R.G. 977/2016

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fabrizio Di Sano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 977/2016, avente ad oggetto Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso, promossa da:
c.f. , elettivamente domiciliato in Barcellona Parte_1 C.F._1
P.G., Via San Giovanni, n. 72, rappresentato e difeso dall'avv. Corrado Correnti, come da procura in atti
ATTORE
CONTRO
C. c.f. elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliata in Barcellona P.G., Via Kennedy, n. 352, rappresentata e difesa dall'avv. Pina Rita
Bruno, giusta procura in atti
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come da note in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione di sfratto per morosità notificato in data 16-17/03/2016, Parte_1 conveniva in giudizio la società esponendo che “con Controparte_2 contratto registrato l'8.7.2008 al n. 755 Mod. III , ha concesso in locazione al sig.
[...]
, legale rappresentante della società “La Dama di OS SE e C. S.A.S.” CP_3
l'immobile sito in Barcellona P.G. (ME) Via Risorgimento n. 47/49 P.T., composto da 5 vani, per il periodo di anni sei, rinnovabili, con decorrenza dall'01.07.2008” (pag. 1), che “nell'anno 2009, il sig. ha ceduto l'azienda alla Controparte_3 Controparte_2 giusto atto del 25.8.2009” (pag. 1 citazione sfratto per morosità), che nonostante i solleciti di pagamento la società convenuta era rimasta morosa nel pagamento del canone di locazione per le mensilità di gennaio, febbraio e marzo 2016, per l'importo complessivo di € 3.180,00, oltre interessi e, per tale ragione, intimava sfratto per morosità, chiedendone la relativa convalida.
Si costituiva in giudizio la con comparsa del Controparte_2
26/04/2016, la quale si opponeva alla convalida eccependo la carenza della propria legittimazione passiva. Chiedeva il rigetto della chiesta di convalida di sfratto per morosità e la risoluzione del contratto, oltre che l'integrazione del contraddittorio nei confronti di , quale Controparte_3
legittimato passivo;
da ultimo, chiedeva la condanna al pagamento delle spese di lite.
Con ordinanza del 25/05/2016, a seguito di un breve rinvio per trattative di bonario componimento, veniva emessa ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio. Disposto il mutamento di rito, con memoria integrativa del 21/04/2017 esponeva che “lo sfratto è stato eseguito Parte_1
coattivamente il 17.1.2017 (come da copia verbale di sfratto che si deposita- doc.1) e che conseguentemente, il conduttore deve essere condannato al pagamento dei relativi canoni fino a tutto il mese di gennaio 2017” (pag. 1 memoria integrativa); nel merito, contestava le avverse difese ed evidenziava “che ad oggi il credito vantato dalla deducente, solo per canoni maturati, è ad €
9.920,00 oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo;
che i danni all'immobile ammontano ad ulteriori € 11.433,75” (pag. 4 memoria); chiedeva, pertanto, la conferma dell'ordinanza ex art. 665
c.p.c. di immediato rilascio, dichiarando risolto il rapporto per inadempimento del conduttore;
la condanna della controparte al pagamento della somma di € 3.560,00 di cui in intimazione, oltre €
6.360,00 per i canoni successivamente maturati da agosto 2016 a gennaio 2017 e cioè € 9.920,00, oltre interessi dalle singole scadenze mensili al soddisfo, con la condanna alle spese del giudizio.
Nessuna memoria veniva, invece, depositata dalla Controparte_2
La causa veniva chiamata all'udienza del 24/05/2017 e del 28/06/2017. A scioglimento della riserva assunta a tale ultima udienza, con ordinanza del 18/07/2017 veniva ordinata la riunione dei due fascicoli iscritti rispettivamente al n. 977/2016 e 997-1/2016, quest'ultimo avente ad oggetto sequestro conservativo. Con ordinanza del 29/01/2018 veniva rigettato il ricorso per sequestro conservativo e, ritenuta matura per la decisione, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24/04/2018, all'esito della quale veniva rinviata per discussione orale all'udienza del 22/01/2019. In data 26/04/2019 si costituiva il nuovo difensore nell'interesse della resistente. La causa veniva, da ultimo, veniva trattenuta per la decisione con ordinanza del
12/11/2024, con la concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle relative memorie di replica.
