n. r.g. 1431/2023

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. del 27.11.2025
Oggi 27 novembre 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi: per l'avv. Parte_1 Parte_2 Parte_3
GI RI, anche in sostituzione dell'avv. IE PA CC;
alle ore 10.04, nessuno è comparso per il . Controparte_1
Il difensore di parte ricorrente discute la causa, riportandosi a tutti gli scritti difensivi e alle note conclusive depositate, ribadendo che il recesso non è stato esercitato in modo idoneo in quanto la relativa comunicazione non è stata consegnata a Parte_3 mentre la consegna nei riguardi di e di si è Parte_1 Parte_2 perfezionata per compiuta giacenza, ma non è stata depositata la c.a.d., ed evidenziando che la riconsegna dell'immobile è comunque avvenuta a marzo 2022, per cui i canoni maturati dopo l'esercizio del recesso sarebbe comunque dovuti.
Il Giudice udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti, e che forma parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 1431/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1431 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2023, a seguito di discussione tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), tutti C.F._2 Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliati in Roma, alla via Anagnina n. 16, presso lo studio degli avv.ti
IE PA CC e GI RI, che li rappresentano e difendono, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione del nuovo difensore depositata in data
5.12.2024;
Ricorrenti contro
(C.F. ), in persona del Ministro pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso per legge dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliato in Roma, alla via dei Portoghesi n. 12;
Resistente
Oggetto: contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo;

2 Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da e Parte_1 Parte_2 [...]
al fine di ottenere l'accertamento dell'invalidità e dell'inefficacia del recesso Parte_3 esercitato dal rispetto ad Controparte_1 Controparte_2
un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo e la conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento, in loro favore, dei canoni di locazione asseritamente non corrisposti da maggio 2021 a marzo 2022, per un importo complessivo di euro 21.288,19, oltre al risarcimento dei danni subiti.
A fondamento delle predette domande, i ricorrenti hanno, in particolare, sostenuto:
- di essere divenuti comproprietari, in virtù di successione mortis causa della de cuius
di un immobile sito in Frascati, via Candido Galli n. 14, censito al catasto Persona_1
fabbricati di tale Comune, al foglio 25, mappale 148, subalterno 501, nonché del pertinenziale posto auto censito in catasto al foglio 25, mappale 148, subalterno 534;
- che detto immobile era stato concesso dalla de cuius in godimento, in data
29.11.2016, al , con Controparte_3 contratto di locazione annuale ad uso transitorio, tacitamente rinnovabile, al canone annuo di euro 22.800,00;
- che, alla morte della de cuius, il contratto è proseguito in capo agli eredi che hanno provveduto alla registrazione del subentro in data 13.9.2019;
- che, nel corso del 2021, nelle more della vigenza contrattuale, l'ufficio conduttore ha asserito, senza fornire alcuna prova, di aver esercitato la facoltà di recesso ai sensi dell'art. 26 del contratto di locazione;

- che, dal mese di maggio 2021, lo stesso ufficio ha, pertanto, interrotto il pagamento dei canoni, pur continuando a mantenere la detenzione e l'uso esclusivo dell'immobile sino alla riconsegna dello stesso avvenuta in data 25.3.2022;
- che, in data 25.5.2021, i locatori hanno contestato la legittimità del recesso esercitato dal conduttore, chiedendo il saldo della morosità accumulata, senza esito alcuno;

3 - che, alla luce di quanto esposto, è evidente che il resistente si è reso inadempiente rispetto alle obbligazioni sorte con il contratto di locazione stipulato in data 29.11.2016, avendo omesso di provvedere al pagamento dei canoni, senza però restituire l'immobile;
- che, a prescindere dalla legittimità del recesso, non avendo il conduttore provveduto alla restituzione del bene concesso in godimento, spetterebbe ai locatori il risarcimento del danno minimo patito, da parametrare alla misura dei canoni di locazione, secondo quanto previsto dall'art. 1591 c.c.;
- che, in ogni caso, la raccomandata spedita a è stata restituita al Parte_3 mittente con dicitura “sconosciuta”, mentre, in relazione a quella spedita a
[...]
e a l'ufficio non ha fornito prova del relativo Parte_1 Parte_2
perfezionamento per compiuta giacenza.
Sulla scorta di tali circostanze, i ricorrenti hanno così concluso: “IN VIA PRINCIPALE


1. Rilevata la nullità del recesso, accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di parte resistente e, pertanto, condannare il Controparte_4
, (C.F. ,
[...] P.IVA_2 Controparte_2
in persona del legale rapp.te p.t, al pagamento, in favore dei Sigg.ri
[...] dei canoni di locazione e oneri accessori non corrisposti dal mese di maggio Parte_3
2021 sino a marzo 2022, per un importo complessivo pari ad euro 21.288,19 ovvero nell'importo maggiore o minore che sarà ritenuto di giustizia.

