N. R.G. 27696/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 27696/2023 tra

Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I

Oggi 27 febbraio 2025 ad ore 10.00 innanzi al dott. Cinzia Cassone, sono comparsi:
Per l'avv. NINNO ROBERTO GIUSEPPE e l'avv. CAMINADA MAURO, Parte_1
oggi sostituiti dall'avv. Elisabetta Vanni
Per l'avv. STERNAI MARTINO CP_1
Sono altresì presenti ai fini della pratica forense i dottori , . Persona_1 Persona_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note conclusive per parte ricorrente e come da comparsa di costituzione e risposta per parte resistente.
Dopo discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura ad ore
16.25.
pagina 1 di 14 REG. GEN. N. 27696/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE V CIVILE

Giudice dott. CINZIA CASSONE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con ricorso ex art. 281 decies c.p.c.
DA
C.F. e P. IVA , in persona del legale rappresentante pro tempore, con Parte_1 P.IVA_1
sede in Milano, Via Bergamo n. 11, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Roberto
Ninno e Mauro Caminada ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi, in Milano, alla
Via Savona n. 19/A
RICORRENTE
CONTRO
, C.F. , rappresentata e difesa dagli avv.ti Mariacristina Mordiglia CP_1 C.F._1
e Martino Sternai ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Milano, Via Muratori n. 32
RESISTENTE
OGGETTO: MEDIAZIONE
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da udienza di precisazione delle conclusioni in data
27.02.2025 e da fogli allegati pagina 2 di 14 CONCLUSIONI PER PARTE RICORRENTE
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Milano, disattesa ogni altra istanza, contrariis rejectis:
In via principale, nel merito
- Previo ogni opportuno accertamento e declaratoria del caso e di legge, accertare l'inadempimento della SI.ra per i fatti per cui è causa, per le motivazioni di cui in narrativa;
CP_1
- per l'effetto, condannare la SI.ra al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla CP_1
da liquidarsi nell'ammontare di euro 37.450,00, oltre IVA, ovvero in quella minore o Parte_1
maggior somma accertata in corso di causa.
In ogni caso
- Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre IVA e CPA, da distrarsi a favore dei sottoscritti difensori.”.

CONCLUSIONI PER PARTE RESISTENTE
“Piaccia a codesto Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis e previe le declaratorie del caso:
In via pregiudiziale, difetto di legittimazione passiva;
rigettare la domanda di pagamento ex adverso formulata di € 25.000,00 oltre IVA relativa alla provvigione pattuita con il promissario acquirente per difetto di legittimazione passiva per i motivi esposti in narrativa;

In via principale;
previo accertamento dell'inesistenza e/o nullità e/o inefficacia e/o dichiarazione di annullamento di qualsivoglia accordo di vendita dell'appartamento di via Pierlombardo n. 29, rigettare tutte le domande di pagamento ex adverso formulate perché infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa, e comunque non provate;
accertare la mala fede del comportamento tenuto da controparte nella gestione delle trattative e nell'instaurazione del presente procedimento e, per l'effetto condannare la al Parte_1
risarcimento del danno per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e, eventualmente, all'applicazione della sanzione pecuniaria civile prevista dall'art. 4 del D. Lgs. n. 7/2016;
In via subordinata;
nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande avversarie, ridurle ad equità per i motivi esposti in narrativa;

In via istruttoria si chiede, occorrendo, di disporre l'interrogatorio formale del legale rappresentate di , Parte_1 nonché l'escussione per testi sui seguenti capitoli di prova;

pagina 3 di 14 vero che, il giorno 26.05.2022, l'immobile della IG.ra veniva mostrato a diversi potenziali CP_1
soggetti interessati;
