REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI SEZIONE SECONDA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Federica Nardi, ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3895/2021 r.g.a.c., trattenuta in decisione all'udienza del 10.09.2024, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. (ratione temporis applicabile),
tra

CF. – P.IVA ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Ciro Alessio Mauro ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, viale Bruno Buozzi n. 87, come in atti;
parte attrice e
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Francesco Lilli e Pietro Algieri ed elettivamente domiciliata presso tali difensori con indirizzo pec come in atti;

parte convenuta Oggetto: contratto preliminare di compravendita immobiliare. Conclusioni delle parti: le parti hanno precisato le loro conclusioni come da verbale d'udienza del 10.09.2024 (per l'attrice: conclusioni come in atti, “integrandole con le richieste istruttorie formulate e non ammesse”; per la convenuta: “conclusioni… rassegnate in comparsa di risposta e nelle successive memorie. Insiste inoltre nell'ammissione dei mezzi istruttori formulati con le memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c.”).
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la (nel prosieguo anche Parte_1 solo “ , per brevità) ha convenuto in giudizio la (da ora in avanti soltanto Pt_1 Controparte_1
“ ), chiedendo: “a) accertare e dichiarare la piena efficacia, validità e vincolatività del CP_1 preliminare di compravendita oggetto del presente giudizio con cui la società in persona del CP_1 legale rappresentante pro tempore, ha promesso di acquistare dalla società l'immobile Parte_1 sito in Comune di località Banditella dei Monti e precisamente: Appezzamento di terreno di catastali CP_1 metri quadrati 81.483 (ottantunomilaquattrocentottantatrè) confinante come riportato in catasto terreni di detto Comune al foglio 44 particella: 612 porzione AA di are 97.10 reddito dominicale euro 81,99 reddito agrario euro 30,09; 612 porzione AB di are 717.73 reddito dominicale euro 290,98 reddito agrario euro 129, 74” per l'importo di euro 414.000,00; b) disporre, conseguentemente, agli effetti dell'art. 2932 c.c. sentenza costitutiva con effetti reali, ove possibile condizionata alla condanna e al pagamento della convenuta al versamento del prezzo di euro 414.000,00, che tenga luogo del contratto non concluso tra la società Parte_2
[.
[...] [... e la società per il trasferimento dell'immobile sito in Comune di località Parte_1 CP_1
Banditella dei Monti e precisamente: Appezzamento di terreno di catastali metri quadrati 81.483 (ottantunomilaquattrocentottantatrè) confinante come riportato in catasto terreni di detto Comune al foglio 44 particella: 612 porzione AA di are 97.10 reddito dominicale euro 81,99 reddito agrario euro 30,09; 612 porzione AB di are 717.73 reddito dominicale euro 290,98 reddito agrario euro 129, 74”. Il tutto pervenuto alla parte promissaria venditrice per atto a Rogito Notaio dr. del 20 ottobre 2015, rep. n. 40.670 Persona_1
e raccolta n. 22.773, registrato in Roma il 26.10.2015, al numero 25916, serie 1T, che deve intendersi interamente ritrascritto;
c) con ordine espresso al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità; d) in subordine, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda formulata in via principale, si chiede che il Tribunale adito, Voglia per le motivazioni esposte in narrativa, previo accertamento dell'inadempimento ingiustificato della convenuta agli impegni contrattuali intercorsi, disporre a carico di essa a diverso titolo contrattuale, precontrattuale ovvero extracontrattuale, la condanna al risarcimento in favore della l'importo pari ad Parte_1 euro 350.000,00 oltre interessi legali sino alla data dell'effettivo soddisfo, quale differenza fra il prezzo pattuito in sede di contratto preliminare e quello, invece, commisurato in sede di esproprio, salvo ulteriori danni subiti e subendi. Con condanna alle spese di lite e di procedimento”.
A fondamento di tali domande, la ha dedotto, in sintesi: Pt_1
- che in data 06.05.2021 il ha notificato all'attrice il decreto di esproprio n. Controparte_2
9 del 28.04.2021, unitamente all'avviso di immissione in possesso delle aree di sua proprietà, decreto è stato poi sospeso dal TAR Lazio con decreto cautelare monocratico del 15.05.2021;
- che tale sospensiva è stata ottenuta in virtù degli “accordi negoziali” intervenuti tra la Pt_1
e la nella sua qualità di concessionaria dell'intervento di ampliamento del cimitero del CP_1
Comune di in particolare, a seguito dell'approvazione avvenuta con delibera del Consiglio CP_1
Comunale n. 72 del 21.07.2016 del progetto definitivo di tale opera di ampliamento del cimitero comunale e costruzione del tempio della cremazione e dell'individuazione della società concessionaria per la realizzazione di tale progetto, come da determina n. 1976 del 23.10.2017, alla quale è poi seguita la stipula da parte del della convenzione rep. 21596, racc. 13008 e CP_2
l'approvazione del progetto esecutivo n. 36 del 03.05.2019, è stato avviato dalla società concessionaria un procedimento volto a pervenire alla cessione bonaria del lotto sul CP_1 quale insiste l'area interessata dal suddetto intervento, di proprietà della e in tale contesto, Pt_1 in data 07.10.2020, “veniva perfezionato il contratto preliminare fra la e la CP_1 Parte_1 tanto che la stessa concessionaria in forza di esso si impegnava all'acquisto”;
- che detto contratto preliminare ha previsto, nello specifico, che la 2018 avrebbe CP_1 acquistato l'intero terreno di proprietà dell'attrice verso il pagamento di un prezzo di compravendita di € 414.000,00, di cui € 114.000,00 per la parte del terreno pari a 22.770 mq. facente parte del progetto d'ampliamento cimiteriale e € 300.000,00 per la restante porzione dello stesso, pari a 58.713 mq., detratto il valore di € 54.000,00 di una cappella gentilizia con n. 8 loculi parimenti oggetto di cessione, e il relativo pagamento è stato regolato con una prima tranche di € 20.000,00 da versare alla sottoscrizione dell'atto preliminare, a titolo di caparra confirmatoria, una seconda tranche di € 45.000,00 al completamento degli scavi archeologici e comunque entro il 31.12.2020 e una terza tranche di 49.000,00 alla stipula dell'atto notarile di compravendita e comunque entro il 28.02.2021;
- che il contratto preliminare è stato inoltre concluso con uno scopo pratico chiaramente orientato al soddisfacimento delle finalità pubblicistiche, anche tenuto dell'oggetto sociale della costituita proprio per la realizzazione del progetto di ampliamento del cimitero del CP_1
Comune di e del resto la stessa ha provveduto frattanto, proprio con tale finalità, ad CP_1 acquistare anche “tutti i terreni limitrofi”, il che vale quindi a dimostrare “…la serietà dell'impegno assunto dalla medesima nei confronti della , la sua piena ed effettiva vincolatività, in uno Controparte_3
2 con la illegittimità del rifiuto ed inadempimento…” che è stato, poi, perpetrato invece dalla convenuta ai danni dell'attrice;
- che, infatti, è accaduto successivamente che, a dispetto del contratto preliminare, la CP_1
si sia immotivatamente rifiutata “…di procedere alla stipula definitiva del contratto di trasferimento
[...] ed al pagamento del prezzo pattuito”, e ciò, peraltro, pur avendo confermato la propria volontà di acquistare il terreno della anche a seguito del già menzionato decreto cautelare emesso dal Pt_1
TAR Lazio, nella corrispondenza intercorsa in data 25 - 26.05.21, alla quale la convenuta non ha poi fatto seguire il pagamento dell'acconto prezzo di € 20.000,00, nemmeno nei termini ulteriormente concessi al fine del buon esito dell'operazione negoziale;

- che, dunque, è interesse e diritto della ottenere che venga pronunciata in questa Pt_1 sede una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso e, in subordine, in caso di mancato accoglimento della domanda principale, si “…invoca il risarcimento dei danni subiti a causa dell'ingiustificato inadempimento agli accordi intercorsi da parte della , CP_1 formulando una richiesta di danni pari ad euro 350.000,0 quale differenza fra l'importo che potrebbe essere versato nella ipotesi di una procedura di esproprio ed il prezzo pattuito in sede preliminare di euro 414.000,00, salvo gli ulteriori danni maggiori che verranno provati in corso di causa”.
