N. R.G. 93/2023 cui è riunito il n. 3358/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ALESSANDRIA
Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Bersani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 93/2023 e nella causa riunita n. 3358/2023 promosse da:
c.f. Parte_1 P.IVA_1
e
Sig.ra nata ad [...] il [...] ed ivi residente in [...]n. 91 Parte_2
Cod. Fisc. entrambi rappresentati e difesi da avv. TRAVERSO CARLO CodiceFiscale_1
con domicilio eletto in CORSO CAVALLOTTI, 70 15121 ALESSANDRIA
ATTORI contro
(c.f. ), corrente in Acqui Terme, Via Al Castello-Via De Controparte_1 P.IVA_2
Gasperi, in persona dell'Amministratore e come tale legale rappresentante pro-tempore CP_2
Arch . ( ), elettivamente domiciliato in Acqui Terme, Corso Italia Pt_3 C.F._2
72, presso l'Avv. Piergiorgio Oddone del Foro di Alessandria (c.f.: , indirizzo C.F._3
PEC indicato per le comunicazioni d'ufficio: , dal quale è Email_1
rappresentato e difeso
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso telematicamente come di seguito riportato:
Conclusioni attori
Reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione pagina 1 di 14 Piaccia al Giudice Ill.mo
Nel merito: dato atto che l'impianto di riscaldamento del sito in Acqui Terme (AL) Controparte_1
Via Al Castello – Via De Gasperi è destinato al servizio soltanto di alcuni dei piani dell'edificio con esclusione delle unità negoziali n. 130, 131, 132 e 133 di proprietà della Parte_1
e n. 134 di proprietà della NO poste al piano terreno e che le predette unità
[...] Parte_2
immobiliari sono prive di radiatori, annullare il verbale di delibera assembleare del 18.8.2022 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio 2021/2022 ed il preventivo gestione ordinaria 2022/2023, nonché il verbale di delibera assembleare del 9.9.2023 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio 2022/2023 ed il preventivo gestione ordinaria 2023/2024, con attribuzione di spese di riscaldamento anche in capo alle proprietà degli attori e dichiarare che la e la NO nulla devono per spese di Parte_1 Parte_2
riscaldamento gestione esercizio 2021/2022, 2022/2023 e 2023/2024 o, in subordine, dichiarare le proprietà attoree tenute a corrispondere i soli importi che saranno meglio determinati in corso di giudizio o meglio ritenuti dal Giudice Ill.mo. Dichiarare inoltre che le predette proprietà della con sede in Acqui Terme (AL) Piazza San Guido n. 23 e della Parte_1
NO non sono comunque più tenute a corrispondere somme a titolo di spese di Parte_2
riscaldamento, o, in subordine, dichiarare le stesse tenute a corrispondere i soli importi che saranno meglio determinati in corso di giudizio o meglio ritenuti dal Giudice Ill.mo. Porre integralmente a carico del convenuto in persona dell'Amministratore condominiale pro tempore le Controparte_1
somme liquidate a titolo di compenso al
C.T.U. (e disporre quindi la rifusione degli importi pro quota corrisposti dagli attori Persona_1 al C.T.U., oltre interessi di legge), oltre le somme per l'attività svolta dal C.T. di parte Geom.
[...]
oltre interessi di legge. Con il favore delle spese e del compenso professionale. Per_2
Conclusioni convenuto
“Rejectis contrariis, voglia l'adito Tribunale di Alessandria, in persona dell'Ill.mo Giudice Istruttore designato;

- previo ogni incombente istruttorio ritenuto necessario;

- per tutte le motivazioni in fatto ed in diritto esposte nel presente atto o meglio ritenute da codesta
Giustizia:
1) - In via principale, preliminarmente: Rigettare in quanto inammissibili le avversarie domande di annullamento della delibera assembleare assunta in data 18.08.2022 in punto approvazione del consuntivo di gestione dell'esercizio 2021/2022 e del preventivo di gestione dell'esercizio 2022/2023, nonché della delibera assembleare assunta in data 9.09.2023 in punto approvazione del consuntivo di pagina 2 di 14 gestione dell'esercizio 2022/2023 e del preventivo di gestione dell'esercizio 2023/2024, e per l'effetto dichiarare tenuti e condannare gli attori al versamento delle spese di riscaldamento così come ripartite ed attribuite alle unità immobiliari attoree sia in forza della delibera condominiale 18.08.2022 sia in forza della delibera condominiale 9.09.2023.
