TRIBUNALE DI BRINDISI
Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.
NA AN ha emesso la seguente
SENTENZA
nella controversia in primo grado iscritta al N° 739/2018 R.G.
promossa da
P.IVA ) con sede in Ostuni alla Via Scipione Petrarolo n.7, Parte_1 P.IVA_1 nella persona del suo legale rappresentate pro tempore, rappresentata e difesa all'Avv.
OB CO;

attrice
contro
(P.IVA ) con sede legale in Fasano alla Via della Industria CP_1 CP_2 P.IVA_2
II, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
OL EL;

convenuta
Precisazione delle conclusioni come da verbale d'udienza del 20.02.2025.
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Sulle richieste delle parti

1.1.Con atto di citazione, notificato il 13.02.2018, (d'ora in avanti anche Parte_1 solamente , ha convenuto in giudizio (d'ora in avanti anche Pt_1 CP_1 CP_2 solamente ) deducendo il suo grave inadempimento rispetto alle obbligazioni CP_3 assunte con il contratto preliminare del 9.12.2017 di affitto di ramo d'azienda con opzione di acquisto tra di loro concluso nonchè domandando di accogliere le seguenti conclusioni:
1. “ pronunciare sentenza che, previo accertamento della autenticità della sottoscrizione del contratto del 9.12.2017 da parte di dichiari CP_1 CP_2 giudizialmente che la per effetto della proposta irrevocabile (fino al Parte_1
31.10.2018) di vendita del citato ramo di azienda […] ha diritto ad effettuare
l'acquisto del ramo di azienda come nel citato atto, con tutti i cespiti immobiliari, mobiliari ed immateriali […] mediante comunicazione dell'accettazione della proposta di vendita di Gesti.Va da effettuarsi da parte di entro Pt_1 Parte_1 il termine del 31.10.2018, e, quindi accertare e dichiarare, una volta accettata da parte di tale proposta di acquisto entro il citato termine, di proprietà Parte_1 di il citato ramo di azienda, per come innanzi e per come appresso Parte_1 descritto, per il prezzo convenuto di € 600.000,00 oltre IVA se dovuta […], con sentenza di accertamento di tale trasferimento di proprietà o, in subordine, costituiva di tale diritto di proprietà, che tenga luogo e produce gli effetti, anche ex art. 2932 c.c., dell'atto pubblico non concluso per fatto e colpa di CP_1 [...]
necessario ai fini della trascrizione dell'avvenuto trasferimento di proprietà CP_2 ad del ramo di azienda anzidetto, e degli immobili che lo Parte_1 compongono, presso il Registro delle Imprese e presso i Pubblici Registri
Immobiliari, con sentenza che tenga luogo e produca anche gli effetti del contratto definitivo di affitto di ramo di azienda, per il periodo che va dal 15.01.2018 fino al
31.12.2018, non concluso per fatto e colpa di per il canone di fitto Parte_1 di € 70.000,00 oltre IVA (di cui euro 20 mila oltre IVA già versati e con saldo di euro 50 mila oltre IVA che si offre di versare), ramo di azienda Parte_1 avente ad oggetto l'esercizio dello stabilimento balneare con connesse attività di
2 bar e ristorazione, da esercitarsi in Ostuni, località cala di Rosa Marina, composto da cespiti, immobiliari, mobiliari ed immateriali […], rimandandosi per la loro migliore descrizione al contenuto del contratto sottoscritto dalle parti in data 09.12.2017: A.1. (liberi da iscrizioni, trascrizioni, oneri e CP_4 pesi pregiudizievoli, da diritti di terzi) […]; A.2 […]; A.3 CP_5 [...]
[…]; CP_6
2. adottare tutti i conseguenziali provvedimenti di condanna necessari per la immissione di nella detenzione (in relazione al fitto) e nel possesso Parte_1
(in relazione all'acquisto) del ramo di azienda in questione;

3. condannare la società al risarcimento di tutti i danni (di natura CP_1 CP_2 commerciale, di mancato guadagno, ecc.) patiti e patiendi dalla in Parte_1 conseguenza dell'inadempimento o comunque del ritardato adempimento da parte della agli obblighi da essa assunti con il contratto del 09.12.2017, CP_1 CP_2 da quantificarsi non esaustivamente nella complessiva somma di € 408.900,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma di volta in volta rivalutata dal di del dovuto sino al soddisfo, ovvero nella diversa maggiore somma che sarà oggetto di accertamento e di liquidazione da parte del Tribunale adito, con valutazione anche equitativa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma di volta in volta rivalutata dal di del dovuto sino al soddisfo, oltre al risarcimento di tutti i danni all'immagine patiti e patiendi della per Parte_1 effetto dell'inadempimento e comunque del ritardato adempimento da parte della agli obblighi contrattualmente assunti con il citati contratto […], CP_1 CP_2 nella somma che sarà oggetto di accertamento e di liquidazione da parte del
Tribunale adito, con valutazione anche di natura equitativa[…]”;
4. ordinare al Responsabile della Agenzia delle Entrate, direzione provinciale di
Brindisi, Ufficio provinciale – territorio servizio di Pubblicità immobiliare, e al
Responsabile del Registro delle imprese di Brindisi, la trascrizione e la iscrizione della emananda sentenza esonerando gli stessi da qualsiasi responsabilità.

5. Con vittoria di spese e competenze di lite a carico della . CP_1 CP_2
3 In particolare premesso di essere proprietaria di un albergo di categoria cinque Pt_1 stelle lusso denominato “La Sommità” con sede ad Ostuni e di aver interesse ad acquisire la proprietà di uno stabilimento balneare con connesse attività di bar e di ristorazione da porre a servizio sia della propria clientela alberghiera che di quella esterna, ha esposto: 1) di aver concluso, in data 09.12.2017, un contratto preliminare con l'odierna società convenuta con cui quest'ultima da un lato le concedeva il diritto di acquistare la proprietà del ramo di azienda anzidetto, per il prezzo di € 600.000,00 oltre IVA se dovuta, con opzione di acquisto da esercitarsi entro il termine del 30.11.2018 e, dall'altro, si impegnava a cedere in affitto alla stessa società il medesimo ramo di azienda, per il periodo compreso tra il 15.01.2018 e il 31.12.2018 per il prezzo di €70.000,00 oltre iva (con analitica descrizione dei beni compresi nel ramo d'azienda oggetto di causa); 2) di aver invitato — con missiva del 5 gennaio 2018 — a a comparire innanzi al Notaio di CP_1 Per_1
Brindisi per la stipula del contratto di affitto, originariamente fissata per il 12.01.2018, poi differita al 16.01.2018 e che in detta occasione dinanzi al Notaio, Va aveva CP_1 dichiarato di non aver ancora avviato le pratiche per il rilascio dei titoli abilitativi, domandando un differimento della stipula dell'atto pubblico di affitto di azienda al
30.01.2018; 3) che, con raccomandata A.R. del 25.01.2018 - anticipata a mezzo PEC –
Va le aveva comunicato di non voler addivenire alla stipula del contratto definitivo CP_1 relativo al fitto di ramo di azienda, adducendo che il contratto del 09.12.2017 sarebbe stato contrario a norme imperative oltre che difforme rispetto agli accordi preliminarmente intercorsi;
4) di aver contestato il contenuto di detta missiva con successiva comunicazione del 27.01.2018 rinnovando l'invito a va a comparire innanzi al notaio di CP_1 Per_1
Brindisi per il giorno 30.01.2018 alle ore 15; 5) che stante l'indisponibilità ribadita con ulteriore comunicazione del 30.1.2018, puntualmente contestata, si era vista costretta ad agire per far accertare l'inadempimento dell'odierna società convenuta rispetto all'assunta obbligazione di concedere in affitto il ramo d'azienda al fine di pervenire alla costituzione giudiziale del vincolo contrattuale di cui sopra, dichiarandosi pronta a corrispondere il saldo dovuto a titolo di canone d'affitto (pari ad € 50.000,00 oltre IVA) nonché l'ulteriore somma quale corrispettivo per l'acquisto.