vero che, al termine delle visite, veniva richiesto alla IG.ra di sottoscrivere un modulo di CP_1
proposta di acquisto (cfr. ns doc. n. 4, che si rammostra), dichiarando che tale firma era necessaria per consentire di ricevere offerte più basse rispetto a quella indicata nel mandato;
vero che, al momento della sottoscrizione, il modulo di cui al capitolo precedente recava solamente l'indicazione del prezzo di vendita, fissata in € 415.000,00, mentre tutti gli altri campi erano bianchi;
vero che, il successivo 27.05.2022, presso la sede dell'Agenzia, il IG. formulava la Parte_2 sua proposta di acquisto, che prevedeva, in particolare, il pagamento di un acconto di € 20.000,00 al momento della presentazione della proposta ed il saldo finale al momento del rogito, da effettuarsi entro il successivo 23.07.2023 (cfr. doc. n. 4, che si rammostra); vero che, la IG.ra non era presente negli uffici dell'Agenzia al momento della presentazione CP_1
della proposta del IG. ; Pt_2
vero che la proposta di cui ai capitoli precedenti veniva redatta su un modulo che già recava la sottoscrizione della IG.ra per accettazione;
CP_1
vero che il IG. firmava contestualmente sia per la presentazione della proposta che Parte_2
per avvenuta conoscenza dell'accettazione (cfr. nuovamente doc. 4, che si rammostra); vero che l' richiedeva al IG. il pagamento del 50% della provvigione pattuita da Pt_3 Pt_2 corrispondere al momento dell'avvenuta accettazione (cfr. doc. n. 5 di controparte, che si rammostra); vero che l'Agenzia telefonava alla IG.ra per farsi dare € 20.000,00 a mezzo bonifico bancario;
CP_1
vero che la IG.ra rifiutava di fornire le proprie coordinate bancarie in attesa di poter vedere e CP_1 confermare l'accettazione della proposta;
vero che il modulo di proposta integralmente compilato veniva inviato alla IG.ra a mezzo posta CP_1
elettronica solo il successivo 28.06.2022 (cfr. doc. n. 3, che si rammostra); vero che la IG.ra comunicava immediatamente all' di non voler accettare le condizioni CP_1 Pt_3
di pagamento proposte;
vero che, all'esito del predetto rifiuto, l' fissava un incontro tra le parti per cercare di Pt_3
addivenire ad un accordo soddisfacente per entrambi;
vero che tale incontro si svolgeva il successivo 16.06.2022, presso gli uffici dell' Pt_3
vero che, in tale occasione, il IG. formulava una nuova proposta migliorativa della precedente Pt_2
che prevedeva termini di pagamento diversi, ed in particolare il versamento di una caparra confirmatoria di € 100.000,00 ed il rogito da effettuarsi entro la fine del 2022;
pagina 4 di 14 vero che, dopo il rifiuto della proposta da parte della IG.ra , il IG. non formulava CP_1 Pt_2
ulteriori proposte, né pretendeva di dare seguito ad alcuna stipula;

Si indicano come testi il IG. e la IG.ra , chiedendo altresì di essere Parte_2 E_
ammessi alla prova contraria sui capitoli eventualmente richiesti da controparte.
In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari oltre IVA e C.P.A., della presente fase giudiziale e della prodromica fase di negoziazione assistita, di cui si allega la relativa fattura dei costi sostenuti (cfr. doc.
n. 11)”.
pagina 5 di 14 Il giudice, letti gli atti ed i documenti di causa;
lette le conclusioni precisate dalle parti ed ascoltata la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.; pronuncia la sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
***
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. (nel prosieguo, per brevità o Parte_1 Parte_1
“l ) conveniva in giudizio la IG.ra chiedendo, previo ogni opportuno Pt_3 CP_1
accertamento e declaratoria del caso e di legge, di accertare l'inadempimento della IG.ra al CP_1
contratto di mediazione stipulato inter partes e, per l'effetto, condannare la stessa al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi da , da liquidarsi nell'ammontare di Euro 37.450,00, oltre IVA, Parte_1
ovvero in quella minore o maggior somma accertata in corso di causa.
