N. R.G. 200/2025
Tribunale Ordinario di Chieti ex sez. dist Ortona Sezione Distaccata di Ortona CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 200/2025 tra Nella causa civile di I Grado, iscritta al N. 200/2025, promossa da
Avv. Carmela De Clerico (C.F. ) in qualità di Custode giudiziario nell'ambito C.F._1 della P.E.I. del Tribunale di Chieti n. 120/2023 R.G.Es. Imm.;
Ricorrente /Intimante
(C.F. ) Controparte_1 CP_2 C.F._2
Conduttore/Intimato

CP_3
Proprietario/già locatore
Oggi 26 giugno 2025, alle ore 11,38 innanzi alla dott.ssa Filomena Maria Cofone, sono comparsi:
-Per parte ricorrente l'avv. Sergio DI NISIO nonché la parte personalmente Avv. Carmela De Clerico, nella qualità di Custode giudiziario nell'ambito della P.E.I. del Tribunale di Chieti n. 120/2023 R.G.Es. Imm.;
-Nessuno compare sino alle ore 11,38, per il conduttore/intimato né per il proprietario/già locatore né si costituiscono in giudizio.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
l'Avv. Sergio Di Nisio dichiara che: Con ricorso ex art. 447 bis C.p.c. – rito locatizio – di cui l'Avv. Di Nisio esibisce in forma cartacea, l'originale dell'atto introduttivo ritualmente notificato unitamente al decreto di comparizione parti per l'odierna udienza del 26/06/2025 e depositato nel fascicolo telematico della procedura, con cui l'Avv. Carmela De Clerico chiedeva la risoluzione del contratto di locazione indicato in ricorso per tutte le motivazioni ivi addotte e che in questa sede abbiansi per integralmente riportate e trascritte. Il sig.
, parte conduttrice, nei confronti dei quali il ricorso e il Controparte_4 decreto di comparizione parti sono stati regolarmente notificati, non è oggi presente nè si è costituito in giudizio e pertanto l'avv. Di Nisio chiede che ne venga dichiarata la contumacia. L'Avv. Di Nisio dichiara altresì che è stata espletata la mediazione obbligatoria, come da verbale del 3.6.2025 depositato nel fascicolo telematico, che ha avuto esito negativo.
pagina 1 di 14 L' Avv. Di Nisio, ritenuta la causa di natura documentale e matura per la decisione, chiede al Giudice di invitare le parti a discutere oralmente la causa rinunciando al termine per il deposito di note conclusive e così precisa le proprie conclusioni:
- Voglia l'Onorevole Tribunale adito, ogni altra contraria istanza disattesa, accertare e dichiarare il grave inadempimento della parte conduttrice, Sig. , nato Controparte_4 ad AT (TE) il 12/10/1987, C.F. , rispetto agli obblighi assunti con il contratto C.F._2 di locazione indicato in ricorso, per le ragioni esposte in narrativa, e, per l'effetto, pronunciare la risoluzione del contratto stipulato in data 28/05/2015, le cui firme sono state autenticate dal Notaio di Pescara – Repertorio n. 116831 – Raccolta n. 28722 e trascritto in data Persona_1
10/06/2015 al n. di Registro Particolare 6886 e n. di Registro Generale 8954, tra il sig. CP_3 nato a [...] al MA (CH) il 03/08/1956, C.F. , in qualità di “parte C.F._3 locatrice” e il sig. , nato ad [...] il [...], C.F. Controparte_4
, in qualità di “parte conduttrice”, relativo a tre appartamenti ad uso civile C.F._2 abitazione ubicati nel Comune di LL al MA (CH) in Via Zara n. 29 e riportati nel N.C.E.U. del suddetto Comune:
- al foglio 9, particella 627, subalterno 3, categoria A/2, piano 2, classe 2, vani 4,5;
- al foglio 9, particella 627, subalterno 4, categoria A/2, piano 2, classe 2, vani 4,5;
- al foglio 9, particella 627, subalterno 5, categoria A/2, piano primo e terra, classe 2, vani 8,5, graffato con la particella 626, subalterno 3, categoria A2, in ragione del grave inadempimento accertato della parte conduttrice;

