REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOLA
I SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Antonio Tufano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7263/2018 promossa da:
Controparte_1 Controparte_2
, in proprio e quale mandataria dell'ATI costituita con
[...] Controparte_3
tutte rappresentate e difese dall'avv. Controparte_3 Controparte_4
LU GN, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Napoli alla Piazza Carità n. 32;
ATTRICI
contro in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_5
Francesco Cristiani, del Foro di Napoli, presso il cui studio elegge domicilio in Pomigliano d'Arco,
via Carducci, 5;
CONVENUTA
nonché in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_6
IC EL, del Foro di Napoli, presso il cui studio elegge domicilio in Pomigliano d'Arco,
via Mazzini, 146;
CONVENUTA
nonché
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e Controparte_7
difesa, dall'avv. Severino Berardi, presso il cui studio domicilia in Capua (CE) alla via Brezza n. 6;
CONVENUTA
nonché
rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Sarnataro, presso il quale elettivamente CP_8
domicilia in Napoli, al C.so Umberto I 237;
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con note scritte depositate per l'udienza cartolare del 29.5.2025 le parti in causa si sono riportate ai rispettivi scritti, chiedendone l'integrale accoglimento.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione le società attrici hanno evocato in giudizio i convenuti innanzi al Tribunale di
Nola, proponendo nei loro confronti una serie di domande, finalizzate sia alla cessazione degli effetti contrattuali dei rapporti intrattenuti che al risarcimento del danno asseritamente patito in conseguenza delle altrui condotte. Con vittoria di spese di lite. Tutti i convenuti costituiti si sono evocati in giudizio, contestando la fondatezza delle avverse pretese, e chiedendo il rigetto integrale delle domande formulate nell'atto introduttivo. vittoria CP_9
di spese di lite.
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132
c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19
giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Quanto allo svolgimento del processo, pare sufficiente precisare che in corso di causa è stata disposta ctu, di cui si dirà di qui a poco.
Prima di entrare nel merito delle domande è parimenti necessario evidenziare l'irrilevanza, nella presente sede, di tutte le questioni contenute nell'atto introduttivo, per lo più trattasi di congetture ed illazioni, relative al rilievo penale delle vicende di causa, ed in relazione alle quali le stesse attrici deducono e documentano la proposizione di diverse denunce, il cui esito (e/o sviluppo) non è
stato parimenti documentato.
Sono proprio le parti attrici, in sede di prima memoria istruttoria, a precisare di aver subito un tentativo di infiltrazione malavitosa, il cui fine sarebbe stato quello di indebolirne la capacità
economica, onde acquisirne il controllo.
Parimenti, non appaiono dirimenti le questioni che riguardano la figura di , sulla Persona_1
quale si concentrano in lungo e in largo le attenzioni e le considerazioni contenute negli scritti attorei (trattasi, anche in tal caso, in massima parte, di mere suggestioni ed illazioni), individuato,
dapprima, nel mediatore che ha agito per il coinvolgimento di subappaltatori/finanziatori e di meri finanziatori, e poi in colui che ha taglieggiato le società attrici (inducendo le convenute ad azionare le garanzie illecitamente ottenute). Sul punto, difatti, pare sufficiente precisare che, a dispetto della predetta attività assertiva, non è stato evocato nel presente giudizio. Persona_1 Ciò posto, appaiono necessarie talune premesse relative all'andamento storico dei fatti che hanno preceduto l'introduzione del presente giudizio.
Parte La società con capogruppo (che aveva provveduto a Parte_2
costituire, ai sensi dell'art. 37 quinquies della Legge 109/94, ora art. 156 del D. Lgs. n. 163/06, la società di progetto denominata si è aggiudicata – (determina 157 del 2.10.2006) la gara di Pt_3
appalto indetta dal per la realizzazione e la gestione di tutti i lotti Controparte_10
funzionanti inseriti nel progetto “Parco di città. Interventi per la sistemazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse nel Comune di Pomigliano d'Arco (NA)” (art. 152, comma 19, D. Lgs.