2) - In subordine, nel merito: Rigettare in quanto infondate le avversarie domande di annullamento della delibera assembleare assunta in data 18.08.2022 in punto approvazione del consuntivo di gestione dell'esercizio 2021/2022 e del preventivo di gestione dell'esercizio 2022/2023, nonché della delibera assembleare assunta in data 9.09.2023 in punto approvazione del consuntivo di gestione dell'esercizio
2022/2023 e del preventivo di gestione dell'esercizio 2023/2024, e per l'effetto dichiarare tenuti e condannare gli attori al versamento delle spese di riscaldamento così come ripartite ed attribuite alle unità immobiliari attoree sia in forza della delibera condominiale 18.08.2022 sia in forza della delibera condominiale 9.09.2023.
3) In ogni caso: Rigettare in quanto inammissibile e/o infondata ogni avversaria domanda di accertamento avente ad oggetto l'insussistenza dell'obbligo degli attori di corrispondere somme a titolo di spese di riscaldamento.
4) In via di estremo subordine: Per la denegata ipotesi di ritenuta invocabilità e realizzabilità nel caso di specie della soluzione di effettivo e definitivo distacco delle unità immobiliari attoree dall'impianto di riscaldamento centralizzato:
a) accertare e determinare le modalità progettuali ed operative idonee a garantire l'assenza di qualsiasi pregiudizio nei confronti del ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1118, 4° co. Cod. Civ., CP_1
da porsi a cura e spese esclusive degli attori;

b) all'esito della corretta ed integrale realizzazione dei predetti interventi tecnici di isolamento termico e/o di adeguamento impiantistico -realizzati a cura e spese esclusive degli attori-, dichiarare tenuti gli attori medesimi -quali rinunzianti ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1118, 4° co. Cod. Civ.- a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto termico condominiale centralizzato e per la sua conservazione e messa a norma.
5) - In ogni caso: con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio -compreso rimborso forfetario spese generali (15%), oltre oneri fiscali e previdenziali di legge-, e con distrazione e liquidazione in favore del sottoscritto difensore quale antistatario ex art. 93 c.p.c.
-Con ogni consequenziale declaratoria di legge”.
Svolgimento del processo
pagina 3 di 14 Con atto di citazione del 3.1.2023 regolarmente notificato, la soc. Parte_1
e la NO convenivano in giudizio, innanzi il Tribunale di Alessandria, il
[...] Parte_2
corrente in Acqui Terme (AL) Via al Castello – Via De Gasperi, esponendo quanto Controparte_1
segue: la è proprietaria di alcune unità immobiliari (nn. da 130 a 133) site al piano Parte_1
terra del ubicato in Acqui Terme Via al Castello – Via De Gasperi, e censite al Controparte_1
N.C.E.U. di Acqui Terme al foglio 28 particella 337 subalterni 1, 3 e 14; la NO è Parte_2
proprietaria di altra unità immobiliare (n. 134) sita sempre al piano terra del Controparte_1
ubicato in Acqui Terme Via al Castello – Via De Gasperi, e censita al N.C.E.U. di Acqui Terme al foglio 28 particella 337 subalterno 223.
Esponeva parte attrice che tali unità immobiliari non erano mai state servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato, tanto che sono prive di radiatori, ad eccezione di due piccoli radiatori posizionati nell'unità immobiliare n. 130 di proprietà . Parte_1
Evidenziava parte attrice che - nonostante il fatto che l'impianto di riscaldamento fosse destinato al servizio soltanto di alcuni dei piani dell'edificio (con esclusione delle unità negoziali di proprietà degli attori) ed il mancato utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato da parte delle unità Part immobiliari di proprietà della e della NO - il aveva Parte_1 Controparte_1
sempre preteso Il pagamento pro quota delle spese di riscaldamento, anche per il godimento delle calorie erogate.
Rappresentavano gli attori che avevano inviato all'Amministratore condominiale la lettera raccomandata a.r. datata 6.5.2022 con la quale rappresentavano che i locali di loro proprietà non erano mai stati serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato e pertanto ritenevano di non essere tenuti al pagamento delle spese di riscaldamento;
parimenti rappresentavano che non era neppure dato loro comprendere come venissero stabiliti e conteggiati gli asseriti consumi delle unità negoziali in questione, posto che la contabilizzazione del calore veniva ormai da alcuni anni determinata mediante le valvole termostatiche e non più su base millesimale. Pertanto gli attori chiedevano anche di sapere su quali basi e con quali modalità venissero calcolate e determinate le somme di cui veniva loro richiesto il pagamento, essendo ciò - a loro avviso – del tutto incomprensibile.
