R E P U B B L I C A I T A L I A N A Sent. N.
Cron. N. I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Rep. N. Il Tribunale di Bergamo, Sezione Quarta civile, nella persona del
Giudice unico dott.ssa Laura Brambilla R. Gen. N. 7413/2022
Camp. Civ. N.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 7413/2022 Ruolo Generale promossa
DA
(C.F. Parte_1
OGGETTO:
), rappresentato e difeso dall'Avv.to OFFREDI C.F._1
Vendita di cose Parte_2
per procura in atti immobili ATTORE
c o n t r o
CP_1 C.F._2
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv.to FACHINETTI ALBERTO per procura in atti
CONVENUTO
In punto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Dell'attore
“Piaccia al Tribunale adito, in accoglimento della domanda attorea:
– In via principale, previo accertamento del credito vantato dal signor
nei confronti dell'attore, previo il frazionamento ed Controparte_2

- 2 -
l'accatastamento dei beni immobili oggetto dell'intervenuta promessa di vendita,
pronunciare ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c. sentenza costitutiva volta a
trasferire la proprietà immobiliare piena ed esclusiva in favore del signor
[...]
c.f. di tutti i beni meglio descritti Parte_1 C.F._1
nel preliminare di compravendita e contrassegnati in colore rosso e verde nella
planimetria, condizionando il predetto trasferimento al pagamento da parte
dell'attore della somma di euro 22.500,00 o di quella maggiore o minore ritenuta
di giustizia, a condizione, a sua volta, della preventiva liberazione dell'immobile
da ipoteche, pegni, cose, persone, vincoli pregiudizievoli ed ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito.
IN OGNI CASO: Con vittoria di spese, competenze ed onorari, rimborso
forfettario, c.p.a, iva”.
Del convenuto
“Ogni contraria istanza disattesa e reietta, voglia il Tribunale adito
Nel merito in via principale anche riconvenzionale:
a) respingere tutte le domande proposte dall'attore in quanto
inammissibili, tardive, nulle ed infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di
cui al presente atto;

b) dare, altresì, atto che il contratto preliminare di compravendita per
cui è causa, è risolto per intervenuta scadenza del termine e, in ogni caso, ai sensi
dell'art. 1385 cod. civ. per fatto e colpa esclusivi del sig. Parte_1
e, per l'effetto condannare l'attore al risarcimento di tutti i danni
[...] - 3 -
patiti e patiendi dal convenuto.
Nel merito: respingere tutte le domande proposte dall'attore in quanto
inammissibili, tardive, nulle ed infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di
cui al presente atto.
In via subordinata riconvenzionale: emettere sentenza ex art. 2932 cod.
civ. che tenga luogo del consenso del sig. , Parte_1
trasferendo in favore di quest'ultimo la proprietà dell'immobile identificato come
segue, subordinatamente al pagamento in favore del sig. Controparte_2
prezzo di compravendita pari a non meno di € 52.000,00 oltre interessi dal dovuto
al saldo nonché al rimborso dei danni patiti e patiendi oltre alle spese e agli oneri
condominiali e fiscali, sostenuti e sostenendi per effetto della mancata
stipulazione dell'atto definitivo,e ciò a far tempo dal 22.03.2021 avente per
oggetto il bene immobile indicato nelle planimetrie allegate al contratto
preliminare per cui è causa, previo suo frazionamento e istituzione del diritto di
usufrutto in favore del convenuto nei locali tratteggiati con il colore blu, del
diritto di godimento della scala prodromica all'accesso alla caldaia e costituzione
di servitù a carico del compendio in relazione agli impianti a servizio della villa
ubicata in AN OV AN, Via Boselli, n. 34. CP_2
In ogni caso: spese di causa e del monitorio interamente rifuse”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 26 ottobre 2022
, premettendo di aver stipulato in data 22 Parte_1 - 4 -
marzo 2021 un contratto preliminare con il padre per CP_2
l'acquisto di una porzione dell'immobile sito in Via P. Boselli n. 34 in AN
OV AN (costituita da una cantina e dalla scala interna ed esterna di accesso), ha convenuto in giudizio quest'ultimo al fine di sentir pronunciare ai sensi dell'art. 2932 c.c., previo frazionamento ed accatastamento dei beni, una sentenza costitutiva per il trasferimento della proprietà dell'immobile in proprio favore, con effetti condizionati al pagamento di euro 22.500,00 o della diversa somma ritenuta di giustizia a titolo di saldo del prezzo d'acquisto, nonché alla liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni, cose, persone e vincoli pregiudizievoli.
A sostegno della propria domanda, Parte_1
ha dedotto di aver provveduto in data 19 aprile 2021 al versamento mediante bonifico bancario dell'importo di euro 2.500,00, a titolo di caparra confirmatoria, a fronte di un corrispettivo pattuito per il complessivo importo di euro 25.000,00; ha altresì rappresentato che il termine – non essenziale - per la stipula del contratto di compravendita era stato fissato in sei/dodici mesi dalla conclusione del preliminare, a cui non si è addivenuti in ragione del rifiuto della controparte.
Costituendosi in giudizio, ha preliminarmente CP_2
eccepito l'improcedibilità della domanda avversaria in pendenza del procedimento di mediazione obbligatoria;
quanto al merito, ha eccepito l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare in conseguenza della - 5 -
scadenza del termine essenziale, concordemente individuato dalle parti, ed ha contestato la ricezione della somma di euro 2.500,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Il convenuto ha quindi chiesto al Tribunale:
- in principalità di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per scadenza del termine essenziale e, in ogni caso, ai sensi dell'art. 1385
c.c., atteso il mancato versamento della caparra;
per l'effetto ha domandato in via riconvenzionale la condanna dell'attore al risarcimento dei danni tutti patiti;

