REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE di TERMINI IMERESE
Il giudice monocratico nella persona della dott.ssa Francesca Incandela ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.3365 del Ruolo Generale affari contenziosi civili dell'anno 2020
TRA
E elettivamente domiciliati in VIA B. Parte_1 Parte_2
MATTARELLA, 108 90011 BAGHERIA presso lo studio dell'avv. ONETO TOMMASO, che lo rappresenta e difende per mandato in atti
PARTE ATTRICE
CONTRO
, elettivamente domiciliata in Piazza V. E. Orlando n. Controparte_1
41, PALERMO, presso lo studio dell'avv. ZANGHI' CARMELO SANTO che lo rappresenta e difende per mandato in atti
PARTE CONVENUTA ^OGGETTO: Vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti: All'udienza del 15/04/2025, tenutasi in modalità cartolare, le parti concludevano come da note di trattazione scritta alle quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Fatti controversi
Pagina 1 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile Con atto di citazione regolarmente notificato, gli attori convenivano in giudizio la società cooperativa , deducendo di avere stipulato con quest'ultima, in CP_1 data 29.10.2010 due distinti contratti di prenotazione di alloggi di edilizia sociale realizzati dalla convenuta in località Tre Pietre – Contrada Madonna della Catena, nel Comune di Termini Imerese.
Allegavano gli attori che nonostante gli stessi avessero versato, ognuno, acconti per una somma pari ad € 102.137,47, a fronte del costo di € 230.000,00 per ciascun alloggio prenotato, la società cooperativa si era resa inadempiente, omettendo di procedere alla stipula dei contratti definitivi di assegnazione di tali immobili.
Gli attori chiedevano, pertanto, di pronunciare sentenza ex art. 2932 cc sostitutiva degli effetti dei contratti non conclusi o, in subordine, di dichiarare la risoluzione dei contratti di prenotazione di alloggio sociale, ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente condanna della convenuta alla restituzione delle somme già versate (pari ad € 102.137,47 ciascuno), oltre interessi e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
in via ulteriormente gradata, chiedevano, la condanna della società cooperativa alla restituzione dei suddetti versamenti in favore degli attori, soci dimissionari, in forza della clausola contrattuale contenuta nell'art. 6 della convenzione stipulata per la prenotazione degli alloggi (v. doc. 2 allegato all'atto di citazione)
Si costituiva la società cooperativa STAM, contestando le allegazioni di parte attrice e, in particolare, la ricostruzione fattuale dalla stessa prospettata.
La società convenuta assumeva, nei fatti, che, gli odierni attori, con domande del
01.03.2010, avevano chiesto l'ammissione a soci della soc. coop. STAM obbligandosi a sottoscrivere la quota sociale ed a versare quanto richiesto dalla cooperativa secondo le norme statutarie e l'accordo di prenotazione, nonché a rimborsare alla stessa le spese generali di gestione così come previste. (cfr. docc.
n.

1-2 allegati alla comparsa di costituzione); che gli attori, ammessi quali soci della STAM soc. coop, con scrittura del 29.04.2010 stipulavano la
“Prenotazione di alloggio sociale” con assegnazione in via provvisoria degli alloggi ubicati nell'edificio contraddistinto con la lettera “A”, identificati con i nn. 5 e 6 e i relativi box auto;
che, l'accordo di prenotazione sottoscritto delle parti prevedeva un costo, per ciascun alloggio pari ad euro 230.000,00 (cfr. doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione); che, tuttavia, gli attori, malgrado i ripetuti inviti, non si rendevano disponibili a stipulare i contratti di assegnazione definitiva degli alloggi prenotati, né al pagamento delle rate di mutuo già scadute (cfr. docc. da 4 a 9 all.ti comparsa di costituzione); che gli
Pagina 2 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile attori venivano estromessi dalla società cooperativa, la quale, con la delibera del
18.11.2017, ne aveva accolto le dimissioni, con la conseguente decadenza dalle prenotazioni già effettuate dei rispettivi alloggi.
L'odierna convenuta deduceva, infine, che la mancata conclusione dei contratti definitivi di assegnazione degli immobili era addebitabile esclusivamente alla condotta elusiva degli attori che, in spregio agli accordi raggiunti, si erano resi inadempienti e concludeva che, per l'effetto, le domande avanzate dagli stessi venissero rigettate.
Istruito il giudizio mediante prova documentale, interrogatorio formale e prova per testi, la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di rito per il deposito degli scritti difensivi conclusionali.

2.Merito della lite.
Così chiariti i fatti di causa, si osserva che la domanda proposta da Pt_1
e è parzialmente fondata e può trovare accoglimento
[...] Parte_2 nei limiti di seguito esposti.