163/2006 e ss.mm.). La Concessione comprendeva la progettazione definitiva, gli espropri, la progettazione esecutiva, la demolizione delle opere esistenti, la realizzazione di: opere di sistemazione generale, di nuove opere, la manutenzione del complesso.
In data 23/10/2015 è stata costituita un'ATI tra e , come società veicolo per Pt_3 Controparte_3
la costruzione e gestione di Parco di Città, con previsione di copertura dell'investimento per il 20%
con mezzi propri, per la restante parte mediante finanziamento di terzi, ovvero mediante il corrispettivo per la vendita dei box da realizzare.
In data 23/02/2016 e hanno costituito una consortile a responsabilità limitata, Controparte_3 Pt_3
”, attraverso la quale Controparte_11 Controparte_3
[... si è impegnata ad individuare i subappaltatori necessari per realizzare le opere di cui al lotto 1, e dunque il parcheggio interrato box auto di . Controparte_12
Poche settimane dopo (in data 26/03/2016), Parco di Città scarl ha stipulato il contratto di appalto con , con cui quest'ultima si è obbligata a svolgere tutti i lavori con mezzi propri, o Controparte_3
affidandosi a ditte di fiducia attraverso contratti di subappalto elaborati ad hoc.
In data 21/04/2016, inoltre, ha stipulato contratto di subappalto con la Controparte_3 CP_5
per la realizzazione di travi, plinti e pareti in calcestruzzo armato, per un complesso prefabbricato destinato a parcheggio seminterrato con box auto, per un corrispettivo fissato in €. 270.000,00 oltre
IVA, a corpo, da corrispondersi in n. 12 rate mensili consecutive a ricezione della fattura, e con termine di chiusura dei lavori a 90 giorni dalla consegna del cantiere
In data 18/05/2016, ha stipulato altro contratto di subappalto, con la società Controparte_3 [...]
affidando i lavori per le opere di scavo e trasporto del terreno, funzionali e complementari CP_6
al contratto di subappalto già stipulato con con compenso determinato a misura ai CP_5
sensi dell'art. 7 della scrittura con pagamenti regolati dal successivo art. 8.
In data 04/10/2016, ancora, ha sottoscritto altro contratto di affidamento lavori con Controparte_3
alla quale ha commissionato la realizzazione di n. 174 box interrati con relativi CP_4
portoni sezionali, intonaci e pitturazione, realizzazione di impianti elettrici e idraulici, impianti di condizionamento, lavori di sistemazione del piazzale e relativa tramezzatura ed ogni onere e magistero per dare il lavoro finito a perfetta regola d'arte, per un importo totale pari ad €.
890.000,00.
Ed ancora, ed hanno stipulato altro contratto per la realizzazione Controparte_3 CP_6
di parte dei lavori, per il pagamento dei quali fu previsto il pagamento di €. 45.000,00 con assegni bancari, più l'emissione di 10 cambiali a scadenza mensile di importo pari ad € 8.500,00, non pagate, motivo per cui le parti sono addivenute ad un preliminare di vendita box (il 28/10/2017) con il quale la PF (in qualità di concessionaria) cedeva come modalità alternativa di pagamento n. 8
box (oggetto dei lavori eseguiti) alla CP_6
In altri termini, l'incapacità delle attrici di corrispondere gli importi dovuti per i lavori secondo le modalità e le scadenze concordate avrebbe costretto queste a sostituire l'obbligazione di pagamento assunta con la stipula di preliminari di vendita dei box realizzati, a prezzi inferiori al mercato. La ricostruzione appena effettuata rende subito evidente la complessa e articolata organizzazione contrattuale che la società aggiudicataria dell'appalto, e per essa le società che di essa facevano parte, ha provato a porre in essere al fine di dare piena attuazione all'impegno assunto.