2. In ogni caso condannare parte resistente al risarcimento del danno ulteriore per inadempimento ex art. 1218 cod. civ., nell'ammontare da valutarsi in via equitativa ex art. 1226 cod. civ. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente procedimento come per legge. IN VIA
SUBORDINATA 3. Nella denegata ipotesi in cui codesto Tribunale non dovesse riconoscere la nullità del recesso, accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo dell'immobile de quo dal maggio 2021 fino al 25 marzo 2022 e, per l'effetto, condannare parte resistente al pagamento in favore dei Sigg.ri dell'indennità di Parte_3
occupazione, per un importo complessivo pari ad euro 21.288,19, oltre oneri accessori, ovvero nell'importo maggiore o minore che sarà ritenuto di giustizia.

4. In ogni caso
4 condannare parte resistente al risarcimento del danno ulteriore per il mancato godimento del bene da valutarsi in via equitativa ex art. 1226 cod. civ.”.
Il Ministero dell'Interno, costituitosi in giudizio, ha riconosciuto di aver stipulato con il contratto di locazione oggetto del presente giudizio, in cui sono Persona_1 subentrati, a seguito del decesso della stessa, in qualità di locatori, i suoi figli, evidenziando:
- che, con nota prot. n. 851 del 16.2.2021, l'amministrazione ha comunicato agli odierni ricorrenti la volontà di recedere dal contratto in essere a far data dal 30.4.2021;
- che la raccomandata spedita nei confronti di è stata restituita con Parte_3
dicitura “sconosciuto su citofono e cassetta postale”, mentre le raccomandate indirizzate a e a sono state restituite in data 26.3.2021, con dicitura Parte_1 Parte_2
“plico non ritirato entro 30 giorni al mittente per compiuta giacenza”;
- che, con nota prot. n. 3220 del 26.8.2021, la competente articolazione territoriale, ha comunicato di non avere ancora restituito l'immobile, a causa delle difficoltà riscontrate nella comunicazione con i locatori, e che, in particolare, più volte Parte_1 contattato, anche telefonicamente, ha sempre rifiutato ogni appuntamento per la consegna delle lettere di recesso e per la successiva restituzione dell'immobile;
- che, nell'ultima telefonata, il ha riferito di non voler essere contattato e di Parte_3 aver dato mandato al suo legale di fiducia, il quale ha contestato la tardività del recesso esercitato dallo stesso resistente, facendo erroneamente riferimento ai termini previsti dall'art. 28 del contratto di locazione;

- che, il 31.3.2022, l'articolazione territoriale ha comunicato di essere riuscita a procedere alla restituzione dell'immobile in data 24.3.2022, e che, al termine del sopralluogo, i locatori hanno accettato la riconsegna delle chiavi, senza nulla pretendere alla luce delle buone condizioni dell'immobile;
- che, in data 26.4.2022, il Ministero ha inviato alle controparti i conteggi estintivi del contratto di locazione, riportanti un saldo contabile in favore dell'amministrazione pari ad euro 2.789,07, corrispondenti al deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali, al
5 netto dell'importo di euro 858,44 anticipati dalla proprietà, ma di spettanza del conduttore;

- che, alla luce della descrizione della vicenda, emerge come alcun inadempimento sia addebitabile all'Amministrazione, atteso che la stessa ha correttamente comunicato il recesso ai locatori e tentato più volte di restituire l'immobile, per cui non può considerarsi applicabile l'art. 1591 c.c.;
- che, a mente dell'art. 1220 c.c., il debitore non può essere considerato in mora, se ha fatto tempestivamente offerta della prestazione dovuta, anche senza osservare le forme prescritte per la mora credendi, fatto salvo il caso in cui il creditore l'abbia rifiutata per un motivo legittimo;