- Statuire, altresì, la condanna della parte conduttrice al rilascio immediato degli immobili libero da cose e persone;

- Condannare la parte conduttrice al pagamento, in favore della procedura esecutiva immobiliare n. 120/2023 R.G.Es. del Tribunale di Chieti, dei canoni di locazione scaduti a far data dalla notifica del pignoramento immobiliare - dicembre 2023 – sino al mese di giugno 2025 per un totale di € 9.500,00 (Euro novemilacinquecento/00) corrispondenti a n. 19 mensilità da € 500,00 ciascuna, oltre ancora al pagamento delle mensilità dovute fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre agli interessi legali di mora dalle singole scadenze fino all'integrale soddisfo;

- Condannare, in ogni caso, la parte conduttrice al pagamento sia delle spese e competenze della mediazione sia delle spese e competenze di lite della presente causa. L'avv. Di Nisio chiede al Giudice l'applicazione dell'art. 429 c.p.c. rinunciando a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice preso atto di quanto sopra, dichiara la legittima contumacia delle parti
[...]
(Conduttore/Intimato) e di (proprietario/già locatore) Controparte_4 CP_3
e successivamente pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.. Verbale chiuso alle ore 11,50
Il Giudice dott.ssa Filomena Maria Cofone
pagina 2 di 14 Il GOP, dott.ssa Filomena Maria Cofone, dà lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, che si allega al verbale, in assenza delle parti, alle ore 15,41. Il GOP Dott.ssa Filomena Maria Cofone
pagina 3 di 14 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
SEZIONE DISTACCATA DI ORTONA - CIVILE
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Il Tribunale Ordinario di Chieti, Sezione distaccata di Ortona, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario di Pace, dott.ssa Filomena Maria Cofone, all'udienza del 26.06.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti presenti, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado, iscritta al N. 200/2025, promossa da
De Clerico Avv. Carmela (C.F. ) in qualità di Custode giudiziario nell'ambito C.F._1 della P.E.I. del Tribunale di Chieti n. 120/2023 R.G.Es. Imm., rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'Avv. Sergio Di Nisio (C.F. ) ed elettivamente domiciliato come in C.F._4 atti;

RICORRENTE
CONTRO

(C.F. ) nato ad [...] il Controparte_4 C.F._2
12/10/1987 e residente in [...];
RESISTENTE CONTUMACE

nato a [...] al MA (CH) il 03/08/1956 (C.F. ) ed ivi CP_3 C.F._3 residente a[...];
RESISTENTE CONTUMACE

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********

OGGETTO: Contratto di locazione immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo - Risoluzione per inadempimento.
CONCLUSIONI: Parte intimante – ricorrente precisa le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nell'atto introduttivo ivi insistendo.
All'udienza del 26.06.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti presenti, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente sentenza, dando lettura del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

---- FATTO E PROCESSO ----

1. Con contratto di locazione ultranovennale, stipulato in data 28/05/2015 le cui firme sono state autenticate dal Notaio di Pescara – Repertorio n. 116831 – Raccolta n. Persona_1
28722 e trascritto in data 10/06/2015 al n. di Registro Particolare 6886 e n. di Registro Generale
8954 ( produzione ricorrente - all. n. 4 ) il sig. nato a [...] al MA (CH) il CP_3
03/08/1956, C.F. , in qualità di “parte locatrice” ha concesso in C.F._3 locazione al nipote, sig. , nato ad [...] il Controparte_4
12/10/1987, C.F. , in qualità di “parte conduttrice”, tre appartamenti ad C.F._2 uso civile abitazione ubicati nel Comune di LL al MA (CH) in Via Zara n. 29 e riportati nel N.C.E.U. del suddetto Comune:
➢ al foglio 9, particella 627, subalterno 3, categoria A/2, piano 2, classe 2, vani 4,5;
➢ al foglio 9, particella 627, subalterno 4, categoria A/2, piano 2, classe 2, vani 4,5;
➢ al foglio 9, particella 627, subalterno 5, categoria A/2, piano primo e terra, classe 2, vani 8,5, graffato con la particella 626, subalterno 3, categoria A2.