Si è costituita la contestando le avverse domande e deducendo, in sintesi: CP_1
- che la ricostruzione dei fatti proposta dall'attrice non è corrispondente a quanto realmente avvenuto, celando la stessa il suo intento meramente “speculativo” volto ad ottenere un'estensione, tramite le domande qui proposte, delle aree che sono necessarie all'ampliamento cimiteriale con altre porzioni di terreno diverse da quelle fatte oggetto d'esproprio dal parte del Comune di CP_1
- che, infatti, con la delibera del Consiglio Comunale n. 72 del 21.07.16 l'ente locale ha approvato il progetto definitivo inerente l'ampliamento del cimitero per il quale è stata poi costituita la società convenuta, con la contestuale dichiarazione di pubblica utilità dell'opera; in tale sede, il vincolo preordinato all'esproprio ex art. 10 co. 2 d.P.R. 327/2001 è stato apposto soltanto su una parte del terreno di proprietà della parte che è stata successivamente espropriata dal Pt_1
mentre la residua parte ne è rimasta esclusa poiché costituente un'area non ritenuta CP_2 funzionale alla realizzazione del progetto e, come tale, non cedibile dunque all'amministrazione comunale al termine della concessione accordata alla diversamente dagli altri terreni CP_1 espropriati o acquistati per via negoziale;

- che, in virtù dell'intenzione della di dismettere anche la restante parte del suo Pt_1 terreno, è accaduto quindi che quest'ultima “…si prodigava alacremente per instaurare delle interlocuzioni formali con confidando nella vendita del terreno nella parte non interessata Controparte_1 dall'esproprio” e, tuttavia, i colloqui al riguardo intervenuti tra le parti “…si fermavano ad una mera conversazione, generica, sull'estensione territoriale del terreno, sulla posizione, sulla necessità di acquisirlo ai fini del progetto commissionato dal , talché quel che vi è stato tra le stesse è, al più, Controparte_2 una mera trattativa limitata a semplici interlocuzioni verbali e priva di giuridica vincolatività, mentre nessun contratto preliminare è stato sottoscritto tra la e la essendosi i Pt_1 CP_1 suddetti contatti interrotti, poi, in virtù dell'assenza della necessità di acquisire anche le aree suindicate;

- che le prospettazioni e le pretese attoree sono, pertanto, infondate, poiché “…controparte vorrebbe far discendere obblighi in capo all'odierna convenuta sulla base di trattative mai sfociate nella sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita depositato in atti”, contratto che “…costituisce una mera bozza redatta unilateralmente dall'odierna attrice, privo di vincolatività ed efficacia poiché non sottoscritto da nessuna delle parti interessate”;
- che, inoltre, non vi è stato un procedimento volto alla cessione bonaria, poiché con nota del 13.12.2019, prot. n. 64892, il Comune di ha notificato alla la determinazione CP_1 Pt_1 dell'indennità provvisoria per l'area da espropriare e tale comunicazione è rimasta priva di
3 riscontro, sicché l'indennità ivi quantificata deve intendersi non concordata, con conseguente decadenza delle somme offerte alla proprietaria in dipendenza dell'espropriazione a titolo di cessione bonaria, e successivamente con il decreto del 28.04.21 il ha espropriato CP_2 definitivamente la porzione di terreno già menzionata, di titolarità della decreto che è Pt_1 stato impugnato, poi, soltanto strumentalmente da quest'ultima innanzi al TAR Lazio, il quale con l'ordinanza collegiale resa in data 01.06.21 ha rigettato l'istanza cautelare formulata dall'attrice;
- che deve essere, quindi, respinta la domanda della ex art. 2932 c.c., considerato che Pt_1
“…nella fattispecie indagata le parti hanno intavolato una trattativa – verbale – che non si è conclusa con la sottoscrizione del preliminare accluso al procedimento”, e “…tantomeno potrebbe ritenersi che l'effetto vincolante della bozza di preliminare non sottoscritta dalle contraenti possa discendere dal pagamento della caparra di € 20.000,00, considerato che nel caso di specie la concessionaria odierna convenuta non ha provveduto al pagamento di detto importo. È evidente, dunque, che non esiste alcun vincolo tra le parti, e l'odierna convenuta non ha inadempiuto alcun obbligo contrattuale”;
- che, quanto all'ulteriore domanda attorea, con la stessa è stato, inoltre, richiesto il riconoscimento di un generico e indimostrato nocumento che sarebbe conseguito alla Pt_1 dall'inadempimento ascritto alla avendo richiesto l'attrice il risarcimento di un danno CP_1 di € 350.000,00 che si fonda comunque sul preteso contratto preliminare, il quale è però inefficace tra le parti e non ha dato luogo, conseguentemente, ad alcuna inadempienza della convenuta;
l'importo domandato, poi, è in ogni caso eccessivo, considerato che si tratterebbe di un ammontare addirittura superiore all'indennità d'esproprio che il avrebbe riconosciuto all'attrice ove CP_2 avesse acquisito l'intero terreno, talché la somma che dovesse ritenersi dovuta a quest'ultima dovrebbe essere comunque ridotta applicando i medesimi criteri utilizzati dall'ente comunale per la determinazione dell'indennità di espropriazione.
Queste le conclusioni rassegnate dalla convenuta nella sua comparsa di risposta: “…rigettata ogni contraria, istante, eccezione e deduzione, alla luce delle motivazioni sopra esposte, accertare e dichiarare che le parti non hanno sottoscritto alcun contratto preliminare di compravendita e, per l'effetto, rigettare la domanda giudiziale proposta da In via gradata, nella denegata e non creduta ipotesi Parte_1 di accoglimento della domanda giudiziale proposta dalla Società odierna attrice, accertare e dichiarare l'eccessività del pregiudizio asseritamente subito dalla e, conseguentemente, Parte_1 quantificarlo utilizzando i medesimi criteri di computo utilizzati dal di per la determinazione CP_2 CP_1 dell'indennità di esproprio. Con condanna della Società odierna attrice al pagamento delle spese processuali da distrarsi in favore dei sottoscritti difensori che si dichiarano antistatari”.
Così radicatosi il contraddittorio, alla prima udienza del 13.10.2021, tenutasi con le modalità della cd. trattazione scritta, le parti hanno poi contestato le rispettive deduzioni e conclusioni, come da note scritte in atti, e alla successiva udienza del 10.02.2022 (così fissata a seguito di assegnazione del fascicolo di causa, per competenza tabellare, alla Sezione Seconda di questo Tribunale), richiamate dalle contendenti le note scritte già depositate per la precedente udienza, sono stati assegnati i termini come richiesti ai sensi dell'art. 183 co. 6 c.p.c.
La causa è stata istruita, successivamente, con i documenti depositati dalle parti, mentre sono state disattese le loro richieste di prova orale, come da ordinanza resa in data 23.11.2022, e il giudizio è stato rinviato per la precisazione delle conclusioni, incombente per il quale è stata fissata da ultimo l'udienza del 10.09.2024.
A tale udienza, sulle conclusioni rassegnate dalle parti (così come già richiamate in epigrafe), il fascicolo è stato infine trattenuto in decisione, con l'assegnazione dei termini richiesti ex art. 190 c.p.c. (ratione temporis applicabile, ex art. 35 d.lgs. 149/2022) per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica e, decorsi tali termini e visti gli scritti conclusivi presentati, la causa viene dunque come segue.
4 Ritiene il decidente che le domande attoree non possano trovare accoglimento, in virtù dei motivi che seguono.
In via preliminare, occorre rilevare l'inammissibilità delle nuove e ulteriori pretese risarcitorie che la risulta aver introdotto in corso di causa in aggiunta a quanto da lei richiesto Pt_1 con la domanda proposta in via subordinata nel suo atto di citazione.
