TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 24111/2024
TRA
Parte_1
Parte_2
RICORRENTI
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 18/09/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per e per l'avv. FOTI MONICA, che precisa Parte_1 Parte_2 che l'immobile è stato rilasciato su esecuzione forzata nel marzo 2025 e che fino a quella data è maturata una morosità per € 22.700,00. Per l'avv. PANDOLFI, che si riporta agli atti ed alle conclusioni. Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FOTI MONICA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in PIAZZETTA GUASTALLA 3 20122 MILANO, presso il difensore avv. FOTI MONICA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FOTI Parte_2 C.F._2
MONICA, elettivamente domiciliata in PIAZZETTA GUASTALLA 3 20122 MILANO, presso il difensore avv. FOTI MONICA
RICORRENTI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PANDOLFI Controparte_1 C.F._3
GINO NICOLA, elettivamente domiciliata in GALLERIA BUENOS AIRES, 16 20124 MILANO, presso il difensore avv. PANDOLFI GINO NICOLA
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

2 MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
e proprietari dell'unità immobiliare sita a Buccinasco, Parte_1 Parte_2
Via Giotto, n. 8 ha intimato a sfratto per morosità allegando che la Controparte_1
conduttrice si sarebbe resa inadempiente nel pagamento della somma di € Controparte_1
10.500,00 a titolo di canoni di locazione dal dicembre 2022 al marzo 2024, oltre alle spese condominiali pari a € 4.500,00 dal dicembre 2022 al marzo 2024 ed al deposito cauzionale pari a € 700,00 maturati in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo dalla stessa registrato in data 7.12.2022 all'agenzia delle entrate, ufficio territoriale di Milano 5, al n.
019085-serie 3T, codice identificativo (cfr. doc. 2 intimante). CodiceFiscale_4
si è costituita si è opposta allo sfratto non contestando la morosità, ma Controparte_1 deducendo la nullità del contratto di locazione verbale per carenza di forma scritta e perché non registrato e rassegnava le seguenti conclusioni:
“In via principale
-Accertata e dichiarata l'esistenza di contratto di locazione verbale, e la mancata registrazione di contratto scritto nel termine prescritto in violazione della disposizione di cui al comma 1 dell'art. 13 della L. 431/98 (come novellato dalla L. 28/2015) decorrente dalla data del 24.7.2022, accertata e dichiarata la nullità del contratto medesimo, nonché la nullità di ogni altra clausola posta in violazione dell'art. 13, comma 3 e 6, della L. 431/98, rigettare la richiesta di risoluzione del contatto, la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, nonché dichiarare la domanda di risoluzione così come proposta inammissibile e, in ogni caso, rigettarla perché infondata;

In ogni caso
-Rigettare ogni domanda avversaria perché infondata in fatto e in diritto.
In via riconvenzionale
Previo mutamento del rito, ai sensi dell'art. 426 c.p.c.
-Accertata e dichiarata l'esistenza di contratto di locazione verbale e mai registrato, in violazione della disposizione di cui al comma 1 dell'art. 13 della L. 431/98 (come novellato dalla L. 28/2015) decorrente dalla data del 24.7.2022, accertata e dichiarata la nullità del contratto medesimo, nonché la nullità di ogni altra clausola posta in violazione dell'art. 13, comma 3 e 6, della L. 431/98, rigettare la richiesta di risoluzione del contatto, nonchè dichiarare la domanda di risoluzione così come proposta inammissibile
e, in ogni caso, rigettarla perché infondata;