L'Amministratore condominiale riscontrava tale istanza con comunicazione datata 10 giugno 2022.
Gli odierni attori replicavano con lettera datata 2.8.2022 (doc. 5) con la quale evidenziavano e rappresentavano in primo luogo che non erano state fornite risposte a quanto da loro richiesto e lamentato ed inoltre contestavano quanto ivi riportato;
rinnovavano la richiesta già formulata e ribadivano di ritenere di non essere tenuti al pagamento di spese di riscaldamento. pagina 4 di 14 A tale comunicazione – espongono gli attori - non veniva più fornita risposta alcuna e veniva invece convocata l'assemblea condominiale in data 18.8.2022 (doc. 6).
Con delibera assembleare datata 18.8.2022 il approvava il consuntivo gestione Controparte_1
esercizio 2021/2022 ed il preventivo gestione ordinaria 2022/2023, con i quali le spese di riscaldamento venivano ripartite addebitando i relativi costi anche alle unità di proprietà della Part e della NO (doc. 7), pur a fronte delle richieste dagli stessi formulate. Parte_1
Part
La e la NO venuti a conoscenza del verbale di assemblea condominiale del Parte_1
18.8.2022 nel corso della prima settimana di settembre (dal 5.9 al 10.9), impugnavano il predetto verbale con domanda di mediazione depositata in data 23.9.2022 presso l'Organismo di Mediazione
Aequitas di Alessandria (doc. 8).
La procedura di mediazione si concludeva con esito negativo in data 7.12.2022, per mancata partecipazione del Controparte_1
Gli odierni attori iniziavano, pertanto, l'odierna all'azione giudiziale con cui chiedevano darsi atto che l'impianto di riscaldamento del sito in Acqui Terme (AL) Via Al Castello – Controparte_1
Via De Gasperi è destinato al servizio soltanto di alcuni dei piani dell'edificio, con esclusione delle unità negoziali n. 130, 131, 132 e 133 di proprietà della e n. 134 di proprietà della Parte_1
NO poste al piano terreno e che le predette unità immobiliari non sono collegate Parte_2 all'impianto di riscaldamento centralizzato;
conseguentemente chiedevano di annullare il verbale di delibera assembleare del 18.8.2022 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio 2021/2022 ed il preventivo gestione ordinaria 2022/2023 con attribuzione di spese di riscaldamento anche in capo alle proprietà degli attori e di dichiarare che la e la Parte_1
NO nulla devono per spese di riscaldamento gestione esercizio 2021/2022 e Parte_2
2022/2023 o, in subordine, di dichiarare le proprietà attoree tenute a corrispondere i soli importi che saranno meglio determinati in corso di giudizio o meglio ritenuti dal Giudice Ill.mo. Chiedevano inoltre
Part di dichiarare che le predette proprietà della e della NO non sono comunque più Parte_1
tenute a corrispondere somme a titolo di spese di riscaldamento, o, in subordine, dichiarare le stesse tenute a corrispondere i soli importi che saranno meglio determinati in corso di giudizio o meglio ritenuti dal Giudice Ill.mo.
Nel giudizio così instaurato (rubricato al N. 93/2023 R.G. ) si costituiva con tempestiva e rituale comparsa di costituzione e risposta l'odierno esponente chiedendo in via Controparte_1
preliminare e principale il rigetto dell'avversaria domanda di annullamento -sia in quanto preclusa dalla transazione già intercorsa tra le stesse parti in data 19.10.1990 proprio in punto spese di riscaldamento, pagina 5 di 14 sia per intervenuta decadenza dall'azione per omessa impugnazione delle antecedenti delibere assembleari aventi identico oggetto (mai contestate, eccezion fatta per l'ultima del 18.08.2022)-, nonché domandando in subordine il rigetto delle avversarie pretese di integrale e definitiva esclusione da ogni concorso di spesa a tale titolo, con conseguente condanna degli attori a pagare gli oneri condominiali deliberati e non corrisposti, ovvero, in ulteriore subordine, a concorrere alle spese di riscaldamento con le modalità, i termini e le condizioni come meglio ritenute secondo le risultanze di causa.
Ad esito dell'instaurazione del contraddittorio e della prima udienza di comparizione del 9.05.2023, a seguito dello scambio di memorie autorizzate e della formulazione delle rispettive istanze istruttorie all'udienza del 12.09.2023, il G.I. con ordinanza istruttoria del 13.09.2023 ammetteva le prove testimoniali dedotte, che venivano quindi assunte alla successiva udienza del 23.11.2023.
