Sentenza n. 1102/2026
Depositata il 19/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 3, riunita in udienza il 05/02/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
LO VA, Presidente FRANCAVIGLIA ROSA, Relatore VIVARELLI MARIA GRAZIA, Giudice
in data 05/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 4929/2024 depositato il 25/10/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Ufficio Provinciale di Roma-Territorio - Via Raffaele Costi n. 58/69 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 3425/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 7 e pubblicata il 12/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022RM00389179 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Accoglimento dell'appello con vittoria di spese del doppio grado da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario. Resistente/Appellato: Rigetto dell'appello con vittoria di spese.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 26.01.2023 il sig. Ricorrente_1, rappresentato e difeso come in atti, ha impugnato innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma l'avviso di accertamento catastale n. 2022RM0389179 - Atto n. 2022RM0445117, notificato in data 27.10.2022, emesso dall'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Roma ed avente ad oggetto la
“Nuova determinazione di classamento e rendita catastale” inerente alla rettifica, ai sensi del D.M. n. 701/1994, della denuncia di variazione catastale DOCFA, presentata in data 17 aprile 2021 con prot. n. RM0144874/2021, a firma dell'Ing. Nominativo_1 , relativamente all'unità immobiliare di proprietà del ricorrente sita in Roma, alla Indirizzo_1, e distinta al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Dati_catastali_1. L'Agenzia delle Entrate – Territorio, costituitasi in giudizio con comparsa depositata il 10.08.2023, ha concluso per la reiezione della domanda di controparte. Con la sentenza in epigrafe indicata, la Corte ha respinto il ricorso condannando il contribuente alle spese del grado. Parte soccombente ha proposto appello eccependo la nullità della sentenza per error in procedendo dei giudici di prime cure, per mancata pronuncia su punti decisivi della controversia – difetto di motivazione, nonché motivazioni insufficienti e gravemente contraddittorie. Parte appellata ha depositato controdeduzioni insistendo per il rigetto dell'impugnativa. La causa è stata discussa in pubblica udienza e trattenuta per la decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e non merita accoglimento per le ragioni di seguito illustrate. Quanto al primo motivo, ad avviso di parte appellante, la gravata sentenza sarebbe del tutto carente di motivazione e, quindi nulla ed illegittima, in quanto la Corte di Giustizia di primo grado avrebbe omesso di pronunciarsi su punti estremamente rilevanti e, in particolare, non avrebbe esaminato le deduzioni e le argomentazioni del ricorrente, le censure e la documentazione poste come presupposto dell'impugnazione dell'avviso. Viene eccepita la totale carenza dei presupposti per il riclassamento perché l'Ufficio non avrebbe assolto, nelle proprie difese, l'onere probatorio su di esso gravante, di provare l'esistenza dei presupposti per procedere al nuovo classamento, essendosi basato su criteri di valutazione generici senza tenere conto delle reali caratteristiche dell'immobile, in assenza di sopralluogo e in difetto di motivazione. Di converso, il contribuente avrebbe documentato che il palazzo non è signorile, è in pessimo stato di conservazione, è senza finiture di lusso ed è assimilabile ad una palazzina
“civile-economica” e, peraltro, che il primo giudice avrebbe affermato che il D.M. del 4 dicembre 1969 non costituisce idoneo parametro di legittimità della fattispecie, dal momento che non disciplina le abitazioni di tipo “signorile” ed anzi, siccome l'avviso richiama una serie di unità immobiliari (tuttavia completamente dissimili, n.d.r.) assunte quali termini di paragone, avrebbe ritenuto la motivazione dell'avviso stesso sufficiente e le censure del ricorrente invece non sufficienti al punto da indurre la Corte a ritenere illegittima la valutazione, senza motivare il perché non sarebbe applicabile il citato Decreto che peraltro non sarebbe stato posto quale fondamento del ricorso, ma citato solo a pag. 18. Lamenta che, sulla doglianza relativa al mancato sopralluogo, la sentenza si sarebbe limitata ad affermare che detto sopralluogo “non costituisce un obbligo”, mentre, secondo parte appellante, sarebbe stato necessario, precisando che il fatto che il tecnico incaricato motu proprio abbia indicato quale riferimento