n. 28075/2020 r.g.a.c.
Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore Alinante ha deliberato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 28075/2020 RGAC e vertente
TRA

, , , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, , elettivamente domiciliati in Napoli alla Via Battistello Parte_6 Parte_7
Caracciolo 16 presso l'avv. NE CO, dalla quale sono rappresentati e difesi come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione;
nonché Parte_8
, , elettivamente domiciliati in Napoli al Vico Acitillo 57 Parte_9 Parte_10 presso l'avv. Massimo Marini, dal quale sono rappresentati e difesi come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione
ATTORI

E

Battistello Caracciolo 16 ex 20, in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Napoli al Centro Direzionale Isola E/1, piano 6° int. 50 presso le avv.te Maria Cuomo e Iolanda D'Alterio, dalle quali è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta
CONVENUTO

Nonché

pagina 1 di 10

Avv. Bruno Curti, avv. Edda Curti, , , , Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, elettivamente Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 domiciliati in Napoli alla Via Battistello Caracciolo 16 presso gli avv.ti Bruno Curti ed
Edda Curti, difensori di sé stessi, e per gli altri come da procura allegata telematicamente alla comparsa di intervento
INTERVENTORI

Oggetto: Opposizione a delibera condominiale
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'opposizione è fondata e va accolta, per quanto di ragione.
Gli attori chiedono che vengano dichiarate invalide e conseguentemente annullate le deliberazioni adottate dall'assemblea del Supercondominio convenuto in data 27/12/2019, con vittoria delle spese di lite con distrazione;
il Supercondominio convenuto chiede di dichiarare illegittima ed intempestiva l'opposizione a delibere ed in ogni caso rigettarla nel merito, condannando gli attori a risarcire i danni da lite temeraria, con vittoria delle spese di lite con distrazione;
gli interventori chiedono di rigettare l'opposizione a delibere condominiali, con vittoria delle spese di lite;
nel corso della istruttoria è stata prodotta documentazione, ed ora la causa va decisa.
Secondo gli attori nella prima memoria ex art. 183.6 cpc, l'amministratore del Pt_8
convenuto non avrebbe potuto costituirsi nel presente giudizio, non Controparte_1 essendo stato autorizzato a farlo dall'assemblea dell'ente di gestione (l'assemblea del
13/2/2020, convocata per deliberare sulla costituzione in giudizio, non raggiunse il quorum); invece poteva, in base al principio affermato da Cass. 342/2023: “La necessità dell'autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore va riferita soltanto alle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, cod. civ. Pertanto, l'amministratore di condominio non ha necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea per proporre opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento, preteso nei confronti del , dal terzo creditore in adempimento di Parte_11 un'obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei condomini” – e naturalmente, opporsi all'azione di annullamento della deliberazione dell'assemblea, non esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore di Condominio, il quale è tenuto ad eseguire quelle deliberazioni. Nella prima memoria ex art. 183.6 cpc parte attrice deduce
“che per quanto concerne le liti che devono essere precedute dal tentativo obbligatorio di mediazione, al di là del fatto che si tratti di lite rispetto alla quale l'amministratore avrebbe legittimazione autonoma, di fatto la scelta del legale è rimessa all'assemblea. Tale assunto si desume, ictu oculi, leggendo l'art. 71-quater ,
pagina 2 di 10 terzo comma, disp. att. c.c. a mente del quale al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice”; la norma invocata dagli attori nel testo vigente quando è stato instaurato il presente giudizio, però, stabilisce che l'amministratore condominiale dev'essere autorizzato a partecipare alla procedura di mediazione, ma da ciò non si può inferire che l'autorizzazione dell'assemblea sia obbligatoria perché l'amministratore possa costituirsi in giudizio: sono due tipi di procedura diversi. Quindi, l'eccezione è infondata, e la costituzione del
è regolare. Parte_11
Colle prime memorie ex art. 183.6 cpc, tutti gli attori rilevano che il Controparte_1 convenuto si è costituito tardivamente, il che è indubitabile, poiché in citazione era fissata l'udienza del 16/4/2021, e il convenuto si è costituito il 15/4/2021 (un solo giorno prima): pertanto, il convenuto non può proporre domande riconvenzionali né eccezioni non rilevabili d'ufficio; stesso discorso per gli interventori, costituiti anche loro il 15/4/2021.