2. Nel contratto le parti hanno pattuito di destinare l'immobile a struttura ricettiva: “la locazione viene stipulata dalla conduttrice per destinare l'immobile, previa esecuzione da parte della stessa delle opere necessarie ed opportune – per le quali la parte locatrice lascia sin d'ora la più ampia liberatoria – all'esercizio dell'attività di affittacamere e/o casa vacanze e/o bed and breakfast”; e di vietare la sublocazione: “la parte conduttrice non
pagina 5 di 14 potrà sublocare, cedere in uso o comunque affittare a terzi l'immobile locato, o parte di esso, né cedere il contratto, salvo quanto previsto dall'art. 36 della Legge n. 392/1978 e fatto salvo il caso in cui intenda sublocare, cedere in uso o comunque affittare a società nelle quali la stessa conduttrice sia legale rappresentante e/o socio di maggioranza, esclusivamente per l'esercizio dell'attività sopra indicata”.

3. La durata è stata fissata in 9 (nove) anni, con inizio dal 28 maggio 2015 e termine al 27 maggio
2024, con rinnovo automatico e tacito di ulteriori nove anni e così di seguito, salvo disdetta da comunicarsi all'altra parte a mezzo raccomandata a/r almeno 12 mesi prima della scadenza.

4. Il canone di locazione è stato stabilito complessivamente, per tutti e tre gli appartamenti, in
€.4.800,00 per i primi 24 mesi, da pagare in 24 rate mensili anticipate da €. 400,00; e per i successivi 24 mesi in €. 6.000,00, da pagare in 24 rate mensili anticipate da €. 500,00, oltre rivalutazione annuale ISTAT ( dopo il quarto anno).

5. Le parti, all'art. 5 del Contratto hanno statuito che: “L' inadempienza della parte conduttrice darà diritto alla parte locatrice di ottenere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. per fatto, colpa ed in danno di lei, con le conseguenze previste al citato art. 12 (dodici)”.

6. All'art. 7 le parti hanno disposto che “II mancato pagamento, in tutto od in parte del corrispettivo alle scadenze pattuite, costituirà automaticamente la parte conduttrice in mora;
tale mancato pagamento costituirà inoltre inadempienza grave, legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto”.

7. In data 4 dicembre 2023, la ha proceduto al Controparte_5 pignoramento dei beni immobili sopra descritti, di proprietà dei sig.ri e CP_3 Parte_1
nell'ambito della P.E.I. del Tribunale di Chieti n. 120/2023 R.G.Es. Imm. (produzione
[...] ricorrente - all. n. 1 ) ed in data 26.02.2024, il G.E. del Tribunale di Chieti, dott. Turco, ha nominato l'avv. Carmela De Clerico Custode giudiziario (produzione ricorrente - all. n. A).

8. Tali immobili, individuati nella perizia estimativa redatta dal Geom. come Persona_2
Lotti nn. 1, 2 e 3, sono stati sottoposti a vendita forzata, e nell'avviso di vendita (produzione ricorrente - all. n. 3 ) si è specificato che: “Risulta trascritto presso l'Agenzia delle Entrate di Chieti - Servizio
Pubblicità Immobiliare- in data 10/06/2015, un Contratto di Locazione stipulato per atto pubblico il 28/05/2015. La durata del Contratto di locazione è di nove anni con inizio dal 28/05/2015 e termine al 27/05/2024, rinnovabile automaticamente e tacitamente di ulteriori nove anni. Scadenza al 27/05/2033. Il Contratto è meglio descritto nella
Perizia estimativa. Il canone stabilito per i tre Lotti (Lotto n. 1, 2 e 3) è di € 500,00/mese. Sulla base della stima eseguita dal CTU il 23/5/2024, il canone risulta vile.”
pagina 6 di 14 9. Nella relazione periodica del 19.12.2024 (produzione ricorrente - all. n. 8 ) il Custode giudiziario, relativamente ai Lotti nn. 1, 2 e 3, ha evidenziato di aver riscontrato una situazione occupazionale difforme a quanto previsto nel contratto di locazione trascritto nel 2015, che prevedeva la destinazione degli immobili ad attività ricettiva (B&B/affittacamere) in capo al conduttore, sig. In particolare: CP_4
❖ per il Lotto n. 1 (foglio 9, particella 627, sub. 3) il Custode ha accertato l'inesistenza della succitata attività ricettiva e che l'immobile è risultato stabilmente occupato dal figlio del debitore, , e che il debitore vi è residente;
Controparte_6 CP_3
❖ per il Lotto n. 2 (foglio 9, particella 627, sub. 4) il Custode ha accertato l'inesistenza della succitata attività ricettiva e ha relazionato che l'immobile è risultato occupato in modo continuativo dalla sig.ra che, a partire da settembre 2024, ha iniziato Controparte_7
a corrispondere alla Procedura un'indennità di occupazione pari a € 400,00 mensili, in conformità a quanto disposto dal perito estimatore nominato dal Tribunale;