La causa, inizialmente assegnata al giudice dott.ssa Simonetta Scirpo, veniva definitivamente assegnata, a far data dal 04.10.2023, al dott. Alessandro Dansi.
Si costituiva in giudizio la SI.ra , contestando tutto quando dedotto dalla ricorrente e chiedendo CP_1
in via pregiudiziale, il difetto di legittimazione passiva;
il rigetto della domanda di pagamento ex adverso formulata di Euro 25.000,00 oltre IVA relativa alla provvigione pattuita con il promissario acquirente, per difetto di legittimazione passiva;
in via principale chiedeva, previo accertamento dell'inesistenza e/o nullità e/o inefficacia e/o dichiarazione di annullamento di qualsivoglia accordo di vendita dell'appartamento di via Pierlombardo n. 29, di rigettare tutte le domande di pagamento ex adverso formulate perché infondate in fatto ed in diritto, comunque non provate;
di accertare la mala fede del comportamento tenuto da controparte nella gestione delle trattative e nell'instaurazione del presente procedimento e, per l'effetto condannare al Parte_1
risarcimento del danno per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e, eventualmente, all'applicazione della sanzione pecuniaria civile prevista dall'art. 4 del D. Lgs. n. 7/2016; in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande avversarie, chiedeva di ridurle ad equità per i motivi esposti nel proprio atto;
in via istruttoria chiedeva, occorrendo, disporsi l'interrogatorio formale del legale rappresentate di , nonché l'escussione per testi su alcuni Parte_1
capitoli di prova.
All'udienza in data 22.01.2024 il giudice dott. Dansi rinviava la causa all'udienza in data 22.04.2024, concedendo termini per le memorie di cui all'art. 281 duodecies, IV comma, c.p.c. e, all'esito del deposito delle memorie delle parti, con ordinanza in data 23.05.2024, a scioglimento della riserva assunta in udienza, il dott. Dansi ammetteva i mezzi istruttori richiesti da parte resistente, nonché la prova contraria di parte ricorrente, fissando per l'incombente l'udienza del 26.09.2024.
pagina 6 di 14 Nelle more, a far data dal 29.05.2024, la causa veniva definitivamente assegnata alla scrivente, che, all'udienza in data 26.09.2024, procedeva ad escutere i testi, il IG. e la IG.ra Testimone_2
e fissava l'udienza in data 06.11.2024, per l'interrogatorio formale del legale E_
rappresentante di . Parte_1
All'udienza in data 06.11.2024 il legale rappresentante dell rendeva interrogatorio formale e le Pt_3
parti si rendevano disponibili a verificare la possibilità di raggiungere un accordo transattivo. Veniva pertanto fissata udienza ex art. 127 ter c.p.c. al 17.12.2024 per verificare l'esito delle trattative con termine alle parti per il deposito di note scritte.
Le parti nelle rispettive note scritte davano atto del mancato raggiungimento di un accordo e chiedevano che la causa venisse trattenuta in decisione.
Con ordinanza resa all'esito dell'udienza del 17.12.2024, il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava all'udienza in data 27.02.2025, per gli incombenti di cui all'art. 281 sexies c.p.c., concedendo alle parti un termine intermedio per il deposito di brevi note conclusive.
***
Occorre brevemente esporre le vicende fattuali e giuridiche pregresse che hanno dato vita alla vicenda giudiziaria in esame, alla luce della documentazione in atti e della ricostruzione effettuata dalle parti.
La presente causa trae origine dall'attività di intermediazione immobiliare, svolta dalla ricorrente,
, in favore della resistente, IG.ra per la vendita del proprio appartamento sito Parte_1 CP_1
in Milano, Via Pier Lombardo n. 29, al piano IV piano e composto da n. 6 vani, oltre cantina, il tutto censito al NCEU al foglio 479, mappale 177, sub 23, cat. A/3, classe 3, vani 6.