normativo il D.M. del 1969, questo non solo per il fatto che il quadro D nel DOCFA avrebbe una mera funzione descrittiva, ma anche perché la perizia dello stesso tecnico, versata in atti e non contestata formalmente dall'Ufficio, avrebbe fornito un quadro dettagliato dello stato reale in cui versa l'immobile. Di conseguenza, avendo il contribuente messo a disposizione elementi concreti in giudizio ed effettuato un raffronto tra la propria e le altre unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria, l'Amministrazione avrebbe lo specifico onere di provare l'attendibilità del classamento rettificato in aumento. Quanto al secondo motivo, vengono censurate le motivazioni insufficienti e gravemente contraddittorie della sentenza resa in prime cure perché, dall'avviso in contestazione, non emergerebbero caratteristiche intrinseche ed estrinseche particolari tali da giustificare la collocazione del cespite di proprietà dell'appellante, nella categoria A/1, e/o congrue e coerenti motivazioni che ne giustificherebbero la detta attribuzione. In riferimento al metodo comparativo utilizzato dall'Agenzia, in difetto di sopralluogo, si lamenta che “l'Ufficio non abbia in realtà fornito un quadro completo sulla effettiva presenza in banca dati e sull'esatta distribuzione delle unità che - a quella data - erano già accatastate in A/2, e provenienti tutte dal precedente accatastamento in A/1” e che l'unità immobiliare di cui è causa era all'impianto molto più grande rispetto a quella oggetto dell'acquisto avvenuto poi nel 1995 dai coniugi Nominativo_2 e Nominativo_3, essendosi ridotti da 15 ad 8,5 con modifica introdotta in forza di Variazione del 26.05.1989 in atti dal 29.11.1995 per frazionamento, variazione degli spazi interni e variazione di destinazione (n. 50999/1989). Inoltre, l'Amministrazione finanziaria non avrebbe menzionato, nella propria attività di “analisi comparativa”, diverse unità immobiliari con storia analoga e non avrebbe considerato che dette unità accatastate in A/2, al pari di quella oggetto dell'avviso, sono derivate dell'originario classamento in A/1e sono state successivamente oggetto di frazionamento, variazione e/o diversa distribuzione degli spazi interni che hanno comportato l'attribuzione del classamento in A/2. Ambedue i motivi d'appello sono privi di pregio. L'atto di aggiornamento catastale presentato il 17 aprile 2021 dall'ex comproprietaria del cespite, sig.ra Nominativo_2, proponeva per il cespite identificato al Dati_catastali_1
, la categoria A/2 (Abitazioni civile), classe 4, consistenza 8,5 vani, rendita 2.655,88 euro. L'Agenzia ha rettificato il classamento proposto, variando la Categoria da A/2 (Abitazione di tipo civile) a categoria A/1 (abitazione signorile) e confermando la classe 4^ e la consistenza dei vani 8,5, come di seguito riportato: Categoria A/1, classe 4, vani 8,5 rendita euro 4.521,58. L'avviso di accertamento catastale è stato notificato, ai sensi dell'art. 74, comma 1, della legge n. 342/2000, all'attuale intestatario catastale, sig. Ricorrente_1. La predetta unità immobiliare risulta ubicata alla Indirizzo_1 (quartiere Pinciano, microzona 19-Parioli), è composta di ambienti ampi, bene illuminati e areati, tripli servizi igienici, cucina, salone di notevoli dimensioni con accesso ad un ampio terrazzo, tre stanze, disimpegni vari, e un altro terrazzo parzialmente chiuso da una veranda. Completa la proprietà una cantina posta al piano seminterrato (sub 607). Il fabbricato si compone di n. 6 piani fuori terra, un piano interrato con copertura a terrazzo praticabile. Ha un ampio portone di ingresso rivestito in travertino ed è vicinissimo all'auditorium della musica ed a Villa Glori. Come correttamente evidenziato dall'Ufficio, trattasi di zona di elevatissimo interesse architettonico e abitativo, assolutamente considerata di pregio, esclusiva e molto ricercata, servita dalla rete dalla rete dei trasporti pubblici di superficie, oltre che da buone vie di scorrimento veicolare e automobilistico, ben collegata, di facile localizzazione e facilmente raggiungibile con qualunque mezzo di trasporto. La procedura “DOCFA”, messa a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, consente ai tecnici abilitati (geometri, architetti, ingegneri) di presentare le dichiarazioni catastali obbligatorie e che ha effetti fiscali. La base normativa è il D.M. 19 aprile 1994, n. 701, che ha introdotto l'obbligo per i soggetti interessati di dichiarare al Catasto: la nuova costruzione di un'unità immobiliare urbana;
le modifiche edilizie o strutturali di un immobile esistente;
