R.G. n. 4666/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giorgio Latti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 4666/2020 promossa da:
in persona del legale rappresentante (C.F. Parte_1 Parte_2
), con sede in Cagliari, Via Padova n° 11, P.IVA , C.F._1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Cagliari, Via Lunigiana n° 5, presso lo studio dell'Avv. Piergiorgio
Corona, che la rappresenta in forza di nomina allegata all'atto introduttivo del presente giudizio
ATTRICE
CONTRO
in persona dell'omonimo titolare Controparte_1
( ), con sede in Quartucciu località Pill'e Matta snc, CP_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Cagliari, Via Abbia n. 21, presso lo studio dell'avv. Sara Zucca
che la rappresentata e difende congiuntamente e disgiuntamente all'avv. Tiziana Frongia e all'avv. Giorgio Marongiu
CONVENUTA
Oggetto: risarcimento del danno
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attrice:
Pag. 1 a 10 In via principale:
1) accertare e dichiarare l'illegittima occupazione da parte della , dal Controparte_1
mese di agosto 2008 al 14 novembre 2013, dell'area edificabile di proprietà della Parte_1
sita in Comune di Selargius, Via Euclide sn, Zona Artigianale, distinta al Catasto al Foglio
[...]
35 Particelle nn° 2896, 2900, 2904, 2920, della superficie complessiva di mq 2.575;
2) per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento del danno nei confronti dell'attrice,
corrispondente al valore locativo del bene relativamente al periodo dal mese di settembre 2008
ed il mese di ottobre 2013, pari ad €. 76.670,32, ovvero di quell'altra somma maggiore o
minore che sarà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi con
decorrenza ed in misura di legge;

3) in ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite.
In via subordinata:
1) accertare e dichiarare l'illegittima occupazione da parte della , dal Controparte_1
mese di agosto 2008 al 14 novembre 2013, dell'area edificabile di proprietà della Parte_1
sita in Comune di Selargius, Via Euclide sn, Zona Artigianale, distinta al Catasto al Foglio
[...]
35 Particelle nn° 2896, 2900, 2904, 2920, della superficie complessiva di mq 2.575;
2) per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento del danno nei confronti dell'attrice,
con determinazione equitativa da parte del Sig. Giudice, oltre rivalutazione monetaria ed
interessi con decorrenza ed in misura di legge;

3) in ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite.

Nell'interesse della convenuta:
− dichiarare prescritto il credito azionato;

− dichiarare che alcuna somma è dovuta;

− nella denegata ipotesi in cui si ritenesse che l'attore ha diritto a percepire delle somme
Pag. 2 a 10 dichiararle compensate con quanto dovuto dalla alla fino alla Parte_1 CP_1
concorrenza di euro 58.400;
− vinte le spese.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, la ha convenuto in giudizio Parte_1
la al fine di ottenere il risarcimento del danno subito Controparte_1
in conseguenza dell'occupazione illecita, patita dal mese di agosto 2008 al 14.11.2013, dell'area edificabile di sua proprietà, sita nel Comune di Selargius alla Via Euclide sn, Zona Artigianale,
distinta al Catasto al Foglio 35 Particelle nn° 2896, 2900, 2904, 2920, della superficie complessiva di mq 2.575.
A sostegno della propria domanda, l'attrice ha dedotto:
- di essere proprietaria dell'area edificabile sopra indicata in virtù di due atti di compravendita del 3 e del 12.03.2004;
- di aver stipulato con la convenuta un contratto preliminare di vendita in data 03.10.2007 con cui prometteva di vendere alla l'area di cui sopra Controparte_1
nonché una struttura prefabbricata da realizzare su di essa senza prevedere la consegna anticipata dell'area;
- di aver subito nel mese di agosto 2008 l'illegittima occupazione dell'area con l'apposizione non autorizzata di catene con lucchetti ai cancelli posti nei varchi della recinzione in muratura da parte della;
Controparte_1
- di aver proposto conseguentemente ricorso ex artt. 703 e 700 c.p.c., depositato in data
09.02.2009, per chiedere il rilascio dell'area o, in via subordinata, il suo rilascio al fine di consentirle lo svolgimento dei lavori di costruzione non più prorogabili;