Risulta pacificamente documentato che la resistente, in data 30.10.2021, abbia conferito all Pt_3
incarico di mediazione, della durata di un anno (con scadenza pertanto al 30.10.2022), finalizzato alla vendita della nuda proprietà del proprio immobile sopra indicato e riconoscendo una provvigione in favore dell'Agenzia quantificata nel 3% del prezzo effettivo di vendita, oltre IVA, il cui diritto sarebbe venuto a maturazione al momento dell'accettazione della proposta di acquisto (vedasi doc. n. 3 fascicolo ricorrente nonché n. 2 fascicolo resistente).
E' altresì documentato che, in data 27.05.2022, l' raccoglieva una proposta d'acquisto per la Pt_3
nuda proprietà dell'immobile in questione, sottoscritta dal IGnor , per il prezzo di Parte_2
Euro 415.000,00 (vedasi doc. n. 4 fascicolo ricorrente), con impegno a sottoscrivere il contratto definitivo entro il 27.05.2023. In pari data il IG. , in esecuzione dell'art. 10 della Proposta, Pt_2
sottoscriveva una dichiarazione provvigionale in cui si impegnava al pagamento, in favore dell' della somma di Euro 25.000,00 oltre IVA, a titolo di provvigione per l'attività svolta Pt_3
(vedasi doc. n. 5 fascicolo ricorrente); dall'esame del documento in questione risulta che, sempre in pagina 7 di 14 pari data, la proposta veniva accettata dalla IG.ra e tale accettazione veniva portata a CP_1
conoscenza del IG. (vedasi doc. n. 4 fascicolo ricorrente nonché resistente). Pt_2
In verità la IGnora , nel proprio atto introduttivo, ha sostenuto di aver ingenuamente sottoscritto CP_1
la proposta di acquisto, che a lei risultava “in bianco”, se non per l'indicazione del prezzo di Euro
415.000,00 e nella convinzione di avere poi modo di decidere se concludere effettivamente l'affare, una volta conosciuta la proposta in tutti i suoi dettagli e di aver ricevuto, nel pomeriggio del giorno successivo, in data 27.05.2022, una telefonata dall'Agenzia con cui le veniva richiesto di indicare il suo codice IBAN in modo da consentire all'acquirente di versare la caparra confirmatoria. La resistente asseriva, a questo punto, di aver rifiutato di fornire le proprie coordinate bancarie fintanto che non avesse potuto vedere ed eventualmente accettare la proposta formulata. L'agenzia inviava la proposta di acquisto a mezzo e-mail il giorno successivo, sabato 28.05.2022 (vedasi doc. n. 3 fascicolo resistente) e solo a quel punto la IG.ra riferiva di aver compreso appieno la portata dell'errore in CP_1
cui diceva era stata indotta, dal momento che rilevava che la proposta, che lei diceva di aver sottoscritto in bianco, era stata successivamente compilata in ogni sua parte (vedasi doc. n. 4 fascicolo ricorrente e resistente). In particolare la IGnora sosteneva che erano stati inseriti i riferimenti di un CP_1
promissario acquirente, il IG. , di cui la resistente non aveva mai sentito il nome;
Parte_2
erano state inserite nel dettaglio le modalità di vendita della nuda proprietà del suo appartamento, con il pagamento che sarebbe dovuto avvenire con le seguenti tempistiche: un acconto di Euro 20.000,00 corrisposto alla presentazione della proposta (ma la IG.ra si era rifiutata di fornire le coordinate CP_1
bancarie per effettuare il bonifico); Euro 80.000,00 da versare alla stipula di un eventuale preliminare integrativo a titolo di caparra confirmatoria, da effettuare entro fine luglio 2022; il saldo, da effettuare al rogito previsto entro il 27.05.2023 ovvero il 23.07.2023 (in due parti del documento vengono indicate due date diverse). In ogni caso, il pagamento sarebbe dovuto avvenire dopo circa un anno.