Esaurite le prove orali, in accoglimento ad istanza concorde e previo deposito delle proposte di quesito formulate ad opera di entrambe le parti, il G.I. con ordinanza 22.01.2024 disponeva procedersi a
Consulenza Tecnica d'Ufficio avente ad oggetto l'accertamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato del in contestazione;
veniva nominato CTU il P.I. Controparte_1 [...]
, il quale all'udienza di giuramento del 22.02.2024 accettava l'incarico conferitogli, Per_1
ottenendo termine complessivo di 180 giorni (decorrente dall'inizio delle operazioni peritali, fissato al
6.03.24) per il deposito della relazione finale di C.T.U., con conseguente fissazione di nuova udienza per la disamina dell'elaborato peritale e l'ulteriore trattazione al 10.10.2024. Il quesito peritale era il seguente: “descriva il CTU lo stato dei luoghi per cui è causa, le unità immobiliari degli attori, ed in particolare la conformazione tecnica dell'impianto di riscaldamento centralizzato del CP_1
; accerti e dichiari se l'impianto di riscaldamento centralizzato è al servizio dell'intero complesso
[...]
Part condominiale oppure se sono escluse le unità negoziali di proprietà e site a piano Parte_1
terreno; - se il sistema dell'impianto di riscaldamento centralizzato è presente in ogni parte dell'edificio e interessa l'intero complesso condominiale e, in particolare, se è potenzialmente destinato anche alle unità immobiliari site al piano terreno;
- se vi sono locali al paino terreno dotati di corpi radianti collegati all'impianto centrale di riscaldamento e funzionanti;
- se le diramazioni dell'impianto condominiale sono dislocate e presenti anche nelle unità immobiliari sito al piano terreno e, in particolare, se le tubazioni verticali dell'impianto di riscaldamento corrono all'interno delle murature perimetrali dei locali stessi;

c) accerti e dichiari se dal mancato allaccio all'impianto di riscaldamento centralizzato da parte delle Part unità immobiliari della e derivino squilibri di funzionamento per gli altri Parte_1
pagina 6 di 14 condomini del rispetto a quelli eventualmente già in essere, considerato che gli Controparte_1 immobili di proprietà degli attori non sono mai stati allacciati all'impianto di riscaldamento centralizzato, ad eccezione di due elementi presenti in una delle unità immobiliari della Parte_1
d) accerti il CTU l'eventuale sussistenza e calcoli l'eventuale quantità di dispersione di calore
[...] derivante dal mancato allaccio all'impianto di riscaldamento centralizzato da parte delle proprietà Part e rispetto alla situazione attuale;
indichi la tipologia e l'ammontare dei costi di Parte_1
eventuali lavori da eseguire per evitare o limitare tali dispersioni;
accerti in particolare se le tubazioni verticali dell'impianto di riscaldamento presenti all'interno delle murature perimetrali comportano fenomeni di dispersione di calore nei locali siti al piano terreno;
e) accerti e dichiari se la nuova centrale termica sia stata dimensionata tenendo conto del volume generato dalle unità immobiliari in oggetto estese su una superficie di mq. 1000 circa, in funzione di un ipotetico allaccio da parte delle
Part unità immobiliari site al piano terra di proprietà di indicando se è concretamente Controparte_3 possibile un allaccio all'impianto centralizzato da parte delle unità immobiliari in questione, se è necessario e tecnicamente fattibile eseguire le idonee opere tecniche quantificandone i relativi costi, nonché se un eventuale allaccio comporterebbe pregiudizi termici o di rendimento per le altre unità immobiliari del f) accerti il CTU quale sia l'eventuale aggravio sui costi Controparte_1 energetici a carico degli altri condomini nell'ipotesi del distacco degli unici due radiatori presenti in una delle unità immobiliari della g) accerti in particolare se, ad esito Parte_1 dell'ammodernamento dell'originaria centrale termica e dell'adozione del sistema di teleriscaldamento, gli scambiatori di calore sono stati sovradimensionati/potenziati, in modo tale da consentire l'allacciamento dei locali siti al piano terreno attualmente sprovvisti di corpi radianti;

h) dica il CTU se la definitiva rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato da parte dei condomini/attori, proprietari dei locali siti al piano terreno, sia realizzabile senza notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e se, in ogni caso, sia compatibile con la disciplina dettata in ambito regionale;