- di aver ottenuto con ordinanza del 23.05.2011 del Tribunale di Cagliari, notificata a mezzo
Pag. 3 a 10 del servizio postale in data 01.07.2011, il rilascio dell'immobile libero da persone e da cose,
oltre che la consegna delle chiavi d'accesso, provvedimento poi confermato in sede di reclamo dal Tribunale collegiale di Cagliari con ordinanza del 17.07.2013;
- di aver conseguito in data 14.11.2013 il rilascio dell'immobile, occupato dal , CP_1
tramite intervento dell'Ufficiale Giudiziario della Corte d'Appello di Cagliari;

- di aver subito a causa di tale illegittima occupazione la privazione del godimento diretto e,
comunque, della possibilità di locarlo a terzi, ovvero procedere alla programmata realizzazione del capannone in relazione al quale aveva già ottenuto l'accoglimento della domanda di un apposito mutuo da parte della e, pertanto, di aver patito la perdita di Controparte_2
una utilitas commisurata alla somma che si sarebbe potuta lucrare attraverso la concessione a titolo oneroso del godimento del medesimo bene, determinato nella relazione formata dal Perito
Industriale in data 11.06.2020 nella misura di € 76.670,32, stabilita Persona_1
applicando quale parametro quello della locazione annua di € 15.820,00, individuato sulla base delle tabelle dell'Istituto Nazionale di Statistica;