1.2. Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata in data 14.06.2018, Gesti.Va si è costituita in giudizio contestando la fondatezza in fatto e diritto dell'avversa domanda e
4 chiedendo a sua volta di: “a) rigettare la domanda formulata da perché Parte_1 nulla, inammissibile e comunque infondata tanto in fatto quanto in diritto […]”; “b) condannare la società attrice al pagamento delle spese e competenze di causa, da liquidarsi con distrazione in favore del procuratore antistatario”.
In particolare la convenuta ha esposto di aver espresso la volontà di recedere dalla scrittura del 9.12.2017, deducendo che l'accordo negoziale in essa previsto non era efficace né vincolante, in quanto contrario a norme imperative e difforme dagli accordi preliminari intercorsi tra le parti;
nonché l'inammissibilità della domanda giudiziale di parte attrice essendo fondata su un contratto privo di effetti, nonché la nullità del medesimo contratto per difetto della causa in concreto, ai sensi dell'art. 1418 c.c., richiamando l'orientamento consolidato della giurisprudenza, secondo cui la causa concreta rappresenta la funzione economico-sociale del negozio, ossia lo scopo pratico perseguito dalle parti al momento della stipula. Ha altresì contestato la validità del patto di opzione, contenuto all'articolo 5 del contratto preliminare, dovendo ritenersi la facoltà riconosciuta ad di indicare Pt_1 una terza persona in favore della quale operare l'acquisto conseguente all'esercizio del diritto di opzione, incompatibile con la natura bilaterale del patto ed ancora stante la mancanza degli elementi essenziali del contratto definitivo (vale a dire i beni oggetto del diritto di opzione, le modalità di pagamento del prezzo indicato, ecc.).
Gesti.Va ha precisato altresì che la volontà manifestata dalle parti contraenti di obbligarsi alla stipula di un contratto di affitto d'azienda avrebbe dovuto essere interpretata come patto inscindibilmente e funzionalmente connesso all'acquisto della medesima azienda da parte della promissaria affittuaria, configurando così un unico vincolo negoziale ispirato da un'unica causa contrattuale, da intendersi quale funzione concreta del rapporto negoziale.
Per tali ragioni, parte convenuta ha addotto l'insussistenza dell'inadempimento paventato e delle correlate pretese risarcitorie, sostenendo di aver legittimamente esercitato il recesso dal contratto.

1.3. Concessi i termini di cui all'art. 183 VI co. c.p.c. ha eccepito l'inammissibilità Pt_1 dell'eccezioni e domande spiegate dalla convenuta nella sua comparsa di costituzione essendosi la stessa costituita all'udienza di prima comparizione anziché venti giorni prima ed in particolare dell'eccezione di sopravvenuta invalidità ed inefficacia del contratto per
5 effetto dell'intervenuto recesso, in quanto da ritenere eccezione in senso stretto, nonché dedotto l'infondatezza di quella di nullità del contratto per difetto della causa in concreto essendo del tutto evidente l'utilitas, da un punto di vista giuridico, del soggetto cui è conferita l'opzione di acquisto, di dover anche verificare le potenzialità e criticità attraverso la gestione temporanea dell'azienda.
Ha da ultimo rappresentato di aver esercitato il diritto di opzione con comunicazione inviata in data 29 ottobre 2018 e precisato le proprie domande nei seguenti termini:
“1) pronunciare sentenza che, previo accertamento della autenticità della sottoscrizione del contratto del 9.12.2017 da parte di e da parte di dichiari Parte_2 Parte_1 giudizialmente che la per effetto della proposta irrevocabile (fino al Parte_1
30.11.2018) di vendita del citato ramo di azienda formulata da ad Parte_2 Pt_1
[... con la sottoscrizione del citato contratto del 9.12.2017, e della comunicazione di esercizio del diritto di opzione manifestata da con PEC del 29.10.2018, ha
Parte_1 acquistato - o, in subordine e salvo gravame, ha diritto di acquistare - il ramo di azienda nel citato atto ed appresso meglio descritto (e che sarà anche meglio individuato e descritto mediante CTU che sin d'ora si invoca), con tutti i cespiti immobiliari, mobiliari ed immateriali (e con esclusione di qualsivoglia credito e debito), e, quindi, accertare e dichiarare - stante l'accettazione da parte di della detta proposta di
Parte_1 acquisto entro il citato termine - di proprietà di l citato ramo di azienda, per
Parte_1 il prezzo convenuto di Euro 600.000,00 oltre IVA se dovuta (che offre di
Parte_1 versare), con sentenza di accertamento di tale trasferimento di proprietà o, in o, in ulteriore subordine, e con riserva di gravame, costitutiva di tale diritto di proprietà, che tenga luogo e produca gli effetti, anche ex articolo 2932 c.c., dell'atto pubblico non concluso per fatto e colpa di necessario ai fini della trascrizione Parte_2 dell'avvenuto trasferimento di proprietà ad del ramo di azienda anzidetto, e
Parte_1 degli immobili che lo compongono, presso il Registro delle Imprese e presso i Pubblici
Registri Immobiliari, e per la voltura di ogni licenza o concessione necessaria per
l'esercizio del ramo di azienda medesimo, azienda che così si descrive, salvo migliore descrizione ed accertamento, anche catastale e di regolarità urbanistica, da compiersi mediante c.t.u.
6 2). assegnare alla termine per il deposito in favore della società Parte_1 Pt_2
[... delle somme offerte dalla medesima di cui al citato contratto del Parte_1
9.12.2017, detraendo dal dovuto come prezzo, per effetto di compensazione che espressamente si invoca, l'ammontare di tutti i danni patiti e patiendi da la Parte_1 cui liquidazione è oggetto di richiesta (e di condanna di pagamento di ) al CP_3 successivo punto 4;
3). adottare tutti i provvedimenti conseguenziali necessari per la immissione della el possesso della azienda in questione, Parte_1
4) condannare la società al risarcimento di tutti i danni (di natura Parte_2 commerciale, di mancato guadagno, ecc) patiti e patiendi dalla in Parte_1 conseguenza dell'inadempimento o comunque del ritardato adempimento da parte della agli obblighi da essa assunti con il contratto del 9.12.2017 (anche in Parte_2 conseguenza dell'inadempimento del suo obbligo di cedere in affitto il ramo di azienda in questione durante il periodo maggio-ottobre 2018), anche per risarcimento di tutti i danni all'immagine patiti e patiendi dalla per effetto dell'inadempimento e/o del Parte_1 ritardato adempimento da parte di degli obblighi contrattualmente assunti Parte_2 con il citato contratto del 9.12.2017, danni da quantificarsi nella misura indicata nella depositata perizia, o nella maggiore somma che verrà accertata mediante CTU che sin
d'ora si invoca, con importo da compensarsi con quanto dovuto da a Pt_1 Pt_2 in pagamento del prezzo di acquisto dell'azienda di cui al superiore punto 1, con condanna di al pagamento di ogni eventuale maggiore somma risultante ancora Pt_2 dovuta da ad all'esito dell'operata compensazione, maggiorata di Pt_2 Pt_1 interessi e di rivalutazione monetaria, anche ex articolo 1224 c.c., dal dì del dovuto fino al dì di effettivo pagamento;