Come si è anticipato, con l'atto introduttivo l'attrice ha sostenuto, infatti, che
“…l'inadempimento ingiustificato della convenuta agli impegni contrattuali intercorsi” avrebbe determinato a suo carico un danno quantificato in € 350.000,00, di cui ha richiesto il risarcimento
- in via gradata rispetto alla sua domanda ex art. 2932 c.c. - “quale differenza fra il prezzo pattuito in sede di contratto preliminare e quello, invece, commisurato in sede di esproprio”, mentre meramente ipotetica e del tutto indefinita - come anche si dirà nel prosieguo - si rivela, per il resto, la
“riserva” che è stata ivi espressa dalla predetta in relazione a “ulteriori danni subiti e subendi”.
Posta tale pretesa, relativa al ristoro del lucro cessante che la ha lamentato di avere Pt_1 patito per il rifiuto manifestato dalla alla stipulazione di un contratto avente ad oggetto CP_1
l'acquisto delle aree di sua proprietà (pretesa poi richiamata, d'altro canto, anche alla prima udienza del 13.10.21, avuto riguardo al contenuto della nota di trattazione scritta depositata dall'attrice in data 08.10.21, e alla successiva udienza del 10.02.22, nonché da ultimo in sede d'udienza del 10.09.24 e nella sua comparsa conclusionale: si v. in particolare, pag. 7 comparsa conclusionale attorea dell'11.11.24), si atteggiano, invece, quali richieste risarcitorie nuove e ulteriori quelle che la medesima risulta aver inserito all'interno della sua memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. e riproposto anche nel corpo della sua comparsa conclusiva (pur con il formale richiamo ivi operato alle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione), afferenti ulteriori danni che sarebbero consistiti - a suo dire - nella “perdita di valore che il lotto, nella parte non espropriata, ha subito… in conseguenza della sua ubicazione all'interno del cimitero comunale” o della “…sua appetibilità commerciale, risultando de facto non più alienabile ubicandosi nell'alveo del cimitero comunale”, ovvero nella “perdita di chanche… non avendo la alienato il bene a terzi immettendolo nel mercato a far data Pt_1 dalle originarie trattative”. Non può non osservarsi, difatti, che tali asseriti pregiudizi - che l'attrice ha aggiunto, negli scritti difensivi appena indicati, al danno pur sempre costituito dalla
“…differenza economica derivante dalla somma prevista in sede di contratto preliminare (euro 414.000,00) rispetto a quella di euro 71.000,00 consistente nell'indennità di esproprio…” - risultano diversi, per loro natura, da quello che è stato lamentato nel suo atto introduttivo, oltre a presupporre, a ben vedere, l'allegazione di fatti differenti e ulteriori - rispetto a quelli che sono stati originariamente dedotti dall'onerata - quali la circostanza dell'esistenza di una qualche seria e apprezzabile “chance” che quest'ultima avrebbe avuto e perduto di negoziare con altri la vendita del terreno (peraltro, non è dato comprendere se nella residua porzione ancora di sua proprietà o per l'intera estensione, comprensiva dell'area già assoggettata, sin dal 21.07.2016, dal Comune al vincolo preordinato all'esproprio), ovvero quella che tale bene abbia in effetti subìto un apprezzabile decremento del suo valore commerciale per la parte non espropriata o sia divenuto addirittura “invendibile”, e ciò
- si aggiunga - proprio in conseguenza dello svolgimento di trattative con la convenuta che non hanno poi condotto alla compravendita per il contegno ingiustificato che la ha addebito a Pt_1 quest'ultima.
Ebbene, tenuto conto di un simile ampliamento del thema disputandum, è necessario rammentare che, per quanto sia consentito, in linea generale, alla parte attrice di modificare le proprie originarie domande anche nei relativi elementi costitutivi del petitum e/o della causa petendi, tuttavia, tale facoltà di modifica soggiace, come noto, a ben precisi limiti sia dal punto di vista temporale, sia nel relativo oggetto, potendo essere esercitata unicamente entro il termine di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. (avendo riguardo, per quel che qui interessa, alla disciplina applicabile
5 ratione temporis, anteriore alle modifiche di cui al d.lgs. 149/22) ed estrinsecarsi, in tale termine, nella proposizione non già di domande “nuove”, destinate ad affiancarsi a quelle già formulate (queste ultime consentite, invece, unicamente in sede di prima udienza e purché consequenziali a domande ed eccezioni della parte convenuta, ex art. 183 co. 5 cit.), ma soltanto in domande che possano dirsi, appunto, “modificative” di quelle originariamente avanzate, essendo attinenti comunque al medesimo bene della vita già perseguito dall'attore con le sue iniziali richieste e ponendosi rispetto a queste ultime in una relazione di reciproca esclusione (cfr. Cass. civ. S.U. 12310/2015 e, più di recente, Cass. civ. S.U. 22404/2018, Cass. civ. 11226/2019, Cass. civ. 28873/2024, ove è stato al riguardo impiegato il concetto di “domanda complanare”, sul rilievo che la domanda “modificata” nel termine di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. possa essere, per l'appunto, solo quella che, oltre ad attenere alla stessa vicenda sostanziale già dedotta in giudizio, si presenti finalizzata alla realizzazione della medesima utilità finale già avuta di mira dall'interessato, che afferisca al “medesimo bene della vita”, sia pure al netto della differenza tecnica del petitum mediato, e che si ponga, dunque, nelle intenzioni della parte che la propone, in una relazione di incompatibilità con la domanda originariamente formulata, venendo alla stessa sostituita o ponendosi rispetto ad essa, quantomeno, quale domanda subordinata o, in suo luogo, come domanda principale).
Di contro, con riferimento all'odierna fattispecie, deve rilevarsi che la dopo avere Pt_1 richiamato in sede di prima udienza quanto già allegato e richiesto nel suo atto di citazione, non risulta avere depositato poi alcuna memoria nel termine previsto dall'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. (scaduto, in particolare, in data 14.03.2022, a fronte dell'ordinanza resa all'udienza del 10.02.22, con la quale sono stati assegnati i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c.), e che è da escludere, in ogni caso, che un'aggiunta delle sue ulteriori pretese risarcitorie sopra richiamate, così come indicate anche nel corpo della sua comparsa conclusionale, avrebbe potuto ritenersi ammissibile, anche ove effettuata in una memoria presentata dall'attrice nel termine suindicato.
Ed infatti, con riferimento al primo dei profili appena indicati, vi è da considerare che non è presente nel fascicolo telematico di causa una memoria della ai sensi dell'art. 183 co. 6 n. 1 Pt_1
c.p.c., così come è stato rilevato anche dalla sin dalla sua memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 CP_1
c.p.c. del 12.04.22, e tantomeno una tale memoria è risultata versata in atti successivamente - pur a fronte della nota che l'attrice risulta avere presentato in data 13.04.22 onde ottenere la
“lavorazione” del relativo preteso deposito da parte della Cancelleria - o è stata formulata dalla stessa un'istanza di rimessione in termini per la relativa produzione, unitamente alla necessaria allegazione e dimostrazione di circostanze idonee a giustificarla ai sensi dell'art. 153 co. 2 c.p.c., istanza che la mai ha presentato, difatti, per l'intero svolgimento del giudizio e financo nei Pt_1 suoi scritti conclusivi, avendo piuttosto omesso, successivamente, di operare qualsivoglia ulteriore richiamo a una sua pretesa memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. nel prosieguo del procedimento ed in comparsa conclusionale (cfr. in particolare, memoria attorea ex art. 183 co. 6 n. 3 c.p.c., nonché comparsa conclusiva dell'11.11.24; nella giurisprudenza di legittimità, tra le più recenti, si v. Cass. civ. 69/2025, che pur pronunciandosi in fattispecie diversa, nella quale il deposito telematico era stato erroneamente rifiutato dalla Cancelleria, ha evidenziato, con affermazioni che risultano di portata generale e che sono quindi suscettibili di rilevare anche nell'ipotesi che occupa, che in caso di mancato completamento dell'iter del deposito telematico di un atto, tale deposito, anche ove in tesi perfetto, non può dirsi comunque efficace ove non abbia raggiunto il suo scopo, dovendo dunque la parte procedere prontamente a un nuovo deposito nel rispetto del termine o avanzare una tempestiva richiesta di rimessione in termini ai sensi dell'art. 153 co. 2 c.p.c.).