❖ In relazione al Lotto n. 3 (foglio 9, particella 627, sub. 5, graffato con particella 626, sub. 3), il Custode ha accertato l'inesistenza della succitata attività ricettiva e ha rilevato l'occupazione stabile da parte della debitrice sig.ra ivi residente con Parte_1
e (figli della Controparte_4 Persona_3 esecutata).
10. All'udienza del 20.12.2024 (produzione ricorrente - all. n. 6 ) il creditore procedente ha richiesto al Giudice dell'Esecuzione di autorizzare il Custode giudiziario a riscuotere i canoni di locazione relativi ai Lotti nn. 1, 2 e 3 dal conduttore, con riferimento al periodo decorrente dalla data del pignoramento, e, in caso di inadempimento, di procedere con l'azione di risoluzione contrattuale. Il G.E. ha così disposto: “dato atto, autorizza il Custode a richiedere i canoni come indicato dal creditore procedente e, in mancanza, a procedere con azione di risoluzione contrattuale.”
11. Il Custode, in data 30.01.2025, ha diffidato e formalmente messo in mora il conduttore, mediante notifica a mezzo UNEP (produzione ricorrente – all. n. 7), richiedendo il pagamento dei canoni di locazione relativi ai Lotti nn. 1, 2 e 3, dalla data del pignoramento: “come espressamente autorizzato dal Giudice dell'Esecuzione, Dott. , in data 20.12.2024, con la presente sono a richiederLe Persona_4
formalmente il pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo compreso tra la data del pignoramento, dicembre
2023 (compreso) ed il mese di gennaio 2025 (compreso), per un totale di €. 7.000,00 (euro settemila//00), corrispondenti a 14 mensilità da €. 500,00 ciascuna. pagina 7 di 14 Sono, altresì, a rammentarLe che è Suo obbligo provvedere al regolare pagamento del canone di locazione che ammonta ad €. 500,00/mese. Pertanto, con la presente, La invito e diffido formalmente ad adempiere al pagamento dell'importo di € 7.000,00 (euro settemila//00), entro e non oltre il termine di 15 (quindici) giorni dal ricevimento della presente e di corrispondere mensilmente il canone di locazione di €. 500,00 (euro cinquecento//00).
Mi corre l'obbligo anticiparLe che, in caso di Suo inadempimento, si procederà, senza ulteriore preavviso, con azione di risoluzione contrattuale, già autorizzata dal Giudice dell'Esecuzione in data 20.12.2024.”
12. Il Custode, verificato l'inadempimento del conduttore, ha relazionato al G.E. chiedendo l'autorizzazione a procedere con l'azione giudiziale di risoluzione del contratto di locazione già deliberata e autorizzata all'udienza del 20.12.2024, mediante la nomina dell'Avv. Sergio Di
Nisio per l'espletamento dell'incaricato.
13. L'avv. Di Nisio ha proposto il procedimento di mediazione presso l'Organismo di Mediazione tenuto presso il Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Chieti, citando il conduttore ed il CP_4 proprietario degli immobili nonché locatore all'epoca della stipula del contratto, oggi debitore esecutato, sig. (produzione ricorrente – all. n. 12). CP_3