Il Supercondominio, costituendosi, ha eccepito che l'opposizione proposta da
[...]
e sia tardiva;
si tratta di eccezione non rilevabile d'ufficio, che, Pt_2 Parte_3 come si è appena visto, il Supercondominio è decaduto dalla facoltà di poter sollevare.
Inoltre, il Supercondominio ha dedotto che , , Parte_6 Parte_7 Parte_1
e non possano impugnare le deliberazioni del 27/12/2019, poiché
[...] Parte_2 espressero voto favorevole: quale condomina dell'isolato A, tramite la Pt_6 rappresentante , e gli altri, condomini dell'isolato B, tramite il rappresentante Persona_1 avv. Bruno Curti;
questa è una questione rilevabile d'ufficio, che parte convenuta può sollevare. Nella prima memoria gli attori + 6 rispondono sul punto “che sono Parte_1 legittimati all'azione anche i e Controparte_8 Parte_1 sicuramente per aver invocato la nullità delle delibere di cui all'atto di citazione nonché per difetto di mandato dei loro rappresentanti. Legittimata poi è anche per Parte_7 essere comproprietaria di un cespite nell'isolato C.”; si vedrà più avanti se effettivamente gli attori abbiano dedotto dei motivi di nullità delle deliberazioni impugnate, o se risultino difetti di mandato deducibili in questa sede - mentre nella seconda memoria il non ha contestato che sia comproprietaria di una unità Controparte_1 Parte_7 immobiliare nell'isolato C, il cui rappresentante sulle deliberazioni impugnate votò contro, o non votò. In ogni caso, quand'anche le opposizioni di tali attori fossero inammissibili, resterebbero da esaminare quelle proposte dagli altri attori.
Con un primo motivo d'opposizione si deduce che i rappresentanti dei fabbricati A, B, C e D che compongono il una volta convocati Parte_12 dall'amministratore a partecipare all'assemblea del 27/12/2019, avrebbero dovuto convocare le assemblee dei singoli fabbricati “soprattutto perché vi era l'approvazione di un bilancio preventivo sensibilmente più elevato di quello corrente e la determinazione pagina 3 di 10 del compenso dell'amministratore giudiziario per il quale andava anche esaminato il curriculum e la polizza assicurativa, elementi questi ultimi che non sono stati portati al vaglio neppure ai rappresentanti nella convocata assemblea ordinaria e di conseguenza esaminati”. Questo sarebbe un motivo d'annullamento, non di nullità, della deliberazione assembleare. In materia, l'art. 67.3 disp.att. cc dispone che nei casi di cui all'art. 1117 bis cc (ossia di supercondominio), quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (come nel caso di “ciascun condominio deve designare, con la Parte_12 maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore”; in questo caso, non è contestato che l'assemblea dovesse decidere su questioni di gestione ordinaria, ed è pacifico che i rappresentanti dei quattro fabbricati erano stati nominati, per cui ai fini di una valida assemblea del era necessario e sufficiente che l'amministratore convocasse detti Controparte_1 rappresentanti, così com'è avvenuto;
la norma non prescrive che, per partecipare all'assemblea i rappresentanti di ciascuno condominio, già legittimamente nominati, debbano convocare assemblee ad hoc dei condominio da loro rappresentati, per farsi conferire un mandato ad hoc per partecipare all'assemblea. Questo motivo d'opposizione non può essere accolto. Per inciso, se questa fosse la ragione del difetto di mandato dedotto dalle condomine e , non sussisterebbe: i Parte_1 Pt_6 rappresentanti dei condomini di cui facevano parte non necessitavano di ulteriore mandato, per rappresentarle validamente.
Con un secondo motivo, si deduce che tutte le deliberazioni adottate dall'assemblea del convenuto il 27/12/2019 siano nulle o vadano annullate, perché del Parte_11
Supercondominio farebbe parte anche un quinto fabbricato, PA RR, i cui condomini furono convocati singolarmente, invece di attendere che si concludesse la procedura per nominare un rappresentante anche del predetto fabbricato, già pendente dinanzi a questo Tribunale col n. 2917/2019. Su questo punto (che rappresenta una questione di valida costituzione dell'assemblea, e quindi di annullamento, e non di nullità, della conseguente deliberazione), va operata una breve digressione. Con sentenza 13027/2009 questo Tribunale su domanda di CO NE (uno dei difensori degli odierni attori) e di (uno degli odierni attori), Parte_5 annullò delle deliberazioni del Supercondominio perché all'assemblea che Parte_12 le aveva adottate non erano stati convocati i condomini di PA RR, che il Tribunale ritenne far parte di in quanto partecipava alla quasi totalità delle Parte_12 spese di quest'ultimo; in quella sentenza, il Tribunale citò Cass. 7286/1996: “Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 cod. civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si pagina 4 di 10 applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari (nella specie, il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi;