Le stesse attrici riconoscono altresì che la deliberazione (n. 33 del 27.6.2014) di variazione dello strumento urbanistico, decisa dal Comune di Pomigliano D'Arco (con la quale, in buona sostanza, è
stata deliberata la riduzione del parcheggio interrato, con perdita di n. 80 box, e le evidenti conseguenze sul piano economico per la concessionaria) avrebbe, pur senza alterarne la natura concessoria, condizionato profondamente la fattibilità economica della complessiva operazione economica, alterando il sinallagma contrattuale e determinando nelle attrici uno stato di bisogno,
facilmente riconoscibile dai terzi.
Orbene, a fronte della complessa ricostruzione dei rapporti contrattuali, stipulati di volta in volta solo da alcune delle società attrici, e ciò nonostante, le attrici hanno (tutte) indifferentemente proposto le domande di cui alle pagg. 34 e 35 dell'atto di citazione, senza nemmeno indicare nello specifico i rapporti contrattuali oggetto di domanda.
Ad ogni modo, volendo riassumere le domande introduttive, le attrici chiedono: dichiararsi la risoluzione dei contratti di subappalto stipulati con , e CP_5 CP_6 Controparte_7
con contestuale richiesta del risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, nonché del danno da reato, danno morale e danno da perdita di chances;
la nullità/annullabilità/rescissione dei successivi contratti preliminari di vendita dei box, ai sensi degli artt. 1447 e 1448 c.c., oltre al risarcimento di tutti i danni che da tanto ne sono derivati.
Ciò posto, va preliminarmente evidenziato che la confusa e generica esposizione dei fatti contenuta in citazione e nei successivi scritti introduttivi, spesso attraverso la proposizione di questioni inconferenti con l'oggetto del giudizio, nonché contenenti contestazioni nei confronti di soggetti (es. ) non evocati in giudizio, ha reso evidentemente difficoltoso il diritto di difesa Persona_1
delle controparti, nonché, per il Tribunale, l'esame delle singole questioni sottoposte.
Ad ogni modo, nel provare a fare chiarezza tra le molteplici domande proposte in citazione, e per comodità espositive, si procederà all'esame delle stesse secondo l'ordine di proposizione.
In primo luogo, le attrici chiedono dichiararsi la risoluzione dei contratti di subappalto stipulati con
, e ne consegue che dette domande, pur in assenza di CP_5 CP_6 Controparte_7
precisazione, riguardano la sola posizione di dette convenute.
La prima circostanza che viene contestata alle convenute è contenuta a pag. 14 dell'atto di citazione, allorquando si deduce che, trattandosi di operazione di project financing, che presupponeva l'autofinanziamento in corso d'opera, tutti i soggetti che sono intervenuti nella realizzazione degli immobili avrebbero dovuto calibrare (moderare) le loro richieste economiche sulla base dei flussi finanziari in entrata. Nello specifico, avendo riguardo al Lotto 1, l'unica finanza disponibile sarebbe stata quella ottenuta a seguito delle somme ricavate dai preliminari stipulati con i terzi: per tale ragione il comportamento delle convenute sarebbe illegittimo, e dunque idoneo a far venir meno gli effetti del contratto.
L'argomento va senz'altro disatteso: sul punto pare sufficiente precisare che con le società
convenute sono stati stipulati contratti di subappalto di natura (meramente) privatistica, in quanto tali esclusivamente rimessi all'autonomia negoziale delle parti (art. 1322 c.c.), e pertanto non può
ravvisarsi alcun limite al potere delle parti di regolamentare gli effetti del contratto in modo autonomo, senza che possa operare alcuna forma di eterointegrazione del contratto, possibile nei soli casi previsti dalla legge. Del resto, le subappaltatrici non hanno assunto alcuna partecipazione nel project financing, quindi le stesse non hanno assunto sul punto alcun obbligo, (né) giuridico (né
tantomeno morale), con la conseguenza che alcun addebito può essere mosso nei loro confronti.