i) dica il CTU in caso fosse ritenuta realizzabilità del definitivo distacco dei locali siti al piano terreno di proprietà dei condomini/attori, quali sono gli interventi tecnici da adottare al fine di: ia) garantire l'adeguato isolamento termico dei locali attore stessi e scongiurare ogni dispersione di calore potenzialmente pregiudizievole per il , quantificandone i relativi CP_1
costi/oneri; ib) dotare la centrale termica di nuovi scambiatori di calore aventi potenza inferiore e minore dispersione di calore, in quanto non più destinati a servire i locali siti al piano terreno, quantificandone i costi/oneri; ic) in ogni caso, con contestuale individuazione degli interventi tecnici di isolamento termico e/o di adeguamento impiantistico a ciò necessari, accertando e determinando le pagina 7 di 14 modalità progettuali ed operative idonee a garantire l'assenza di qualsiasi pregiudizio nei confronti del ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1118, 4° co. Cod. Civ.”. CP_1
Nelle more del contraddittorio tecnico e dello svolgimento delle predette operazioni peritali, i condomini e (ad esito di nuova procedura di Parte_1 Parte_2
mediazione svoltasi davanti al medesimo Organismo di Mediazione e conclusasi con esito negativo il
20.11.2023) con atto di citazione datato 12.12.2023 convenivano nuovamente davanti al Tribunale di
Alessandria il , questa volta per ribadire in sede giudiziale l'impugnazione del Controparte_1
verbale di delibera assembleare datato 9.09.2023 -approvazione del consuntivo di gestione dell'esercizio 2022/2023 e del preventivo di gestione dell'esercizio 2023/2024- con riferimento al riparto delle spese di riscaldamento centralizzato (attribuite anche alle loro rispettive unità immobiliari), formulando anche in tal caso la richiesta di annullamento nonché la sostanziale definitiva esclusione da ogni concorso nelle spese di riscaldamento stesse.
Nel nuovo giudizio così instaurato (rubricato al N. 3358 /2023 R.G. ed inizialmente assegnato al. G.I.
Dr. ) si costituiva con tempestiva e rituale comparsa di costituzione e risposta il Per_3 CP_1
, chiedendo nuovamente in via preliminare e principale il rigetto dell'avversaria domanda di
[...]
annullamento -sia in quanto preclusa dalla transazione già intercorsa tra le stesse parti in data
19.10.1990 proprio in punto spese di riscaldamento, sia per intervenuta decadenza dall'azione per omessa impugnazione delle antecedenti delibere assembleari aventi identico oggetto (mai contestate, eccezion fatta per l'ultima del 18.08.2022 e la presente del 9.09.2023)-, nonché domandando subordine il rigetto delle avversarie pretese di integrale e definitiva esclusione da ogni concorso di spesa a tale titolo, con conseguente condanna degli attori a pagare gli oneri condominiali deliberati e non corrisposti, ovvero, in ulteriore subordine, a concorrere alle spese di riscaldamento con le modalità, i termini e le condizioni come meglio ritenute secondo e risultanze di causa. Ad esito di provvedimento presidenziale di riassegnazione del nuovo contenzioso al Giudice titolare del procedimento n. 93/2023 entrambi i fascicoli venivano pertanto trattati alla successiva udienza del 10.10.2024, ad esito della quale per ragioni di connessione oggettiva e soggettiva ne veniva disposta la riunione in un unico procedimento (N. 93/2023 + 3358/2023 R.G.).
Nelle procedure così riunite, a conclusione delle operazioni peritali, ad esito del deposito della
Relazione di C.T.U. e della conseguente udienza di disamina tenutasi il data 11.02.2025, veniva quindi fissata udienza di precisazione delle conclusioni al 6 Maggio 2025: in occasione di tale udienza entrambe le parti precisavano le rispettive conclusioni definitive, e la causa veniva pertanto trattenuta pagina 8 di 14 in decisione, con conseguente assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica ex art. 190 c.p.c
Motivi della decisione
La domanda di parte attrice è fondata e come tale deve essere accolta per le ragioni di seguito indicate.
Devono essere esaminate, in via preliminare, le eccezioni formulate da parte convenuta.
La prima eccezione riguarda l'esistenza di un accordo transattivo risalente al 1990 sulla scorta del quale la soc. si impegnava a pagare la propria quota di riscaldamento ricavabile Parte_1 dall'applicazione dei millesimi condominiali nella misura del 50%.
