All'udienza del 28/02/2025 , RGC n. 600 / 2023 dinanzi al Giudice dott. Gaetano Laviola sono comparsi:
L'avv. TEDESCO ANTONIO per parte attrice, il quale si riporta ai propri scritti e insiste in tutte le sue richieste;

Il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni;

La parte precisa le conclusioni riportandosi ai propri scritti difensivi ed ai verbali di causa e chiede che la causa sia trattenuta in decisione;

A questo punto, il Giudice invita le parti a discutere la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
La parte discute la causa riportandosi ai propri scritti difensivi.
IL GIUDICE
Si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI
SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico Dott. Gaetano Laviola, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 600 del RGAC dell'anno 2023, avente ad oggetto vendita immobiliare e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Parte_1 C.F._1
Tedesco
ATTORE
E
titolare dell'omonima ditta individuale Controparte_1
CONVENUTO-contumace
CONCLUSIONI
Come in atti
FATTO E DIRITTO
1. L'attore ha convenuto , deducendo: a) di aver stipulato con lui in data 27 Controparte_1 aprile 2009 un contratto di compravendita, in virtù del quale il ha acquistato Pt_1
l'immobile sito in Crosia, via Francia, censito al catasto al fg. 5, part. 2721 , sub 15, al prezzo di euro 80.000,00; b) che la parte venditrice non ha mai rilasciato il certificato di agibilità.
Ha chiesto la condanna al risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità dell'immobile.
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2. Nel merito si osserva quanto segue.
2.1. In primo luogo, tenuto conto delle risultanze della CTU, che ha riscontrato delle difformità tra il progetto e lo stato di fatto dell'immobile, paventando la nullità del contratto, deve essere escluso un simile vizio.
Infatti, l'immobile per cui è causa è stato realizzato previo rilascio di un permesso di costruire, la cui esistenza e riferibilità all'immobile medesimo non è in dubbio.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “la nullità comminata dall'art.
46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo ch e, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a presc indere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. civ., SS. UU., 22 marzo 2019, n. 8230).
Pertanto, la difformità dell'immobile dal permesso di costruire non determina la nullità del contratto.
2.2. Con riferimento alla domanda risarcitoria, invece, deve preliminarmente rilevarsi che, in materia contrattuale, il creditore deve provare il titol o ed allegare l'inadempimento, gravando, invece, sul debitore l'onere della prova circa l'avvenuto adempimento o la circostanza per cui l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile (cfr. Cass. Civ.,
SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Tale ripartizione dell'onere della prova vale anche nel caso di contumacia del debitore (cfr.
Tribunale Modena, sentenza n. 830 del 15 giugno 2009).
2.2.1. Ciò premesso, nel caso di specie, parte attrice ha fornito detta prova mediante la produzione del contratto di a cquisto dell'immobile, in cui è rilasciata anche la quietanza sul pagamento del prezzo.
Pertanto, provato il titolo, gravava sulla parte convenuta l'onere di dimostrare di aver adempiuto o che l'inadempimento non fosse imputabile.
Tale prova non è stata fo rnita in considerazione della contumacia della venditrice, la quale risulta così inadempiente rispetto all'obbligazione relativa all'ottenimento dell'agibilità, rimasta inottemperata decorsi ormai oltre 10 anni dalla stipula del contratto.
Per quel che riguarda le conseguenze dell'inadempimento si osserva che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la
2 commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità' o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” (Cass. civ., Sez. II, 18 settembre 2019, n.
23265).
Ciò posto, merita evidenziare che il CTU ha accertato la sostanziale i mpossibilità di ottenere oggi il certificato di agibilità, in quanto a tal fine sarebbe necessario effettuare dei rilevanti interventi che coinvolgono anche un fabbricato attiguo, facente parte dello stesso complesso, ma di proprietà di altro soggetto.
Per tale ragione, il risarcimento non può essere quantificato sulla base dei costi per ottenere detto certificato, ma soltanto con riferimento al deprezzamento dell'immobile per la sua ridotta commerciabilità.
In tale prospettiva, è opinione di questo giudice che il risarcimento debba essere parametrato al valore intrinseco del bene, vale a dire al netto del presumibile utile realizzato dal venditore, quale titolare dell'omonima ditta.
A tal fine, è possibile applicare in modo inverso il criterio del 10% utili zzato in ambito amministrativo in caso di danno per mancata aggiudicazione di un appalto (cfr. Cass. civ.,
Sez. I, 2 ottobre 2023, n. 27690, secondo cui “in tema di appalto di opere pubbliche, fin dall'entrata in vigore del d.m. 29 maggio 1895, n. 257, nel caso di illegittima sospensione dei lavori, sono dovuti all'appaltatore a titolo risarcitorio ed in via automatica e presuntiva gli utili non conseguiti e le spese generali, ove il committente, con il proprio comportamento ne abbia determinato un aggravio , considerando che l'art. 34 del d.P.R. n. 554 del 1999 prevede per tale voce il 10% del prezzo dell'appalto”).
Pertanto, considerato il prezzo totale di acquisto di euro 80.000,00, applicando il citato criterio, il valore intrinseco del bene può essere ri tenuto pari a 72.000,00 euro (80.000,00 –
10%), per cui il danno può essere quantificato in euro 8.000,00, pari al 10% del prezzo, oltre interessi al tasso legale e rivalutazione secondo gli indici Istat dal 27 aprile 2009, data di stipula del contratto definitivo (cfr. Cass. civ., Sez. I, 27 dicembre 2022, n. 37798, secondo cui “in tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spettano la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante, a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, che, per il danno subito dal titolare di conto corrente per la negligente condotta della banca nella verifica dei titoli di credito presentati all'incasso, aveva fatto decorrere la rivalutazione e
3 gli interessi compensativi dal giorno della costituzione in mora, a nziché da quello di verificazione dell'evento dannoso, coincidente con i singoli prelievi illeciti)”), al saldo.
3. Le spese di lite, liquidate in dispositivo, vengono poste a carico della parte convenuta .
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio devono essere poste definitivamente a carico di parte convenuta con condanna a rifondere all'altra parte quanto eventualmente da questa versato al consulente d'ufficio in forza dei provvedimenti provvisori di liquidazione adottati nelle more del giudizio (accont i in sede di giuramento e decreti di liquidazione provvisori).


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in persona del giudice monocratico dott.
Gaetano Laviola, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. Condanna parte convenuta al pagamento di euro 8.000,00 in favore di parte attrice, oltre interessi al tasso legale e rivalutazione secondo gli indici Istat dal 27 aprile 2009 al saldo;

2. Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite sostenute da parte attrice che liquida in euro 279,28 per esborsi ed euro 3.000,00 (di cui euro 500,00 per la fase di studio, euro 400,00 per la fase introduttiva, 1.200,00 per la fase istruttoria ed euro
900,00 per la fase di decisione) per compensi professionali, oltre spese generali al
15%, CPA e IVA come per legge;

3. Pone definitivamente le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico di parte convenuta, con condanna a rifondere all'altra parte quanto eventualmente da qu esta versato al consulente d'ufficio in forza dei provvedimenti provvisori di liquidazione adottati nelle more del giudizio.
Così deciso in Castrovillari, 28 febbraio 2025
IL GIUDICE
Dott. Gaetano Laviola
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