Tantomeno nel caso in esame può invocarsi una possibile violazione della buona fede, quale regola di condotta ulteriore rispetto a quelle oggetto di specifica negoziazione (nemmeno invocando la buona fede contrattuale), che, peraltro, le attrici non hanno nemmeno invocato: è pur vero che le parti devono agire nel rispetto di regole di lealtà, onestà e correttezza, e dunque mantenere un comportamento ispirato alla lealtà e alla correttezza, ma è altrettanto vero che essa non si spinge sino al punto da sacrificare/compromettere l'interesse del creditore all'esecuzione della prestazione in suo favore.
Conseguentemente, a tal proposito, alcun titolo di responsabilità contrattuale può essere ascritto alle suddette società convenute.
Si è già detto, inoltre, della assoluta genericità ed irrilevanza delle questioni (non risulta, peraltro,
che tali vicende abbiano trovato seguito in sede penale) concernenti il ruolo che avrebbe rivestito
, cui non si è ovviato nemmeno in sede di memorie istruttorie: ragion per cui le Persona_1
istanze di prova orale sono state disattese, e non v'è alcuna ragione per rimeditare una tale decisione.
Per l'effetto, alcun rilievo assumono le presunte condotte illecite perpetrate ai danni delle attrici.
Ulteriore motivo di contestazione riguarda il presunto mancato rispetto dei patti assunti tra le parti,
e soprattutto il ritardo e la cattiva esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione dei box, nonché le lesioni presenti sulle tramezzature: circostanza, questa, che avrebbe dissuaso i terzi che avevano già
promesso l'acquisto dei predetti dall'acquisto definitivo.
Tale ultima circostanza è rimasta, all'esito del giudizio, sfornita di ogni prova, stante la estrema genericità dei capitoli di prova formulati sul punto (cfr. capp. 53 e 53 memoria istruttoria n. 2 delle attrici) e la specifica contestazione sollevata dalle subappaltatrici. Aggiungasi a tanto che da talune delle missive in atti (cfr., ad es. doc. 70 di parte attrice) si evincerebbe, invece, che il presunto ritardo nel completamento dei lavori non avrebbe fatto venir meno nei promissari acquirenti l'interesse alla stipula del contratto definitivo. In atti, inoltre è stata depositata una relazione tecnica (commissionata da a Controparte_4
firma dell'ing. accompagnata da (scarna) documentazione fotografica, nella quale si Persona_2
dà atto della presenza di fenomeni diffusi di infiltrazione d'acqua piovana dalla sommità del muro di contenimento posto al lato opposto all'ingresso carrabile, al confine con la proprietà , CP_13
ed in corrispondenza dei muri di contenimento laterali, nonché della presenza di lesioni nel cemento armato per tutta l'altezza dei muri.
Orbene, la consulenza redatta dal tecnico di parte risulta generica ed approssimativa, in quanto non indica con precisione né l'entità e l'estensione dei danni (non evincibili dalle sole foto in atti), né
tantomeno le cause degli stessi, e per di più non contiene alcuna specifica censura rispetto all'operato delle società che hanno espletato i lavori di realizzazione.
Per l'effetto, non vi sono elementi probatori sufficienti per accertare l'esistenza di alcun grave inadempimento, anche in considerazione dell'entità e della rilevanza dei lavori espletati, tale da poter supportare, in ipotesi, la pronuncia di risoluzione.
Per l'effetto, la domanda di risoluzione per inadempimento dei contratti di subappalto va senz'altro rigettata.
In citazione le attrici propongono altresì una serie di domande volte ad ottenere la pronuncia di illegittimità/invalidità/inefficacia dei contratti preliminari di compravendita immobiliare conclusi.
Nello specifico, nelle conclusioni dell'atto di citazione (pag. 33) hanno chiesto dichiararsi “la
nullità, l'annullabilità, la inefficacia e/o la rescissione ai sensi degli artt. 1447 e 1448 c.c. dei
contratti preliminari di compravendita immobiliare”.