Alla luce dell'attiva assertiva e probatoria svolta le domande sono fondate e vanno accolte per i motivi di seguito esposti. Si osserva, anzitutto, che a seguito del mutamento del rito disposto con ordinanza del 25/5/2016 solo parte ricorrente ha depositato una memoria integrativa. Per le difese di Controparte_2
occorre, allora, avere riguardo alla comparsa di costituzione del 26/4/2016.
[...]
Non è al riguarda passibile di essere accolta la richiesta di rimessione in termini da ultimo formulata nella nota conclusiva del 9/1/2025 da parte convenuta, essendo state solo genericamente individuate le cause che dovrebbero giustificarla (“Reitera la richiesta di rimessione in termini per
l'articolazione dei mezzi istruttori, non articolati dal precedente difensore probabilmente a causa dei problemi personali e/o di giustizia cui è stato sottoposto”).
Le difese formulate nella comparsa di costituzione suddetta afferiscono, in particolare, solo alla mancanza di legittimazione passiva in capo ad essa convenuta, da riconoscersi invece in capo ad
, quale titolare della società La Dama di OS SE e c. s.a.s., originario Controparte_3 conduttore del contratto di locazione registrato l'8/7/2008 stipulato con e che Parte_1
nel 2009 ha ceduto alla la propria azienda. Controparte_2
La doglianza è infondata.
La documentazione acquisita fornisce, anzitutto, riscontro sia dell'originario rapporto contrattuale
(in particolare, locazione ad uso commerciale) intercorso con , quale titolare della Controparte_3 società La Dama di OS SE e c. s.a.s., datato 1/7/2008; sia della cessione dell'azienda intervenuta tra la odierna convenuta e la predetta società La Dama di OS SE e c. s.a.s.
(cfr. visura camerale della cessionaria – all. 2 fascicolo di parte attrice). In ogni caso, l'avvenuta cessione dell'azienda in capo all'odierna convenuta non è stata specificamente contestata nella comparsa di costituzione del 26/4/2016, piuttosto evincendosi dalla difesa ivi articolata il riconoscimento della cessione de qua, richiamata a fondamento del ritenuto difetto di legittimazione passiva.
Ciò posto, si ricorda che ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978 “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta
o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”. La disposizione richiamata statuisce, dunque, la possibilità della cessione del contratto di locazione da parte del conduttore unitamente alla cessione dell'azienda, con comunicazione al locatore al fine di consentirgli di opporsi ove ricorrenti gravi motivi;
essa, inoltre, esplicita che in caso di cessione del contratto, il locatore che non ha liberato il cedente continua ad avere azione nei confronti dello stesso, dopo aver inutilmente escusso il cessionario. La conoscenza da parte del locatore, , della cessione de qua si evince, oltre che Parte_1 da quanto dallo stesso riferito in seno all'atto di intimazione, altresì dalla dichiarazione di proroga del contratto di locazione del 27/6/2014, versata in atti, in cui si dà atto della prosecuzione del rapporto con l'odierna resistente. Si aggiunge, infine, che i canoni insoluti dei quali è chiesto il pagamento e riguardano le mensilità di gennaio-marzo 2016 (€ 3.180,00: cfr. atto di citazione per sfratto) e quelle successive (“€ 22.640 per canoni maturati fino a gennaio 2017” – cfr. comparsa conclusionale del 3/1/2025), dunque canoni maturati successivamente alla cessione dell'azienda alla
(datata 2009) e, in particolare, successivamente alla Controparte_2
dichiarazione di proroga sopra richiamata.
