Sentenza n. 35/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PISA Sezione 1, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
IS IC NT, Presidente e Relatore BRAGONI DANIELE, Giudice BERTOCCHI STEFANO, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 356/2025 depositato il 30/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Pisa
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025PI0089751 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO proposto da
Nominativo_1 CF_1 - Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Pisa
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025PI0089752 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 33/2026 depositato il 04/02/2026
Richieste delle parti.
Ricorrenti: dichiararsi l'illegittimità degli avvisi di accertamento impugnati per carenza di motivazione e per erronea applicazione delle norme sul classamento catastale, con annullamento degli avvisi, conferma del classamento proposto e condanna dell'amministrazione resistente alla refusione delle spese di causa.

Resistente: rigetto del ricorso e condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di causa.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Si controverte di due avvisi di accertamento notificati ai ricorrenti dall'Agenzia delle Entrate di Pisa, aventi ad oggetto la classificazione catastale di una unità immobiliare posta in Località_1
, proposta da Nominativo_1 con DOCFA del 10.10.2024, con cui è stato richiesto il nuovo classamento dell'immobile, precedentemente classificato in C/1 come locale commerciale, in categoria C/2 (magazzino), a seguito di variazione della destinazione d'uso, approvata dal Comune. Gli avvisi sono stati notificati al Nominativo_1 in qualità di originario proprietario e autore della proposta di variazione e a parte ricorrente in qualità di nuova proprietaria dell'immobile, acquistato il 7.11.2024 per destinarlo a pertinenza della casa di abitazione. Con l'avviso di accertamento notificato dall'ufficio è stata ripristinata la classificazione originaria in C/1 e la precedente rendita catastale di € 1.511,98 (a fronte di quella proposta di € 291,28). I ricorrenti hanno impugnato, con un unico atto, gli avvisi di accertamento, lamentandone l'illegittimità e infondatezza. A sostegno del ricorso hanno dedotto che la destinazione d'uso dell'immobile è mutata da negozio a magazzino in forza di titolo edilizio regolarmente rilasciato (SCIA comunale del 24.9.2924) e accompagnato dal pagamento degli oneri concessori per il cambio d'uso, sostenendo come tale mutamento debba ritenersi giustificativo dell'aggiornamento catastale anche in assenza di opere edilizie, essendo la nuova classificazione correlata alla destinazione funzionale dell'immobile in via ordinaria e permanente a magazzino. Hanno eccepito il difetto di motivazione dell'atto e contestato l'assunto dell'ufficio secondo cui il mantenimento della classificazione originaria sarebbe giustificato dalla presenza nella zona di altri immobili similari, rilevando come l'unico fondo commerciale lungo la strada disti oltre 500 metri e non vi siano nella zona altre attività commerciali. Hanno chiesto l'annullamento degli atti impugnati, con conferma del classamento proposto e vittoria di spese.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita contestando i motivi del ricorso e chiedendone il rigetto.
La causa è stata discussa all'udienza del 4.2.2026 e decisa come da dispositivo in calce di cui è stata data pubblica lettura.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Va in primo luogo rilevata l'infondatezza dell'eccezione di difetto di motivazione, genericamente sollevata dai ricorrenti. L'atto impositivo contiene gli elementi utili e sufficienti spiegare e far comprendere le ragioni dell'accertamento, consistenti precipuamente nella indicazione delle caratteristiche strutturali dell'immobile, nell' asserita insussistenza di opere edilizie modificative della situazione precedente e nell'indicazione dei motivi per i quali il solo titolo di mutamento della destinazione d'uso dell'immobile non sia sufficiente a giustificare la diversa classificazione catastale proposta. Nel merito la Corte ritiene che la rettifica operata dall'ufficio sia legittima e che il ricorso non possa trovare accoglimento. La normativa di disciplina della materia catastale (artt. 61 e 62 del d.p.r. n. 1142/49; art. 8 del d.p.r. n. 138/98) individua quale criterio principale di classificazione quello relativo alla destinazione ordinaria del bene, desumibile dalle sue caratteristiche oggettive di natura tipologica e costruttiva, secondo una prospettiva di tipo reale indipendente dall'uso concreto che ne venga fatto, la quale non può tuttavia prescindere dalla verifica delle potenzialità di utilizzo in relazione alla disciplina urbanistica applicabile, non essendo concepibile una classificazione catastale corrispondente ad una destinazione funzionale non consentita perché in contrasto con le disposizioni previste dallo strumento urbanistico vigente. Tale principio rispecchia l'orientamento sul punto espresso dalla giurisprudenza di legittimità la quale, nell'affermare che il provvedimento di attribuzione della categoria catastale debba basarsi sulla destinazione ordinaria desunta dalle caratteristiche tipologiche e costruttive del bene, fa salva l'esigenza che la destinazione corrispondente alle caratteristiche costruttive non sia in contrasto con la disciplina urbanistica (v. Cass. 11.6.2015, n. 12025; Cass. 14/10/2020, n. 22166; Cass. 30.10.2020, n. 24078; Cass. 18/4/2023, n. 10242; Cass. 26.11.2024, n. 30501).
Pertanto, alla stregua di tale principio, ai fini della classificazione dell'immobile occorre fare riferimento alle caratteristiche strutturali dello stesso e non alla condizione del proprietario e all'uso concreto che questi intenda farne, ferma restando la condizione di compatibilità delle suddette caratteristiche con la disciplina urbanistica vigente.
Nel caso di specie, l'immobile, composto da un locale e 4 ripostigli, posto al piano terra in Indirizzo_1 Indirizzo_2posizione d'angolo, con affaccio su due strade ( e ) e con aperture a vetrina su entrambe le strade, presenta caratteristiche strutturali e tipologiche corrispondenti a quelle di un negozio, conformi al classamento in categoria C/1 attribuito in precedenza da lungo tempo. Tali caratteristiche sono rimaste immutate, non essendo state apportate con la pratica di variazione della destinazione d'uso modifiche edilizie e planimetriche di alcun tipo. Non è stato dedotto, né è altrimenti emerso, che la classificazione ripristinata dall'ufficio sia in contrasto con la disciplina urbanistica o edilizia vigente. Né risulta che l'immobile sia ubicato in zona in cui è esclusa dallo strumento urbanistico la presenza di negozi, risultando al contrario la presenza nella stessa zona di altre attività commerciali.
Il fatto che l'immobile nelle more di presentazione della DOCFA da parte del ricorrente Nominativo_1 Ricorrente_1 sia stato trasferito alla ricorrente e che questa, in sede di acquisto, abbia dichiarato di voler destinare l'immobile a pertinenza della sua sovrastante abitazione, non basta a giustificare una modifica del classamento dell'immobile in senso conforme a tale uso, essendo rimaste immutate le caratteristiche ordinarie dell'immobile medesimo che, come sopra rilevato, assumono rilevanza prioritaria e decisiva ai fini della sua classificazione catastale.
Si respinge pertanto il ricorso.
Ricorrono giustificati motivi di compensazione delle spese in ragione della specificità della fattispecie concreta all'esame.


P.Q.M.


La Corte respinge il ricorso e compensa le spese di causa.