6 Relativamente al secondo dei profili suindicati, inoltre, occorre constatare che i pregiudizi patrimoniali che sono stati lamentati dall'attrice soltanto successivamente all'atto di citazione e alla prima udienza si pongono, comunque, nelle sue stesse prospettazioni, come asseritamente aggiuntivi rispetto al danno da lei lamentato con l'atto introduttivo, essendo stati genericamente affiancati, come detto, dalla stessa a tale preteso danno consistente nella differenza tra Pt_1
l'importo del corrispettivo che avrebbe avuto diritto ad ottenere ove la avesse concluso CP_1 il contratto di compravendita e la somma riveniente dall'esproprio disposto dal Comune di CP_1
(si v. infatti, pag.

4-5 memoria attorea ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. e, analogamente, pag. 6 comparsa conclusionale), il che, per la verità, vale in via assorbente a far escludere che simili ulteriori pretese possano avere in questa sede alcun seguito, profilandosi in ogni caso quali domande nuove, aggiunte a quelle originariamente proposte e senz'altro precluse, come tali, in virtù dei principi sopra richiamati, anche in una memoria presentata nel termine di cui all'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c.
Ogni domanda che la abbia inteso introdurre in corso di causa onde ottenere dalla Pt_1
anche il ristoro di tali differenti e ulteriori pregiudizi non può, pertanto, avere ingresso CP_1 nel presente giudizio, poiché tardivamente avanzata dall'onerata e inammissibilmente aggiunta, comunque, dalla medesima a quanto da lei richiesto con le domande proposte con l'atto introduttivo, così come richiamate anche in sede di prima udienza ex art. 183 c.p.c.
Ciò chiarito preliminarmente e passando ora all'esame nel merito delle domande che possono ritenersi ammissibilmente avanzate dall'attrice, ritiene il giudicante che debba escludersi, in primo luogo, contrariamente a quanto pretenderebbe la che l'istruttoria espletata sia Pt_1 valsa a dimostrare l'avvenuta conclusione tra la stessa e la di un contratto preliminare CP_1 di compravendita del terreno di sua proprietà.
Invero, in punto di diritto, è d'uopo rammentare che ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c. la valida stipulazione di un contratto preliminare, con il quale una o entrambe le parti si obblighino alla successiva conclusione di un determinato negozio da loro programmato, presuppone che venga rispettato il requisito della forma scritta, nel caso in cui tale negozio, che le contraenti si impegnino a stipulare, consista in una compravendita avente ad oggetto la proprietà di un bene immobile.
Per quanto il rispetto di tale forma scritta, prevista dall'ordinamento quale requisito ad substantiam, non imponga, poi, che la proposta e l'accettazione siano manifestate necessariamente all'interno di un unico atto contestualmente sottoscritto dalle parti, potendo anche intervenire all'esito di una non simultanea sottoscrizione del medesimo documento a cura di queste ultime o essere effettuate con atti firmati dalle contraenti in maniera non contestuale e tra loro distinti, occorre, quindi, affinché il requisito in parola possa dirsi soddisfatto, che la volontà definitiva di obbligarsi venga manifestata da ciascuna delle parti per iscritto e che i due documenti, eventualmente separati, recanti tale loro adesione, siano tra loro chiaramente collegati in modo da far emergere inequivocabilmente la formazione dell'accordo (cfr. tra le molte, Cass. civ. 5919/2016, che ha ribadito che “…vertendosi in tema di forma scritta sotto pena di nullità, in caso di formazione dell'accordo mediante lo scambio di distinte scritture inscindibilmente collegate, il requisito della forma scritta ad substantiam in tanto è soddisfatto, in quanto entrambe le scritture, e le corrispondenti dichiarazioni negoziali, l'una quale proposta e l'altra quale accettazione, siano formalizzate”).
Inoltre, come pure è stato chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, occorre tenere senz'altro distinta l'accettazione della proposta negoziale, che nel caso di contratti che richiedono la forma scritta sotto pena di nullità deve avvenire necessariamente per iscritto, e la conoscenza che di tale accettazione venga data alla controparte agli effetti dell'art. 1326 c.c., conoscenza quest'ultima che può anche essere fornita in forma diversa, risultando così sufficiente, per esempio, che un nuncius comunichi anche solo verbalmente al proponente l'avvenuta accettazione della proposta ad opera della controparte, ma rappresentando in tal caso di essere comunque in
7 possesso di tale accettazione resa da quest'ultima, pur sempre, per iscritto (cfr. tra le altre, Cass. civ. 1462/2023).
La circostanza che il contratto necessiti, per il suo valido perfezionamento, che venga impiegata la forma scritta inevitabilmente incide, altresì, sul piano della prova della sua conclusione in sede giudiziale.
Ed infatti, così come è stato da tempo evidenziato anche dal giudice di legittimità, “Ai sensi degli artt. 1350 e 2725 cod. civ., la forma scritta, imposta "ad substantiam" per il trasferimento di beni immobili, costituisce un elemento essenziale del contratto, nel senso che ha natura costitutiva, cosicché la prova dell'esistenza e del contenuto di una vendita di un bene immobile può essere data solo con l'acquisizione, al processo, dell'atto scritto, non essendo consentite né la prova testimoniale, né la confessione” (cfr. Cass. civ. 2/1997), e “…la preclusione della prova per testimoni opera parimenti per la prova per presunzioni ai sensi dell'articolo 2729 c.c.” (cfr. più di recente, Cass. 5919/16 cit.).
Soltanto in via eccezionale è consentito, in tal senso, dall'art. 2725 c.c. che la dimostrazione della conclusione di un contratto da stipularsi per iscritto possa essere fornita mediante prova per testi, per l'eventualità in cui venga allegata e dimostrata dall'interessato la perdita incolpevole del documento recante l'accordo negoziale, ma in tale evenienza resta ferma, peraltro, l'esigenza che tale prova sia pur sempre finalizzata a comprovare che la conclusione di tale accordo sia avvenuta tra le parti in forma scritta, mentre una prova testimoniale che fosse diretta a dimostrare l'avvenuta manifestazione di una qualche loro volontà in altra forma non varrebbe, evidentemente, a far ritenere comunque accertata una valida conclusione del contratto nella forma prevista (cfr. ancora, Cass. 5919/16 cit.).
Ed ancora, come pure è stato precisato dalla giurisprudenza di legittimità, in coerenza con quanto sin qui evidenziato, deve ritenersi che l'atto scritto “…richiesto "ad substantiam" e non "ad probationem" per la validità dei contratti definitivi o preliminari di vendita di immobili… non può essere rappresentato da qualsiasi documento da cui risulti in precedenza concluso un contratto di tale tipo, ma deve contenere la manifestazione della volontà di concludere il contratto ed essere posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà” (cfr. tra le altre, Cass. civ. 8937/1994 e, in senso analogo, Cass. civ. 25424/2013).
Orbene, posti i rilievi che precedono, è senz'altro da escludere, con riferimento al caso che occupa, che sia stata fornita idonea dimostrazione della stipulazione di un contratto preliminare quale quello di cui la ha domandato di accertare la “piena efficacia, validità e vincolatività”, Pt_1 emergendo, in realtà, dalla documentazione versata in atti soltanto l'avvenuta instaurazione tra la stessa e la di trattative, le quali, però, non risultano poi pervenute alla conclusione CP_1 di un preliminare nella forma scritta richiesta dagli artt. 1350 e 1351 c.c., così come fondatamente evidenziato dalla convenuta sin dalla sua comparsa di risposta.