Inoltre la resistente asseriva che era stata aggiunta una data falsa accanto alla firma della IG.ra CP_1
per presunta accettazione (il 27.05.2022, ovvero il giorno prima rispetto all'effettivo invio del documento da parte dell'Agenzia) e, risultava che il promissario acquirente, contestualmente alla proposta, avesse già sottoscritto anche per presa conoscenza dell'accettazione.
La IG.ra asseriva pertanto di aver preso contatti telefonici con l'agenzia il giorno seguente per CP_1
avere chiarimenti, ricevendo risposte evasive e, dal momento che il IG. , suo referente, si Per_3
rendeva irreperibile, scriveva al IG. per comunicare di non avere alcuna intenzione di Per_4
accettare la proposta di acquisto così come formulata (vedasi messaggi WhatsApp doc. n. 5 fascicolo resistente).
pagina 8 di 14 In data 08.06.2022 perveniva all'Agenzia comunicazione dai legali della resistente, i quali, incaricati dalla IG.ra , contestavano l'avvenuta accettazione della Proposta, con particolare riguardo CP_1 all'indicazione della data del rogito, ritenuta eccessivamente dilatoria per una persona di 87 anni
(vedasi doc. n. 6 fascicolo resistente).
Considerando l'interesse mostrato dal IG. ad acquistare la nuda proprietà dell'immobile e Pt_2
dalla IG.ra alla relativa vendita, nonché il fatto che la contestazione svolta dalla resistente CP_1
vertesse unicamente su una circostanza ritenuta superabile, si premurava di chiamare le Parte_1
parti ad un incontro per il giorno 10.06.2022 (poi rinviato al 16.06.2022) presso i propri locali, al fine di trovare una soluzione alle perplessità mostrate dalla SI.ra . CP_1
All'incontro partecipavano la IGnora , assistita dal proprio legale, il legale rappresentate CP_1 dell'Agenzia IG. Halmondo di Gregorio, assistito dal proprio legale, oltre al promissario acquirente IG. accompagnato dalla madre IG.ra . Nell'occasione il IG. Parte_2 E_
, accompagnato dalla madre, si dichiarava disponibile a riformulare la proposta anticipando la Pt_2
data della stipula del contratto definitivo, entro la fine dell'anno solare 2022 e prevedendo un aumento della caparra confirmatoria. Nello specifico il IG. fissava il termine per il contratto definitivo Pt_2
di compravendita, anticipandolo di 5 mesi rispetto all'originario termine, al giorno 31.12.2022 e il versamento, a titolo di caparra confirmatoria, della somma complessiva di Euro 100.000,00.
l'Agenzia prendeva atto della nuova proposta migliorativa formulata ma la resistente riferiva che rifiutava di formalizzare la nuova proposta su un loro modulo e la IG.ra , preso atto Parte_1 CP_1
della buona fede del IG. e della nuova proposta migliorativa formulata, chiedeva di prendersi Pt_2
del tempo per riflettere sulla nuova proposta.
Con missiva del 24.06.2022 il legale della resistente confermava l'apprezzamento in merito alle modifiche avanzate dal IG. da parte della resistente, la quale richiedeva ancora qualche giorno Pt_2
per una valutazione complessiva, stante il fatto che erano sorti dubbi nella stessa IG.ra in ordine CP_1 all'effettiva volontà di procedere alla vendita del diritto di nuda proprietà dell'immobile in questione
(vedasi doc. n. 7 fascicolo resistente).
Con missiva del 27.06.2022 il legale della resistente, ribaltando il tenore della precedente comunicazione, riferiva che la IGnora aveva “deciso di non procedere ulteriormente con la CP_1 vendita della nuda proprietà del suo appartamento”, ritenendo l'incarico risolto per giusta causa (vedasi doc. 8 fascicolo ricorrente).