14. L'incontro di mediazione del 3.06.2025, in cui il conduttore non è comparso, si è concluso negativamente (produzione ricorrente – verbale negativo depositato nel fascicolo in data
7.06.2025). All'incontro il debitore esecutato/proprietario e locatore dei tre Lotti sig. Pt_2
alla presenza del proprio avvocato, ha proposto e fatto verbalizzare al Mediatore CP_3 quanto segue: “sono disponibile a definire la controversia oggetto di mediazione offrendo il pagamento del totale capitale dovuto di €. 8.500,00 oltre ai canoni maturati fino alla fine del mese di Maggio 2025 e maturandi alla data del
30.07.2025 con pagamento di euro 4.500,00 entro il 10.06.2025 e i successivi 4.000,00 entro il 30.07.2025 e saldo degli ulteriori canoni maturati e maturandi entro il medesimo termine del 30.07.2025, previa rinuncia alla azione giudiziaria promossa dalla Procedura esecutiva con delegato alle vendite Avv. De Clerico Carmela innanzi il Tribunale di Chieti – Sez. Ortona – ed iscritta a ruolo al n. RG 200/2025 innanzi il Giudice Dott.ssa Cofone e prossima udienza fissata al 26.06.2025.” L'Avv. Di Nisio ha replicato: “l'offerta fatta dal locatore viene rifiutata in quanto
l'azione di risoluzione del contratto di locazione non può essere rinunciata stante l'ordine del Giudice dell'Esecuzione immobiliare al verbale della scorsa udienza. La proposta poteva essere accettata con l'accettazione della risoluzione del contratto di locazione e la rinuncia alla condanna dei canoni e accessori in sede giudiziale. Inoltre l'accettazione della proposta non poteva essere formalizzata stante altresì l'assenza del conduttore ” CP_4
15. L'Avv. Di Nisio, con ricorso ex art. 447 bis C.p.c. – rito locatizio – ritualmente notificato, ex art. 143 c.p.c., al conduttore ed al Controparte_4
pagina 8 di 14 proprietario/locatore, debitore esecutato, in uno al decreto di comparizione parti CP_3 per l' udienza del 26/06/2025 ha richiesto di:
> Accertare e dichiarare il grave inadempimento della parte conduttrice, Sig. Controparte_4
, nato ad [...] il [...], C.F. , rispetto agli obblighi assunti con il contratto di
[...] C.F._2
locazione sopra indicato, per le ragioni esposte in narrativa, e,
> per l'effetto, pronunciare la risoluzione del contratto medesimo, relativo alle unità immobiliari indicate in premessa, in ragione del grave inadempimento accertato,
> statuire, altresì, la condanna della parte conduttrice al rilascio immediato degli immobili libero da cose e persone, e la non opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva immobiliare iscritta al n. R.G.Es. 120/2023 del
Tribunale di Chieti;