- di aver invitato con nota raccomandata in data 26.02.2018 la alla stipula Parte_1
di una convenzione di negoziazione assistita ai sensi dell'art. 3, D.L. n° 132/2014, senza ottenere riscontro alcuno.
L'attrice ha, quindi, domandato il risarcimento del danno subito a causa del fatto illecito occorsole, quantificato in € 76.670,32.
* * *
Si è costituita in giudizio la convenuta, la quale ha domandato il rigetto della domanda di parte attrice ed ha eccepito:
- la prescrizione del credito maturato dal mese di agosto 2008 al mese di febbraio 2013 in quanto il credito da illegittima occupazione matura di giorno in giorno e si prescrive in cinque anni
(Cass. Civ. 20875/2005 e Cass. Civ. 2698/2013) e nel caso concreto la prima diffida ad
Pag. 4 a 10 adempiere arrivava solo nel mese di febbraio 2018, pertanto gli eventuali crediti maturati da settembre 2008 a gennaio 2013 devono ritenersi prescritti e al massimo sarebbe dovuta una somma a titolo di occupazione abusiva dal mese di marzo 2013 al 14.11.2013 (8 mesi e mezzo);
- la duplicazione del risarcimento del danno preteso dall'attrice in quanto già ricompreso nella penale contenuta nel preliminare di vendita che, in virtù di quanto disposto nella sentenza pronunciata dal Tribunale di Cagliari il 27.11.2020 n. 2614, è stato dichiarato risolto,
riconoscendo in favore della la somma di euro 65.000,00 a titolo di penale. Parte_1
- l'erronea determinazione del quantum debeatur in quanto al momento dell'occupazione il terreno era un appezzamento abbandonato e pieno di erbacee il cui unico utilizzo poteva essere quello di deposito come tale inidoneo alla locazione per le cifre individuate dal consulente di controparte, non potendo di certo pretendere per il godimento indiretto del bene una somma superiore ai duecento euro al mese.
- la compensazione in quanto dalla lettura dell'ordinanza cautelare inerente l'azione possessoria intrapresa dalla controparte risultano i lavori realizzati sul fondo dal , per un totale di euro CP_1
58.400,00 cifra che deve essere considerata in compensazione di quanto, eventualmente dovesse risultare dovuto della alla unitamente alla somma di oltre CP_1 Parte_1
210.000 euro conseguita dall'attrice nell'anno 2006 e di cui la sentenza del Tribunale, che ha risolto il contratto preliminare, ha disposto la restituzione nella misura di euro 132 mila in favore della CP_1
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La causa, istruita con produzioni documentali e prova testimoniale, è stata tenuta in decisione sulle conclusioni come sopra formulate.
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In via preliminare, si deve rilevare come le eccezioni di parte attinenti al merito della controversia siano state già esaminate con i provvedimenti del 02.12.2022 e del 03.04.2023 e
Pag. 5 a 10 con l'ordinanza del 28.07.2023 contenente una proposta conciliativa non accolta;
ed in ogni caso, la causa possa essere decisa in applicazione del principio della ragione più liquida.
Infatti, l'art. 187, comma 2, c.p.c. consente di definire il giudizio senza necessità di prendere posizione su tutte le questioni di merito, qualora possano ritenersi legittimamente assorbite da una pronuncia su anche solo una di tali questioni, in attuazione dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo: infatti, all'interno della categoria delle questioni di merito non vi è un ordine logico-cronologico di trattazione e decisione delle questioni, bensì vi è un rapporto di equivalenza e, di conseguenza, tutte le questioni sono fungibili ai fini del rigetto della domanda (Cass. civ., sez. VI, Ordinanza n. 30745 del
26/11/2019).
Nel caso in esame, è possibile limitare la decisione alla constatazione della mancata dimostrazione della sussistenza del diritto al risarcimento del danno da occupazione illecita, in quanto, dagli atti del processo, ed in particolare dalla documentazione presente in fascicolo, è
emerso che le parti hanno stipulato un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un terreno di proprietà dell'attrice stipulato con la convenuta il 03.10.2007 senza previsione della immissione immediata nel possesso del bene del promissario acquirente e con individuazione di un termine essenziale per la stipula dell'accordo definitivo entro e non oltre il dicembre del
2009.
Tuttavia, la convenuta occupava sine titulo l'area nell'agosto del 2008, persistendo in tale condotta fino al 14 novembre 2013, data dell'avvenuto rilascio dell'immobile per effetto dell'esecuzione in forma specifica dell'ordinanza del 23.05.2011 del Tribunale di Cagliari,
pronunciata a seguito dell'azione possessoria esperita dalla il 09.02.2009 e Parte_1
confermata in sede di reclamo dal Tribunale collegiale di Cagliari con ordinanza del
17.07.2013.
La società attrice ha dedotto che tale condotta le avrebbe cagionato un danno patrimoniale da
Pag. 6 a 10 lucro cessante rappresentato dai canoni che avrebbe potuto trarre dalla locazione dell'immobile.
Nell'individuare tale pregiudizio e nella sua quantificazione, l'attore ha offerto una consulenza del Perito Industriale Edile nella quale mancano i dati relativi alle locazioni Persona_1
di aree edificabili ubicate nella zona industriale del Comune di Selargius, con conseguente necessità di stabilire il valore locativo dell'immobile occupato unicamente in base alle tabelle dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare Italiano dell'Agenzia delle Entrate fissate per l'anno