- in via subordinata riconvenzionale di emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., dietro versamento da parte dell'attore del prezzo,
rideterminato in euro 52.000,00, previo frazionamento degli immobili di causa ed istituzione in suo favore di un diritto di usufrutto sui locali tratteggiati con il colore blu nella planimetria allegata sub doc. 2, e di un diritto di godimento della scala di accesso alla caldaia, nonché previa costituzione di un diritto di servitù a carico del compendio in relazione agli impianti a servizio dell'intero fabbricato.
La causa, ritenuta matura per la decisione all'esito di infruttuosi tentativi di conciliazione, è stata infine trattenuta in decisione sulle precisate conclusioni riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente si fa rilevare che in corso di causa è stato - 6 -
depositato agli atti il verbale attestante l'esito negativo del procedimento di mediazione instaurato ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis d.lgs. 28/2010, di talché la condizione di procedibilità del presente giudizio risulta integrata.
Passando all'esame del merito, il Tribunale ritiene che la domanda formulata da parte attrice - volta ad ottenere la pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c. di una sentenza di trasferimento della proprietà immobiliare, in esecuzione della scrittura privata stipulata tra le parti in data 22 marzo 2021
(cfr. doc. 2 di parte convenuta) - sia infondata e pertanto non meriti accoglimento nei termini e per le ragioni che seguono.
Giova anzitutto osservare che l'accoglimento della domanda attorea presuppone la qualificazione della scrittura di causa in termini di contratto preliminare, con lo stesso intendendosi quel contratto preparatorio in forza del quale le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto c.d.
definitivo, vincolandosi circa l'an della stipulazione.
Il contratto preliminare non va, peraltro, inteso come un mero
pactum de contrahendo, essendo caratterizzato da un'efficacia obbligatoria complessa che partecipa del programma prestazionale finale, al pari del contratto definitivo: dal preliminare deriva non solo l'obbligo di prestare il consenso al trasferimento della proprietà del bene, ma anche l'obbligo di porre in essere tutte le attività necessarie per rendere attuabile il trasferimento della proprietà del bene (cfr. Cass., Sez. Un. 1720/1985).
Elemento caratterizzante del contratto preliminare è dunque - 7 -
l'impegno, assunto da entrambe le parti (nel preliminare bilaterale) ovvero da una sola parte (nel preliminare unilaterale), di prestare il consenso in caso di futura stipula del contratto definitivo;
si badi poi che solo da quest'ultimo contratto discende l'effetto traslativo della proprietà della res
promessa in vendita.
Ciò posto, si fa altresì rilevare che, secondo costante giurisprudenza di legittimità, nell'interpretazione del contratto ai sensi degli artt. 1362 e segg. c.c. il giudice deve esaminare il testo negoziale partendo dall'elemento letterale, che assume una funzione fondamentale nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti. In specie, l'elemento letterale deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, giacché per
“senso letterale delle parole” va intesa tutta la formulazione della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone,
dovendo inoltre aversi riguardo allo scopo pratico che le parti abbiano inteso realizzare con la stipulazione del contratto (cfr. Cass. 31811/2024).
Tanto premesso, si ritiene utile riportare per esteso la scrittura privata invocata dall'attore, al fine di poter procedere sulla base di quanto sopra esposto alla relativa qualificazione giuridica:
“Preliminare di vendita di porzione immobiliare
22/03/2021
le parti
: cedente;
di seguito menzionato come Controparte_2 - 8 -
[...]
: acquirente, di seguito menzionata Persona_1
come Parte_1
Il sottoscritto cede alla figlio a corpo CP_2 Parte_1
tutti i locali seminterrati ancora di sua proprietà.
Detti locali come contrassegnati in planimetria allegata, sono
l'attuale cantina e la scala interna ed esterna di accesso ad esse:
N.B. i locali saranno ceduti vuoti;