> Condannare la parte conduttrice al pagamento, in favore della procedura esecutiva immobiliare n. R.G.Es.
120/2023 del Tribunale di Chieti, dei canoni di locazione scaduti a far data dalla notifica del pignoramento immobiliare - dicembre 2023 - sino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'integrale soddisfo;

> Condannare, in ogni caso, la parte conduttrice al pagamento delle spese di lite, diritti ed onorari di causa.
16. All'udienza di comparizione delle parti del 26.06.2025, il Giudice, dichiarata la contumacia del conduttore e del proprietario/già locatore, dopo aver invitato le parti presenti a discutere oralmente la causa e a precisare le conclusioni, che la parte ricorrente così formula:
“- Voglia l'Onorevole Tribunale adito, ogni altra contraria istanza disattesa, accertare e dichiarare il grave inadempimento della parte conduttrice, Sig. , nato ad [...] il Controparte_4
12/10/1987, C.F. , rispetto agli obblighi assunti con il contratto di locazione indicato in ricorso, C.F._2
per le ragioni esposte in narrativa, e, per l'effetto, pronunciare la risoluzione del contratto stipulato in data
28/05/2015, le cui firme sono state autenticate dal Notaio di Pescara – Repertorio n. 116831 – Persona_1
Raccolta n. 28722 e trascritto in data 10/06/2015 al n. di Registro Particolare 6886 e n. di Registro Generale 8954, tra il sig. nato a [...] al MA (CH) il 03/08/1956, C.F. , in qualità di “parte CP_3 C.F._3
locatrice” e il sig. , nato ad [...] il [...], C.F. Controparte_4
, in qualità di “parte conduttrice”, relativo a tre appartamenti ad uso civile abitazione ubicati C.F._2
nel Comune di LL al MA (CH) in Via Zara n. 29 e riportati nel N.C.E.U. del suddetto Comune:
• al foglio 9, particella 627, subalterno 3, categoria A/2, piano 2, classe 2, vani 4,5;
• al foglio 9, particella 627, subalterno 4, categoria A/2, piano 2, classe 2, vani 4,5;
pagina 9 di 14 • al foglio 9, particella 627, subalterno 5, categoria A/2, piano primo e terra, classe 2, vani 8,5, graffato con la particella 626, subalterno 3, categoria A2,
in ragione del grave inadempimento accertato della parte conduttrice;

- Statuire, altresì, la condanna della parte conduttrice al rilascio immediato degli immobili liberi da cose e persone.
- Condannare la parte conduttrice al pagamento, in favore della procedura esecutiva immobiliare n. 120/2023 R.G.Es. del Tribunale di Chieti, dei canoni di locazione scaduti a far data dalla notifica del pignoramento immobiliare - dicembre 2023 – sino al mese di giugno 2025 per un totale di € 9.500,00 (Euro novemilacinquecento/00) corrispondenti a n. 19 mensilità da €. 500,00 ciascuna, oltre ancora al pagamento delle mensilità dovute fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre agli interessi legali di mora dalle singole scadenze fino all'integrale soddisfo;

- Condannare, in ogni caso, la parte conduttrice al pagamento sia delle spese e competenze della mediazione sia delle spese e competenze di lite della presente causa”.
17. L'Avv. Di Nisio ha chiesto l'applicazione dell'art. 429 c.p.c. rinunziando al termine per memorie conclusive trattandosi di causa documentale ed anche in virtù della contumacia delle parti resistenti non comparse e non costituite nel presente giudizio.
18. Il Giudice, ritenendo la causa di natura documentale e sufficientemente istruita, ha dichiarato la causa matura per la decisione e l'ha trattenuta in decisione anche in virtù della rinuncia da parte ricorrente al deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande proposte da parte ricorrente sono fondate per le ragioni di seguito esposte.
19. Va preliminarmente premesso che nel contesto delle procedure esecutive immobiliari, il Custode giudiziario è figura ausiliaria del Giudice dell'Esecuzione cui è demandata l'amministrazione e la gestione dell'immobile pignorato, nonché l'esercizio delle azioni necessarie per conseguirne la disponibilità, previa autorizzazione del Giudice stesso.
Quando gli immobili staggiti risultano concessi in locazione anteriormente al pignoramento, il Custode nominato nell'ambito della P.E.I. subentra al debitore/proprietario degli immobili pignorati, nella gestione del rapporto locativo: egli è, pertanto, legittimato a riscuotere i canoni maturati successivamente alla trascrizione del pignoramento, e – in caso di inadempimento del conduttore – può proporre azione di risoluzione del contratto, mediante assistenza di un legale, e previa espressa autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione. pagina 10 di 14 Non spetta al G.E. accertare l'inadempimento del locatore o determinare ex officio la misura del canone, trattandosi di valutazioni che attengono al contenuto sostanziale del rapporto locatizio e che devono essere devolute al Giudice ordinario, nel rispetto del principio del contraddittorio e delle garanzie proprie del giusto processo.
Il proprietario del bene pignorato (il debitore esecutato) conserva la titolarità formale del bene, ma perde la disponibilità concreta e giuridica del bene stesso, che passa sotto la gestione del custode.
A) GRAVE INADEMPIMENTO PECUNIARIO DEL CONDUTTORE.
1. Il conduttore non ha corrisposto al Custode i canoni di locazione richiesti dal mese di dicembre 2023 in poi.
2. Tale circostanza deve ritenersi processualmente acclarata in quanto:
• è stata ritualmente dedotta dalla parte creditrice, come fatto “negativo” posto dalla stessa alla base delle domande di pagamento dei canoni;