5) ordinare al Responsabile della Agenzia delle Entrate, direzione provinciale di
BRINDISI, Ufficio provinciale - territorio servizio di Pubblicità immobiliare, e al
Responsabile del Registro delle imprese di brindisi, la trascrizione e la iscrizione della emananda sentenza esonerando gli stessi da qualsiasi responsabilità.
6) con vittoria di spese e competenze di lite a carico della ” Parte_2
7 1.4. La convenuta ha a sua volta ulteriormente rappresentato nella memoria di Pt_2 cui all'art. 183 VI co. n. 1, l'esistenza di un evidente collegamento negoziale tra il contratto di affitto di ramo d'azienda e quello di opzione d'acquisto, deducendo che “le parti si erano originariamente accordate sulla vendita dell'azienda in parola ricorrendo a un regime “transitorio” costituito dalla previsione di una gestione temporanea annuale in affitto, poiché l'acquirente, odierna attrice, aveva necessità di tempo per poter reperire le necessarie non trascurabili risorse economiche” e di aver rifiutato di concludere il contratto di affitto in quanto l'amministratore dell'attrice le aveva riferito di non “essere riuscito a reperire le sperate risorse per procedere all'acquisto e che certamente non sarebbe stato in grado di reperirle, se non nella misura di circa un terzo (euro 200.000,00) entro il termine fissato per l'esercizio dell'opzione, chiedendo, per tale ragione, lo spostamento molto a lungo di tale termine, senza tuttavia fornire alcuna concreta certezza sul reperimento delle somme necessarie all'acquisto e contestualmente insistendo comunque per la stipula del contratto d'affitto, che avrebbe dovuto, secondo le intenzioni del detto proponente, prorogarsi sino a quando la società da esso rappresentata non fosse stata in grado di procedere all'acquisto.”
Ha pertanto rimarcato come l'iniziativa giudiziale assunta dall'attrice ed in particolare la domanda di compensare gli asseriti danni con il prezzo di acquisto costituiva una strategia tesa a costringerla a cedere l'azienda ad un prezzo del tutto irrisorio rispetto a quello inizialmente concordato ed in ogni caso corrispondente alla somma di € 200.000,00 pari a quella nella disponibilità della promissaria acquirente.
Ha quindi concluso richiamando le conclusioni della comparsa di costituzione.

1.5. Va dato atto che il Tribunale all'udienza del 23 maggio 2019 ( dopo cinque rinvii disposti per bonario componimento), preso atto della disponibilità della convenuta a definire la controversia mediante cessione dell'azienda al prezzo di €530.000 da versarsi in un'unica soluzione ha formulato la seguente proposta di conciliazione della controversia:
“la società attrice si impegna ad acquistare e la società convenuta a cedere l'azienda oggetto di causa per il complessivo prezzo di € 520.000,00 di cui € 20.000,00 già versati ed il residuo di € 500.000,00 da corrispondere entro il mese gennaio 2020, termine ultimo
31 gennaio 2020 per la stipula del definitivo con atto pubblico di vendita con facoltà per
8 l'acquirente di recedere entro il 31 gennaio 2019 senza alcuna penale e con la sola perdita della caparra di € 20.000,00 già versata.”
La convenuta ha manifestato da subito adesione, all'esito della medesima udienza, mentre la società attrice ha chiesto ben due rinvii onde valutarla salvo esprimere all'udienza del 3 ottobre 2019 la propria indisponibilità fondata sull'assunto di aver verificato attraverso il proprio c.t.p. che la era dotata di una concessione demaniale per allestire una CP_3 spiaggia ma non anche dei permessi di costruire in relazione alle strutture/manufatti in cui vengono esercitate le attività di bar e ristorazione, peraltro “allocate in macchia mediterranea ossia in zona assolutamente vincolata e protetta nel cui ambito non possono essere rilasciati permessi per l'insediamento di manufatti” .
Ha quindi in ragione di detti rilievi fattuali ( formulati ben oltre il termine per le preclusioni assertive) insistito per l'espletamento di una c.t.u. descrittiva del complesso aziendale promesso in vendita tesa altresì alla verifica della regolarità urbanistica dei cespiti immobiliari componenti l'azienda.
All'esito, con ordinanza del 18.03.2020, è stata ammessa la c.t.u. richiesta dall'attrice.
Dopo il suo deposito e l'ulteriore rinvio per verifica del bonario componimento, è stata ammessa la c.t.u. contabile richiesta sempre dall'attrice.
1.6 Senonchè la causa, ritenuta matura per la decisione sulla scorta dei due accertamenti tecnici, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 20.02.2025, nel corso della quale l'attrice ha modificato la propria domanda di adempimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. in quella di risoluzione per grave inadempimento.
In particolare ha concluso chiedendo:
“1. di pronunciare sentenza che dichiari risoluto, ex articoli 1453 e 1455 c.c., ed anche in applicazione degli articoli 1175 c.c., 1375 c.c. e 2 Cost, il contratto di promessa di affitto di ramo di azienda e di concessione di opzione di acquisto del medesimo ramo di azienda sottoscritto da con A. in data 9 dicembre 2017, e del Parte_1 CP_1 Pt_1 connesso diritto di opzione con tale atto conferito, per come pure esercitato da Pt_1 con pec del 29.10.2018, e di ogni altro connesso atto, per grave persistente ed
[...] intollerabile inadempimento di A. e considerato anche che per recenti CP_1 Pt_1
9 disposizioni di legge (decreto legge 131/2024) la proroga delle concessioni balneari è stata disposta fino alla sola stagione estiva dell'anno 2027, sicché il valore del ramo di azienda in questione si è praticamente ad oggi annullato (restando l'utilizzo consentito dalla legge per residue due stagioni estive), con condanna di A. al CP_1 Pt_1 risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi da in conseguenza di detto Parte_1 inadempimento, maggiorati di interessi e di rivalutazione monetaria dal dì del godimento dell'azienda in questione che avrebbe potuto avere (stagione estiva 2018) fino Pt_1 alla data di risoluzione del contratto, da quantificarsi in euro 252.204,73 annui per come risultanti dalla relazione del CTP di dottor del 28.9.2023 in atti, o, in Pt_1 Per_2 subordine e salvo gravame, in euro 130 mila per ogni anno risultante dalla relazione di
CTU del dottor;
Per_3
2). In subordine, e salvo gravame, pronunciare sentenza che dichiari ex articolo 2932 c.c. che in forza del citato contratto del 9.12.2017 e del diritto di opzione Parte_1 esercitato in data 29.11.2018, ha diritto di acquistare da (con sede legale in CP_1 CP_2
Fasano alla Via della Industria II, codice fiscale e partita IVA ) il ramo di P.IVA_2 azienda nel citato atto e nell'elaborato del CTU meglio descritto, con tutti i cespiti immobiliari, mobiliari ed immateriali (e con esclusione di qualsivoglia credito e debito) indicati nella citata scrittura del 9.12.2018 ed anche nel citato elaborato, emettendo sentenza che tenga luogo e produca ex articolo 2932 c.c. gli effetti dell'atto pubblico non concluso per fatto e colpa di e che dichiari di proprietà di il Parte_2 Parte_1 detto ramo di azienda, riducendo il prezzo di vendita di tale ramo di azienda per ricondurlo ad equità, stante il tempo decorso ed il residuo pochissimo tempo di validità delle concessioni e delle licenze di cui è dotato oggi il ramo di azienda oggetto di causa, in applicazione dei principi di correttezza, di buona fede e di protezione dell'altro contraente dettati dagli articoli 1175 c.c., 1375 c.c. e 2 Cost., considerato anche che per le recenti disposizioni di legge la proroga delle concessioni balneari è stata disposta fino alla stagione estiva dell'anno 2027 (decreto legge 131/2024) sicché il valore del ramo di azienda in questione si è praticamente ad oggi annullato;
e ciò con condanna sempre di
A. al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi da sia per CP_1 Pt_1 Parte_1 il gravissimo ritardo nell'adempimento che per violazione degli anzidetti obblighi di correttezza e buona fede e di protezione dell'altro contraente dettati dagli articoli 1175
10 c.c., 1375 c.c. e 2 Cost., danni da quantificarsi in euro 252.204,73 annui per come risultanti dalla relazione del CTP di dottor del 28.9.2023 in atti, o, in Pt_1 Per_2 subordine e salvo gravame, in euro 130 mila per ogni anno risultante dalla relazione di
CTU del dottor , importo dei danni da compensare con il citato ridotto prezzo Per_3 fino al corrispondente ammontare, con condanna di A. al pagamento della CP_1 Pt_1 maggiore somma che risulterà dovuta ad all'esito di tale compensazione, Pt_1 maggiorata di rivalutazione monetaria e di interessi maturati sulla somma di anno in anno rivalutata dal dì del dovuto fino al soddisfo;
ordinando al Responsabile della Agenzia delle Entrate, direzione provinciale di BRINDISI, Ufficio provinciale territorio, servizio di
Pubblicità immobiliare, ed al Responsabile del Registro delle imprese di Bari, la trascrizione e la iscrizione della emananda sentenza, esonerando gli stessi da qualsiasi responsabilità, adottando tutti i provvedimenti conseguenziali necessari ed opportuni, anche per la immissione di el possesso dell' azienda in questione;
Parte_1
3). con vittoria di spese e competenze di lite a carico di e con spese di CTU e Parte_2 di CTP a carico di A. . CP_1 Pt_1
La convenuta ha eccepito l'inammissibilità della domanda subordinata proposta CP_3 per contrarietà all'art. 1453 c.c. e richiamato le proprie conclusioni.
La causa è stata riservata per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
La domanda è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di cui si dirà oltre.