Alla luce di tutto ciò , che a seguito della formazione del contratto preliminare riteneva aver Parte_1
maturato il proprio diritto alla provvigione per l'attività di mediazione realizzata in relazione all' , al fine di tutelare i propri diritti, per il tramite del proprio legale, invitava la resistente ad Pt_4
pagina 9 di 14 aderire alla procedura di negoziazione assistita (vedasi doc. n. 9 fascicolo ricorrente), che però aveva esito negativo (vedasi doc. n. 10 fascicolo ricorrente).
***
Alla luce dei fatti sopra esposti parte ricorrente, a sostegno della propria domanda, ritiene essersi perfezionato il contratto preliminare e di aver conseguentemente diritto alla provvigione pattuita;
contrariamente la IGnora ritiene non dover corrispondere all'agenzia alcunché, non essendosi CP_1
perfezionato il contratto.
Per valutare se sia legittima o meno la richiesta dell'Agenzia, deve rilevarsi che nel contesto del diritto civile, la mediazione trova una sua prima fonte normativa nell'art. 1754 c.c., il quale dispone che È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, specificandosi poi al successivo art. 1755 c.c. che Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento e che La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Fatta questa doverosa premessa, si evidenzia come il contratto di mediazione abbia sin da sempre generato un notevole contenzioso giudiziario, focalizzatosi in prevalenza su alcune problematiche, tra le quali ricorre quella relativa a quando maturi il diritto alla provvigione oltre a quella concernente la responsabilità del mediatore per non aver adempiuto (o non aver compiutamente adempiuto) al contratto di mediazione e se tale responsabilità “vanifichi” il suo diritto alla provvigione.
Sorge per il mediatore il diritto alla provvigione qualora vi sia stata la conclusione dell'affare per effetto del suo intervento, con la precisazione che per “conclusione dell'affare”, come più volte specificato dalla giurisprudenza, non si deve intendere la conclusione del contratto ma più in generale un'operazione economica che ha portato le parti a soddisfare i loro reciproci interessi.
Stabilire, quindi, se il mediatore abbia o meno diritto alla provvigione richiede di valutare, preliminarmente, quali fattispecie rientrino nell'accezione di “affare” e quando possa ritenersi integrato il nesso causale tra l'opera del mediatore e l'affare concluso.
Per “conclusione dell'affare” si intende il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno (vedasi Cass. Civ., sez. III, 17.01.2017, n. 923).
Anche la stipulazione di un contratto preliminare, pertanto, è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di un contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, di pagina 10 di 14 forma scritta ove richiesta ad substantiam a norma degli artt. 1350 e 1351 c.c. (vedasi, in termini, ex multis, Cass. Civ., sez. VI, 30.11.2015, n. 24399).
La conclusione dell'affare non deve coincidere necessariamente con la vendita dell'immobile, tant'è che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita è poi stata conclusa direttamente dal venditore dopo la disdetta del contratto di mediazione, sempre che l'acquirente abbia visionato l'immobile per il tramite dell'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto di mediazione
(vedasi al riguardo Tribunale di Roma sez. X, 02.12.2016, n. 22466), oppure anche qualora al contratto di preliminare di vendita non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo (Cass. Civ., Sez. III,
16.06.1992, n. 7400), risultando altresì irrilevante l'ipotesi in cui le parti originarie abbiano sostituito altri a sé nell'operazione conclusiva (vedasi Cass. Civ., Sez. III, 21.05.2010, n. 12527).
Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, anche laddove il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo ed altri soggetti si adoperino per la conclusione del medesimo affare.
In altri termini, è sufficiente che la “messa in relazione” da parte del mediatore costituisca l'antecedente necessario per pervenire - anche attraverso fasi e vicende successive - alla conclusione dell'affare medesimo (Cass. Civ., Sez. III, 06.09.2001 n. 11467, e Cass. Civ., Sez. III, 02.08.2001 n.