Sulla scorta di tale accordo – eccepisce il convenuto condominio – sono sempre stati effettuati i conteggi relativi alla quota a carico della soc. (che all'epoca era proprietaria di tutte le unità Parte_1
Part immobiliari indicate nell'atto di citazione) e poi della sig.ra
Va evidenziato che l'accordo transattivo non è più opponibile agli odierni convenuti i quali hanno chiesto fin dal 2014 e poi negli anni successivi (cfr. doc. 3,5,14,15,16 parte attrice) - in conformità al nuovo testo dell'art. 1118 c.c. - di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato e di essere esonerati dal pagamento delle relative spese.
Peraltro l'art. 118 c.c. condiziona tale distacco all'insussistenza di “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.
Occorre peraltro accertare – circostanza oggetto di verifica successiva mediante analisi della CTU depositata agli atti - se tale modifica comporti “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.
Relativamente alla seconda eccezione sollevata da parte convenuta si deve giungere alla medesima conclusioni: a tal fine va evidenziato che parte attrice ha chiesto l' annullamento solo delle delibere del 2022 e del 2023 (cfr. conclusioni attore “annullare il verbale di delibera assembleare del
18.8.2022 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio 2021/2022 ed il preventivo gestione ordinaria 2022/2023, nonché il verbale di delibera assembleare del 9.9.2023 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio 2022/2023 ed il preventivo gestione ordinaria 2023/2024, con attribuzione di spese di riscaldamento anche in capo alle proprietà degli attori”); nessuna richiesta è avvenuta con riferimento alle altre delibere degli anni precedenti.
Pertanto la circostanza che i conteggi siano avvenuti – anche successivamente all'entrata in vigore della nuova versione dell'art. 1118 c.c. – sulla scorta del precedente accordo transattivo, nulla rileva ai fini del giudizio ed in particolare della tempestività dell'impugnazione della delibera assembleare, non essendo tali delibere oggetto di richiesta di annullamento.
pagina 9 di 14 Peraltro – come ammette parte convenuta – l'impugnazione delle delibere del 2022 e del 2023 è stata tempestiva.
Anche tale eccezione preliminare deve – pertanto – essere rigettata.
Passando al merito del processo si osserva che il CTU ha accertato che dal distacco dell'impianto di riscaldamento non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In particolare il CTU – con elaborato peritale che deve essere condiviso da parte di questo Giudice apparendo coerente con i dati formali e privo di contraddizioni - è giunto alle seguenti conclusioni:
“l'impianto centralizzato è al servizio dell'intero complesso condominiale, le unità negoziali di Part proprietà e possiedono soltanto due termosifoni collegati all'impianto Parte_1
centralizzato” precisando poi che “ l'impianto di riscaldamento è presente in tutto l'edificio escluso (a meno di due termosifoni nel negozio Compro Oro) il piano terreno ed ha la capacità dimensionale di scaldare l'intero complesso compreso il piano terra. …..nei locali della al piano terreno, Parte_1 occupati dalla ditta Compro Oro, vi sono soltanto due termosifoni collegati all'impianto condominiale”.
Il ordine alla sussistenza del presupposto di cui all'art. 118 quarto comma c.c. il CTU ha accertato che
“nessun squilibrio viene indotto al sistema di riscaldamento dal mancato allaccio delle unità immobiliari della , il sistema è dimensionato per fornire calore a tutto il condominio, piano Parte_1
terra compreso, ed è in grado di autoregolarsi per generare la quantità di calore necessario a riscaldare la parte di condominio allacciata all'impianto…. Su questo punto (verbale incontro virtuale del 03 giugno 2024) il CTU e i due CTP sono d'accordo sul fatto che il distacco da parte dei condomini/attori sia realizzabile senza alcun squilibrio di funzionamento per la centrale termica che ad oggi ha funzionato esattamente nella condizione prospettata;
in merito all'aggravio di spesa il CTU afferma che non variando nulla rispetto alla situazione attuale i costi per il condominio rimangono invariati a meno della quota 50% attualmente pagata dalla in cui confluiscono i costi di Parte_1
dispersione, manutenzione ordinaria e straordinaria. La Regione Piemonte consente il distacco dall'impianto condominiale nel rispetto della legge n. 220 dell'11/12/2012 ”.