Pur se dalle conclusioni dell'atto, come si può notare, non viene espressamente indicata la ragione di presunta nullità dei preliminari essa, dal corpo della citazione, può essere individuata nella violazione del divieto di patto commissorio. In buona sostanza, secondo la ricostruzione attorea, siccome le attrici non sono riuscite ad adempiere alle obbligazioni (di pagamento) assunte nei contratti di subappalto, sarebbero state costrette a stipulare i contratti preliminari di compravendita dei box, nulli per violazione dell'art. 2744 c.c..
Tale ultima disposizione è volta, da una parte, a salvaguardare l'interesse del debitore, sottraendolo alla possibile coazione morale del creditore, dall'altra, a tutelare l'interesse degli altri creditori, in ipotesi pregiudicati dalla sottrazione di un bene alla garanzia patrimoniale generica (art. 2740 c.c.).
La Suprema Corte è costante nell'affermare che il divieto espresso dall'art. 2744 c.c. si estende in linea generale a qualsiasi negozio utilizzato per conseguire il medesimo risultato vietato dall'ordinamento, indipendentemente dalla forma e dalla qualificazione data dalle parti.
Si sottrae a tale nullità, tuttavia, il negozio stipulato non già per garantire da un potenziale e futuro inadempimento, bensì per tutelare il creditore dall'inadempimento già conclamato, e dunque per soddisfare un credito rimasto insoluto (Cass. n. 1075 del 21.1.2016). Per le medesime ragioni, è
stato affermato che "il patto commissorio, vietato dall'art. 2744 c.c., è configurabile solo quando il
debitore sia costretto al trasferimento di un bene, a tacitazione dell'obbligazione, non anche,
pertanto, ove tale trasferimento sia frutto di una scelta, come nel caso in cui venga liberamente
concordato quale datio in solutum (art. 1197 c.c..), ovvero esprima esercizio di una facoltà che si
sia riservata all'atto della costituzione dell'obbligazione medesima (art. 1286 c.c.)" (Cass. n. 19508
del 18.9.2020; cfr. anche Cass. n. 893/1999; n. 8742/2001; n. 10702/2003).
Ne consegue, pertanto, che il negozio stipulato non in vista dell'inadempimento, bensì
successivamente a tale momento, con il quale viene concordata una diversa modalità di adempimento dell'obbligazione originariamente assunta, e per il quale non vi sia stata costrizione,
non è soggetta al divieto del patto commissorio. Tale circostanza si è evidentemente verificata nel caso di specie, quantomeno rispetto alla posizione delle società convenute (diversamente dal caso del convenuto ), atteso che la stipula CP_8
dei preliminari è pacificamente successiva all'inadempimento delle attrici, e trova giustificazione proprio nella necessità di adempiere i debiti scaduti. Ne consegue che i contratti non sono stati stipulati in violazione del divieto di patto commissorio, e dunque non sono nulli.
Parimenti, deve essere rigettata la domanda di annullabilità del contratto preliminare stipulato con
, per violazione dell'art. 13395 c.c.: secondo le attrici, avrebbe firmato CP_5 CP_14
in qualità di procuratore speciale di PF (promittente alienante) in conflitto di interessi perché ha dato in pagamento Euro 280.700,00 compensando con cambiali (non pagate) di FGS di cui lui stesso era rappresentante legale.
La domanda non può essere accolta, perché le attrici invocano impropriamente l'istituto dell'annullabilità, ex art. 1395 c.c., che tuttavia consegue alla contrattazione con sé stesso, ovvero al caso di doppia rappresentanza, che evidentemente non ricorre nel caso indicato in citazione.
Va senz'altro rigettata anche la domanda di rescissione proposta ai sensi dell'art. 1447 c.c..
La norma in esame dispone che “Il contratto con cui una parte ha assunto obbligazioni a condizioni
inique, per la necessità, nota alla controparte, di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno
grave alla persona, può essere rescisso sulla domanda della parte che si è obbligata”.