l'assemblea del condominio del solo edificio "A" deliberò la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta anche i condomini dell'edificio "B").”, ed in applicazione di tale principio ritenne “che la casa portiere e la guardiola, menzionate nel regolamento … tra le parti comuni del sono legati come accessorio a Parte_12 principale non solo agi edifici A, B, C e D di ma anche al PA RR, Parte_12 che infatti ha sempre partecipato alle spese del servizio di portineria.” Con sentenza 681/2018 la Corte d'Appello di Napoli ha rigettato l'appello proposto dal condividendo espressamente sul punto la motivazione del Parte_12
Tribunale: e questa sentenza è passata in giudicato. Con sentenza 5202/2016 questo Tribunale ribadito, sia pure incidentalmente (perché su tale questione non si fondava la decisione) che la partecipazione di PA RR al Supercondominio Parte_12 poteva desumersi dal fatto che il PA RR partecipava a quasi tutte le spese di a partire dalla quelle di guardiania e per il citofono. Ancora, con sentenza Parte_12
4055/2020 la Corte d'Appello di Napoli nel trattare l'impugnazione presentata dal avverso la sentenza 13602/2015 di questo Controparte_1 Parte_12
Tribunale, che su ricorso dell'avv. NE CO, di , Parte_5 nonché di e (la prima e la terza sono Parte_4 CP_9 Parte_7 attrici nel presente giudizio), aveva annullato delle deliberazioni del Controparte_1 pure oggi convenuto – ha confermato che il condominio PA RR fa parte di per il fatto di contribuire alla quasi totalità delle spese di quel Parte_12
relative ai servizi comuni, tra cui quelle per il personale impiegato e Controparte_1 per il portierato, di cui usufruiva unitamente agli altri 4 fabbricati. Con decreto del 19/1/2020 questo Tribunale, su ricorso del rappresentante del fabbricato C di Pt_12
ha nominato ai sensi dell'art. 67.3 disp.att. cc un rappresentante del PA
[...]
RR per partecipare alle assemblee del motivando – Parte_12 riferendosi alle sentenze 5202/2016 di questo Tribunale (che a sua volta richiamava la 13027/2009) e 4055/2020 della Corte d'Appello di Napoli - che pagina 5 di 10 Poi, però la Corte d'Appello di Napoli, con decreto del 12/3/2021 (appena successivo all'inizio del presente giudizio) ha rigettato la domanda del rappresentante del fabbricato C revocando così il precedente decreto di questo Tribunale, perché CP_10 proprio il si era opposto alla istanza di nomina del Controparte_11 proprio rappresentante, ritenendo di non partecipare al Supercondominio Parte_12 sulla base dei seguenti argomenti: “- che non vi siano parti in comune tra il Controparte_11
e i dai titoli di proprietà relativi agli originari proprietari delle
[...] Controparte_12 aree sulle quali furono realizzati tali edifici emerge infatti che il primo avesse una servitù di passaggio sul viale realizzato nell'area del secondo e una servitù di scarico di acque;
il titolo in atti (servitù) escluderebbe quindi la possibilità di rinvenire “parti comuni”; le sentenze richiamate dal Tribunale sono inopponibili al reclamante che non aveva partecipato ai relativi giudizi;
- servizi di portineria, illuminazione, citofono e pulizia non sono parti comuni e non costituiscono parti necessarie per l'uso delle singole unità abitative;
sarebbe quindi errato fare riferimento alla partecipazione ai medesimi
(partecipazione peraltro decisa ed avvenuta in data successiva alla realizzazione degli edifici) per affermare la partecipazione al supercondominio.”; la Corte d'Appello ha ritenuto che i precedenti del Tribunale e della stessa Corte in sede contenziosa non potessero fare stato nei confronti del , che non vi aveva partecipato, né vi Controparte_11 avevano partecipato i suoi condomini;
che la nomina del rappresentante di un condominio in un supercondominio presuppone sia pacifico che il primo appartenga al secondo;
e che la questione se il PA RR partecipi o meno a Parte_11 Pt_12 vada risolta in sede contenziosa. Neanche a questo giudizio partecipano
[...]
PA RR o i suoi condomini, però occorre accertare ancora una volta incidenter tantum, come nei casi precedentemente citati, se PA RR partecipi o meno al Supercondominio Parco RR. Secondo quanto si legge a pag. 15 della comparsa di risposta del per giustificare il fatto che il proprio Parte_12 amministratore aveva convocato i singoli condomini di PA RR, e non il pagina 6 di 10 rappresentante di quel Condominio, rappresentante che come si è visto non c'era: “In effetti, l'amm.re ha assicurato una partecipazione a tutti i condomini, anche a quelli che, diversamente, sarebbero stati estromessi , dovendosi discutere di questioni attinenti impianti e/o servizi di uso comune , ovvero di quegli impianti e di quei servizi del PA RR, in rapporto di accessorietà con i fabbricati facenti parte del