Inoltre con riferimento ad eventuali aggravi di spesa a carico degli altri condomini (“Domanda: accerti il CTU l'eventuale sussistenza e calcoli l'eventuale quantità di dispersione di calore derivante dal mancato allaccio all'impianto di riscaldamento centralizzato da parte delle proprietà e Parte_1
Part rispetto alla situazione attuale;
indichi la tipologia e l'ammontare dei costi di eventuali lavori da eseguire per evitare o limitare tali dispersioni;
accerti in particolare se le tubazioni verticali dell'impianto di riscaldamento presenti all'interno delle murature perimetrali comportano fenomeni di pagina 10 di 14 dispersione di calore nei locali siti al piano terreno”) il CTU ha affermato che “….I locali di proprietà della non sono mai stati collegati all'impianto di riscaldamento condominiale, di Parte_1
Part conseguenza la dispersione di calore verso i locali della e è la stessa esistente dall'atto Parte_1
della costituzione del condominio. I locali della sono comunque riscaldati perché utilizzati Parte_1
per diverse attività commerciali e quindi mettono a disposizione del il calore da essi CP_1
generato: il bilancio è a vantaggio del che fruisce della quota consumo involontario pari CP_1
al 50% dei millesimi pagati da mentre i locali al piano terra devono generare il calore per Parte_1
scaldarsi e una parte di esso viene ceduta/trasmessa al (in particolare al piano interrato CP_1
e al piano primo ), inoltre svolgono l'importantissima funzione di interposto tra il piano primo e il piano interrato che è a temperatura esterna. I locali al piano terra hanno al disotto di essi i garages e le cantine, locali non riscaldati e che assorbono parte del calore prodotto autonomamente dal piano terra. Le tubazioni verticali dell'impianto di riscaldamento presenti all'interno delle murature perimetrali non comportano, se non in piccolissima parte fenomeni di dispersione di calore verso i locali siti al piano terra e in quantità minore della quota di calore che i medesimi tubi trasmettono alla parete perimetrale esterna a temperatura molto più bassa (la differenza di temperatura tra tubazione e ambiente interno o esterno determina maggiori o minori fughe di calore), in quanto i muri sono stati insufflati e le tubazioni al loro interno avvolte da materiale isolante inoltre essendo i locali al piano terra riscaldati, in maniera autonoma ed indipendente dall'impianto condominiale, preservano il calore dei tubi montanti… il distacco dei due soli radiatori presenti nella proprietà di Parte_1
aggravano in maniera trascurabile il costo degli altri condomini rappresentando un infinitesimo del numero totale di termosifoni presenti nel condominio”.
Nel caso concreto, pertanto, non sussiste alcuna delle condizioni prevista dall'art. 1118 che impediscano la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato da parte degli attori, peraltro già richiesta fin dal 2014 cui conseguiva l'onere di non applicare la percentuale sul costo pro quota stabilità in sede di transazione nel 1990.
Le delibere impugnate che non hanno preso in considerazione la richiesta dei convenuti ed oggetto di specifica impugnazione, devono – pertanto – essere annullate nella parte in cui prevedono l'addebito di tale spesa.
A seguito dell'accoglimento della domanda principale di parte attrice deve essere esaminata la richiesta di parte convenuta in cui si chiede di “a) accertare e determinare le modalità progettuali ed operative idonee a garantire l'assenza di qualsiasi pregiudizio nei confronti del ai sensi e CP_1 per gli effetti di cui all'art. 1118, 4° co. Cod. Civ., da porsi a cura e spese esclusive degli attori;

pagina 11 di 14 b) all'esito della corretta ed integrale realizzazione dei predetti interventi tecnici di isolamento termico
e/o di adeguamento impiantistico -realizzati a cura e spese esclusive degli attori-, dichiarare tenuti gli attori medesimi -quali rinunzianti ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1118, 4° co. Cod. Civ.- a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto termico condominiale centralizzato e per la sua conservazione e messa a norma”.
Anche a tali quesiti il CTU ha fornito risposte adeguate e tecnicamente corrette.