- che il contratto all'art. 27 prevede che “il locatore ha l'onere di comunicare al conduttore, a mezzo lettera raccomandata ed al recapito indicato dall'art. 1 del presente contratto, le eventuali modifiche di domicilio che dovessero intervenire nel periodo compreso tra la decorrenza contrattuale e la risoluzione del contratto stesso, restando a suo carico, in caso di omissione, l'eventuale mancato recapito di qualsivoglia comunicazione da parte del conduttore”, previsione che non è stata rispettata dalla controparte;

- che, in subordine, sussiste comunque un concorso di colpa dei creditori, i quali sono rimasti del tutto inerti. con conseguente riduzione del risarcimento del danno in misura proporzionale alla gravità della colpa.
Il resistente ha, dunque, rassegnato le seguenti conclusioni: “respingere le domande avversarie perché infondate in fatto e diritto e dichiarare la radicale assenza di responsabilità del in relazione ai fatti per cui è controversia;
- In Controparte_1 subordine, nella non creduta ipotesi in cui dovesse ritenersi accertata la responsabilità della convenuta Amministrazione, ridurre il risarcimento dovuto ai sensi degli artt. 1227, commi 1 e 2; - Con il favore delle spese di lite”.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è definita all'esito di discussione tenutasi all'odierna udienza, mediante lettura contestuale della motivazione e del dispositivo, ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c.
6 2. Così, in sintesi, delineate le prospettazioni delle parti, giova evidenziare che pacificamente è intercorso fra le parti un contratto di locazione transitoria, stipulato in data 29.11.2016, per effetto del quale madre degli odierni ricorrenti, ha Persona_1
concesso in godimento all'amministrazione resistente un appartamento e il pertinenziale posto auto siti in Frascati, alla via Candido Galli n. 14, a fronte di un corrispettivo annuo di euro 22.800,00, per la durata di un anno, tacitamente rinnovabile di anno in anno, salvo disdetta, e che, alla morte della locatrice, il contratto è proseguito nei confronti degli eredi, i quali hanno provveduto a registrare il subentro in data 13.9.2019 (cfr. docc. 1 e 3 del fascicolo di parte ricorrente).
Appare, di contro, controversa la legittimità e l'efficacia del recesso in tesi esercitato dal conduttore, con comunicazione inviata a febbraio 2021 e con decorrenza dal
30.4.2021, avendo, nella specie, i ricorrenti lamentato che detta comunicazione non è pervenuta agli stessi nel rispetto dei termini contrattualmente previsti.
Sul punto, si rileva, da un canto, che l'art. 26 del contratto menzionato attribuisce al conduttore la facoltà di recedere in ogni momento dal contratto, al venire meno delle esigenze transitorie ivi descritte, dandone comunicazione al locatore, con lettera raccomandata, con almeno due mesi di preavviso, dall'altro, che l'amministrazione resistente, invocando detta disposizione, ha documentato di avere comunicato, con nota prot. n. 851/2021 del 16.2.2021, ai locatori della volontà di recedere dal contratto a far data dal 30.4.2021 (cfr. doc. 3 del fascicolo di parte resistente).
Non può, infatti, prescindersi dal sottolineare, rispetto alla prova dell'effettiva spedizione di detta comunicazione, che, dai documenti versati in atti dalla resistente, si desume che la raccomandata spedita a recante timbro postale del Parte_3
16.2.2021, non è stata consegnata alla destinataria perché risultata sconosciuta all'indirizzo di via Dalla Chiesa n. 16, Grottaferrata, mentre quella indirizzata a
[...]
e a che risulta spedita in data 18.2.2021, come da timbro Parte_1 Parte_2
postale apposto sul plico, non è stata ritirata dai destinatari e successivamente restituita al mittente in data 26.3.2021, per compiuta giacenza (cfr. docc. 4 e 5 del fascicolo di parte resistente).
7 Merita, poi, evidenziare che, in relazione agli atti unilaterali ricettizi, come nel caso del recesso che viene qui in considerazione, deve ritenersi operante la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., in forza del quale qualsiasi comunicazione diretta ad una persona determinata si ha per conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, spettando a quest'ultimo dare prova di essere stato senza colpa nell'impossibilità di averne notizia, con l'ulteriore specificazione che “per ritenere sussistente, secondo l'art.1335 cod. civ., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all'indirizzo del destinatario, e tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata
a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso
l'ufficio postale e non già con il momento in cui fu consegnata. La questione di legittimità costituzionale dell'art. 1335 citata, in riferimento agli art. 3 e 24 Cost., per la disparità di trattamento che la norma, come sopra interpretata, creerebbe fra i destinatari di atti unilaterali recettizi, anche di rilevante interesse economico - giuridico rispetto ai destinatari degli atti giudiziari, notificati a mezzo posta, è manifestamente infondata, trattandosi di situazioni non omogenee e consentendo, comunque, l'art. 1335 citato di superare la presunzione di conoscenza del destinatario dell'atto, ove quest'ultimo provi di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di averne notizia” (cfr. Cass., 23 settembre 1996, n. 8399, in massima;
in senso analogo, cfr. Cass., 3 novembre 2016, n.
22311).
Facendo applicazione del principio riportato, si osserva che la raccomandata spedita a e a è stata restituita al mittente per compiuta giacenza Parte_1 Parte_2
dopo trenta giorni dal relativo avviso, che è stato, dunque, lasciato presso l'indirizzo dei ricorrente almeno in data 24.2.2021, evenienza di per sé sufficiente a far presumere, ai sensi dell'art. 1335 c.c., che la comunicazione di recesso sia stata conosciuta da tali destinatari, come chiarito dalla Suprema Corte, secondo cui “la disdetta del contratto di locazione deve considerarsi comunicata nel momento in cui la raccomandata giunge a
8 conoscenza del destinatario, essendo onere della parte che ne contesta il contenuto fornire la prova che la raccomandata non conteneva alcun atto o conteneva un atto diverso” (cfr. Cass., 28 maggio 1991, n. 6024, in massima;
per analogo principio, cfr.
Cass., 18 ottobre 2005, n. 20144).
Si sottolinea, inoltre, che i certificati di residenza storici depositati dai ricorrenti, peraltro esibiti soltanto in occasione della prima udienza e non prodotti unitamente al ricorso, risultano del tutto inconferenti, atteso che, al momento della registrazione del subentro nel contratto, mediante dichiarazione sostitutiva d'atto di notorietà,
[...]
e hanno dichiarato di essere residenti in [...] Parte_1
35, Monte Compatri, mentre in via C.A. Dalla Chiesa n. 16, Parte_3
Grottaferrata, e che l'art. 27 del contratto di locazione onera il locatore di comunicare al conduttore eventuali variazioni nell'indirizzo di domicilio che dovessero intervenire durante la vigenza del contratto, precisando che, in caso contrario, graverebbe sul locatore stesso l'eventuale mancato recapito di qualsiasi comunicazione (cfr. ancora doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente).
Fermo il dato da ultimo messo in luce, la sola circostanza che la comunicazione di recesso in esame non sia stata consegnata a risultata sconosciuta presso Parte_3
l'indirizzo comunque riportato sul certificato di residenza in atti e nella dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, non assumerebbe alcuna rilevanza, atteso che il recesso, comunicato anche solo ad uno dei comproprietari ,deve reputarsi valido ed efficace nei confronti degli altri, in applicazione del consolidato principio della concorrenza di pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari.
A conferma di ciò, si rimarca che i locatori, nelle missive stragiudiziali inviate, hanno contestato non già la mancata conoscenza del recesso operato dal , bensì CP_1
l'invalidità dello stesso in quanto non effettuato nei termini contrattualmente previsti, come si desume, nella specie, dalla lettera di contestazione del recesso del 25.5.2021, in cui il professionista incaricato dai ricorrente ha sostenuto che “(…) che il contratto di locazione in oggetto non risulta risolto pertanto, in quanto il Vs. spettabile ufficio ha comunicato la propria volontà di recedere dallo stesso, senza il termine di preavviso
9 pattuito (…)”, richiamando però erroneamente l'art. 28 del contratto, che si riferisce al recesso del locatore e non al recesso del conduttore, disciplinato invece dall'art. 26, che attribuisce allo stesso la facoltà di recedere in ogni momento dal contratto nel solo rispetto del termine di preavviso di due mesi (cfr. doc. 5 del fascicolo di parte ricorrente).
Si rileva, infine, che i principi invocati dai ricorrenti e le deduzioni ribadite all'odierna udienza, in merito alla validità della comunicazione di recesso, mettendo in luce la mancata produzione della c.d. c.a.d., riguardano il tema della notificazione degli atti giudiziari, che qui non rileva, e non quello delle comunicazioni di natura stragiudiziale, per cui opera invece il principio di cui all'art. 1335 c.c. già citato.