In particolare, costituisce anzitutto circostanza pacifica, e comunque documentata, che con la delibera del Consiglio Comunale n. 72 del 21.07.2016, il ha approvato la Controparte_2 proposta di project financing per l'affidamento in concessione dell'opera di ampliamento del cimitero comunale e costruzione del tempio della cremazione, il progetto per la realizzazione di tale intervento e la relativa variante urbanistica. Sulle aree interessate dall'opera, così come individuate nella tavola progettuale n. 14, recante il piano particellare d'esproprio e il relativo calcolo, è stato apposto così il vincolo preordinato all'espropriazione, ai sensi dell'art. 10 co. 2 d.P.R. 327/2001, e tra tali aree è stata ricompresa anche una porzione, di mq. 20.770,00, del più ampio terreno di proprietà dell'odierna attrice, situato ad in località Banditella dei Monti, catastalmente CP_1 identificato al fg. 44, part. 612, di mq. 81.483,00 complessivi (cfr. doc. 3, 4 fasc. convenuta, doc. 1, 24, 25, 26 fasc. attoreo).
8 Nell'ambito di tale procedura d'esproprio avviata dal è stata poi pacificamente CP_2 comunicata alla con nota prot. 64982 del 13.12.2019, la determinazione dell'indennità Pt_1 provvisoria di espropriazione, comunicazione alla quale non è seguita, tuttavia, l'accettazione da parte della società, talché l'amministrazione locale ha dato atto della decadenza dell'indennità offerta alla stessa per la cessione bonaria del sito da espropriare, ai sensi dell'art. 20 d.P.R. 327/01 cit. (cfr. doc. 27 fasc. attoreo).
Piuttosto, posta l'avvenuta costituzione della quale società di scopo costituita CP_1 dall e , aggiudicataria Controparte_4 Controparte_5 della concessione per il servizio di progettazione e realizzazione dell'opera e di gestione e manutenzione mediante il ricorso al finanziamento di terzi, è documentato - e per la verità, almeno in parte, anche incontroverso - che la abbia avviato con tale società trattative Pt_1 finalizzate a pervenire a un trasferimento dell'intero terreno di sua proprietà in luogo dell'espropriazione suddetta ad opera dell'amministrazione comunale.
Ed invero, sebbene i documenti depositati in questa sede facciano emergere soltanto in maniera indiretta ed obiettivamente alquanto frammentaria lo svolgimento di tali interlocuzioni intraprese dall'attrice con la , risulta che in data 05.10.2020 sia stata inviata, in effetti, CP_1 dalla una bozza di contratto preliminare relativo a una futura compravendita dell'intero Pt_1 terreno che avrebbe dovuto essere conclusa con l'odierna convenuta, bozza che, in considerazione del suo contenuto, senz'altro è idonea a far ritenere che, già anteriormente a quella data, fosse stato comunque manifestato anche da quest'ultima un qualche interesse a una negoziazione in ordine a tale potenziale compravendita (cfr. doc. 6 fasc. attoreo, doc. 9 fasc. convenuta).
Peraltro, a dispetto di quanto apoditticamente preteso dall'attrice, non risulta che tale bozza di contratto preliminare sia stata poi mai accettata dalla e ciò in quanto emerge per CP_1 tabulas che la missiva di riscontro richiamata dalla nell'ambito dei suoi scritti difensivi, Pt_1 fornitale sull'anzidetta bozza di preliminare, sia stata ad essa inviata in data 07.10.2020 da un soggetto (l'arch. che è pacifico - e comunque documentato - non fosse il legale Persona_2 rappresentante della società convenuta, trattandosi piuttosto del professionista incaricato quale responsabile del progetto d'ampliamento cimiteriale, e che con tale missiva quest'ultimo abbia dato conto, altresì, non di un'accettazione del testo dell'accordo manifestata per iscritto dalla CP_1
, ma tutt'al contrario di un dissenso espresso da quest'ultima sul contenuto di detta bozza,
[...] nella parte relativa al pagamento del corrispettivo d'acquisto delle aree e alla conseguente tempistica della futura compravendita (cfr. ancora doc. 6 cit. fasc. attoreo).
Come è agevole constatare, infatti, dal tenore della missiva - arbitrariamente individuata dall'attrice quale prova dell'avvenuta stipulazione del contratto preliminare - il professionista suindicato, ben lungi dall'avere rappresentato una qualche sottoscrizione effettuata dalla CP_1
della bozza di contratto preliminare, ha comunicato, piuttosto, che negli intendimenti di
[...] quest'ultima la conclusione del rogito notarile di compravendita avrebbe potuto essere programmata soltanto quale attività alla quale procedere all'esito del completamento del pagamento del prezzo, in difformità rispetto a quanto riportato invece nella bozza del preliminare predisposta dalla ove la stipula del contratto di compravendita risulta essere stata indicata, Pt_1 di contro, all'art. 4 quale incombente da porre in essere per l'intero terreno anche anteriormente al versamento integrale del prezzo. E non a caso, a fronte di tale divergenza, si legge sempre nella missiva in disamina che il firmatario della medesima (ovverosia, l'arch. e non già - lo si Per_3 ripete - il rappresentante legale della , quale riportato del resto anche nella stessa bozza CP_1 di preliminare approntata dall'attrice come soggetto che avrebbe dovuto procedere alla sua sottoscrizione) abbia indicato di “rimanere in attesa” di una qualche risposta dell'odierna attrice, risposta che è stata, poi, fornita da quest'ultima senza risoluzione dell'anzidetta divergenza,
9 avendo la continuato a prospettare, per parte sua, che “…il rogito avvenisse prima di quattro Pt_1 anni…” e il professionista suddetto, di contro, che “…per la restante parte del terreno non oggetto di Concessione si provvederà al rogito notarile al completamento del pagamento” (cfr. ancora 6 cit., recante anche le ulteriori missive scambiate tra l'arch. e la sempre in data 07.10.20). Per_2 Pt_1
Tenuto conto del contenuto della documentazione appena richiamata non si vede, dunque, come possa sostenersi che vi sia stata, in questa occasione, una conclusione tra le contendenti di un contratto preliminare di compravendita dell'intero terreno di proprietà dell'attrice, dal momento che quel che emerge dalla stessa è, effettivamente, soltanto l'esistenza di un'interlocuzione ancora in corso in merito al contenuto che un simile contratto preliminare avrebbero potuto avere, contratto la cui conclusione era, quindi, ancora di là da venire, ed è significativo, d'altro canto, che alcun atto negoziale recante la sottoscrizione della (e CP_1 per essa, del suo legale rappresentante, così come indicato anche nella bozza di preliminare predisposta dalla mai sia stato prodotto in questa sede dall'attrice (o sia risultato, Pt_1 comunque, presente in atti), né nel testo che era stato elaborato da quest'ultima, né con un eventuale diverso testo individuato dalla sua controparte, di certo non potendosi ricavare una tale pretesa sottoscrizione dal silenzio serbato dall'anzidetto professionista nelle missive sopra indicate in merito alle restanti clausole della bozza di preliminare, diversamente da quanto preteso ancora dalla nella sua comparsa conclusionale. Pt_1
Anche le ulteriori risultanze istruttorie acquisite valgono, poi, ad avviso del giudicante, a confermare che il rapporto tra l'attrice e la ben lungi dall'essersi tradotto, pure CP_1 successivamente, nella stipula di un contratto preliminare di compravendita, si sia arrestato, al contrario, alla soglia di una mera trattativa, così come fondatamente sostenuto fin dalla sua comparsa di costituzione da parte della convenuta.