2019, ossia per un periodo non ricompreso negli anni in cui si è protratta l'occupazione.
Tuttavia, è pacifico in giurisprudenza che, in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario sia tenuto ad allegare,
quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o di locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato (Cass. Civ., Sez. U,
sentenza n. 33645 del 15/11/2022).
È pur vero che il danno in questione può essere oggetto di una presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene, tuttavia, tale presunzione presuppone una specifica allegazione con la quale il danneggiato deduca che, se avesse immediatamente recuperato la disponibilità
dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione (cfr. Cass. n. 25898 del 2016; Cass. n. 11203 del 24/04/2019; Cass. n. 14268
del 25/05/2021 e da ultimo Cass. S.U. 33645/2022 cit.).
Premessi tali principi, la parte attrice ha apoditticamente sostenuto che, se avesse avuto la disponibilità dell'immobile durante il periodo dell'occupazione, compresa tra il 2008 ed il 2013,
lo avrebbe sicuramente locato.
Tuttavia, non ha fornito, neppure in termini di allegazione, elementi atti a supportare una tale ricostruzione, se si considera che, nelle prime memorie ex art. 183, co. VI, c.p.c. (ante D.lgs.
149/2022), si è limitata a produrre una dichiarazione di della Tecnoindustria Testimone_1
Pag. 7 a 10 Par del 20.12.2021, il quale ha dato atto di aver ricevuto incarico di mediazione per la vendita del terreno solo in data 23.01.2018, quindi in un periodo abbondantemente successivo al fatto illecito lamentato.
Escusso all'udienza del 14.07.2023, il teste ha confermato le pregresse dichiarazioni Tes_1
e, su domanda del convenuto, ha affermato che l'immobile non è stato né venduto né affittato,
almeno per quanto a sua conoscenza, fino al momento di permanenza dell'incarico di mediazione immobiliare.
Tali dati non consentono in alcun modo di desumere, neppure in via presuntiva, la volontà
effettiva della di locare l'immobile durante il periodo di occupazione né Parte_1
tanto meno permettono di dimostrare l'effettiva fruttuosità del bene. Anzi, la circostanza evidenziata dal testimone in ordine al mancato impiego del bene fino a tempi più recenti induce a escludere la concreta possibilità di disporre dell'immobile e, quindi, conseguire da esso l'utilità fatta valere dall'attrice.
A ciò si aggiunga la presa d'atto dell'impossibilità da parte dello stesso consulente di parte di stabilire l'eventuale canone di locazione esigibile a fronte della mancanza di dati relativi alle locazioni di aree edificabili ubicate nella zona industriale del Comune di Selargius, dovendo avvalersi delle tabelle dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare Italiano dell'Agenzia delle
Entrate relative all'anno 2019 e, quindi, ad un periodo affatto pertinente a quello dell'occupazione sine titulo.
Esclusivamente per completezza, occorre rilevare come anche la circostanza che dal 2008 al
2013 l'immobile fosse occupato e l'attrice, non avendone la disponibilità materiale, non fosse,
quindi, in condizione di locarlo non è dirimente, in quanto è emerso come la Parte_1
si fosse attivata prontamente e vittoriosamente già nel 2009 per conseguire il rilascio dell'immobile e quindi rientrare nella sua piena disponibilità; inoltre, il preliminare di vendita stipulato con la prevedeva un termine essenziale con Controparte_1
Pag. 8 a 10 conseguente risoluzione di diritto del contratto nel dicembre 2009 e, quindi, con successiva possibilità per l'attrice di attivarsi per reperire nuovi acquirenti o locatari in quanto libera da ogni vincolo contrattuale.
In ogni caso, anche a prescindere da tale ulteriore argomentazione, la genericità dell'allegazione in ordine al concreto pregiudizio subito e, anzi, l'acquisizione di elementi probatori di segno contrario, giustificano il rigetto della domanda risarcitoria.
Deve essere, infine, rigettata anche la domanda formulata in via subordinata di determinazione equitativa della misura del risarcimento.
Infatti, la liquidazione in via equitativa del danno richiede, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto dimostrando semplicemente l'atto illecito, se non si provi, altresì, che il bene fosse suscettibile di sfruttamento economico, e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità (Cass. Civ., sez. III,
sentenza n. 9744 del 12/04/2023).
Nel caso concreto, la mancata dimostrazione della sussistenza di un danno risarcibile preclude,
dunque, ogni possibile determinazione ex art. 1226 c.c. della misura del danno, non potendo tale criterio di liquidazione sopperire ad un deficit probatorio in ordine all'an debeatur.
In considerazione della occupazione sine titulo, sussistono gravi ed eccezionali ragioni per la compensazione delle spese di lite nella misura della metà, e la condanna della parte attrice per la misura residua (valori minimi;
causa di valore indeterminabile di complessità bassa).


P.Q.M.


il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Pag. 9 a 10 1) rigetta la domanda di risarcimento del danno da occupazione sine titulo;
2) condanna l'attrice a rifondere in favore della convenuta le spese di lite nella msiura della metà, che liquida in Euro 1.904,50, oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A.; dichiara le spese di lite compensate per la metà residua.
Cagliari, 28.3.2025
Il Giudice
Giorgio Latti
Provvedimento redatto con la collaborazione del magistrato in tirocinio dott. Giampaolo Sanna.
Pag. 10 a 10