Ne consegue che il termine contrattualmente previsto per l'esercizio del recesso deve considerarsi rispettato, in quanto la parte conduttrice ha manifestato la volontà di recedere con effetto dal 30.4.2021, con comunicazione da reputare perfezionata almeno a decorrere dal 18.2.2021, ossia con un preavviso di due mesi rispetto alla data di efficacia del recesso, considerando che l'art. 26 del contratto prevede espressamente che “resta inteso che la data di riferimento, per la decorrenza del bimestre di preavviso, deve intendersi quella della spedizione risultante dal timbro postale e non quella di materiale recapito della raccomandata al domicilio del locatore”.
Accertata la legittimità del recesso, esercitato dal conduttore e regolarmente comunicato ai locatori, deve procedersi con l'esame dell'ulteriore contestazione mossa dai ricorrenti, in merito alla asserita mancata restituzione dell'immobile alla data del
30.4.2021, individuata come data di efficacia del recesso.
Al riguardo, si osserva che, se il Ministero resistente ha specificamente allegato di avere, mediante la propria articolazione territoriale, la quale aveva concretamente in uso l'immobile, contattato più volte per via telefonica, per provvedere alla Parte_1
riconsegna dello stesso, che è stata però sempre rifiutata, quest'ultima circostanza non solo non è stata contestata dai ricorrenti, ma risulta anche dalla relazione redatta dal nucleo operativo della polizia criminale depositata dalla resistente, in cui si dà atto che contattato all'utenza di cellulare, ha rifiutato ogni appuntamento per la Parte_1
riconsegna dell'immobile, con la precisazione che l'offerta di riconsegna è desumibile
10 anche dalla nota inoltrata dal in risposta alla contestazione del recesso del CP_1
25.5.2021 (cfr. docc. 7 e 10 del fascicolo di parte resistente).
Giova, inoltre, evidenziare che, come correttamente dedotto dal conduttore, secondo quanto previsto dall'art. 1220 c.c., il debitore non può essere considerato in mora se ha tempestivamente offerto la propria prestazione, pure senza rispettare le formalità prescritte dagli artt. 1206 ss. c.c., ai fini della costituzione in mora del creditore.
La giurisprudenza di legittimità ha specificato, infatti, anche con riguardo al contratto di locazione, che “in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c., rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l'utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220
c.c.), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benché insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 c.c.” (cfr. Cass., 4 aprile 2017, n. 8672, in massima).
Nell'ipotesi in esame, non essendo contestato il fatto che il conduttore ha più volte chiesto ai locatori di fissare un appuntamento per provvedere alla riconsegna dell'immobile, evenienza idonea a configurare una seria offerta di restituzione, che è stata però illegittimamente rifiutata dal locatore, sulla scorta del non condivisibile presupposto della invalidità del recesso, deve escludersi che il conduttore possa considerarsi in mora rispetto all'obbligo di restituzione e possa, quindi, trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1591 c.c.
Si precisa, da ultimo, che l'assenza dei presupposti per applicare la disciplina appena richiamata impedisce di riconoscere, in favore dei ricorrenti, lo stesso importo pari ai canoni in tesi non corrisposti o altro importo equitativamente determinato, a titolo di indennità di occupazione, non potendo in radice ravvisarsi, per le ragioni esposte,
l'inadempimento del conduttore rispetto all'obbligo di provvedere alla restituzione dell'immobile.
11 3. In definitiva, le domande proposte dai ricorrenti devono essere integralmente rigettate.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui agli artt. 91 e 97 c.p.c., sono da porre a carico solidale dei ricorrenti e sono liquidate nella somma indicata in dispositivo sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento (causa di valore compreso fra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), con la specificazione che si applicheranno i parametri medi per la fase di studio e per quella introduttiva e i parametri minimi per la fase istruttoria e per quella decisoria, dato il loro limitato svolgimento.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) rigetta integralmente le domande proposte dai ricorrenti;

b) condanna in solido e alla Parte_1 Parte_2 Parte_3
rifusione, in favore del , delle spese di lite, liquidate nella Controparte_1 complessiva somma di euro 3.387,00, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 27 novembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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