2. Sul merito
Ebbene, all'esito dell'istruttoria, la vicenda può essere ricostruita nei seguenti termini.
e conclusero in data 9.12.2017 un contratto preliminare con cui Pt_1 Pt_2
prometteva di cedere in affitto alla il ramo di azienda di cui era CP_3 Pt_1 proprietaria “per l'esercizio di uno stabilimento balneare con connessa attività di bar ristorazione oltre a quella di noleggio ombrelloni e lettini” per il periodo
15.1.2018/31.12.2018 al canone di locazione di € 70 mila annui oltre IVA (di cui euro 20 mila versati da contestualmente alla sottoscrizione del citato contatto) con la Pt_1 previsione di stipulare l'atto pubblico definitivo entro e non oltre il 15.1.2018; ed ancora
11 GESTIVA concedeva ad il diritto di acquistare detto ramo d'azienda concesso Pt_1 in affitto, con opzione da esercitare entro e non oltre il 30 novembre 2018, per il prezzo di
€ 600 mila, con obbligo di stipulare il definitivo entro il 28 febbraio 2019.
Senonché la promittente concedente comunicò ad con pec inviata il 25.01.2018, Pt_1 la propria volontà di recedere dal contratto, ritenendo che “l'accordo negoziale” sottoscritto in data 9.12.2017 fosse “contrario a norme imperative oltre che difforme agli accordi preliminarmente avuti dalle parti”, e quindi “da considerarsi non efficace e comunque non idoneo a spiegare effetti vincolanti”. Benché prontamente contestata tale sua unilaterale manifestazione di volersi sciogliere dal vincolo contrattuale, non si CP_3 presentò innanzi al notaio di Brindisi non rispondendo all'invito a comparire per il Per_1 giorno 31.01.2018 alle ore 18 per la sottoscrizione dell'atto pubblico.
A distanza di appena dodici giorni dalla data fissata per la stipula del definitivo contratto di affitto, ovvero in data 13.02.2018, notificò l'atto di citazione introduttivo del Pt_1 presente giudizio con cui domandava in primo luogo (1) di accertare il suo diritto ad effettuare l'acquisto del ramo d'azienda come descritto nel richiamato contratto, per effetto della proposta irrevocabile fino al 31.10.2018 mediante comunicazione dell'accettazione per il prezzo convenuto di €600.000,00 entro il predetto termine e quindi di accertare e dichiarare di proprietà di tale complesso aziendale pronunciando sentenza che Pt_1 tenga luogo e produca ai sensi dell'art. 2932 c.c. gli effetti dell'atto pubblico non concluso per colpa di;
( 2) in secondo luogo di pronunciare sentenza che tenga luogo e CP_3 produca gli effetti del contratto definitivo di affitto di ramo d'azienda; e da ultimo (3) di condannare al risarcimento dei danni patiti e patiendi in conseguenza Pt_2 dell'inadempimento o ritardato adempimento degli obblighi derivanti dal prefato contratto da quantificarsi nella somma di €408.900,00 ed ancora di quelli all'immagine patiti sempre per effetto di detto inadempimento da quantificarsi in corso di causa.
Ebbene va, da subito, evidenziato che la vicenda negoziale, oggetto di accertamento, nelle fasi temporali successive alla conclusione del contratto preliminare ed invero quelle afferenti la crisi del rapporto è venuta maturando nel corso del presente giudizio, anche in ragione dell'iniziativa processuale assunta dall'attrice di notificare l'atto di citazione prima ancora che venisse a scadere il termine per esercitare il diritto di opzione, in disparte ogni
12 ulteriore considerazione sulle sue richieste istruttorie che hanno determinato il protrarsi del giudizio fino alla determinazione ultima di mutare la propria domanda di adempimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. in quella risoluzione alla luce del grave inadempimento protrattosi per un lungo lasso di tempo ( ovvero quello di durata del presente giudizio) che ha fatto venire meno, per effetto anche di sopravvenienze normative (decreto legge 131/2024 con cui la proroga delle concessioni balneari è stata disposta fino alla sola stagione estiva dell'anno 2027), l'interesse alla conclusione del contratto essendosi il “ valore del ramo di azienda in questione” praticamente ad oggi annullato (restando l'utilizzo consentito dalla legge per residue due stagioni estive).
Brevemente riassumendo le scansioni temporali successive alla conclusione del preliminare e della vicenda oggetto di causa va dato atto che:
1) Gestiva manifestò la sua volontà di recedere dal contratto preliminare con comunicazione del 25.01.2018 e non comparì per stipula del definitivo fissata per il
31.01.2018 nonostante l'invito trasmessole dalla promissaria affittuaria;

2) A distanza di dodici giorni notificò l'atto di citazione introduttivo del Pt_1 presente giudizio;

3) La stessa con successiva comunicazione del 15 marzo 2018, preso atto CP_3 della volontà manifestata con l'iniziativa giudiziale, invitò a concludere il Pt_1 contratto definitivo di vendita entro il 31 marzo 2018, proposta che fu rifiutata stante la pendenza del giudizio ed il diverso termine contrattualmente previsto per l'esercizio dell'opzione del 30.11.2018;
4) si costituì in giudizio deducendo la nullità del contratto per carenza di CP_3 causa in concreto, la sua inefficacia per effetto del recesso espresso in data
25.01.2018 ed ancora la nullità del patto d'opzione per una serie di suoi vizi;

5) nei termini previsti contrattualmente, comunicò con pec del 29.10.2018 la Pt_1 sua volontà di esercitare l'opzione di acquisto di ramo d'azienda (successivamente ribadita con ulteriore atto stragiudiziale notificato il 26.11.2018 nella pendenza del presente giudizio);
13 6) in corso di causa, con la memoria di cui all'art. 183 VI co. n. 1 c.p.c. del 31.10.2018 modificando la propria domanda, chiedeva di accertare e dichiarare con Pt_1 sentenza definitiva che tenga luogo del contratto non concluso il trasferimento del diritto di proprietà del ramo d'azienda.
Senonchè sempre in corso di causa, rifiutò, all'udienza del 23 maggio 2019 Pt_1
(fissata per l'ammissione dei mezzi di prova) la proposta formulata dalla convenuta di cessione del ramo d'azienda per il prezzo di €530.000,00 e quella contestualmente articolata dallo stesso Tribunale, ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., di trasferimento del diritto di proprietà del ramo d'azienda per il diverso prezzo di € 520.000,00 ( di cui €20.000 da intendersi già corrisposti), adducendo a giustificazione di tale sua determinazione (espressa dopo diversi rinvii disposti sempre su sua richiesta), irregolarità urbanistiche e carenze di autorizzazioni amministrative del complesso aziendale, per la prima volta accertate dal suo c.t.p. ed in ogni caso lamentando il suo diritto ad essere risarcita dei danni patiti e patiendi per effetto del ritardo inadempimento.
Orbene, così brevemente accertati alcuni snodi della vicenda negoziale, e procedendo per ordine nella disamina delle domande ed eccezioni come prospettate dalle parti, occorre preliminarmente esaminare l'eccezione di nullità del contratto preliminare collegato all'opzione di acquisto sollevata dalla convenuta, fondata sull'assunto del difetto di causa in concreto, non potendo evidentemente pronunciarsi la risoluzione di un contratto privo di efficacia.
3. Sulla domanda di nullità del contratto preliminare del 9.12.2017