Infatti, prescindendo dal riferimento a documenti che si presentano manifestamente inidonei a giovare alle pretese attoree, quale è, tra gli altri, lo stralcio di un quotidiano depositato dalla in allegato all'atto di citazione (il quale, in quanto riproduttivo di generiche voci Pt_1 correnti nel pubblico, non si vede quale supporto probatorio potrebbe fornire alle sue prospettazioni e che, per la verità, dà semmai conto, anch'esso, di mere trattative intraprese dalla medesima onde pervenire all'anelato trasferimento dell'intero terreno di sua proprietà, ivi indicate nei termini di “un nulla di fatto” ancora nel mese di marzo 2021: cfr. doc. 5 fasc. attoreo),
o il decreto monocratico reso in sede cautelare dal TAR Lazio (che non contiene alcun riferimento a un preliminare quale quello qui invocato dall'attrice, oltre ad essere stato, comunque, anche superato dalla successiva ordinanza collegiale, di rigetto della sua istanza di sospensione del provvedimento d'espropriazione: cfr. doc. 6, 8 fasc. convenuta), o ancora, la documentazione che dimostrerebbe, secondo le generiche prospettazioni della l'avvenuto acquisto ad opera della Pt_1 di “tutti i terreni limitrofi” (in tal caso coincidenti, peraltro, con le aree indicate nella CP_1 tavola progettuale approvata dal Comune in vista dell'esproprio, di cui sopra si è detto: cfr. doc. 4, 4b fasc. attoreo), non può non osservarsi che neppure la successiva corrispondenza che è documentato sia stata scambiata con il professionista già sopra menzionato valga a far concludere nel senso che sia mai stata espressa dalla 2018 - tanto più “per conto del - una CP_1 CP_2 definitiva adesione a un contratto preliminare di compravendita dell'intero fondo dell'attrice, adesione che, oltretutto, avrebbe dovuto essere comunque manifestata e qui dimostrata - come si è anticipato - nella necessaria forma scritta prevista dall'art. 1351 c.c.
Ed invero, per quel che attiene la missiva inviata sempre dall'arch. in data Per_2
14.10.2020, è pacifico che la stessa si sia limitata a riportare soltanto un mero preventivo di polizza fideiussoria, e non già una qualche adesione, anche qui, da parte della , alla bozza di CP_1 contratto preliminare, preventivo che, per di più, risulta essere stato respinto dal sig. CP_6
10 (quale soggetto indicato dall'attrice nei suoi scritti difensivi come “responsabile contabile Pt_3 della ), con ciò risultando pertanto ancora in fieri, anche a tale data, la definizione Pt_1 dell'accordo da concludere tra le contendenti, rispetto al quale, del resto, non potrebbe certamente considerarsi “marginale” - come sembrerebbe aver preteso invece la in corso di causa - un Pt_1 contrasto come quello che è incontroverso - e documentato - sia poi insorto tra le medesime anche in relazione alla polizza che avrebbe dovuto garantire l'attrice contro il rischio di un'insolvenza nei pagamenti che sarebbero stati a lei dovuti dalla controparte, essendo persino la stessa corrispondenza che si va esaminando a comprovare come proprio a seguito di simili divergenze non sia stato, poi, mai sottoscritto alcun preliminare (cfr. doc. 10, recante la missiva del 14.10.20, nonché doc. 11, 12, 13, 14, 15 fasc. attoreo, relativi all'ulteriore corrispondenza intercorsa).
Inoltre, non può annettersi rilevanza in diverso senso a quel che si trova indicato in tale corrispondenza a proposito di un “accordo” che sarebbe stato concluso tra le parti, dal momento che è evidente che una simile asserzione è rinvenibile, comunque, soltanto in una missiva proveniente proprio dall'odierna attrice, oltre ad essere stata ivi confusamente riferita, per di più, a un impegno che non è dato comprendere quando e con chi sarebbe stato da lei perfezionato, non recando il documento in parola alcuna ulteriore specificazione ed essendo lo stesso pur sempre rivolto al professionista già richiamato e non al legale rappresentante della (cfr. ancora CP_1 doc. 11 cit.).
Ed ancora, analogamente è a dirsi con riferimento alle ulteriori missive che sono state scambiate dalla con il medesimo professionista in data 25-26.05.21, missive con le quali - Pt_1
a dire della prima - sarebbero state addirittura inviate “polizze assicurative… rivelatesi in realtà false” (così, in particolare, la comparsa conclusiva attorea, pag. 4), ovvero (per quel che è dato leggere, per la verità, nelle missive in parola) costituenti ulteriori preventivi di polizze fideiussorie respinti dalla poiché provenienti da soggetti da lei ritenuti non idonei a prestare Pt_1 la garanzia necessaria (cfr. doc. 14, 15 cit. fasc. attoreo).
Come è evidente, anche tale corrispondenza, al pari della precedente, vale a dimostrare, infatti, la sola persistente pendenza di mere trattative tra le contendenti, trattative che, ancora a quella data, non erano affatto sfociate nella definizione di tutti gli elementi che avrebbero dovuto essere previsti o che avrebbero dovuto accompagnare, comunque, nelle intenzioni delle parti, un preliminare da stipulare tra loro, al di là dalla pretesa che si trova riportata, pure in tal caso, all'interno della comunicazione del 26.05.21 della stessa circa un “già perfezionato contratto Pt_1 preliminare”, ivi non meglio specificato, peraltro, quanto all'oggetto e alla data del relativo asserito perfezionamento e, comunque, non comprovato in questa sede in alcun modo, non potendo un simile contratto ricavarsi - per quanto detto - dalle sole pregresse missive di cui si è dato conto e che, come è ovvio, neppure potrebbe individuarsi proprio nell'ulteriore corrispondenza in disamina, per di più intervenuta allorquando era stato ormai avviato dall'attrice il giudizio innanzi al TAR Lazio e pur sempre scambiata dalla medesima con l'arch. senza alcuna definitiva Per_2 adesione manifestata neppure qui per iscritto dalla 2018 a un contratto preliminare di CP_1 compravendita (cfr. ancora doc. 14 cit. fasc. attoreo).
Ed infine, per quanto concerne le prove testimoniali richieste dall'attrice nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. (non risultando articolata alcuna istanza di prova costituenda prima di tale memoria), si è anticipato in premessa che le stesse sono state disattese con l'ordinanza resa in data 23.11.22, che qui si conferma, stante l'inammissibilità di una prova per testi diretta a dimostrare il fatto dell'avvenuta conclusione di un contratto quale quello di cui si discute, ai sensi dell'artt. 1351 e 2725 c.c., fatto che, oltretutto, non è stato neppure indicato dalla nell'articolazione di tale Pt_1 prova testimoniale come avvenuto in forma scritta (si v. infatti i cap. 1 e 2 della memoria attorea cit.), ed atteso, altresì, il carattere generico, parzialmente valutativo e comunque irrilevante ai
11 fini del decidere delle ulteriori circostanze indicate quale oggetto di tale istanza istruttoria, non potendosi ricavare - si è detto - nemmeno in via presuntiva la dimostrazione dell'avvenuta conclusione di un preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene immobile (si v. cap. 3 e 4, memoria cit.).
Tenuto conto di quanto sin qui evidenziato, la domanda proposta dalla volta ad Pt_1 ottenere la declaratoria dell'efficacia, validità e vincolatività di un contratto preliminare di compravendita dell'intero terreno di sua proprietà, da lei concluso con la 2018, deve essere, CP_1 quindi, senz'altro rigettata.
All'infondatezza di tale domanda consegue, inoltre, il rigetto della domanda che è stata proposta “conseguentemente” dalla onde sentire pronunciata una sentenza ai sensi dell'art. Pt_1
2932 c.c., che disponga il trasferimento del terreno di sua proprietà alla convenuta.
Non vi è dubbio (persino avendo riguardo alle stesse prospettazioni attoree) che il rimedio offerto dall'art. 2932 c.c. presupponga, infatti, che venga accertata l'esistenza in capo alla controparte di un obbligo giuridico avente ad oggetto la conclusione di un determinato contratto che quest'ultima abbia lasciato ingiustificatamente inadempiuto, obbligo che, per quanto sopra detto, non è affatto configurabile in capo alla non potendo dirsi perfezionato tra la CP_1 stessa e la un contratto preliminare di compravendita. Pt_1
Per quel che attiene, poi, l'ulteriore domanda proposta, in via subordinata, dalla parte attrice, diretta ad ottenere una condanna della convenuta al risarcimento del danno quantificato in
€ 350.000,00, “quale differenza fra il prezzo pattuito in sede di contratto preliminare e quello, invece, commisurato in sede di esproprio, salvo ulteriori danni subiti e subendi”, il tutto “previo accertamento dell'inadempimento ingiustificato della convenuta agli impegni contrattuali intercorsi”, ritiene il decidente che anche quest'ultima debba essere rigettata, in virtù delle assorbenti considerazioni che seguono.