Prendendo le premesse dal dato letterale, invero, ci sono pochi dubbi nell'affermare che la situazione di pericolo rilevante ai fini della rescissione del contratto deve riguardare la persona del contraente, o altri, mentre non assume rilievo il pericolo sulle cose, similmente a quanto previsto per lo stato di necessità ex art. 2045 c.c..
In altri termini, il danno che il contraente vuole evitare, e che può giustificare la pronuncia di rescissione, deve consistere in un pregiudizio ai diritti fondamentali della persona umana, non necessariamente limitati alla vita ed all'integrità fisica, potendo riguardare anche l'onore, la reputazione e in genere ad ogni diritto della personalità. La gravità del danno, in quanto condizionante del consenso del contraente, va intesa in modo relativo, con riferimento all'età, al sesso, alle condizioni fisiche e psichiche della persona minacciata, alla stregua dei parametri già
contemplati in tema di violenza morale.
Premesse tali precisazioni, ma già solo esaminando il dato letterale, emerge inequivocabilmente che il danno da evitare e che condiziona il consenso prestato deve necessariamente riguardare diritti fondamentali della persona.
Nel caso in esame il richiamo operato dalle attrici alla norma in esame risulta del tutto inconferente con l'oggetto del giudizio: anche estendendo la portata dell'art. 1447 c.c. alle persone giuridiche,
nel caso di specie le attrici non aver hanno mai indicato espressamente e specificamente quale sarebbe il diritto fondamentale asseritamente compromesso.
Piuttosto, a tutto voler concedere, la domanda di rescissione potrebbe essere sussunta nella disciplina di cui all'art. 1448 c.c., secondo cui “Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte
e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'altra
ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del
contratto”.
La rescissione del contratto per lesione presuppone la sussistenza di una sproporzione qualificata tra le prestazioni (cd. requisito oggettivo), purché si tratti di uno squilibrio ultra dimidium, che ecceda,
in altri termini, la metà del valore della prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata, e ciò sia al momento di conclusione del contratto che all'atto della proposizione della domanda giudiziale. La valutazione di tale presupposto oggettivo necessita il ricorso a criteri di riferimento che consentano la stima del bene, in ragione dello stato dello stesso, facendo ricordo al prezzo di mercato, e non al valore eventualmente conseguibile in futuro. È altresì necessario che la parte danneggiata sia indotta alla stipula in ragione di uno stato di bisogno, cui l'altra parte contrattuale, conoscendolo, ne abbia approfittato (cd. requisiti soggettivi).
Anche la Suprema Corte ha chiarito che “L'azione generale di rescissione per lesione richiede la
simultanea esistenza dei requisiti di una sproporzione ultra dimidium fra le reciproche prestazioni
del contratto, di uno stato di bisogno del contraente danneggiato e di un approfittamento di esso da
parte dell'altro contraente: per stabilire se risultino integrati gli estremi della lesione nella
compravendita di un immobile occorre, da un lato, far riferimento al valore che esso
presumibilmente avrebbe avuto in una comune contrattazione al tempo della stipulazione e,
dall'altro lato, tener presente che anche una semplice difficoltà economica o una contingente
carenza di liquidità possono integrare lo stato di bisogno, purché siano in rapporto di causa ed
effetto con la determinazione a contrarre, e che non è richiesta la prova di una specifica attività
posta in essere dal contraente avvantaggiato allo scopo di promuovere o sollecitare la conclusione
del contratto, occorrendo unicamente che, dall'istruzione della causa, emerga una situazione tale
da consentire di ritenere, attraverso una motivata valutazione complessiva, che la conoscenza dello
stato di bisogno della controparte abbia costituito la spinta psicologica a contrarre” (Cass. n. 5133
del 6.3.2007).