3.1. In primis va ritenuta infondata l'eccezione di parte attrice di inammissibilità della domanda di accertamento della nullità del contratto spiegata dalla convenuta - in quanto tardivamente formulata nella comparsa di costituzione depositata alla prima udienza di comparizione e non anche venti giorni prima come previsto dall'art. 167 c.p.c. - configurando la pretesa di accertamento dell'inefficacia del vincolo negoziale un'eccezione in senso lato.
Fermo restando quanto fin qui rilevato, preme rammentare che è pur sempre ammissibile il rilievo d'ufficio di una nullità sostanziale, purché su fatti ritualmente introdotti, o
14 comunque acquisiti in causa, secondo le regole che disciplinano, anche dal punto di vista temporale, il loro ingresso nel processo, non potendosi fondare su fatti di cui il giudice (o la parte, tardivamente rispetto ai propri oneri) possa ipotizzare solo in astratto la verificazione e la cui introduzione presupponga l'esercizio di un potere di allegazione ormai precluso in rito.
D'altro canto le stesse Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 7294/2017, hanno chiarito che il potere di rilievo officioso della nullità del contratto spetta anche al giudice investito del gravame relativo ad una controversia sul riconoscimento di pretesa che suppone la validità ed efficacia del rapporto contrattuale oggetto di allegazione - e che sia stata decisa dal giudice di primo grado senza che questi abbia prospettato ed esaminato, né le parti abbiano discusso, di tali validità ed efficacia - trattandosi di questione afferente ai fatti costitutivi della domanda ed integrante, perciò, un'eccezione in senso lato, rilevabile d'ufficio anche in appello, ex art. 345 c.p.c.
Ne discende, a fortiori, che non possono ritenersi operanti preclusioni o decadenze discendenti dalla costituzione della convenuta alla prima udienza di comparizione, in ragione della natura dell'eccezione in senso lato e della stessa possibilità per il giudice di rilevare ufficiosamente una nullità sostanziale, sulla base dei fatti tempestivamente prospettati dalle parti.
Tanto premesso e venendo alla vicenda in esame, la convenuta ha dedotto, muovendo da una ricostruzione fattuale del tutto sovrapponibile a quelle della stessa attrice, che l'operazione negoziale di conclusione di un preliminare di affitto di ramo d'azienda con connesso patto d'opzione sia priva di causa in concreto avuto riguardo all'unico interesse perseguito dall' di acquistare il ramo d'azienda: in altri termini l'accordo Pt_1 preliminare, nella maniera in cui era stato congegnato (ovvero “il promettere di prendere in affitto poi valutando di eventualmente acquistare per sé o terzi un complesso di beni”) era, a suo dire, privo di alcun senso pratico e di utilità per le parti.
Si tratta di argomentazioni destituite di fondamento, oltre che di scarsa comprensibilità logica posto che il contratto concluso non si sostanzia in una “ complicazione” priva di una effettiva ragione pratica, come tale non sorretta da alcun interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ma risponde ad un meccanismo di formazione di due
15 contratti frutto dell'adeguato contemperamento degli opposti interessi economici delle parti.
ha di fatti rappresentato che in quanto “proprietaria di un rinomato albergo 5 Pt_1 stelle lusso nel centro storico di Ostuni in adiacenza alla Cattedrale, denominato La
Sommità”, era interessata a porre “a servizio della sua clientela uno stabilimento balneare con lettini ed ombrelloni e con relativi servizi di bar e di ristorazione” e a verificare la fattibilità di detto progetto commerciale con l'obiettivo ultimo di “vendere ad un maggior prezzo l'ospitalità nel proprio albergo (includendo nell'ospitalità i detti servizi)” e “di incrementare il valore dell'azienda alberghiera di cui è proprietaria . Pt_1
Tale sua esigenza avrebbe dovuto essere contemperata con “l'interesse a verificare, detenendo in gestione l'azienda medesima, quali siano le sue potenzialità e quali, invece, siano le sue criticità”, mediante l'affitto per una stagione e la successiva valutazione dell'opzione di acquisto per sé o per altri.
Sicchè tale operazione negoziale non può ritenersi priva di utilitas sia da un punto di vista giuridico che economico, soddisfacendo con tutta evidenza anche gli interessi economici della promittente venditrice che avrebbe potuto conseguire il vantaggio immediato di ricevere un canone di locazione di € 70.000,00, nel lasso di tempo necessario alla controparte per valutare la convenienza dell'affare, accompagnato peraltro dalla concreta possibilità di alienare il ramo di azienda al prezzo, concordato, di € 600.000,00.
Non può d'altro canto sottacersi che la stessa convenuta ha evidenziato le enormi criticità della gestione del ramo d'azienda che avevano comportato nel tempo significative perdite di esercizio imputate in parte alla “particolare localizzazione del lido balneario, ristorante self-service e bar” ( ovvero nel Consorzio di Cala di Rosa Marina, villaggio di regola non accessibile ai non consorziati e agli esterni, salvo specifica autorizzazione) ed in parte alle
“onerose e ricorrenti spese di manutenzione di cui le strutture dell'attività commerciale” .
Vi era evidentemente un interesse di entrambe le parti meritevole di tutela alla formazione progressiva ed alla differenziazione dei contenuti negoziali, articolati in due distinte fasi temporali: dapprima la conclusione del contratto di affitto di ramo d'azienda ed al contempo la previsione di un'opzione di acquisto che avrebbe, ove esercitata in fase
16 successiva, consentito la conclusione del contratto preliminare di cessione di ramo d'azienda.
Alla luce di tali chiari posizioni delle parti, assunte nei rispettivi scritti difensivi, va ribadito che il contratto tra le stesse concluso aveva una sua “ragione in concreto”, ossia una funzione economico – sociale pienamente meritevole di tutela in quanto non contraria a norme imperative ovvero all'ordine pubblico da ravvisare nell'esigenza di verificare la fattibilità economica della cessione del ramo d'azienda mediante il preventivo affitto dello stesso compendio aziendale.

3.2. Ciò posto, l'ulteriore eccezione di nullità del contratto preliminare fondata sull'assunto sulla mancanza di disponibilità economiche della a corrispondere il prezzo Pt_1 concordato di € 600.000,00 (confessata dallo stesso suo amministratore che avrebbe riferito di poter disporre esclusivamente di €200.000,00 ) va parimenti respinta non costituendo detto requisito, ovvero la carenza di capacità finanziaria del promissario acquirente ( nel caso di specie indimostrata), vizio riconducibile ad alcuna delle ipotesi di cui all'art. 1418 c.c.
Ad ogni modo va dato atto che essa non è stata fatta valere come motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1461 c.c.