10606), derivandone pertanto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorquando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dello stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative fino all'accordo definitivo;
quindi, anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti;
né, una volta concluso l'affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente e con l'intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l'affare tra le stesse concluso (vedasi Cass. Civ., Sez. II, 21.11.2000 n. 15014).
Si osservi che non costituiscono circostanze di per sé idonee ad interrompere tale nesso di causalità il fatto che il contratto di vendita dell'immobile venga sottoscritto subito dopo la scadenza del termine previsto nell'incarico di mediazione sottoscritto dal venditore (vedasi Tribunale Larino, 05.06.2018, n.
180), né che la vendita si sia perfezionata ad un prezzo inferiore a quello indicato dall'agenzia immobiliare (vedasi Tribunale Modena sez. I, 05.01.2016, n. 27), né assume rilievo l'eventualità che le pagina 11 di 14 parti abbiano deciso di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva (Cass. Civ., sez. III, 02.11.2010, n. 22273), rilevando unicamente che il mediatore abbia posto le parti dell'accordo in relazione tra loro (vedasi Tribunale Pescara, 22.05.2018, n. 758).
Deve rilevarsi che, in genere, la sottoscrizione di una mera proposta non può ritenere l'affare concluso.
In altre parole, il diritto alla provvigione non matura alla stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, come la proposta d'acquisto. Quest'ultima, infatti, dà impulso alla conclusione dell'affare, ma non è idonea a vincolare ambo le parti, infatti, non consente – in caso di inadempimento di una di esse – di ricorrere all'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) o di agire per ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. 2385/2023).
La proposta irrevocabile d'acquisto non integra la “conclusione dell'affare” alla quale l'art. 1755 c.c. ricollega l'insorgenza del diritto dell'agente immobiliare ad ottenere la provvigione, né la stessa è qualificabile come contratto preliminare, ma ha il solo scopo di fissare gli accordi di massima raggiunti per la successiva sottoscrizione del suddetto preliminare. Si tratta pertanto di un negozio giuridico meritevole di tutela ma che determina, tra le parti, solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare; obbliga cioè proponente ed accettante a contrattare il testo del successivo contratto preliminare secondo i principi di correttezza e buona fede.
Secondo la Suprema Corte quindi, la semplice offerta accettata, il “preliminare di preliminare”, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.
Non basta quindi, per far sorgere il diritto del mediatore, accertare l'avvenuta sottoscrizione di una proposta irrevocabile da parte dell'aspirante compratore, il quale offra un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, né riscontrare che vi sia stata la conforme accettazione del proprietario, che pur abbia dato luogo a una regolazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto (Cass. 31431/2023).
Tuttavia deve anche rilevarsi che la stipulazione di un contratto denominato “preliminare di preliminare”, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori, è valida ed efficace e dunque il contratto non
è nullo per difetto di causa. Ciò ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. Sulla scorta di queste argomentazioni, in alcuni casi che vengono valutati di volta in volta, può affermarsi la debenza della provvigione pattuita, escludendo che le vicende pagina 12 di 14 successive che hanno condotto le parti al mancato perfezionamento della compravendita siano rilevanti rispetto alla provvigione richiesta dalla società di mediazione.
Nel caso di specie occorre in primo luogo stabilire se possa dirsi validamente perfezionato l'accordo tra la resistente e il IG. e pertanto, conseguentemente, maturato il diritto dell a ricevere Pt_2 Pt_3
la provvigione.