Nel caso in esame le attrici affermano che i preliminari di compravendita dei box sono stati conclusi ad un prezzo pari a Euro 700 al mq, mentre il prezzo di mercato degli stessi sarebbe stato almeno il doppio.
Affermano altresì che, a causa delle varianti apportate allo strumento urbanistico da parte del
Comune di Pomigliano D'Arco con la deliberazione n. 33 del 27.6.2014, ma anche dei tentativi di infiltrazione nel project financing, versavano in una condizione di evidente bisogno, di cui le convenute erano a conoscenza. Orbene, prima di esaminare eventualmente i requisiti di natura soggettiva richiesti dalla norma in oggetto, è necessario verificare la sussistenza del requisito oggettivo, ovvero la sproporzione qualificata tra le prestazioni.
Per tale ragione è stato disposta ctu, i cui esiti di seguito si riepilogano.
L'ausiliario, ricostruite le vicende temporali che hanno preceduto l'instaurazione del presente giudizio, ha ricostruito lo stato di fatto dei box all'epoca dei preliminari sulla scorta della relazione di parte in atti (a firma dell'ing. , da cui si evince che il compendio immobiliare si Persona_2
presentava, in buona sostanza, completo, nelle opere di rifinitura.
Ciò posto, per la stima del valore dei box il ctu ha adottato “quale Valore Medio Unitario al metro
quadrato di superficie lorda quello desunto dalle tabelle dell'O.M.I. del 2° semestre 2017, zona
centro moderno, il cui parametro intermedio di riferimento corrisponde ad €. 1.100,00 al mq
(media tra €. 880,00 ed €. 1.300,00)”, con la ulteriore precisazione che il valore preso in considerazione tiene conto “tra l'altro, della mancata conformità dello stato di fatto a quello di
progetto, principalmente in ordine al maggior numero di box auto realizzati sul lato a confine con
Viale Alfa Romeo, posto ad ovest, di attuali 18 unità rispetto alle 4 di progetto, nonché in ordine
alla mancata ultimazione di alcune opere impiantistiche (di fatto completate alla data del
sopralluogo del 12-04-2023)”.
Per l'effetto, all'epoca della stipula del preliminare il valore medio di mercato da prendere in considerazione è stato quantificato in Euro 1.100,00 al mq e, all'atto della proposizione della domanda giudiziale, in Euro 1.125,00 al mq.
Nel rispondere alle osservazioni attoree alla bozza, il ctu ha ulteriormente ribadito che il valore medio unitario preso in considerazione corrisponde al parametro intermedio desunto dalle tabelle
OMI, avendo riguardo anche alla difformità tra lo stato di fatto e quello di progetto (essendo stati realizzati un numero di box auto superiore rispetto al progetto depositato, ed in assenza di richieste di variante depositate presso gli organi competenti) e al mancato completamento di alcune opere agli impianti.
Inoltre, in risposta ai chiarimenti chiesti dallo scrivente con provvedimento del 31.1.2024,
l'ausiliario ha precisato che per ciascun box auto oggetto di contrattazione preliminare, e per il quale è stata proposta domanda di rescissione, la sproporzione tra il valore di mercato degli stessi ed il valore di acquisto (sia alla data di stipula del contratto preliminare, allorquando lo stesso è stato stimato in Euro 1.262,12, che di proposizione della presente domanda, allorquando è stato stimato in Euro 1.270,88) è inferiore rispetto al valore concordato tra le parti.
L'elaborato redatto dal ctu risulta adeguatamente motivato ed approfondito, ed è immune da vizi logici. Peraltro, l'ausiliario ha risposto in modo sufficientemente approfondito alle osservazioni della parte attrice, in quanto ha illustrato condivisibilmente che il valore di mercato dei box non poteva non essere condizionato dalla sussistenza della conformità tra lo stato di fatto e di progetto, e dal mancato completamento di alcune lavorazioni.