4. Sulla nullità del patto d'opzione

4.1.Parimenti infondata è l'eccezione di nullità del patto d'opzione, previsto al punto 5 del contratto oggetto di causa, articolata sul rilievo che la previsione della possibilità di di “indicare una terza persona a cui favore opererà l'acquisto conseguente Parte_1 all'esercizio del diritto di opzione” si pone in evidente contrasto con il principio di relatività del contratto previsto dall'art. 1372 c.c.
Ebbene la giurisprudenza ha ribadito, con orientamento costante, che è ben ammissibile un'opzione per persona da nominare non essendovi ragione di fare eccezione al principio generale che ammette la stipulazione del contratto per persona da nominare (come pure di quello a favore di terzo) in relazione a qualsiasi tipo di contratto preliminare o definitivo purché l'oggetto della prestazione lo consenta (Cass. 4901/1987), come nel caso di specie
17 in cui oggetto del trasferimento è un ramo d'azienda per un prezzo previamente concordato.
In tema di contratto a favore del terzo, oltre al contratto preliminare di compravendita, si è invero ritenuto configurabile anche l'opzione di preliminare a favore di terzo ove il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto con l'altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario, libero o meno di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l'opzione è stata accordata (Cass. 25528/2015).
Non può pertanto dubitarsi dell'ammissibilità di un contratto preliminare di compravendita a favore di terzo, trattandosi di una particolare forma di fare che si realizza con la prestazione del consenso alla stipulazione del futuro negozio traslativo della proprietà; nonché, e "a fortiori", del contratto di opzione a favore di terzo, nel caso in cui il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto ( nella forma del contratto preliminare bilaterale o unilaterale ) con l'altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario, libero o meno di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l'opzione è stata accordata .
Nel caso di specie, a ben vedere, il promittente venditore si è obbligato in maniera irrevocabile ad accordare il trasferimento non già in favore di un terzo ma a consentire alla stessa promissaria acquirente di individuare, in una fase successiva, la persona fisica o giuridica in favore della quale il complesso aziendale avrebbe dovuto trasferirsi secondo lo schema previsto dall'art. 1401 c.c. come tale lecito e ammissibile.

4.2. Proseguendo oltre nella disamina delle doglianze della convenuta, va rigettata l'eccezione di nullità dell'opzione in quanto asseritamente priva degli elementi essenziali del contratto, tenuto conto della puntuale descrizione dei beni di cui è composto il compendio aziendale e della determinazione del prezzo di acquisto da corrispondere in
18 sede di stipula del definitivo mentre è del tutto irrilevante la mancata indicazione delle modalità di pagamento.

4.3. Né pare di potersi dubitare della efficacia e validità della previsione dell'opzione che condizionava l'obbligazione della promissaria acquirente a stipulare il definitivo alla previa verifica del rilascio delle autorizzazioni e concessioni, ben potendo le parti subordinare anche gli effetti di un contratto preliminare di cessione di ramo d'azienda alla condizione che il promittente venditore ottenga da un ente pubblico le necessarie autorizzazioni amministrative ai sensi dell'art. 1453 c.c.

4.4. Venendo all'ulteriore eccezione di inefficacia del patto d'opzione, per mancanza di causa, in quanto non era stato previsto il corrispettivo a favore del concedente, pur a fronte della preventiva determinazione del prezzo della cessione del ramo d'azienda, va ancora osservato quanto segue.
Il patto di opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l'eventuale successivo "iter" della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto ( Cass.
28762/2017).
Ebbene come prospettato dalla stessa convenuta, la previsione di una contropartita economica ovvero di un qualsivoglia “premio” per l'obbligazione assunta di tenere ferma la propria proposta per un certo lasso di tempo in favore del concedente non costituisce elemento essenziale che condiziona la validità della proposta irrevocabile. Cionondimeno va osservato e rimarcato come nel caso di specie, le parti avevano contrattualmente previsto che sarebbe stato concesso in affitto lo stesso ramo d'azienda per l'importo di
€70.000,00 ( di cui € 20.000,00 corrisposti in sede di stipula dello stresso preliminare) così assegnando un vantaggio economico in favore del promittente venditore in maniera tale
19 che nel lasso di tempo in cui la promissaria affittuaria avrebbe dovuto valutare se esercitare o meno l'opzione d'acquisto vi fossero le ulteriori utilità in suo favore.
Anche sotto tale profilo, dunque, l'eccezione di nullità è infondata.


5. Sul recesso
Ebbene, in disparte la natura di eccezione in senso stretto o in senso lato del recesso unilaterale dal contratto preliminare di affitto con patto d'opzione, esercitato dalla convenuta a mezzo di comunicazione pec del 25.01.2018, va rimarcato come nel caso di specie le parti non avessero previsto la facoltà del concedente di recedere anticipatamente dal contratto preliminare, tanto più ove si consideri che il patto di acquisto si caratterizzava per essere costituito da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta d'acquisto fino alla data del 30.11.2018, in disparte l'esistenza di un collegamento negoziale con il contratto preliminare di affitto dello stesso ramo d'azienda.


6. Sull'inadempimento del preliminare di affitto di ramo d'azienda con patto
d'acquisto.
Ebbene, come già anticipato, l'evoluzione della vicenda negoziale oggetto di accertamento della presente causa, nella sua fase patologica è venuta maturando nel corso del giudizio, introdotto ad appena dodici giorni di distanza dalla scadenza del termine previsto per la conclusione del contratto definitivo di affitto di ramo d'azienda allorchè il termine per l'esercizio del diritto di opzione non era ancora venuto a scadere.
L'attrice, mutando la propria originaria domanda in sede di precisazione delle conclusioni, ha chiesto di dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di affitto del 9.12.2017 per grave inadempimento della convenuta, rimarcando la carenza di interesse alla sua conclusione per effetto anche di sopravvenienze normative che hanno ridotto il valore del ramo d'azienda ( tra le quali quella relativa alla minor durata della concessione demaniale che costituiva oggetto dello stesso compendio aziendale).
Procedendo con ordine, va in primo luogo accertato e dichiarato che il contratto preliminare di affitto del ramo di azienda del 9.12.2017 si è risolto per grave inadempimento della promittente concedente , stante la palese infondatezza, per CP_3
20 quanto fin qui argomentato, delle ragioni addotte con la comunicazione di recesso inviata con pec del 25.01.2018.
Per di più va rimarcato che in qualità di promissaria affittuaria, contestò detta Pt_1 condotta ossia la manifestazione unilaterale della volontà di liberarsi dal vincolo, invitando espressamente la promittente concedente a comparire innanzi al Notaio rogante entro il termine previsto contrattualmente del 31 gennaio 2018 e ribadendo il suo interesse economico alla conclusione dell'affare ed in specie del contratto di affitto di ramo d'azienda nei termini previsti ( e dunque per la stagione estiva dal 1 giugno 2018 al 31 ottobre 2018) al fine di compiutamente valutare se esercitare l'opzione di acquisto.
Va soggiunto che , ricevuta la notifica dell'atto di citazione del presente giudizio, CP_3 avanzò alla stessa promissaria, in data 15 marzo 2018, proposta di acquisto dell'azienda da esercitare entro il 31 marzo del 2018 al medesimo prezzo concordato, con pec inviata in pari data del 15 marzo 2018, che fu tuttavia rifiutata da Pt_1
Ciò nondimeno, con successiva comunicazione pec del 29.10.2018 ed ulteriore diffida stragiudiziale notificata il 26.11.2018 l'attrice esercitò l'opzione per acquisto del ramo d'azienda come meglio descritto nel prefato contratto ove era indicata come data per la stipula del definitivo quella del 28 febbraio 2019.
Sicché può affermarsi che per effetto dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto del ramo d'azienda al prezzo convenuto di € 600.000,00 si sia perfezionato il contratto preliminare di trasferimento della proprietà del detto compendio aziendale
(essendosi le parti obbligate a stipulare il definitivo atto pubblico di cessione del ramo d'azienda ai patti ed alle condizioni ivi indicate).
A conforto di quanto fin qui osservato, va sottolineato che con la memoria di cui all'art. 183 VI co. n. 1 c.p.c. depositata il 31.10.2018 la stessa precisando e parzialmente Pt_1 modificando la sua iniziale domanda, ha chiesto di accertare e dichiarare che, per effetto dell'accettazione della proposta irrevocabile, era divenuta proprietaria del complesso aziendale ed in subordine di pronunciare sentenza costitutiva di tale diritto che tenga luogo anche dell'atto pubblico ai sensi dell'art. 2932 c.c. ( sebbene il termine per la conclusione del definitivo innanzi al Notaio fosse quella del 28 febbraio 2019) salvo poi all'udienza di
21 precisazione delle conclusioni mutare la domanda di adempimento del contratto preliminare del 9.12.2017 in quella di risoluzione per grave inadempimento della promittente venditrice odierna convenuta.
L'attrice ha di fatti domandato, genericamente, di dichiarare risolto il contratto del