Alla domanda “ dica il CTU in caso fosse ritenuta realizzabilità del definitivo distacco dei locali siti al piano terreno di proprietà dei condomini/attori, quali sono gli interventi tecnici da adottare al fine di: ia) garantire l'adeguato isolamento termico dei locali attore stessi e scongiurare ogni dispersione di calore potenzialmente pregiudizievole per il condominio, quantificandone i relativi costi/oneri” il
CTU ha fornito – infatti – la seguente risposta: “…. L'isolamento termico dei locali attore, in particolare del primo piano, è inutile in quanto la ad oggi svolge la funzione di interposto Parte_1
tra il piano interrato dei garage/cantine ed il primo piano di fatto riducendone la differenza di temperatura e la dispersione di calore verso il basso, inoltre sempre il piano terra occupato dalla
, possiede proprio riscaldamento indipendente dal condominio e quindi fornisce Parte_1
involontariamente calore al piano primo;
al fine di ridurre questa cessione di calore o ridurre la temuta dispersione di calore tra il piano primo e il piano terreno è ipotizzabile l'applicazione di materiale isolante al soffitto del piano primo per salvaguardare le dispersioni di calore verso il piano terra e allo stesso modo occorrerebbe l'applicazione di materiale isolante al soffitto del piano interrato per compensare la fuga di calore dai locali piano terra verso i locali condominiali interrati non riscaldati, costo a carico del condominio. ….modificare la centrale termica è assolutamente inutile dal punto di vista tecnico ed economico, la centrale termica è dimensionata per fornire calore anche al piano terreno ma può funzionare perfettamente, come fatto fino ad oggi, senza fornire calore al piano terreno …. come già affermato in risposta alla domanda ia), l'isolamento termico dei locali della
non è necessari se mirati a tutelare i condomini del primo piano proprio perché l' Parte_1 Parte_1
con la sua posizione di mezzo tra il primo piano ed i locali freddi (cantine, garage e vie di accesso) al piano interrato e soprattutto perché i locali del piano terra sono riscaldati e ciò impedisce che il calore del primo piano abbia a fuggire verso le cantine e tantomeno verso i locali che sono Parte_1
come già sottolineato sono riscaldati. Semmai sarebbe necessario tutelare la dalla Parte_1
dispersione del suo calore autoprodotto verso i locali interrati mediante isolamento da applicare al soffitto delle cantine, dei garage e delle vie di accesso interrate di pertinenza del condominio a carico del condominio che non ha provveduto ad isolare all'atto della riqualificazione energetica. Nessun adeguamento impiantistico è necessario se non uno molto semplice e veloce consistente nella
pagina 12 di 14 eliminazione dei due scambiatori di calore nei locali Compro Oro e nel porre a termine dei tubi di alimentazione di detti radiatori tappi di chiusura o saldatura delle estremità”.
Così indicate le spese necessarie per il distacco del riscaldamento, le odierne parti attrice sono tenute a sostenerle in proporzione alle unità immobiliari di cui sono proprietarie.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
Alla soccombenza segue la condanna di parte convenuta al pagamento delle spese di CTP nonché a quelle di CTU in misura integrale come da liquidazione già avvenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara che l'impianto di riscaldamento del sito in Acqui Terme (AL) Via Al Castello – Controparte_1
Via De Gasperi è destinato al servizio soltanto di alcuni dei piani dell'edificio con esclusione delle unità negoziali n. 130, 131, 132 e 133 di proprietà degli attori soc. Parte_1
e n. 134 di proprietà della NO poste al piano terreno e che le predette unità
[...] Parte_2
immobiliari sono prive di radiatori;
annulla il verbale di delibera assembleare del 18.8.2022 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio 2021/2022 ed il preventivo gestione ordinaria 2022/2023, nonché il verbale di delibera assembleare del 9.9.2023 nella parte in cui vengono approvati il consuntivo gestione esercizio
2022/2023 ed il preventivo gestione ordinaria 2023/2024, con attribuzione di spese di riscaldamento anche in capo alle proprietà degli attori;
dichiara che la e la NO nulla devono per spese di Parte_1 Parte_2
riscaldamento gestione esercizio 2021/2022, 2022/2023 e 2023/2024 dichiara inoltre che le predette proprietà della con sede in Acqui Terme Parte_1
(AL) Piazza San Guido n. 23 e della NO non sono comunque più tenute a Parte_2
corrispondere somme a titolo di spese di riscaldamento;
dispone che le spese necessarie per il distacco del riscaldamento siano sostenute dalla parte attrice in proporzione alle unità immobiliari di cui sono proprietarie pagina 13 di 14 Pone integralmente a carico del convenuto in persona dell'Amministratore condominiale Controparte_1
pro tempore le somme liquidate a titolo di compenso al C.T.U. , disponendo la Persona_1
rifusione degli importi pro quota corrisposti dagli attori al C.T.U., oltre interessi di legge), oltre le somme per l'attività svolta dal C.T. di parte Geom. oltre interessi di legge. Persona_2
Condanna
parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 9.600,00 per onorari, oltre euro 604,50 per anticipazioni oltre spese generali ed accessori di legge.
Alessandria, 12 agosto 2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe Bersani
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