Relativamente all'asserita “responsabilità contrattuale” della sulla base della CP_1 quale la risulta aver avanzato in questa sede anche la domanda subordinata di cui trattasi Pt_1
(si v. ancora l'atto di citazione, nonché pag. 1 della sua nota di trattazione scritta depositata per la prima udienza ex art. 183 c.p.c.), non può che ribadirsi, difatti, che alcun vincolo negoziale è stato assunto dalla convenuta nel senso della stipulazione di un contratto di compravendita, mancando la dimostrazione dell'avvenuto perfezionamento tra le parti di un preliminare in tal senso, che la predetta avrebbe - in tesi - omesso ingiustificatamente di adempiere.
Inoltre, per quanto la abbia fatto riferimento, alternativamente, nel suo atto Pt_1 introduttivo, a un'eventuale responsabilità della a “diverso titolo”, “precontrattuale CP_1 ovvero extracontrattuale”, onde ottenere pur sempre il risarcimento di cui si è detto, vi è da osservare che una simile prospettazione non vale, comunque, a fondare una pretesa risarcitoria avente ad oggetto un simile asserito pregiudizio, costituito dalla “differenza fra il prezzo pattuito in sede di contratto preliminare e quello, invece, commisurato in sede di esproprio”.
In linea di principio, occorre infatti evidenziare che una responsabilità che eventualmente risulti configurabile in capo a una delle parti per un recesso ingiustificato da trattative tra loro precedentemente instaurate e che siano state tali da aver indotto la controparte a confidare ragionevolmente nella conclusione del contratto non vale, in realtà, a giustificare il riconoscimento in capo a quest'ultima di un diritto al risarcimento del danno consistente nella mancata esecuzione di tale contratto, ovverosia di un pregiudizio da lesione del cd. interesse positivo. La situazione giuridica tutelata dalla previsione della responsabilità precontrattuale va individuata, piuttosto, nella libertà negoziale e quel che compete, pertanto, alla parte che abbia subìto l'altrui ingiustificato ripensamento rispetto a una trattativa in fase avanzata è il solo danno da lesione del cd. interesse negativo, e cioè, per l'appunto, dell'interesse a non essere coinvolta in una trattativa rivelatasi inutile, e ciò - si aggiunga - sempre che sia derivato, poi, da una simile
12 lesione un qualche pregiudizio in concreto, essendo senz'altro da escludere che la nozione di
“danno risarcibile” accolta dall'ordinamento si identifichi con la lesione in sé che sia stata arrecata a una determinata situazione giuridica.
Ed invero, per meglio argomentare innanzi tutto con riferimento a tale ultimo profilo, osserva il giudicante che è ben noto che il diritto al risarcimento del danno - sia se invocato in virtù di una responsabilità di natura contrattuale, sia se richiesto per una responsabilità precontrattuale o, più in generale, per una responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. - non ricorre senz'altro, in maniera “automatica”, a fronte di un fatto illecito o di un inadempimento che pure sia stato accertato a carico del convenuto, presupponendo, di contro, una qualsiasi pretesa risarcitoria che il soggetto che si assuma danneggiato alleghi anzitutto in maniera specifica, e quindi poi anche dimostri, che per effetto della lesione da lui patita si sia verificato un effettivo pregiudizio a suo carico, sia esso di natura patrimoniale o di altro tipo, atteso che, come è stato ripetutamente evidenziato anche dalla giurisprudenza di legittimità, “…il danno non è sempre diretta conseguenza della violazione di un dovere. In base ai principi generali dettati dagli artt. 2697 e 1223 c.c., è necessario individuare, quindi, un effetto della violazione incidente su di un determinato bene perché possa configurarsi un danno e possa poi procedersi alla liquidazione (eventualmente anche in via equitativa) del danno stesso…” (cfr. tra le più recenti, in questi termini, Cass. civ. 13536/2021, nonché già Cass. civ. 13328/2015, che pure ha ricordato che “…le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono essere limitate alla prospettazione della condotta in tesi colpevole della controparte… ma devono includere anche la descrizione delle lesioni, patrimoniali e/o non patrimoniali, prodotte da tale condotta…” e che “…una richiesta di risarcimento dei "danni subiti e subendi", quando non sia accompagnata dalla concreta descrizione del pregiudizio di cui si chiede il ristoro, va qualificata generica ed inutile. Generica, perché non mette né il giudice, né il convenuto, in condizione di sapere di quale concreto pregiudizio si chieda il ristoro;
inutile, perché tale genericità non fa sorgere in capo al giudice il potere-dovere di provvedere”).
Inoltre, qualsiasi responsabilità venga invocata a carico della controparte, contrattuale o aquiliana, è altrettanto noto che incombe, pur sempre, sul preteso danneggiato l'onere di dedurre e comprovare l'esistenza del nesso causale tra la condotta ascritta alla prima e il danno di cui richieda alla stessa il ristoro, ai sensi dell'art. 1223 c.c., essendo il risarcimento limitato, come è ovvio, soltanto a quei pregiudizi che, oltre ad esistere effettivamente e ad essere stati allegati e dimostrati dall'interessato, risultino anche eziologicamente riconducibili all'altrui contegno (cfr. tra le più recenti, con affermazioni di evidente portata generale, Cass. civ. 20707/2023, che ha al riguardo ribadito che, persino in ipotesi di responsabilità contrattuale, “…il creditore-danneggiato ha l'onere, infatti, di dimostrare l'esistenza del nesso causale tra la condotta del soggetto asseritamente inadempiente-debitore e il danno di cui chiede il risarcimento, con la conseguenza che se, al termine dell'istruttoria, non risulti provato il nesso di causa del danno lamentato anche solo perché rimasta incerta, la domanda deve essere rigettata”, e nel medesimo senso già Cass. civ. 4009/2020, nonché Cass. civ. 28995/2017, la quale pure ha evidenziato, in via generale, che “…come è risaputo… ai fini dell'affermazione della responsabilità, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, si richiede il nesso di causalità tra l'inadempimento o il fatto illecito e il danno e l'onere della dimostrazione di tale nesso, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, è a carico di colui che agisce per il risarcimento”).