3 -Accertata la sussistenza di un contratto di locazione inter partes con i sigg.ri e Parte_1 [...]
soggetto alle norme di cui alla legge n. 431 del 1998, già dalla data del 24.7.2022, Parte_2
Accertato e dichiarato che parte locatrice ha omesso la prescritta stipulazione scritta e registrazione prevista al comma 1 dell'art. 13 L. 431/98, Disporsi ai sensi del combinato disposto dell'art. 1419, 2° comma c.c. e dell'art. 13, comma 6, della L. 431/98, l'applicazione delle norme tutte di cui all'art. 2, comma 3, della legge citata ovvero comma 1 dell'art. 2.;
-Per l'effetto, determinare il canone di locazione, dell'immobile sito in Buccinasco, Via Giotto n. 8, in misura non eccedente quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, della legge n. 431 del 1998, in conformità e nei limiti dell'Accordo
Locale della Città di Buccinasco del 21.11.2019; ordinare e dichiarare la riconduzione del rapporto di locazione a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2 della legge 431 del 1998”.
Con ordinanza resa in data 3 luglio 2024 veniva concessa ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, previa concessione dei termini per il deposito di documenti e memorie integrative, nonché per l'esperimento della procedura di mediazione che – nonostante i plurimi rinvii concessi – dava esito negativo.
La causa, documentalmente istruita, all'udienza odierna è stata decisa all'esito della discussione orale.
La domanda con cui e chiedono la condanna di Parte_1 Parte_2 [...]
al rilascio dell'immobile è fondata. CP_1
e hanno provato il titolo in forza del quale chiedono la Parte_1 Parte_2
restituzione, ovvero il decreto di trasferimento emesso in data 20 luglio 2021 dal Tribunale di
Milano, III sezione civile, nella procedura esecutiva immobiliare n. 259/16 RGE (cfr. doc. 1 ricorrente).
Il ricorrente ha, altresì, allegato che si era resa inadempiente nel pagamento Controparte_1 del corrispettivo maturato in relazione all'immobile oggetto del contratto che lei stessa aveva provveduto a redigere ed a consegnare all'Agenzia delle Entrate al fine di procedere alla registrazione.
La resistente ha contestato di godere dell'appartamento dal luglio 2022 in Controparte_1
forza di contratto di locazione verbale che i proprietari avevano rifiutato di formalizzare in un
4 documento scritto, di avere provveduto al pagamento in contanti di un canone mensile di €
1.000,00 e di avere registrato il contratto di locazione in data 7 dicembre 2022, indicandone la decorrenza dal 1 dicembre 2022 al 30 novembre 2026.
Sostiene la resistente, richiamando l'art. 13 come novellato dalla legge di stabilità 2016 ed il principio di diritto affermato dalle sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n.
18214/2015, che tale contratto sarebbe affetto da nullità, prevista nel caso in cui il contratto verbale non sia stato registrato nel termine perentorio di trenta giorni.
Deve, tuttavia, rilevarsi che la difesa di non coglie nel segno. Controparte_1
Nella comparsa di costituzione e risposta depositata dalla difesa della conduttrice intimata nel giudizio R.G. n. 37234/23 si legge: “In data 7.12.2022 l'Agenzia delle Entrate di Milano,
Ufficio Territoriale n. 5 (doc.all.), a seguito della verifica dei documenti in possesso della sig.ra
e delle dichiarazioni effettuate ha provveduto a registrare la “Denuncia di contratto verbale CP_1 di locazione”, intestata alla sig.ra , fissandone la durata quadriennale dal 1.12.2022 al Controparte_1
30.11.2026 ai sensi della legge n. 431 del 1998. La richiesta di registrazione del contratto è stata fatta per l'importo annuale di € 8.400,00, come concordato in precedenza con i locatori” (cfr. pag. 5 comparsa).
Emerge documentalmente che sia stata la stessa conduttrice a procedere alla registrazione del contratto di locazione in data 7 dicembre 2022 ed a riferire che le parti si erano accordate tra di loro per un canone annuale di € 8.400,00, nonché per prevedere una durata quadriennale indicandone la decorrenza dal 1 dicembre 2022 al 30 novembre 2026.
Come è noto, “La produzione in giudizio, ad opera della parte che non l'ha sottoscritta, di una scrittura privata, costituisce equipollente della sottoscrizione, e pertanto perfeziona, sul piano sostanziale o su quello probatorio, il contratto in essa contenuto” (cfr. Cass. n. 2666/2022).
Non solo;
è stata la stessa a produrre nel giudizio avanti alla Sezione IV Controparte_1
Civile nel quale era stata convenuta il contratto di locazione del quale in questa sede pretende di negare validità, ma con tale condotta ne ha, così, sottoscritto ed accettato il contenuto.
Ad ogni buon conto, vige nel nostro ordinamento il principio “nemo potest venire contra factum proprium”, divieto che valorizza i comportamenti coerenti e non contraddittori: la parte che intende far valere un diritto non deve porsi in contraddizione con un comportamento da essa stessa assunto in precedenza (Cass. 13.1.2009, n. 460).
5 Tale divieto – argomentabile e desumibile dall'art. 1175 c.c. – di venire contra factum proprium impone ai soggetti giuridici l'obbligo di coerenza ed esclude la possibilità di invocare la tutela giuridica, quando essa si ponga in contrasto con comportamento in antecedenza tenuto da colui che la richiede.
Il contratto, seppur verbale, è in ogni caso stato ormai registrato per iniziativa stessa della conduttrice, motivo per cui non sussiste più alcuna ipotesi riconducibile al contratto “non registrato”.
Quanto al contenuto, è stata la stessa conduttrice a confessare che le parti si erano accordate per una durata quadriennale (cfr. contratto esibito dalla stessa resistente all'Agenzia delle
Entrate).
Le domande svolte da devono, pertanto, essere rigettate. Controparte_1
Ciò premesso, la conduttrice non ha dimostrato di avere regolarmente adempiuto al pagamento del corrispettivo convenuto, circostanza che ha determinato il maturare di una morosità pari, alla data del rilascio, ad € 22.700,00.
La gravità dell'inadempimento contrattuale giustifica la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, a norma del generale disposto dell'art. 1455 c.c., non potendo che qualificarsi grave l'omesso versamento del corrispettivo contrattualmente dovuto.
Deve tuttavia dichiararsi cessata la materia del contendere sul rilascio avvenuto – come dichiarato all'odierna udienza dalla difesa dei ricorrenti - nel marzo 2025.
Segue, altresì, la condanna di al pagamento a favore dei ricorrenti della Controparte_1
somma di € 22.700,00. Su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenza al saldo.
Le spese di lite vengono poste a carico di in applicazione del principio della Controparte_1
soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, in funzione di giudice unico, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il Controparte_1
contratto di locazione intercorso con e relativo Parte_1 Parte_2
all'unità immobiliare sita a Buccinasco, Via Giotto, n. 8;
6 2. dichiara cessata la materia del contendere sul rilascio;

3. condanna al pagamento a favore di e Controparte_1 Parte_1 [...]
della somma di € 22.700,00; su tale importo competono gli interessi Parte_2 di legge dalle singole scadenze al saldo;

4. condanna a rifondere a e il Controparte_1 Parte_1 Parte_2
pagamento delle spese di lite, che liquida in € 145,50 per spese ed € 5.300,00 per compensi, oltre 15% spese generali ed accessori di legge.

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 18/09/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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