In coerenza a ciò, dunque, va respinta l'eccezione sollevata dall'odierna resistente, essendo dalla stessa esigibile l'adempimento dell'obbligazione relativa al pagamento dei canoni di locazione, vieppiù ove si consideri che i canoni insoluti sono maturati nel periodo successivo alla cessione dell'azienda e, dunque, al subentro da parte di al Controparte_2
precedente conduttore.
Respinta, dunque, l'unica eccezione tempestivamente sollevata, la domanda risulta fondata. È senz'altro provato il rapporto e, a fronte di ciò, non solo non è specificamente contestato l'inadempimento ascritto, ma esso risulta altresì riconosciuto, posto che alla prima udienza celebrata nel corso del giudizio di sfratto (udienza del 26/04/2016), l'intimato comparso ha espressamente chiesto un termine “per poter provvedere al pagamento dei canoni scaduti” (cfr. verbale di udienza del 26/04/2016), di tal guisa riconoscendo non solo la titolarità passiva del rapporto, ma anche il debito contestato e preteso, quindi l'inadempimento. In coerenza a ciò, dunque, va dichiarata, in accoglimento della domanda proposta, la risoluzione del
Contr contratto di locazione ad uso commerciale dell'1/7/2008, proseguito tra e Parte_1
Controparte_2
Le superiori considerazioni fondano altresì l'accoglimento della pretesa creditoria azionata e, dunque, della domanda di pagamento dei canoni insoluti. Come già dianzi esposto, la morosità è stata espressamente riconosciuta dall'odierna resistente e nel corso del giudizio non è stata fornita prova documentale o costituenda atta a dimostrare l'avvenuta estinzione anche parziale del debito.
Dal momento che lo stesso ricorrente ha rappresentato che “lo sfratto è stato eseguito coattivamente il 17.1.2017” (pag. 1 memoria del 22/4/2017), la pretesa creditoria va accertata entro i limiti della domanda e, dunque, avuto riguardo alle mensilità richieste in seno all'atto di citazione per sfratto (€
3.180,00, corrispondenti alle mensilità da gennaio a marzo 2016) e nella memoria integrativa del
22/4/2017 (€ 3.180,00 + “€ 6.360,00 per i canoni successivamente maturati da agosto 2016 a gennaio 2017”), ovvero fino al rilascio dell'immobile. Di contro, va rigettata la domanda di pagamento del maggior importo indicato nella nota conclusiva del 3/1/2025, ivi facendosi riferimento sia ad un residuo che a canoni non ab initio richiesti né qualificati come insoluti (i canoni a decorrere da maggio 2015).
La domanda va, dunque, anche in parte qua accolta, con condanna di Controparte_2
al pagamento in favore della controparte dei canoni insoluti fino al rilascio
[...] dell'immobile, pari ad € 9.540,00, oltre interessi dalla scadenza fino al soddisfo.
Da ultimo, occorre esaminare la domanda di risarcimento del danno formulata da Controparte_4 nella memoria del 22/4/2017, laddove è precisato “che al momento del rilascio l' immobile era in condizioni pietose, come mostrano le foto allegate, ( doc. 2 n. 11 foto locale) e per riportarlo alle condizioni previste al punto 9 del contratto, ( cioè in buono stato , pitturato e privo di danni) il concludente dovrà sborsare la somma di € 11.400,00 circa ,come da preventivo che si allega (doc.
3)” (pag. 3), donde la richiesta di pagamento dell'importo suddetto.