9.12.2017 ed invero di “pronunciare sentenza che dichiari risoluto, ex articoli 1453 e
1455 c.c., ed anche in applicazione degli articoli 1175 c.c., 1375 c.c. e 2 Cost, il contratto di promessa di affitto di ramo di azienda e di concessione di opzione di acquisto del medesimo ramo di azienda sottoscritto da con A. in data 9 Parte_1 CP_1 Pt_1 dicembre 2017, e del connesso diritto di opzione che tale atto conferito, per come pure esercitato da con pec del 29.10.2018, e di ogni altro connesso atto, per Parte_1 grave persistente ed intollerabile inadempimento di A. S.r.l.” CP_1
Ebbene il Tribunale ritiene che la domanda di risoluzione del contratto del 9.12.2017 per grave inadempimento della convenuta non possa essere unitariamente operata, come da ultimo pretende la stessa attrice, dovendosi scindere la valutazione relativa al contratto preliminare di affitto (già compiuta) da quella del preliminare di vendita del medesimo complesso aziendale, alla luce della condotta tenuta dall'attrice che ha esercitato il suo diritto di opzione in corso di causa, significando in tal modo il suo persistente interesse al conseguimento del risultato economico complessivo dell'operazione negoziale, ricavabile indipendentemente dalla preventiva conclusione del contratto di affitto di ramo d'azienda.
Va di fatti ribadito che il collegamento negoziale, il quale costituisce espressione dell'autonomia contrattuale prevista dall'art. 1322 cod. civ., è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico complesso, che viene realizzato non già per mezzo di un autonomo e nuovo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con gli altri, sì che le vicende che investono un contratto possono ripercuotersi sull'altro, seppure non necessariamente in funzione di condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro, e non anche viceversa, e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio ( Cass 13164/2017).
22 Senonchè nel caso di specie, pur essendosi più volte rimarcato che l'esercizio temporaneo della gestione dell'azienda mediante il contratto di affitto per la stagione estiva da maggio ad aprile 2018 era finalizzato a consentire all'affittuaria, di verificare “l'effettivo funzionamento, il valore e la capacità reddituale del ramo d'azienda prima di accettare la proposta di vendita”, va d'altro canto evidenziato come contrattualmente non fosse previsto alcun reciproco condizionamento tra i due negozi: in buona sostanza non si stabilì che ove non si fosse concluso preliminarmente il contratto di fitto dell'azienda, la proposta d'acquisto sarebbe stata revocata ovvero che non avrebbe potuto più essere accettata dalla sua destinataria.
Sicché la valutazione relativa all'inadempimento di ciascuno dei due contratti può essere autonomamente operata: a conforto di tanto soccorre la previsione di distinti momenti per il perfezionamento degli accordi e la disponibilità espressa da ad esercitare il suo Pt_1 diritto d'acquisto, in disparte la preventiva conclusione di quello di affitto.
Tanto chiarito, ritiene il Tribunale, alla luce di plurime emergenze processuali, che il contratto preliminare di cessione del ramo d'azienda non si sia risolto per grave inadempimento del promittente venditore, ove si consideri in primis che dopo Pt_1 aver accettato la proposta irrevocabile di acquisto entro il 30.11.2018, non formulò alcun invito alla venditrice a comparire innanzi al Notaio per la stipula del definitivo nel termine previsto del 28 febbraio 2019 né domandò di ricevere le autorizzazioni e concessioni necessarie per il trasferimento del compendio aziendale.
Per vero a distanza di poco meno di tre mesi dalla scadenza del termine entro cui avrebbe dovuto stipularsi il definitivo, come da previsione innanzi richiamata all'udienza del 23 maggio 2019, la stessa rifiutò la proposta contrattuale di cessione del ramo Pt_1
d'azienda al minor prezzo di € 530.000,00 formulata dalla convenuta promittente venditrice ed ancora quella dello stesso Tribunale di trasferimento della titolarità del ramo di azienda al minor costo di €500.000,00 (tenuto conto dell'esborso di € 20.000,00 che era stato effettuato in relazione al contratto di affitto), chiedendo dapprima il rinvio della causa al fine di operare le proprie valutazione e adducendo pretestuosamente poi, a distanza di qualche mese di distanza, di aver accertato irregolarità urbanistiche e carenze di autorizzazioni del ramo d'azienda.
23 In disparte il rilievo relativo alla tardività di dette doglianze da parte dell'attrice ( anche sul piano della prospettazione in punto di fatto) le stesse non sono state confermate dal c.t.u. nominato il quale nella sua relazione definitiva depositata il 15 maggio 2021 ha evidenziato unicamente “la non conformità delle particelle 2266 e 2276 dal punto di vista urbanistico poiché all'interno delle stesse risultano installate le strutture che, seppur amovibili e non stabilmente ancorate al suolo, dovevano essere rimosse al termine dell'ultima stagione autorizzata. I manufatti presenti non sono suscettibili di sanatoria in quanto essi stessi sono di natura provvisoria e non possono permanere oltre la durata massima consentita dal titolo autorizzativo. Occorre procedere pertanto alla rimozione delle strutture prima del trasferimento dei terreni”, indicando il costo per detta rimozione in €5.300,00.
In buona sostanza l'ausiliario ha confermato che le autorizzazioni erano di natura stagionale e dovevano essere rinnovate di anno in anno con obbligo di rimozione dei manufatti al termine di ogni stagione estiva e pur confermando che dette autorizzazioni erano state richieste ed ottenute da per il 2018 quanto per il 2019, tralasciava di CP_3 considerare che la normativa COVID aveva sospeso l'obbligo di rimozione dei manufatti per contrastare l'emergenza sanitaria in atto a quella data.
In buona sostanza tale elaborato ha evidenziato l'insussistenza di alcuna valida ragione di per rifiutare di concludere il contratto, stante l'esistenza dei titoli e delle Pt_1 autorizzazioni necessarie all'esercizio della gestione del lido, fermo restando, in ogni caso,
l'esiguo costo necessario per la rimozione dei manufatti che non ne impediva la conclusione.
Riassumendo va pertanto ribadito che alla data di instaurazione del presente giudizio, la convenuta non era inadempiente rispetto all'obbligo di conclusione del contratto di trasferimento del ramo d'azienda non essendo ancora scaduto il termine per l'esercizio dell'opzione di acquisto da parte della Pt_1
L'accettazione della proposta irrevocabile da parte della stessa espressa nel Pt_1 termine previsto ovvero entro il 30 novembre 2018 non era seguita dal successivo invito a comparire innanzi al Notaio per la data prevista sempre in contratto del 28 febbraio 2019 né ancor meno dalla richiesta delle concessioni ed autorizzazioni. Per vero la stessa
24 comunicazione di accettazione inviata con del 29 ottobre 2018 pareva condizionare in maniera fumosa il consenso al trasferimento al preventivo accertamento dei danni patiti che a quella data potevano ascriversi esclusivamente alla stagione estiva appena conclusa.
Ragione per la quale era quanto mai necessario invitare a comparire davanti al notaio rogante la venditrice.
Ad essa faceva seguito la disponibilità espressa dalla convenuta a fine maggio del 2019
(ovvero poco meno di tre mesi dopo) alla cessione del ramo d'azienda ad un costo inferiore rispetto a quello concordato nel contratto ( di €500.000,00 a fronte dei 600.000,00 concordati) e l'inspiegabile rifiuto della promissaria acquirente, che non può ritenersi giustificato da dedotte e non riscontrate irregolarità urbanistiche né ancor meno dalla pretesa di compensare giudizialmente il prezzo d'acquisto con dedotti danni, oggetto di una separata domanda, cui la parte non era tenuta a rinunciare.
Detto rifiuto ha determinato il rinvio della causa per altri due anni per l'espletamento di una c.t.u. del tutto inutile, che concludeva nel senso della infondatezza dei rilievi tecnici del c.t.p. dell'attrice sulle presunte irregolarità urbanistiche del compendio aziendale.
Ad ogni buon conto anche la pretesa risarcitoria, posta a fondamento del rifiuto, si deve ritenere infondata e certamente non ostativa alla conclusione del prefato contratto definitivo, ove si consideri non solo la diversità della pretesa ma ancor più che non è stata offerta prova di lamentele e lagnanze da parte dei clienti dell' per non Parte_3 aver potuto usufruire del servizio spiaggia con riferimento alla stagione estiva del 2018 né che il prezzo delle singole camere di quel periodo temporale ( maggio – ottobre 2018) non sia stato aumentato rispetto alla stagione precedente a causa dell'impossibilità di offrire detto ulteriore servizio, né che vi sia stata una riduzione di prenotazioni con riguardo sempre al medesimo periodo ovvero agli ulteriori a seguire per le medesime ragioni.
La c.t.u. contabile - espletata sempre su richiesta della stessa attrice - non pare per di più condivisibile nelle sue conclusioni nella misura in cui non assegna significativa rilevanza alla circostanza pur evidenziata dall'ausiliario che “ ha sempre chiuso in Parte_2 perdita gli esercizi dal 2015 al 2020, cioè che i ricavi realizzati non siano stati mai in grado di coprire i costi di gestione e che quindi si trattasse di un'attività a bassa
25 redditività, tanto più se si considera che nei ricavi della società sono inclusi anche quelli relativi alla locazione stagionale di un immobile a Cala di Rosa Marina”.
Pur facendo cenno a questo dato il c.t.u. ha stimato i possibili ricavi derivanti dal noleggio di ombrelloni muovendo dalla supposta e scarsamente attendibile ipotesi di un noleggio giornaliero dal mese di giugno a quello settembre di tutti gli ombrelloni presenti in spiaggia, 70, (al netto di possibili eventi avversi metereologici), nonché dal calcolo medio di possibili coperti al ristorante di 40 giornalieri a fronte dei sessanta disponibili per l'intera stagione, ed ancora da supposti ricavi per spettacoli per € 52.000,00 non agganciati ad alcun precedente della gestione di né ancor meno ad alcun business plan CP_3 dell'attrice, mentre ha computato al ribasso i costi per la ristrutturazione e l'ammodernamento dei beni strumentali nonostante le condizioni del lido non fossero, per come desumibili dalla documentazione fotografica in atti, ottimali, ancor più ove si consideri il livello della clientela di un hotel a cinque stelle lusso.
Né pare imputabile alla convenuta la determinazione assunta dalla stessa di Pt_1 indicare in una brochure descrittiva del proprio hotel il servizio spiaggia, peraltro non individuato nelle sue caratteristiche né con riguardo alla sua ubicazione, prima ancora della sottoscrizione del contratto preliminare del 9.12.2017.
Peraltro la stima dei danni operata dal c.t.p. dell'attrice è priva di alcuna effettiva valenza ed utilità, non solo in quanto proveniente dal suo stesso amministratore, ma anche in quanto non supportata da studi di fattibilità di esperti del settore o analisi previsionali (con margini anche indicazione dal minimo al massimo di guadagni) ovvero da un business plan, né da un'analisi dei bilanci antecedenti alla conclusione del contratto preliminare e di quelli successivi.
A tacer del fatto che non è dato di sapere se l'attrice si sia attivata cercando convenzioni con altri lidi per assicurare ai propri clienti un analogo servizio spiaggia al fine di limitare i danni lamentati.
Le richieste di prova orale articolate dalla stessa attrice non avrebbero potuto mutare tale quadro probatorio avendo ad oggetto per lo più circostanze di tipo valutativo ( come tali
26 inammissibili) che avrebbero dovuto essere rivolte a dipendenti della medesima struttura alberghiera ( e dunque di dubbia attendibilità e credibilità).
Ne discende alla luce di tale complesso di elementi che la mancata conclusione del contratto definitivo di cessione di ramo d'azienda non può essere imputata alla convenuta come preteso dall'attrice, non potendo ritenersi il ritardo di qualche mese nella conclusione del contratto definitivo di cessione del ramo d'azienda davanti al notaio previsto per il 28 febbraio 2019, dopo l'esercizio dell'opzione di acquisto operata in corso di causa, determinante nell'economia complessiva dell'assetto degli interessi delle parti, avuto riguardo per un verso alla volontà espressa dall'attrice di ottenere una sentenza di trasferimento della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c. e per altro verso alla disponibilità manifestata dalla stessa venditrice, a distanza di appena qualche mese già a maggio del
2019, alla cessione dell'azienda ad un prezzo sensibilmente inferiore di € 80.000,00 rispetto a quello determinato nel patto d'opzione.
Alla luce di quanto fin qui osservato la domanda di risoluzione del contratto preliminare di cessione del ramo d'azienda formulata dall'attrice va respinta, non ravvisandosi alcun inadempimento di non scarsa importanza nella condotta tenuta dalla convenuta valutata anche con riguardo al contegno processuale assunto in corso di causa, nella prospettiva più volte rimarcata di una vicenda negoziale che è venuta evolvendosi nella sua fase patologica nel corso del giudizio per le scelte processuali della stessa attrice di avviare immediatamente il giudizio.