le eventuali correzioni di errori riscontrati nella planimetria o nei dati catastali. Il tecnico incaricato propone una nuova categoria e rendita, ma sarà poi l'Agenzia delle Entrate – Territorio a verificarla e a decidere se accettarla o meno. Pertanto, l'Ufficio esegue la valutazione e l'elaborazione tecnica di quanto dichiarato nel Libretto Docfa, all'uopo compilato. Nell'ipotesi in cui l'avviso di classamento consegua ad un'iniziativa del contribuente, la giurisprudenza di legittimità ha reiteratamente ribadito che, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura “DOCFA”, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (ex plurimis, Cass., Sez. 5, n. 12497/2016, n. 12777/2018, n. 31809/2018, n. 4807/2021, n. 4955/2021, n. 25682/2023, n. 25144/2024, n. 1570/2026). Nel caso in esame, l'avviso di accertamento catastale indica espressamente la disciplina normativa di riferimento, gli identificativi catastali, l'ubicazione, la classificazione dell'immobile, la rendita catastale, il possessore, la motivazione della rettifica. Quanto al mancato sopralluogo, deve rilevarsi che la verifica eseguita ai sensi del D.M. n. 701/1994 non impone affatto l'obbligo del sopralluogo (art. 1, comma 2) poiché “le dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione delle unità immobiliari urbane redatte mediante la procedura do.c.fa., contengono dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale senza visita di sopralluogo.” In relazione al classamento in A1 (Abitazione signorile), il Collegio osserva che, come puntualmente evidenziato da parte appellata, la normativa che regola il classamento delle unità immobiliari è autonoma e indipendente rispetto a quella del D.M. 2 agosto 1969, citata nella presentazione del DOCFA dall'Ing. Nominativo_1 e nel ricorso. La perizia di parte asseverata, redatta dal medesimo Ing. Nominativo_1, contrariamente a quanto asserito da parte appellante, è stata valutata dalla Corte di primo grado che ha ritenuto di non condividerla. La perizia depositata dalla parte, sia essa contribuente o Amministrazione finanziaria, prodotta, singolarmente o nel contesto di scritti difensivi, ha il valore di allegazione difensiva a contenuto tecnico. La stessa non è dotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato. Non essendo prevista dall'ordinamento la pre-costituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass,, ord. n. 5667/2025; n. 33503/2018). Il cespite in questione presenta caratteristiche nettamente diverse da quelle proprie di una categoria A/2 di civile abitazione essendo ubicato in fabbricato composto da una sola scala padronale di struttura elicoidale che è di dimensione superiore agli standard, ma ove è presente un altro ascensore con lo sbarco all'interno degli appartamenti, di certo non presente e comune nell'abitazione di Categoria A2, con pavimenti in marmo nella parte condominiale con doppio colore intarsiato e avente, all'interno dell'appartamento, tre bagni e due ampie terrazze ed una superficie castale di mq. 225. Il classamento in A1 è, peraltro, pienamente conforme alle previsioni di cui alla circolare n. 5/1992 del M.E.F.. In riferimento alle eccezioni sollevate dall'appellante sul metodo comparativo utilizzato dall'Ufficio, quest'ultimo ha dettagliatamente controdedotto (cfr. a pag. 16 delle controdeduzioni) sottolineando che “Nel caso di specie, al cespite de quo è stata attribuita la classe di merito 4^ tenendo in considerazione il classamento delle altre unità presenti nel fabbricato, censite in categoria A/1 e con classe di merito 2^, 3^ e 4^, a riprova di tali classamenti si sono espresse a favore dell'Ufficio anche le seguenti sentenze;
CGT di II grado n.4874/2018, n.737/2022 e 1661/2023. Unità immobiliari dello stesso fabbricato con diversa classificazione: FG 538 P.LLA 1 SUB 15; cat. A/4, classe 4^, vani 3, piano S1 FG 538 P.LLA 1 SUB 504, 505, 506, 507, 518 e 520; cat. A/2, classe 3^ e 4^. Questi subalterni sono stati classificati in categoria A/2 per le superfici di ristrette dimensioni”. Altresì, a comprova del legittimo operato dell'Agenzia, depone la circostanza per la quale in data 8 giugno 2024, con prot. RM0173776, l'appellante depositava un nuovo DOCFA “diversa distribuzione degli spazi interni”, riqualificando l'immobile di cui è causa in categoria A/1 class 4^ consistenza 8,5 rendita catastale €. 4.521,58 (cfr. a pag. 16 delle controdeduzioni). Ogni altra questione assorbita. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Rigetta l'appello. Condanna l'appellante al pagamento delle spese del doppio grado liquidate in € 4.000,00 Così deciso in Roma, 5 febbraio 2026 IL RELATORE …………………. IL PRESIDENTE………………………………