Anche la predetta domanda merita accoglimento. Ritenutane l'ammissibilità in quanto tempestivamente formulata nella memoria integrativa successiva al mutamento del rito (cfr. Cass. civ., sez. III, 3/5/2004, n. 8336), tanto più ove si consideri che la domanda è stata formulata successivamente alla riacquisita disponibilità dell'immobile e, dunque, al momento in cui è stato possibile appurarne i danni lamentati, le doglianze sollevate hanno trovato riscontro nella produzione fotografica allegata (all. 2 memoria del
22/4/2017) e nella allegata relazione tecnica del 3/4/2017, a firma del geom. (all. 3 CP_5
memoria del 22/4/2017). I danni lamentati hanno, poi, trovato ulteriore riscontro nel verbale di rilascio del 13/1/2017 (all. 1 memoria del 22/4/2017), laddove si legge che “Il locale si presenta in pessimo stato d'uso”. A fronte di ciò, poi, l'odierna resistente non ha sollevato specifiche contestazioni e, si ribadisce, appare sotto tale profilo generica e infondata la richiesta di rimessione in termini, oltre che generica ed insufficiente agli effetti dell'art. 115 c.p.c. la difesa per cui “In ogni caso si contesta la richiesta di qualsivoglia risarcimento dei “probabili” danni causati al locale poiché, così come già contestato nel corso del giudizio, manca totalmente qualsivoglia elemento probatorio sufficiente ad accogliere la richiesta ex adverso avanzata” (cfr. nota del 9/1/2025), non potendosi non considerare al riguardo che l'immobile è stato nella disponibilità della società
[...]
dal (2009 o al più) 2014 fino al rilascio e ivi la conduttrice Controparte_2
esercitava la propria attività (dalla visura camerale in atti risulta che la ridetta società ha la sua sede legale in Barcellona Pozzo di Gotto, via Risorgimento n. 47, cioè l'indirizzo presso cui è sito l'immobile controverso).
Ne viene che l'allegazione posta a fondamento della domanda spiegata (i danni subiti e i costi necessari a rimuoverli) deve dirsi fondata e va accolta.
Le spese del giudizio sono liquidate in dispositivo tenuto conto dei criteri minimi di cui al D.M.
55/2014, stante la non complessità della lite e delle questioni in fatto e diritto affrontate, al netto della fase istruttoria non espletata. Tenuto conto dell'esito del giudizio e dell'accoglimento del reclamo cautelare (cfr. ordinanza del 21/6/2018, allegata alla nota del 25/6/2018 di parte ricorrente), le spese delle fasi cautelari sono liquidate secondo i parametri minimi di cui al citato d.m., al netto della fase istruttoria ivi non espletata, e poste a carico di parte soccombente,
[...]
Controparte_2


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. r.g. 977/2016, disattesa ogni contraria istanza: Dichiara la risoluzione del contratto di locazione dell'1/7/2008 tra e Parte_1 [...]
Controparte_2
Condanna al pagamento nei confronti di Controparte_2 Parte_1
dell'importo di € 9.540,00, oltre interessi dalle scadenze fino al soddisfo.
[...]
Condanna al pagamento nei confronti di Controparte_2 Parte_1
dell'importo, a titolo di risarcimento del danno, di € 11.433,00, nonché su tale importo,
[...]
deflazionato al momento del sinistro (la data del rilascio), rivalutato anno per anno secondo gli indici Istat, al pagamento degli interessi al tasso legale annuo fino alla data della presente sentenza, oltre gli interessi al tasso legale dalla presente pronuncia al saldo.
Condanna la al pagamento in favore di Controparte_2 Parte_1
e per lui in favore del procuratore dichiaratosi distrattario, avv. Corrado Correnti, delle
[...]
spese del giudizio di merito, che si liquidano in € 125,00 per spese ed in € 1.700,00 per compensi, oltre c.p.a. e i.v.a. (se dovuta) e spese generali, come per legge.
Condanna al pagamento nei confronti di Controparte_2 Parte_1
e per lui in favore del procuratore dichiaratosi distrattario, avv. Corrado Correnti, delle
[...]
spese del giudizio cautelare, che si liquidano in € 1.150,00 oltre c.p.a. e i.v.a. (se dovuta) e spese generali, come per legge, per la fase di primo grado ed in € 174,00 per spese ed in € 1.150,00 oltre c.p.a. e i.v.a. (se dovuta) e spese generali come per legge, per compensi, per la fase di reclamo.
Barcellona Pozzo di Gotto, il 22/04/2025
IL GIUDICE
dott. Fabrizio Di Sano