimoniali subìti ed al pagamento a carico del proprietario dell'immobile, sig. , CP_1 della somma di € 900,00 relativi alla restituzione delle due mensilità anticipate, oltre al pagamento degli interessi e della rivalutazione monetaria dal dì dell'evento al soddisfo, ovvero al pagamento di quella somma maggiore o minore che dovesse emergere in corso di causa, … sempre oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sinistro al soddisfo, il tutto comunque contenuto entro la somma di €. 5.200,00. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio oltre IVA e CPA con distrazione ex art 93 cpc”.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva il il quale eccepiva, in via Controparte_2 preliminare, la nullità ex art. 164 IV co. c.p.c. per indeterminatezza dell'oggetto della domanda non avendo l'attrice specificatamente indicato a quale titolo e per quale ragione il suddetto convenuto veniva citato nel presente giudizio e chiedeva in via preliminare dichiararsi la nullità,
l'inammissibilità, l'improponibilità ed improcedibilità della domanda attorea;
in subordine e nel merito dichiarare la propria estromissione dal giudizio per carenza di legittimazione passiva;
ed in via ulteriormente gradata, dichiarare infondata, sia in fatto che in diritto, la domanda attorea.
2 Si costituiva altresì il signor , in qualità di locatore dell'immobile sopradescritto, il CP_3 quale eccepiva preliminarmente l'improponibilità e l'inammissibilità della domanda avendo l'attore introdotto il presente giudizio con atto di citazione e non con ricorso, come previsto dall'art. 447 bis c.p.c. Sempre in via preliminare eccepiva la nullità dell'atto di citazione, ai sensi del combinato disposto degli artt. 163 e 164 c.p.c., per genericità del “petitum” essendo incerta la determinazione della cosa oggetto della domanda. Nel merito chiedeva rigettarsi le domande proposte , per assenza di un valido motivo per il recesso e di un congruo preavviso;
in via gradata e subordinata all'accoglimento della domanda attorea, chiedeva una compensazione tra i presunti crediti vantati da parte attrice e quelli da riconoscere allo stesso convenuto a titolo di mancato pagamento delle mensilità dovute per i 6 mesi di mancato preavviso nonché per la mensilità di dicembre 2019, oltre all'importo da riconoscere per la rimozione di opere anche semi permanenti, effettuate senza alcuna richiesta o previa autorizzazione del locatore.
All'udienza del 07.03.2022, il precedente giudicate ritenuto non applicabile, ai sensi dell'art 40 co. 3 c.p.c., il rito locatizio in ragione della connessa domanda di risarcimento avanzata da parte attrice nei confronti del disponeva la prosecuzione del presente giudizio come rito CP_2 ordinario e rinviava per la trattazione concedendo i termini di cui all'art 183 c.p.c. VI comma.
Espletata la fase istruttoria le parti venivano invitate a precisare le proprie conclusioni e la causa veniva riservata in decisione dallo scrivente giudicante.
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Preliminarmente va rigettata l'eccezione sollevata da entrambi i convenuti relativa alla nullità dell'atto di citazione perché generica in violazione a quanto prescritto dal codice di rito.
Invero giova ricordare che la nullità dell'atto di citazione può essere dichiarata soltanto in situazioni nelle quali l'incertezza investe l'intero contenuto dell'atto. Nel caso, invece, in cui risulti possibile individuare una o più domande sufficientemente identificate nei loro elementi essenziali, l'eventuale difetto di determinazione di altre domande, malamente formulate nel medesimo atto, comporterà l'improponibilità solo di quelle, ma non anche la nullità della citazione nella sua interezza.
Ritiene questo Giudice che le circostanze indicate nell'atto introduttivo di questo giudizio siano idonee ad assolvere, sotto il profilo della specificità ed alla luce di un esame complessivo dell'atto, l'onere di allegazione dei fatti costitutivi del diritto azionato imposto all'attore dall'art. 163 c.p.c. a pena di nullità dell'atto introduttivo posto che, per aversi tale nullità, non è necessario che sia omesso o del tutto incerto il petitum sotto il profilo sostanziale e processuale.
E ancora, si ritiene di poter pacificamente affermare che gli odierni convenuti sono stati messe nelle condizioni di approntare compiute difese nel merito;
pertanto, nessun vulnus del diritto di difesa si è verificato.
Passando al merito con la presente azione l'odierna attrice chiede di accertare e dichiarare, solidalmente responsabili, i convenuti per i danni alla stessa arrecati, dovuti alla presenza di blatte, scarafaggi ed umidità all'interno dell'immobile oggetto del contratto di locazione, dal quale la stessa recedeva per giustificato motivo atteso che i suddetti fenomeni avevano fortemente inciso sulle condizioni igienico sanitarie e salubrità degli ambienti.
3 Il recesso del contratto, come si evince dalla documentazione allegata agli atti del presente giudizio, veniva comunicato dalla signora al signor in data Parte_1 CP_4
29.11.2019, due mesi dopo la sottoscrizione del contratto di locazione, mentre le chiavi venivano consegnate in data 30.12.2019 senza, dunque, rispettare l'obbligo di preventiva comunicazione previsto dalla legge.
