TRIBUNALE DI TRANI
Sezione Civile – Area Cont/Diritti-Reali/Locaz/Cond.
VERBALE DI UDIENZA nella causa civile n. 5689/2022 r.g. promossa da
, rappresentato e difeso dall'avv. Michele Piazzolla, Parte_1
RICORRENTE - INTIMAMTE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 difesa dall'avv. Andrea Sticchi Damiani,
RESISTENTE - INTIMATA
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All'udienza del 3.2.2025 sono comparsi l'avv. Michele Piazzolla per parte ricorrente e l'avv.
Sergio De Giorgi, in provvisoria sostituzione dell'avv. Andrea Sticchi Damiani per parte resistente. I difensori procedono alla discussione della causa richiamando le proprie difese e conclusioni, come da note autorizzate. I difensori indicano che non saranno presenti alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
Il giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione ed alle ore 13.35 dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 429 c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
il giudice
Maria Anna Altamura
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunziato, al termine della discussione orale, visto l'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dandone lettura all'udienza del 3.2.2025, nella causa n. 5689/2022 r.g., vertente tra
, rappresentato e difeso dall'avv. Michele Piazzolla, Parte_1
RICORRENTE - CP_2
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 difesa dall'avv. Andrea Sticchi Damiani,
RESISTENTE - INTIMATA
OGGETTO: cessazione del contratto di locazione
Conclusioni come da verbale di udienza del 3.2.2025
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida per finita locazione notificato il 2.8.2022, esponeva che con scrittura privata Parte_1 con firme autenticate dal notaio di Spinazzola del 19.7.2006, registrata a Barletta Per_1 il 2.8.2006 al n. 956, aveva concesso in locazione alcuni fondi di sua proprietà siti in
Minervino Murge, contrada Iambrenghi, alla società Murgeolica s.r.l., al fine di consentire a quest'ultima la realizzazione e l'esercizio di tre impianti per la produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile eolica. La durata della locazione era convenuta in quindici anni, decorrenti dalla data di sottoscrizione del contratto, il 19.7.2006, e scadenza al
19.7.2021, con previsione della facoltà per la società conduttrice di richiedere il rinnovo per altri quindici anni. Nel corso del rapporto negoziale la Murgeolica s.r.l. era fusa per
2 incorporazione nella la quale, a sua volta, era fusa per incorporazione Controparte_3 nella Controparte_1
Adduceva che la locazione era cessata alla scadenza naturale del 19.7.2021, in quanto la conduttrice non aveva esercitato la facoltà di rinnovo per ulteriori Controparte_1 quindici anni, prevista a suo favore all'art. 2 del contratto, e, pertanto, già in via stragiudiziale il il 29.4.2022 aveva chiesto il rilascio dei fondi liberi da persone e Pt_1 sgombri da cose.
Essendo risultato vano il tentativo di ottenere il rilascio dei propri fondi in via bonaria, il conveniva in giudizio la dinanzi a questo Tribunale per Pt_1 Controparte_1 sentire convalidare lo sfratto per finita locazione, con ogni conseguente provvedimento in suo favore per la ritardata restituzione degli immobili occupati senza più titolo.
Si costituiva l'intimata, che si opponeva alla convalida dello sfratto per finita locazione, eccependo preliminarmente l'incompetenza funzionale del giudice adito, ritenendo che l'art. 9, legge 14 febbraio 1990, n. 29 attribuisse alla Sezione Specializzata Agraria del Tribunale tutte le controversie in materia di contratti aventi ad oggetto fondi rustici;
eccepiva anche l'improcedibilità della domanda, giacché, in tema di contratti agrari, ai sensi dell'art. 46, comma primo, l. n. 203 del 1982 è fatto obbligo a chi intende proporre una domanda relativa ai suddetti contratti di darne comunicazione all'altra parte e all'Ispettorato
Provinciale dell'Agricoltura, per comporre la controversia.
Nel merito assumeva che, con la stessa scrittura del 19.7.2006, Parte_1 concedeva alla affittuaria, sui medesimi terreni, su tre distinte aree di circa 400 mq ciascuna, anche il diritto di superficie per la realizzazione di tre turbine eoliche per la produzione di energia elettrica. Il diritto di superficie così costituito aveva la durata di trenta anni. Argomentava, dunque, che sui beni immobili oggetto del contratto stipulato in data 19.7.2006 fosse stato consensualmente costituito, tra le parti in causa, il pieno diritto di godimento per la durata non inferiore ad anni trenta (pari cioè alla durata del diritto di superficie costituito sui medesimi terreni con il citato contratto, ex art.6, ai sensi dell'art. 952 c.c.).