.”: insomma è pacifico quanto accertato da tutte le sentenze intervenute Controparte_1 in passato sull'argomento, ossia che vi sono servizi in comune tra PA RR e i fabbricati A, B, C e D che compongono ufficialmente – e tra questi, è Parte_12 ampiamente provato, il servizio di guardiania, ed il citofono. Il principio già richiamato da questo Tribunale nella prima delle sentenze che si è occupata della vicenda, affermato da Cass. 7286/1996, non è che siano sufficienti servizi in comune per far sorgere tra due condomini un supercondominio: infatti, nella sentenza si legge che vi devono essere cose, impianti e servizi comuni (ma sempre beni materiali, come viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere), e devono appartenere ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati: insomma, devono esserci beni comuni tra i proprietari dei diversi fabbricati. Del resto, l'art. 1117 bis cc stabilisce che le disposizioni sul condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici hanno parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. Si vedano anche Cass. 2305/2008: “Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici , abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria,
l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.”, e Cass. 19939/2012: “Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione.”: come si vede, in queste due massime si considera esistere un supercondominio qualora vi sia stato un unico originario costruttore dei fabbricati che vengono a formare il supercondominio. Il concetto è ben illustrato da Cass. 17022/2019: “La presunzione di condominialità è applicabile (come conferma ora l'art. 1117 bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili;
in simile ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area pagina 7 di 10 e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona – od a più persone “pro indiviso” – nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici.”. In sede di volontaria giurisdizione, come si è visto, il ha dedotto che non vi sia Controparte_11 stato un originario proprietario dei suoli su cui sorgono e PA RR, Parte_12 ed in effetti, ciò non risulta dagli atti, e in generale non risulta che vi siano beni in comune tra il e il;
né Parte_12 Controparte_11
l'esistenza di beni comuni può considerarsi dimostrata dalla circostanza che PA RR gestisce servizi in comune con e nemmeno che la partecipazione Parte_12 alle spese comuni viene calcolata in vani (come si evince dal “riepilogo gestione ordinaria dal 19/9/2019 al 18/9/2020” di documento prodotto dalla parte Parte_12 attrice), poiché può trattarsi soltanto della modalità di calcolo della spesa per servizi gestiti in comune, ma non di beni in comune. Gli attori, per dimostrare che l'assemblea che ha adottato le deliberazioni impugnate sia stata invalidamente convocata, perché avrebbe dovuto parteciparvi il rappresentante di PA RR, avrebbero dovuto dedurre e dimostrare l'esistenza di specifici beni in comune con il Controparte_1 convenuto, ma non lo ha fatto. Poniamo che gli attori ritenessero bene comune la guardiola evidenziata nel rilievo fotografico da essi prodotto in data 15/5/2021: avrebbero dovuto dedurre e dimostrare che essa sorga su un terreno appartenuto originariamente a chi era proprietario anche del suolo su cui sorge PA RR, ma ciò invece non risulta. Quindi, non è dimostrato che sussista il motivo addotto per annullare le deliberazioni impugnate. Quanto alla circostanza che invece di un rappresentante di PA RR furono invitati a partecipare all'assemblea del 27/12/2019 i singoli condomini di PA RR, non si vede per quale ragione tale invito, di per sé solo, invaliderebbe l'assemblea, considerato che non risulta che i condomini di PA RR a quell'assemblea abbiano poi effettivamente partecipato, alterandone in qualche modo il regolare andamento.
Gli attori, poi, sostengono che i condomini del non siano Parte_12 stati “messi preventivamente a conoscenza della convocazione dell'assemblea ordinaria”, ma: prima di tutto, i condomini che hanno espresso voto favorevole in assemblea, tramite i loro rappresentanti, non possono impugnare le deliberazioni per tale motivo;
in secondo luogo, si è visto che non erano i singoli condomini a dover essere convocati, bensì i singoli rappresentanti, nessuno dei quali in assemblea sollevò la questione;
comunque, in questo giudizio il convenuto ha spiegato dettagliatamente come Controparte_1 vennero convocati i rappresentanti, e sul punto non è stata mossa alcuna contestazione. Gli attori proseguono asserendo che la condomina CO NE chiese, dopo l'assemblea del 27/12/2019, il verbale della riunione ed una serie di documenti inerenti pagina 8 di 10 lo svolgimento di quella riunione e l'oggetto delle deliberazioni;