La presente cessione è vincolata dalle seguenti immutabili
condizioni a carico dell'acquirente:
Il locali nella cartina allegata, e contrassegnati con il colore blu
rimangono di utilizzo dell'attuale proprietà e CP_2 CP_3

[...]
Il locali nella cartina allegata, e contrassegnati con il colore verde
rimangono di utilizzo dell'acquirente in successiva cambio di proprietà.
Vengono altresì contraddistinte con il colore rosso le parti che
vengono temporaneamente utilizzate da entrambe le parti che diverranno
esclusive dell'acquirente.
A vita dell'attuale proprietà rimangono a disposizione il locale
caldaia, ed impianti che in successiva variazione di proprietà dovranno
essere rimossi.
Il prezzo totale sarà corrispondente a € 25.000,00 - 9 -
(venticicinquemila):
Che verranno versati nel seguente modo: un terzo al rogito notarile,
la rimanenza al ottenimento del finanziamento da parte dell'acquirente
entro 6 / 12 mesi, eventuali interessi saranno pari a quelli di un mutuo con
valori di mercato.
Letto approvato e sottoscritto a AN OV AN il
Cedente: Cima Controparte_2
Acquirente: Filaretos Cima”. Pt_1 Pt_1
Parte attrice ha dedotto nei suoi scritti difensivi che la volontà dei contraenti di stipulare un preliminare di vendita troverebbe conferma nell'intestazione concordemente attribuita dagli stessi alla scrittura
(“preliminare di vendita di porzione immobiliare”), non potendosi ritenere tale conclusione scalfita dall'utilizzo del tempo verbale presente (“cede”),
al quale infatti le stesse avrebbero fatto ricorso - sia pure impropriamente -
al solo scopo di sottolineare l'effettiva volontà di addivenire in un secondo momento all'alienazione dei beni di causa al prezzo individuato nella scrittura.
Parte convenuta parimenti qualifica la scrittura di causa nei termini di contratto preliminare di compravendita, dissociandosi dalla controparte unicamente per quanto attiene alla qualificazione del termine come essenziale.
Ritiene il Tribunale di non poter condividere l'interpretazione - 10 -
attribuita dalle parti alla scrittura del 22 marzo 2021, trattandosi non già di un contratto preliminare di compravendita, bensì di un contratto di compravendita ad effetti reali differiti condizionato all'ottenimento di un finanziamento da parte dell'acquirente.
Ed, infatti, dall'esame letterale della scrittura non emerge alcun impegno delle parti a prestare il consenso relativamente ad un futuro contratto di compravendita, quanto piuttosto l'intenzione delle stesse di cedere ed acquistare i beni di causa.
Nel caso di specie, il contratto stipulato tra le parti non assume dunque natura obbligatoria, difettando completamente l'elemento caratterizzante del contratto preliminare, ossia l'assunzione ad opera delle parti dell'obbligo di stipulare un successivo contratto.
A favore dell'interpretazione della scrittura di causa come contratto di compravendita depongono i seguenti elementi:
- la ripetuta identificazione delle parti come “cedente” ed
“acquirente”;
- l'utilizzo dell'espressione cessione (“la presente cessione”),
nonché del tempo presente indicativo (“cede”; “rimangono”).
In argomento occorre, altresì, evidenziare che la compravendita di beni immobili è un contratto consensuale ad effetti reali che si perfeziona in forza dell'accordo, raggiunto sulla base del mero incontro delle volontà
delle parti (proposta ed accettazione) calate in una dichiarazione scritta ex - 11 -
art. 1350 n. 1 c.c.; per effetto del consenso si producono rispettivamente in capo all'acquirente l'obbligo di pagamento del prezzo, ed in capo al venditore l'obbligo di consegna del bene.