• è stata riconosciuta dal debitore esecutato, sig. proprietario/locatore dei tre CP_3 appartamenti che, in sede di mediazione, ha fatto verbalizzare l'intenzione di accollarsi il debito del
Conduttore, a patto di non proseguire l'azione di risoluzione del contratto: “sono disponibile a definire la controversia oggetto di mediazione offrendo il pagamento del totale capitale dovuto di €. 8.500,00 oltre ai canoni maturati fino alla fine del mese di Maggio 2025 e maturandi alla data del 30.07.2025 con pagamento di euro 4.500,00 entro il 10.06.2025 e i successivi 4.000,00 entro il 30.07.2025 e saldo degli ulteriori canoni maturati e maturandi entro il medesimo termine del 30.07.2025, previa rinuncia alla azione giudiziaria promossa dalla Procedura esecutiva con delegato alle vendite Avv. De Clerico Carmela innanzi il Tribunale di Chieti – Sez. Ortona – ed iscritta a ruolo al n. RG
200/2025 innanzi il Giudice Dott.ssa Cofone e prossima udienza fissata al 26.06.2025.”
3. Secondo le previsioni del Contratto di locazione, il rapporto si sarebbe risolto di diritto nel caso di inadempimento da parte del conduttore. Infatti, il Contratto, all'art. 7 prevede una clausola risolutiva espressa secondo la quale: “II mancato pagamento, in tutto od in parte del corrispettivo alle scadenze pattuite, costituirà automaticamente la parte conduttrice in mora;
tale mancato pagamento costituirà inoltre inadempienza grave, legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto.
4. Tale clausola, redatta in modo chiaro, specifico e conforme ai requisiti di determinatezza richiesti dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., Sez. II, 3 settembre 2021, n. 23879), attribuisce al mancato pagamento del canone alle scadenze pattuite il valore di inadempimento grave e rilevante, ai fini della risoluzione del contratto.
pagina 11 di 14 È noto, infatti, che la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. consente alle parti di predeterminare, al momento della stipula, le obbligazioni la cui violazione comporta la risoluzione automatica del contratto, senza che sia necessario l'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Nel caso di specie, la clausola risolutiva esplicitamente collega la risoluzione al mancato pagamento anche parziale del canone, rendendo superflua qualsiasi ulteriore valutazione sull'incidenza concreta dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale.
Ad ogni modo, anche laddove si volesse applicare il criterio generale previsto dall'art. 1455 c.c.,
l'inadempimento della parte conduttrice dovrebbe comunque qualificarsi come grave: la morosità protratta per oltre diciannove mesi, l'assenza di qualsivoglia giustificazione, la mancata costituzione in giudizio del conduttore sia in mediazione che nell'odierno procedimento, dimostrano con evidenza che l'omissione è tale da compromettere l'equilibrio economico del contratto e rendere impossibile al
Custode, anche sulla base delle istruzioni specificamente ricevute dal G.E. del Tribunale di Chieti all'udienza del 20.12.2024, alla prosecuzione del rapporto.
In conclusione, ricorrono i presupposti per la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice, ai sensi dell'art. 1456 c.c., con conseguente ordine di rilascio degli immobili oggetto di causa ed al pagamento dei canoni scaduti.
B) IL CREDITO PECUNIARIO DEL CONDUTTORE VERSO LA P.E.I. 120/2023
1. Da quanto sopra accertato ed illustrato discende che, dichiarata la risoluzione del Contratto di locazione ripassato tra le parti, il conduttore, , va Controparte_4 condannato alla corresponsione, in favore del ricorrente, dei canoni complessivamente quantificati, ad oggi, in €. 9.500,00 per canoni scaduti e non corrisposti dal mese di dicembre 2023 al mese di giugno
2025 compreso, oltre agli ulteriori canoni maturandi sino al rilascio degli immobili.
C) DISCIPLINA DELLE SPESE PROCESSUALI.
1. Le spese seguono la soccombenza, anche nella contumacia del conduttore, posto che, in tema di spese processuali, il criterio rivelatore della soccombenza risiede nell'aver dato causa al processo, sicché la stessa non è esclusa dalla circostanza che la parte, una volta convenuta in giudizio, sia rimasta contumace (Cass. 27 febbraio 2023, n. 5813).
Pertanto, le spese si liquidano (secondo il valore del decisum) ex D.M. n. 55/2014 e succ. mod., considerati i valori medi - scaglione tra € 5.201,00 a € 26.000,00 - per la mediazione esperita in complessivi €.1.200,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario delle spese generali, C.P.A. pagina 12 di 14 ed I.V.A. come per legge, ed € 238,35 per esborsi;
per l'odierno giudizio in complessivi €. 3.397,00 per compensi di avvocato (con esclusione della fase istruttoria non svolta) oltre rimborso forfettario delle spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge, ed €. 308,39 per esborsi.