Con riferimento al secondo profilo di cui sopra si è detto, inerente l'interesse che può dirsi tutelato dall'ordinamento in capo ad una delle parti ove l'altra la coinvolga in una trattativa che si sia rivelata, in tesi, inutile e lesiva del suo affidamento legittimamente riposto nella futura stipulazione negoziale e ai presupposti ai quali soggiace una pretesa risarcitoria fondata sulla lesione di un simile interesse, è evidente, poi, che il pregiudizio che tale parte è onerata di allegare e dimostrare onde poter far valere una simile pretesa non potrà, di certo, individuarsi nel vantaggio che la medesima avrebbe ritratto dall'esecuzione del contratto, stante che, in assenza di
13 un impegno giuridicamente vincolante (quale è quello che insorge con la stipulazione di un contratto preliminare), l'interesse ad ottenere un simile vantaggio non trova alcun riconoscimento da parte dell'ordinamento, eccedendo manifestamente i limiti di una mera tutela della libertà dei singoli a non essere coinvolti, appunto, in una trattativa inutile per il contegno scorrettamente assunto dall'altra parte. Il pregiudizio che può profilarsi, in tal caso, quale oggetto di ristoro è, dunque, quello che consiste, per esempio, nelle spese che il soggetto alleghi e dimostri di avere eventualmente sostenuto a causa dell'inutile svolgimento di detta trattativa e/o quello rappresentato dal lucro che lo stesso deduca e comprovi di avere concretamente perduto in ragione di una rinuncia alla conclusione di altri contratti con diversi soggetti, di analogo o anche di differente contenuto, lucro quest'ultimo che presuppone, peraltro, in coerenza con quanto sopra si è detto, che l'interessato alleghi e dimostri pure la concreta esistenza di altre serie occasioni negoziali e che queste ultime siano state da lui perdute, ragionevolmente, quale conseguenza del comportamento scorretto tenuto dalla controparte (cfr. in questo senso, già Cass. 4942/1980, la quale ha evidenziato che “Secondo il costante insegnamento di questa Corte… in materia di responsabilità precontrattuale… che sorge nel caso di ingiustificato recesso di una parte da trattative quando nell'altra parte sia già insorto un ragionevole affidamento nella conclusione del negozio… la norma dell'art. 1337 c.c. tutela tale aspettativa solo nei limiti del c.d. interesse negativo, consistente sia nelle spese inutilmente sostenute, nel corso delle trattative, in vista della conclusione del contratto, sia nella perdita di ulteriori occasioni per la mancata conclusione, nei riguardi di altri possibili stipulanti, di un contratto dello stesso oggetto, altrettanto o più vantaggioso di quello non concluso, cosicché non può pretendersi il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati o dei vantaggi che si sarebbero conseguiti con l'esecuzione del contratto”, soggiungendo altresì che “…quindi il semplice accertamento dei presupposti della responsabilità precontrattuale è insufficiente a condurre alla pronunzia di condanna al risarcimento, ma occorre anche la prova, quanto meno generica, che i danni lamentati siano compresi nella categoria contemplata dalla legge”; si v. inoltre, Cass. civ. 2973/1993 e, più di recente, Cass. civ. 24625/2015, Cass. civ. 4718/2016, Cass. civ. 19202/2023). Ebbene, ciò chiarito, vi è da rilevare, in relazione al caso che occupa, che alcuna adeguata allegazione, prima ancora che alcuna prova, è stata fornita dalla in merito all'esistenza di Pt_1 un qualche suo concreto pregiudizio nei termini anzidetti, essendosi quest'ultima limitata a pretendere, piuttosto, anche con la sua domanda proposta in via subordinata, di ottenere dalla il vantaggio economico che avrebbe potuto conseguire ove fosse stato concluso con CP_1 quest'ultima l'anelato trasferimento della proprietà del suo intero terreno, trasferimento rispetto al quale, però, non risulta essere stato assunto, come detto, dalle parti alcun impegno negoziale, mediante il perfezionamento tra le stesse di un contratto preliminare quale quello qui prospettato dall'attrice. Tenuto conto di tanto, è da escludere, dunque, la fondatezza della richiesta formulata dalla volta ad ottenere dalla convenuta, a titolo di risarcimento del danno, il pagamento Pt_1 della differenza tra il prezzo che avrebbe da questa conseguito ove il trasferimento fosse stato tra loro stipulato e la somma riveniente dall'espropriazione che il ha effettuato di Controparte_2 una porzione del suo terreno, trattandosi di un'utilità che - a prescindere da ogni ulteriore considerazione - trae comunque il suo titolo nella mancata esecuzione di un contratto preliminare che, nella specie, non è dimostrato sia stato mai concluso tra le contendenti. La somma anzidetta, richiesta dall'attrice con il suo atto di citazione, neppure può riconoscersi, inoltre, alla medesima sul rilievo che questo sarebbe stato il vantaggio che la Pt_1 avrebbe conseguito, in tesi, stipulando un contratto, analogo o diverso, con altri soggetti, e ciò in quanto non risulta, in via assorbente, che l'attrice abbia mai anche soltanto allegato l'esistenza di altre effettive e concrete occasioni negoziali che avrebbe altrimenti coltivato con un altro o altri soggetti, ove non fosse stata coinvolta inutilmente nelle trattative intraprese con la CP_1
14 Ed altresì e sotto ulteriore e concorrente profilo, soltanto in seno alla sua memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. e, comunque, con deduzioni assolutamente astratte e generiche - tal quali rievocate, poi, dall'attrice anche nella sua comparsa conclusionale - è stato prospettato dalla Pt_1 che l'esistenza delle trattative instaurate con la (rectius, l'“avvenuto perfezionamento del CP_1 contratto preliminare”: si v. memoria istruttoria attorea) la avrebbe indotta a “non impugnare gli atti del finalizzati all'esproprio”, considerato che non è stato neppure specificato Controparte_2 dall'onerata quali sarebbero stati gli atti che avrebbe potuto e concretamente inteso impugnare - di là da quanto fatto oggetto del ricorso da lei proposto avanti al TAR Lazio, già sopra citato - e sulla base di quali motivi e con quale plausibile esito, non emergendo, quindi, neppure per tale via, già solo sul piano assertivo, una qualche riconducibilità eziologica al contegno addebitato alla convenuta del pregiudizio qui lamentato dall'attrice, peraltro individuato - lo si ripete - dalla medesima, entro i termini per le cd. preclusioni assertive, nel solo contenuto già sopra delineato. Ed infine, non può darsi alcun seguito, ad avviso del decidente, al riferimento che è stato effettuato dalla nel suo atto introduttivo a non meglio precisati “ulteriori danni maggiori che Pt_1 verranno provati in corso di causa”, trattandosi di prospettazione che, per come avanzata, risulta manifestamente priva di alcun contenuto, mentre è evidente - alla luce di quanto sopra già evidenziato - che sarebbe stato onere dell'attrice indicare, quantomeno sul piano allegatorio, quali sarebbero stati tali “ulteriori danni” e in quali termini gli stessi sarebbero da imputare alla CP_1
, essendo da escludere, come detto, in linea di principio, che in corso di causa possano
[...] essere poi formulate nuove e ulteriori domande rispetto a quelle proposte dall'interessata nel rispetto dei termini per le preclusioni assertive. Anche la domanda risarcitoria dell'attrice deve essere, quindi, integralmente rigettata. Considerato l'esito del giudizio, che ha condotto a disattendere tutte le domande proposte dalla la regolamentazione delle spese processuali va operata, infine, ponendone il relativo Pt_1 carico in capo a quest'ultima, in applicazione del principio di cui all'art. 91 c.p.c. L'attrice va dunque condannata al rimborso delle spese di lite in favore della CP_1 spese che si liquidano nell'importo indicato nel dispositivo, tenendo conto del valore della controversia (compreso nello scaglione tra € 260.000,01 e € 520.000,00) e con l'applicazione dei parametri medi di cui al D.M. 55/2014 e s.m.i., nel testo risultante dalle modifiche introdotte dal D.M. 147/2022, applicabile ratione temporis anche all'odierna fattispecie ai sensi dell'art. 6 di tale decreto (si v. inoltre, già Cass. civ. 17577/2018, secondo cui “L'intima connessione tra sentenza e liquidazione delle spese di lite ha per corollario la necessità che il giudice, quando provveda alla liquidazione suddetta, applichi la legge vigente al momento in cui la sua decisione viene a giuridica esistenza, a nulla rilevando che l'attività difensiva si sia svolta sotto l'impero d'una legge diversa). L'importo così liquidato per compensi, ai quali si aggiungono il rimborso forfettario per le spese generali ex art. 2 co. 2 D.M. 55/14 cit. e iva e cpa come per legge, dovuto dalla alla Pt_1
va inoltre distratto in favore dei difensori costituitisi per quest'ultima, dichiaratisi CP_1 antistatari.

P.Q.M.



Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando sulla causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni ulteriore e diversa istanza, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede:
- Dichiara l'inammissibilità delle domande nuove introdotte in corso di causa da parte della così come indicate in parte motiva;
Parte_1
- Respinge integralmente le domande proposte dalla nel suo atto di Parte_1 citazione nei confronti della Controparte_1
15 - Condanna la al rimborso delle spese processuali a favore della Parte_1 [...]
che liquida in € 22.457,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario per spese CP_1 generali ex art. 2 co. 2 D.M. 55/2014 e s.m.i. e a iva e cpa come per legge, con distrazione di tali somme in favore degli avv.ti Francesco Lilli e Pietro Algieri, dichiaratisi antistatari. Così deciso in Velletri in data 12.03.2025.
Il Giudice dott.ssa Federica Nardi
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