Nulla osta, tuttavia, a che il trasferimento del diritto di proprietà ed il pagamento del corrispettivo non intervengano immediatamente, e ciò per volontà delle parti meritevole di tutela ex art. 1322 c.c.
Si ritiene, pertanto, che le parti abbiano inteso differire l'obbligo di pagamento del prezzo e di consegna del bene ad un momento successivo rispetto alla stipula del contratto di compravendita, individuato nel futuro rogito notarile (“che verranno versati nel seguente modo: un terzo al rogito
notarile”), nonché condizionare sospensivamente l'effetto traslativo rappresentato dalla traditio della res alla concessione in favore dell'acquirente di un contratto di finanziamento (“la rimanenza
all'ottenimento del finanziamento da parte dell'acquirente”).
L'utilizzo del tempo verbale futuro (“i locali saranno ceduti”; “il
prezzo sarà corrispondente”; “eventuali interessi saranno pari”) e l'espressione “in successivo cambio di proprietà” si spiegano quindi alla luce della sicura volontà delle parti di differire nel tempo gli effetti traslativi derivanti dalla cessione perfezionatasi con la sottoscrizione della scrittura privata datata 22 marzo 2021.
La dicitura “preliminare” presente nell'intestazione non consente di superare gli elementi sin qui valorizzati ed, in particolar modo, la mancata - 12 -
assunzione da parte di padre e figlio di un vincolo obbligatorio per la stipula di un futuro contratto. Va, infatti, considerato che la scrittura è stata stipulata direttamente dalle odierne parti in causa, senza l'assistenza dei rispettivi difensori;
è dunque verosimile ritenere che il termine
“preliminare” sia stato usato non già nella sua valenza tecnico giuridica,
bensì impropriamente quale sinonimo della volontà di differimento dell'effetto traslativo in un momento futuro e condizionato dall'ottenimento del finanziamento da parte dell'acquirente.
A diverse conclusioni non può di certo giungersi valorizzando l'espressione “rogito notarile”, in quanto con lo stesso non può intendersi il contratto definitivo, per cui difetta l'assunzione del relativo obbligo di stipula, bensì la volontà delle parti della mera ripetizione del contratto in forma di atto pubblico ai fini della necessaria trascrizione, così spiegandosi agevolmente la dicitura “in successiva cambio di proprietà” usata in modo del tutto atecnico nel contratto.
Alla luce di quanto sopra esposto, la domanda formulata ex art. 2932 c.c. da parte attrice è infondata e, pertanto, non può essere accolta difettando un contratto preliminare di compravendita a cui dare esecuzione.
Quand'anche, poi, si volesse ritenere che con la domanda qui proposta l'attore abbia inteso ottenere il trasferimento del bene, stante il contratto di compravendita già perfezionato tra le parti, si fa rilevare come il contratto fosse sospensivamente condizionato all'ottenimento di un - 13 -
finanziamento da parte dell'acquirente, di cui tuttavia non vi è prova agli atti del giudizio, con conseguente inefficacia del contratto.
Le restanti domande svolte in causa devono ritenersi assorbite.
L'esito del giudizio impone di compensare integralmente le spese di lite tra le parti, attesa la soccombenza reciproca.
P . Q . M .
Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa,
definitivamente pronunciando,

1. rigetta la domanda attorea ex art. 2932 c.c.

2. rigetta le domande di parte convenuta;

3. compensa per intero le spese di lite tra le parti
Così deciso in Bergamo, il giorno 9 aprile 2025
IL GIUDICE
(Dott.ssa Laura Brambilla)