Invero, anche questo scrivente ritiene che nell'indagine del valore di mercato del bene, quale elemento necessario per la verifica della sproporzione richiesta dall'art. 1448 c.c., non possano non essere presi in considerazione quegli elementi che inevitabilmente incidono sul valore del bene.
In ragione delle considerazioni appena effettuate, con assorbimento di ogni questione concernente la sussistenza dei cd. presupposti soggettivi dell'art. 1448 c.c., anche la domanda di rescissione dei contratti preliminari è infondata e va rigettata.
Residua, infine, la domanda di risarcimento del danno da concorrenza sleale.
Con essa le attrici contestano alle convenute che la proposta di vendita dei box (a loro volta)
acquistati a prezzi fuori mercato le avrebbe impedito di stipulare nuovi preliminari al prezzo di mercato, comportando la perdita di opportunità contrattuali. La domanda, peraltro soltanto enunciata, ma non coltivata nelle memorie istruttorie e nel corso del giudizio, non può che essere rigettata.
E difatti, il presupposto necessario dell'illecito da concorrenza sleale è la sussistenza di una situazione di concorrenzialità tra due o più imprenditori, derivante dal contemporaneo esercizio di una medesima attività industriale o commerciale in un ambito territoriale anche solo potenzialmente comune, da cui consegue la comunanza di clientela, la quale non è data dalla identità soggettiva degli acquirenti dei prodotti, bensì dall'insieme dei consumatori che avvertono il medesimo bisogno di mercato e, pertanto, si rivolgono a tutti i prodotti che sono in grado di soddisfare quel bisogno.
La norma mira a garantire l'esigenza di consentire la concorrenza tra gli imprenditori, e che ne premi l'efficienza, assicurando la sostituibilità, da parte del consumatore, di prodotti che soddisfino la sua esigenza. Di per sé, pertanto, la scelta di abbassare i costi di un prodotto, e dunque di praticare un prezzo più basso rispetto a quello di mercato, non configura atto di concorrenza sleale,
se è conseguita con mezzi leciti, o se diminuisca gli affari del concorrente (essendo evidente che la concorrenza segue regole egoistiche); diversamente, se si concretizza nella conclusione dei segni,
nella diffusione di notizie e/o apprezzamenti sul prodotto del concorrente, o in comportamenti scorretti, può configurare atto di concorrenza sleale.
Orbene, l'istituto invocato dalle attrici appare inconferente rispetto al caso in esame, non solo perché non risulta – ed anzi dal contegno processuale delle parti può giungersi alla soluzione opposta – la sussistenza del presupposto della concorrenzialità tra le società (attrici e convenute),
ma anche perché, per le tutte le ragioni già esposte in precedenza (e che anche a tal fine sono da considerarsi integralmente richiamate), non vi sono elementi per qualificarne come illecita l'attività
posta in essere: ne consegue che anche tale domanda va rigettata. Dal rigetto di tutte le domande principali consegue l'assorbimento delle connesse domande risarcitorie, così come di tutte le ulteriori questioni proposte dalle parti.
Le spese di lite seguono la soccombenza secondo quando disposto dal D.M. 55/2014 e, in assenza di nota spese, vengono liquidate nei valori minimi, tenuto conto del valore delle domande proposte dalle società attrici, della complessità della controversia, della limitata istruttoria espletata, e delle difese delle parti.
Le spese di ctu vengono definitivamente poste a carico delle società attrici, in solido tra loro.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigetta le domande attoree per i motivi e nei limiti di cui in parte motiva;

- Condanna le attrici, in solido, al pagamento delle spese processuali in favore dei convenuti,
che si quantificano, in favore di ciascuna di esse, in Euro 32.070,00, per compensi, oltre
IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge. Vista la richiesta, va disposta la distrazione, in favore dei procuratori costituiti, delle spese relative alla posizione di e;
CP_15 Controparte_7 CP_8
- Pone le spese di ctu definitivamente a carico delle società attrici, in solido.
Nola, 30.10.2025
Il Giudice
(dott. Antonio Tufano)