anche ammesso che l'amministratore del ingiustamente abbia negato tale documentazione Controparte_1 alla condomina, deve rilevarsi che l'avv. CO non è parte del presente giudizio, ma solo difensore di parte degli attori;
e comunque, il diniego di consegnare documentazione dopo che si è svolta un'assemblea può certo essere illegittimo, ma non può invalidare le deliberazioni assunte in quell'assemblea.
Con un altro motivo d'opposizione, gli attori lamentano che nel bilancio preventivo 2019/2020 siano stati esclusi dalle spese il PA RR, e le case ex alloggio portiere;
in realtà, premesso che non risulta che PA RR partecipi al Supercondominio e che quindi vada incluso nel bilancio dello stesso, comunque non è vero che non gli siano state attribuite spese, essendogli invece stata addebitata la quota annua di euro 8.400; quanto alle case ex alloggio portiere, per un totale di vani 14,50, la parte convenuta ha dedotto, e non è stato tempestivamente contestato, che sono locate a terzi che ne pagano le relative spese di gestione, mentre per il resto costituiscono oggetto di proprietà comune tra i condomini dei 4 fabbricati, tra i quali sono ripartiti i costi (all'interno ovviamente di ogni singolo condominio: il bilancio del supercondominio ripartisce i costi solo tra i diversi fabbricati, non tra i singoli condòmini). Vero è che i vani attribuiti alle case dei portieri sono stati calcolati separatamente nel riepilogo contabile, ma nell'opposizione non è stato dedotto né dimostrato che ciò abbia alterato la ripartizione delle spese tra i 4 fabbricati, né il quorum deliberativo.
Secondo gli opponenti, il bilancio approvato sarebbe nullo o da annullare perché include la voce “fitto box”, in quanto è un'attività che non rientra nella gestione della cosa comune, e perché di fatto in tal modo l'amministratore sarebbe stato autorizzato a stipulare un contratto di locazione di un box per il parcheggio delle auto private dei condomini non assegnatari del posto auto all'interno del Parco. La voce è stata inserita nel bilancio perché già con delibera del 19/12/2002 fu stabilito che, nel caso i posti auto di fossero risultati insufficienti rispetto alle esigenze dei condomini, si Parte_12 sarebbero potuti prendere in fitto dei box auto;
nella prima memoria gli attori sostengono che quella delibera del 19/12/2002 sia nulla perché l'oggetto non rientrava nella competenza dell'assemblea, ed in ogni caso l'assemblea ordinaria non può deliberare su una spesa di carattere straordinario. In effetti, la giustificazione data dal non appare condivisibile: anche ammesso che possa essere valida una Controparte_1 delibera che decide non sull'amministrazione di beni comuni, ma sull'utilizzo di beni esterni al , e che quindi appare effettivamente nulla in quanto approvandola Parte_11
l'assemblea esorbita dalle proprie competenze;
tuttavia, anche ammesso ciò, tale delibera dovrebbe essere precisa, e vincolare l'amministratore a stipulare degli specifici contratti di locazione (di posti auto esterni) a specifiche condizioni. Approvando sic et simpliciter la voce di spesa di euro 10.000, in base ad una precedente delibera tanto generica (che oltretutto rinviava alla verifica futura di determinati presupposti, prima di poter essere applicata), l'assemblea del Supercondominio ha di fatto creato un fondo Parte_12
pagina 9 di 10 all'amministratore per compiere discrezionalmente un'operazione straordinaria, ossia non la gestione della cosa comune bensì il prendere in locazione dei posti auto esterni al Supercondominio, ed in tale modo ha essa stessa esorbitato dai propri poteri ordinari, assumendo una deliberazione nulla. Quindi, la deliberazione impugnata va dichiarata nulla sul capo 2 all'Ordine del Giorno. L'ulteriore motivo d'opposizione è assorbito.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


PQM


Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 28075/2020 RGAC tra:
+ 9, attori;
Supercondominio in Napoli, convenuto;
Parte_1 Parte_12 avv. Bruno Curti + 7, interventori;
così provvede: 1) Annulla la deliberazione adottata dall'assemblea del convenuto in data Parte_11
27/12/2019 sul secondo capo all'Ordine del Giorno;
2) Condanna il convenuto e gli interventori, in solido, a rimborsare agli Parte_11 attori le spese del giudizio, che liquida in € 545 per esborsi ed € 10.000 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa;
con distrazione in favore degli avv.ti NE CO e Massimo Marini. Così deciso in Portici in data 7/2/2025 Il giudice unico

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