Evidenziava che, per come proposta dal , la richiesta di rilascio per finita locazione Pt_1 riguardava beni differenti da quelli oggetto del contratto di locazione, identificati da diverse particelle catastali, adducendo che la difformità nell'oggetto precludesse la possibilità di esercitare validamente ed efficacemente l'azione di licenza per finita locazione, onde conseguire il rilascio coattivo di beni immobili differenti da quelli di cui al contratto stipulato tra le parti, aggiungendo che l'esistenza di un valido diritto reale di godimento sui
3 medesimi beni immobili rendesse impossibile che la società Controparte_1 potesse essere obbligata a rilasciare i fondi, essendo a tanto opponibile il diritto di superficie costituito contestualmente. Riportava, poi, che il contratto di locazione fosse ancora in essere tra le parti in causa in ragione dell'esercitato rinnovo, avendo, con nota del 10.7.2021, comunicato al locatore e concedente la volontà di rinnovare per ulteriori quindici anni la locazione, ai sensi dell'art. 2 del contratto. All'esito di detta comunicazione, la conduttrice aveva continuato a versare i canoni di locazione, sempre accettati dal
, che soltanto nel 2022, per ragioni strumentali e pretestuose, aveva posto in dubbio Pt_1
l'intervenuto rinnovo del contratto.
Pertanto, per effetto dell'esercitata facoltà di rinnovo, il rapporto di affitto si era rinnovato e andava a scadere nel 2036, armonizzandosi con la durata del diritto di superficie costituito su porzioni dei medesimi terreni già oggetto di affitto.
Con provvedimento del 30.11.2022, depositato il 2.12.2022, non era convalidato lo sfratto in ragione dell'opposizione dell'intimata e non era concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.. Con lo stesso provvedimento era disposto il mutamento del rito, con assegnazione del termine di giorni quindici dalla comunicazione per il deposito della domanda di mediazione ex art. 5 Digs. 28/2010. Si rinviava per il prosieguo e gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'integrazione delle proprie difese.
La parte intimata provvedeva a depositare istanza di mediazione, che veniva espletata con esito negativo, per mancata adesione del . Le parti nelle memorie integrative Pt_1 ribadivano le loro richieste. Il chiedeva di accertare e dichiarare l'intervenuta Pt_1 cessazione del contratto inter partes del 19.7.2006 alla scadenza naturale del primo quindicennio verificatasi il 19.7.2021, per non avere l'opposta esercitato la facoltà di rinnovo prevista in suo favore;
per l'effetto, accertare e dichiarare che la Controparte_1 con decorrenza dal 20.7.2021, giorno successivo alla scadenza della locazione,
[...] occupa senza più titolo alcuno i fondi di proprietà di con condanna della Parte_1 resistente al pagamento in favore dell'intimante dell'indennità da ritardata restituzione, nella misura da ragguagliarsi al canone annuo originariamente pattuito, oltre aggiornamenti secondo l'indice ISTAT e per l'intero importo della variazione, a partire dal terzo anno incluso, il tutto, sino alla data dell'effettivo rilascio, con vittoria di spese di lite.
La in via preliminare, chiedeva di dichiararsi l'incompetenza Controparte_1 funzionale della Sezione ordinaria in favore della Sezione Agraria, nel merito ed in via principale, accogliendo la spiegata opposizione, domandava di dichiarare che per effetto dell'esercitato rinnovo il contratto di affitto risulta essersi rinnovato per ulteriori quindici
4 anni e, ravvisata la violazione dei generali principi di correttezza e buona fede della intimante, ex artt. 1366 e 1375 c.c., condannare parte ricorrente al risarcimento dei danni, liquidati in via equitativa, per responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96, comma 1,
c.p.c., derivante dalla instaurazione del presente giudizio, con condanna al pagamento di spese giudiziali ed onorari di lite.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. il giudice rinviava la causa per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c., con termine per note (udienza, poi, rinviata e successivamente anticipata). All'udienza odierna le parti hanno precisato le conclusioni.
* * * * * *
Come già evidenziato nell'ordinanza del 31.5.2024, oggetto del presente giudizio non è un contratto agrario, ovvero un contratto con concessione del terreno per il godimento dello stesso attraverso la coltivazione;
ecco che priva di fondamento è l'eccezione di parte intimata di competenza della Sezione Specializzata Agraria, su cui pure la
[...] ha insistito. Non trattandosi di un contratto agrario, neppure coglie nel Controparte_1 segno l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dalla intimata, come supra esposta, su cui, però, non ha insistito.