Alla luce dell'istruttoria espletata, in particolare dalle dichiarazioni rese all'udienza in data 06.11.2024 dalla IGnora , che devono ritenersi attendibili, è emerso che la IGnora non E_ CP_1
fosse presente in Agenzia nel momento in cui il IG. , accompagnato dalla madre, IGnora Pt_2
, si era ivi recato per la presentazione della propria proposta di acquisto. Tes_1
Risulta altresì, alla luce delle dichiarazioni rese dai testimoni, all'udienza in data 06.11.2024, sia dal IG. , che dalla IGnora , che il modulo su cui era stata compilata la proposta di acquisto Pt_2 Tes_1
del IG. già contenesse la firma della IGnora per accettazione. Pt_2 CP_1
Deve ritenersi pertanto legittimo il rifiuto della resistente alla vendita della nuda proprietà del proprio immobile (vedasi docc. nn. 5 e 6 fascicolo resistente). Ciò in quanto la resistente non poteva conoscere, al momento dell'apposizione della propria sottoscrizione, i termini dell'accordo, che poi ha rifiutato alla luce di un esame più accorto del contenuto della proposta.
Deve anche considerarsi che, se parte ricorrente avesse avuto piena consapevolezza che l'accordo intervenuto tra la IGnora e il IGnor si fosse effettivamente perfezionato, avrebbe, di CP_1 Pt_2
conseguenza, richiesto anche i compensi provvigionali al promissario acquirente, come indicato nel documento n. 5 del proprio fascicolo, laddove il IG. si impegnava a versare all'agenzia Euro Pt_2
25.000,00 oltre IVA, da corrispondersi per metà all'accettazione della proposta e per metà al preliminare. Ciò non è avvenuto e conferma di ciò si ha dalle dichiarazioni rese dai testimoni, all'udienza in data 06.11.2024, sia dal IG. , che dalla IGnora , che hanno entrambi Pt_2 Tes_1
confermato la mancata corresponsione all'Agenzia da parte del IG. di qualsiasi somma, come Pt_2
pure alla IGnora . CP_1
Per i motivi sopra indicati, pertanto, deve ritenersi che l'accordo contenuto nella proposta di acquisto di cui al doc. n. 4 di parte ricorrente e di parte resistente non si sia validamente perfezionato, e pertanto non sia maturato per l'Agenzia il diritto ad ottenere la provvigione pattuita.
Quanto alla domanda di condanna della ricorrente per lite temeraria, avanzata dalla difesa della resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c., se ne ritengono insussistenti i presupposti, in quanto è necessario, ai fini della condanna per lite temeraria, che l'istante deduca e dimostri – ciò che nel caso di specie non
è accaduto - la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima (danno che deve essere diverso e ulteriore rispetto alla necessità di pagina 13 di 14 resistere in giudizio, al quale pone rimedio l'art. 91 c.p.c.), nonché la ricorrenza, in detto comportamento, del dolo o della colpa grave, cioè della consapevolezza o dell'ignoranza, derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio (vedasi Cass., 15 aprile
2013, n. 9080; Cass. civ. 30 giugno 2010 n. 15629). Il rigetto della domanda qui svolta da parte ricorrente, pertanto, non è tale da integrare gli estremi di colpa grave ai fini del richiesto risarcimento per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.
Non si ritiene nemmeno vi siano i presupposti per la richiesta di parte ricorrente volta ad irrogare la sanzione pecuniaria di cui all'art. 4, comma IV, lett. b) e/o c) del d.lgs. 7/2016.
Le spese di lite seguono la soccombenza. Conseguentemente parte ricorrente è tenuta al pagamento in favore di parte resistente delle spese del presente giudizio, liquidate in dispositivo in base ai parametri forensi di cui al D.M. n.55/2014 come modificato dal DM 147/2022 e le tabelle allegate, con riferimento alle attività effettivamente svolte, tenuto conto dei parametri minimi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:

1. rigetta le domande di parte ricorrente in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, nei confronti della IGnora CP_1

2. condanna parte ricorrente alla rifusione in favore della resistente delle spese processuali del presente procedimento che si liquidano in complessivi Euro 3.809,00 per compensi professionali oltre spese forfettarie ed accessori ex lege.
Così deciso in Milano, il giorno 27 Febbraio 2025, sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c., con allegazione al verbale ad ore 16.25.
Il giudice dott.ssa Cinzia Cassone
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