Orbene, a norma dell'articolo 9 dell'allegato contratto di locazione e dell'art. 4 della l. n. 392 del
1978, il recesso anticipato del conduttore deve essere esercitato almeno sei mesi prima della data in cui lo stesso deve avere esecuzione. Tuttavia, l' articolo 27, comma 8 della succitata Legge prevede che il conduttore può esercitare il diritto di recesso in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi, anche in assenza di specifica previsione contrattuale.
Come sostenuto da copiosa giurisprudenza, i 'gravi motivi' che giustificano il recesso anticipato del conduttore sono tutti quei fatti estranei alla volontà del conduttore stesso, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione;
si tratta di fatti tali da rendere più gravosa, per il conduttore la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolve in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto.
Nel caso in esame si può pacificamente affermare che la presenza di blatte e/o scarafaggi non è un difetto che attiene alla costruzione o alla funzionalità strutturale della cosa, in quanto si tratta di un tipico “accadimento accidentale” che, secondo l'esperienza comune, può essere eliminato attraverso un intervento (più o meno incisivo e prolungato) di disinfestazione.
Tale intervento è riconducibile alla riparazione o manutenzione della cosa e, come tale, fa carico al locatore, a cui il conduttore è tenuto a dare avviso, con facoltà, se si tratta di intervento urgente, di eseguirlo direttamente con diritto al rimborso, così come previsto dall'art. 1577 c.c. In altri termini: di fronte a un problema che richiede manutenzione o riparazione dell'alloggio, il conduttore non può immediatamente agire per la risoluzione, ma è tenuto a darne avviso al locatore, che deve provvedere tempestivamente.
La sig.ra dopo aver constatato la presenza di blatte nel suo alloggio ha Parte_1 comunicato direttamente al signor l'avviso di recesso anticipato senza, tuttavia, CP_1 chiedere allo stesso di far eseguire un intervento di disinfestazione/deblattizzazione, senza preventivamente segnalare al locatore la problematica anche al fine di porvi rimedio.
L'odierna attrice al fine di ricondurre la problematica qui denunciata (presenza di scarafaggi e blatte) ad un vizio “strutturale” dell'alloggio non ha sufficientemente provato che lo stesso non potesse essere risolto attraverso normali interventi di disinfestazione/ deblattizazione . Nel corso del giudizio, infatti, parte attrice si è limitata a produrre dei rilievi fotografici nei quali viene rilevata la presenza di insetti striscianti, in numero non particolarmente cospicuo, senza fornire alcuna prova relativamente alla causa di tale fenomeno, anche ai fini dell'addebito delle responsabilità; al locatore per non aver fronteggiato alla suddetta emergenza con interventi di deblattizzatone ovvero al per non aver provveduto alla regolare manutenzione della CP_2 rete fognaria.
4 E ancora la signora chiede l'ammissione di prove volte a dar conto dell'entità del Pt_1 fenomeno e, in particolare la nomina di una CTU, mai ammessa dal precedente giudicante con valutazione che va qui confermata atteso che la consulenza sarebbe stata inutile per la verifica lo stato dei luoghi a distanza di due anni dagli accadimenti qui denunciati in una situazione in cui lo stesso alloggio condotto dalla sig.ra veniva nuovamente locato a terzi. Pt_1
Dunque, a conti fatti, il vizio denunciato dalla considerata, da un lato, la sua intrinseca Pt_1 natura e le modalità di sua manifestazione, dall'altro, la mancanza di ogni constatazione nel contraddittorio con il locatore, e, da ultimo, la mancata deduzione di idonee e ammissibili istanze istruttore, non può farsi rientrare fra quelli di cui all'.art. 1578 c.c.
Risulta pertanto acclarato che il contratto di locazione de quo non si è sciolto attraverso un meccanismo risolutorio riconducibile all'inadempimento del locatore, in considerazione del fatto che la conduttrice non ha mai messo in mora il signor CP_1
La raccomandata del 29.11.2029, infatti, ha per oggetto la risoluzione contratto di locazione, senza denunciare in modo esplicito l'inadempimento con assegnazione di un termine per adempiere, né tanto meno si provvede a richiedere l'intervento del locatore per porre fine al fenomeno sopradescritto.
Con essa la conduttrice richiama il recesso per gravi motivi dichiarando “la risoluzione ipso iure del contratto di locazione”; dal canto suo il locatore, nella risposta inviata tramite il proprio legale in data 09.12.2029, si dichiara disponibile “… ad interloquire e rendersi parte diligente per la risoluzioni dii eventuali e presunte difficoltà”.
Dunque, lo scioglimento del contratto non si è verificato in ragione dell'inadempimento del locatore, né attraverso un procedimento (contestazioni, messa in mora, risoluzione stragiudiziale) volto a far constatare tale inadempimento. Si è sciolto invece, come già detto, a seguito del recesso della conduttrice, accettato dal locatore, dunque, anche per tale ragione la pretesa risarcitoria della sig.ra non può trovare accoglimento, perché svincolata da una Pt_1 risoluzione del contratto (giudiziale o stragiudiziale) causata dall'inadempimento del locatore.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P. Q. M.

Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V. IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna la signora a corrispondere in favore del signor Parte_1 CP_1
e del l'importo di euro di € 1.701,00 , ciascuno,a titolo di competenze Controparte_2 del presente giudizio oltre rimborso delle spese generali, CPA e IVA e accessori come per legge, ai procuratori costituitisi e dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Santa Maria C.V. il 02/07/ 2025
IL GOT
Avv. Angela Verolla

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