Ciò posto, passando al merito della domanda, si osserva che con il contratto del 19.7.2006 le parti hanno evidentemente disciplinato non la mera concessione in affitto dei fondi in
Minervino Murge, contrada Iambrenghi, del , ma una più complessa operazione Pt_1 economica di concessione per l'installazione di un impianto eolico, caratterizzata dalla coesistenza di diversi istituti privatistici. Si legge nel preambolo del contratto “2) che la società è interessata all'utilizzo di detti suoli allo scopo di installarvi 3 (tre) turbine eoliche per la produzione di energia elettrica e compiere tutte quelle opere necessarie al funzionamento degli impianti;
3) che i terreni innanzi descritti costituiscono parte di un più vasto complesso di aree (…) aventi destinazione agricola, unitariamente ed inscindibilmente individuate dalla società come siti idonei per la realizzazione, la gestione e la manutenzione di una centrale eolica e delle relative opere accessorie e di collegamento … che la stessa parte concedente è disposta a prestare il proprio consenso per la realizzazione di detto risultato”. Ciò che, dunque, era perseguito era un risultato unitario per la produzione di energia elettrica, con utilizzo dei suoli anche con installazione di impianti (per i quali unitamente alla concessione in affitto era riconosciuto alla Murgeolica s.r.l., ora
[...]
il diritto di superficie in parte dei fondi con servitù a carico della Controparte_1 restante estensione degli stessi).
5 Nella loro autonomia negoziale ex art. 1322 c.c. le parti hanno concluso un contratto atipico, un contratto composto. Ora, indipendentemente dalla qualificazione del contratto composto, come misto, complesso o collegato, per valutare la domanda proposta dal Pt_1 deve partirsi dalla disciplina che le parti hanno dato al contratto stesso del 19.7.2006.
Le parti hanno espressamente concordato la durata trentennale del diritto di superficie e la durata di quindici anni del contratto di affitto, prevedendo che la società intimata potesse esercitare la facoltà di rinnovo per la durata di ulteriori quindici anni o, comunque, fino alla data di cessazione di attività della Centrale Eolica. In caso di esercizio della facoltà di rinnovo da parte della (succeduta nei rapporti della contraente Controparte_1
Murgeolica s.r.l.), il si impegnava ad intervenire su richiesta della società negli atti Pt_1 che fossero stati necessari per formalizzare il rinnovo.
Se si leggono le altre clausole del contratto, si evince come le parti dettagliavano la forma di esercizio dell'eventuale diritto di recesso della società nei primi trentasei mesi del contratto ovvero successivamente (art. 3, con indicazione del termine di preavviso e della forma della comunicazione con raccomandata a.r.). Diversamente, nell'art. 2 del contratto nessun termine e nessuna forma era imposta alla società per l'esercizio della propria facoltà di rinnovo del contratto;
anzi, era prevista espressamente la possibilità di una formalizzazione successiva all'esercizio della facoltà di rinnovo e non una procedura formalizzata per l'esercizio della stessa, né tantomeno era imposta una comunicazione preventiva a pena di cessazione del contratto.
Il significato alla base di questa facoltà di rinnovo, da esercitarsi senza procedimentalizzazione da parte della società, si rinviene in quanto anche rilevato dallo stesso , nelle note autorizzate per l'udienza del 28.10.2022 della fase sommaria, “è Pt_1 palese che la differenza tra la durata trentennale del diritto di superficie rispetto a quella di soli quindici anni della locazione, si spiega solo in collegamento funzionale con la pure prevista facoltà di rinnovo della locazione per altri quindi anni (15 + 15 = 30), giusto l'art. 2 del contratto”.
Ancora le parti espressamente prevedevano all'art. 13 del contratto che la modifica dello stesso richiedesse obbligatoriamente la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, nulla disciplinando in merito al rinnovo.
Secondo i principi generali di cui all'art. 1597 c.c. la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata. La legge prevede, dunque, che il rinnovo del contratto possa aversi anche per facta concludentia, senza distinguere in base alla durata del contratto stesso. Stessa possibilità è
6 prevista, peraltro, anche per i contratti della Pubblica Amministrazione, per legge assoggettati alla forma scritta, per i quali anche la Corte di legittimità ha riconosciuto la possibilità del tacito rinnovo (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 26026 del 6.9.2023).