7. Sulla domanda di risarcimento dei danni
Ebbene, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di affitto del ramo d'azienda, va rigettata la richiesta avanzata dall'attrice di risarcimento dei danni conseguenti sotto il profilo del lucro cessante, per quanto fin qui osservato, non avendo dato prova di aver patito i pregiudizi lamentati nella misura pretesa, posto che non sono stati depositati in atti
(1) i bilanci di esercizio di relativi agli anni 2017, 2018 e 2019 dai quali Pt_1 desumere ricavi e costi della gestione senza lido né ancor meno (2) analisi finanziarie, relative alle potenzialità di guadagno che avrebbero potuto trarsi dalla gestione dell'azienda con il servizio spiaggia mediante un aumento del costo medio di ciascuna camera, elaborate da esperti del settore, nonché dal fitto degli ombrelloni ovvero i ricavi
27 del ristorante discendenti anche dai consumi di clienti esterni avuto riguardo anche ai bilanci quasi tutti in perdita di . Per_4
Va di contro accolta la domanda di risarcimento del danno emergente pari all'importo della caparra versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di €20.000,00 che va restituita in favore dell'attrice, maggiorata di rivalutazione ed interessi al saggio legale di cui all'art. 1284 co. 1 c.c. dalla data dell'illecito ( ovvero il 31.01.2018) sulla somma anno per anno rivalutata fino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite, alla luce della reciproca soccombenza vanno integralmente compensate tra le parti, mentre quelle relative alle due c.t.u. vanno poste a carico dell'attrice essendo state espletate su sua richiesta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa
NA AN, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da Pt_1 ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
[...]
- Accoglie la domanda di parte attrice nei limiti di cui in motivazione e per l'effetto dichiara risolto il contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda concluso in data

9.12.2017 per colpa della convenuta CP_1 CP_2
- Condanna al pagamento in favore di della somma di € CP_1 CP_2 Parte_1
20.000,00 oltre rivalutazione ed interessi al saggio legale di cui all'art. 1284 co. 1
c.p.c. dalla data del 31.01.2018 fino al soddisfo come meglio disposto in motivazione;

- Rigetta nel resto le ulteriori domande;

- Compensa integralmente le spese di lite;

- Pone a carico dell'attrice le spese di entrambe le c.t.u. nella misura già liquidata in corso di causa.
Brindisi, lì 6.10.2025
Il Giudice
28 NA AN
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