P.Q.M.


20. Il Tribunale di Chieti, Sezione distaccata di Ortona, definitivamente pronunciando sulle domande di cui in narrativa, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, in accoglimento totale della domanda, così provvede:
ACCERTA il grave inadempimento contrattuale del conduttore, sig. , Controparte_4
C.F. , nato ad [...] il [...], e residente a [...], alle obbligazioni di pagamento del canone e di rilascio del bene oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data 28.05.2015;
DICHIARA la risoluzione del Contratto di locazione stipulato in data 28.05.2015, le cui firme sono state autenticate dal Notaio di Pescara – Repertorio n. 116831 – Raccolta n. 28722 e trascritto in Persona_1 data 10.06.2015 al n. di Registro Particolare 6886 e n. di Registro Generale 8954, tra il sig. CP_3 ed il sig. a far data dall'inizio
[...] Controparte_4 dell'inadempimento della parte conduttrice – dalla notifica del pignoramento (dicembre 2023) come da parte motiva e, per l'effetto
ORDINA al sig. il rilascio, in favore del ricorrente, alla data del Controparte_4
28.07.2025, libero e vuoto da persone e cose, dei tre appartamenti individuati:
a. al foglio 9, particella 627, subalterno 3;
b. al foglio 9, particella 627, subalterno 4;
c. al foglio 9, particella 627, subalterno 5, graffato con la particella 626, subalterno 3;
CONDANNA la parte conduttrice al pagamento, in favore della Controparte_4
Procedura esecutiva immobiliare n. 120/2023 R.G.Es. del Tribunale di Chieti, dei canoni di locazione scaduti a far data dalla notifica del pignoramento immobiliare - dicembre 2023 – sino al mese di giugno
2025 per un totale di €. 9.500,00 (Euro novemilacinquecento/00) corrispondenti a n. 19 mensilità da pagina 13 di 14 €.500,00 ciascuna, oltre al pagamento delle mensilità dovute fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi legali di mora dal dì successivo alle singole scadenze sino al saldo;

CONDANNA la parte conduttrice al pagamento, in favore della Controparte_4
Procedura esecutiva immobiliare n. 120/2023 R.G.Es. del Tribunale di Chieti, al rimborso delle spese processuali e di mediazione sostenute dal ricorrente, che liquida per la mediazione in complessivi €
1.200,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario delle spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, ed € 238,35 per esborsi;
per l'odierno giudizio in complessivi € 3.397,00 per compensi di avvocato (con esclusione della fase istruttoria non svolta) oltre rimborso forfettario delle spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge, ed €. 308,39 per esborsi.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. pubblicata in assenza delle parti rinunzianti a presenziare ed allegazione al verbale.
Ortona lì 26.06.2025
Il Giudice O.P.
Dott.ssa Filomena Maria Cofone
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