Nel caso di specie, si ripete in assenza di una prevista modalità formalizzata in contratto della dichiarazione di rinnovo da parte della società, risulta che in data 21.6.2021, prima del decorso dei quindici anni dalla stipula del contratto, la Controparte_1 eseguiva a favore del un bonifico di € 15.835,92 per pagamento canone 2021 (altra Pt_1 rata semestrale anticipata era versata il 30.12.2021, come da documentazione in atti, con bonifico anche questo accettato dal ). In contratto era prevista, infatti, la Pt_1 corresponsione del canone a rate semestrali anticipate ai sensi dell'art.

4. Ora il pagamento del canone per l'anno 2021 era una manifestazione implicita, ma sicuramente concludente della volontà della società di rinnovare il contratto, che altrimenti si sarebbe risolto a meno di un mese dal versamento del canone anticipato. Il pagamento era accettato dal , Pt_1 che risulta aver rifiutato solo i pagamenti ricevuti successivamente alla richiesta di rilascio dei fondi formalizzata solo nel 2022.
La documentazione prodotta dalla non specificamente contestata Controparte_1 da controparte, relativa al pagamento del canone a dicembre 2021 rende evidente come priva di pregio sia l'allegazione del di cui alle note autorizzate per l'udienza del Pt_1
28.10.2022 nella fase sommaria che il bonifico del luglio 2022, dallo stesso rifiutato e ristornato, “nelle maliziose intenzioni di doveva rappresentare il Controparte_1 pagamento del primo canone del presunto contratto rinnovato, relativo all'intero anno decorrente dall'ultima decade di luglio 2021 alla prima metà di luglio 2022”.
Ciò posto la manifestazione di volontà, seppur implicita, della Controparte_1 evincibile dal pagamento del canone a giugno 2021 (prima della scadenza) e a dicembre
2021 (dopo la scadenza) unita alla permanenza nella detenzione dei fondi in data successiva al 19.7.2021, senza opposizione del concedente, se non nel 2022, sono univocamente indicativi della volontà della di esercitare la facoltà Controparte_1 di rinnovo del contratto di locazione, esteriorizzata nei confronti del che non vi Pt_1 opponeva obiezioni o riserve (se non dopo mesi), così da perseguire quel risultato unitario previsto nel contratto e già accettato dal concedente.
Un accenno va fatto alle contestazioni del in merito alla comunicazione di rinnovo Pt_1 del contratto da parte del geom. , perché privo di poteri rappresentativi della CP_4
“Il contratto concluso dal falsus procurator non è nullo ma solo Controparte_1 inefficace, la cui rilevazione è consentita solo su eccezione della parte falsamente rappresentata senza necessità di ricorrere a particolari formule ed anche in via implicita,
7 essendo sufficiente, a tal fine, che la parte deduca la propria estraneità al rapporto dedotto in giudizio” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 24643 del 19.11.2014). Unica legittimata a dolersi dell'inefficacia della comunicazione di rinnovo da parte del era la CP_4 [...]
che, invece, ha ratificato e fatto proprio l'operato di questo. Controparte_1
La domanda del non può, pertanto, essere accolta, essendosi il contratto di Pt_1 locazione rinnovato per altri quindici anni. Al rigetto della domanda principale del Pt_1 segue il rigetto della domanda di condanna della resistente al pagamento dell'indennità da ritardata restituzione.
Le spese di lite, come liquidate in dispositivo sia per la fase sommaria sia per quella di merito, seguono la soccombenza e vengono poste a carico del e a favore della Pt_1 [...]
Controparte_1
Non si ritengono sussistenti le condizioni per una condanna ex art. 96 c.p.c. del , Pt_1 perché non si ravvisano, ai sensi del comma 1, pregiudizi ulteriori rispetto al mero coinvolgimento in una lite infondata riparabile attraverso il pagamento delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa ovvero assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
- accerta che il contratto di affitto tra le parti si è rinnovato per altri 15 anni a decorrere dal
20.7.2021,
- rigetta la domanda di sfratto per finita locazione e di condanna dell' Controparte_1 al rilascio dei fondi,
[...]
- rigetta la domanda di condanna della al pagamento Controparte_1 dell'indennità per occupazione senza titolo,
- condanna al pagamento in favore della delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite che si liquidano in € 7.451,00, oltre spese forfettarie al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo e deposito contestuale della motivazione.
Trani, 3.2.2025.
il Giudice
Maria Anna Altamura
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