Giova, anzitutto, rammentare, in punto di diritto, che nelle società cooperative, che hanno per oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, la finalità mutualistica viene perseguita attraverso una fattispecie complessa e a formazione progressiva, mediante la quale l'obbligo della cooperativa di prestare il proprio consenso al trasferimento della proprietà degli alloggi costruiti sorge, seppure con carattere potenziale, sin dall'atto costitutivo della cooperativa e dall'ingresso del socio nella compagine sociale e si attualizza attraverso un'attività successiva, la c.d. prenotazione, che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per la futura assegnazione e ne individua il bene e il relativo corrispettivo, così da rendere legittimo, e quindi dovuto, da parte della cooperativa il successivo atto traslativo del diritto, che si realizza appunto attraverso la definitiva assegnazione dell'immobile al socio, una volta che lo stesso sia stato costruito. Pertanto, nell'ambito delle cooperative edilizie si instaura, tra il socio e la società, un duplice rapporto e, segnatamente, il rapporto di scambio, avente ad oggetto l'assegnazione dell'alloggio, e il rapporto sociale vero e proprio, che nasce con l'ingresso del singolo nella compagine societaria e con la sottoscrizione del capitale sociale e che comporta la contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione, indipendentemente dalla circostanza dell'avvenuta assegnazione dell'alloggio sociale (Cass. n. 1364/2013; Cass. n. 11015/2013).
Tanto premesso, con riguardo alla domanda volta ad ottenere una sentenza che tenga luogo del rogito di trasferimento della proprietà degli alloggi, versando le
Pagina 3 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile ulteriori somme stabilite in sede di prenotazione, basti richiamare il costante orientamento dalla giurisprudenza di legittimità secondo il quale la perdita della qualità di socio fa venir meno uno dei presupposti per il trasferimento degli alloggi.
Ed invero, la Suprema Corte, ha messo in rilievo la descritta duplicità della posizione del socio e ne ha sottolineato la reciproca interdipendenza e l'influenza delle sorti di tale status sul diritto all'assegnazione definitiva, ritenendo imprescindibile la titolarità della qualità di socio per procedere al trasferimento dell'immobile oggetto di prenotazione, per la evidente ragione che la cooperativa edilizia ha come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, ne consegue che l'assegnazione a soggetti non più soci costituirebbe un atto avulso dallo scopo sociale e, pertanto, non surrogabile con una sentenza ex art. 2932 c.c.. (ex multis, cfr. Cass. n.17465/2014).
In altri termini, lo scioglimento del vincolo sociale e del rapporto mutualistico, in presenza di un mero accordo di prenotazione, venendo meno la ragione stessa della prenotazione dell'alloggio, si ripercuote sul rapporto di scambio
(l'atto traslativo del diritto), ancora non conclusosi con la definitiva assegnazione dell'alloggio.
Inoltre, la qualità di socio della cooperativa può venir meno solo in caso di scioglimento della cooperativa, recesso o esclusione ed, in tal caso, il socio escluso o receduto non può più usufruire del vantaggio mutualistico.
Nella specie, dall'esame del verbale del consiglio di amministrazione della società convenuta del 18/11/2017 (doc. all.to alla seconda memoria istruttoria di parte convenuta), si evince che quest'ultima, oltre ad aver deliberato l'esclusione degli attori (in ragione delle loro “dimissioni”) dalla compagine sociale, ha altresì deliberato di revocare l'assegnazione disposta in loro favore degli alloggi prenotati, a seguito della mancata stipula del rogito di trasferimento, più volte sollecitata dalla convenuta e del mancato pagamento delle rate di mutuo, in considerazione della circostanza che l'accollo della frazione di mutuo avrebbe dovuto perfezionarsi all'atto della stipula del rogito, nella specie, mai avvenuta.
Pertanto, avvenuta l'esclusione del socio dalla compagine sociale, venendo meno il rapporto di scambio, deve darsi atto che il socio ha perso qualsiasi diritto all'assegnazione dell'alloggio, trattandosi di diritto riconducibile allo status di socio.
Sul punto, i giudici di legittimità hanno pure precisato che il rapporto sociale, di carattere associativo, e quello di scambio, di natura sinallagmatica, pur collegati,
Pagina 4 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile hanno causa giuridica autonoma, per cui “il pagamento di una somma, eseguito dal socio a titolo di prenotazione dell'immobile, deve essere ascritto al rapporto di scambio e perciò al pagamento del prezzo d'acquisto, alla cui restituzione la cooperativa è, quindi, tenuta, in caso di scioglimento dal rapporto sociale per esclusione o per recesso, anche in presenza di un disavanzo di bilancio”. (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 13641 del 30/05/2013, vedi pure, Cass. n.
11015 del 09/05/2013: “Il socio di una cooperativa, beneficiario del servizio mutualistico reso da quest'ultima, è parte di due distinti (anche se collegati) rapporti, l'uno di carattere associativo, che discende direttamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio, l'altro che deriva dal contratto bilaterale di scambio, per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizio resogli dall'ente. Nelle cooperative edilizie, in particolare, mentre dal rapporto associativo discende l'obbligo dei conferimenti e delle contribuzioni alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione, dal rapporto di scambio invece sorge, a carico del socio, l'obbligo di provvedere alle anticipazioni e agli esborsi di carattere straordinario necessari per l'acquisto del terreno e la realizzazione degli alloggi, prestazioni quest'ultime che non rappresentano un rimborso delle spese sopportate dalla cooperativa nell'interesse dei soci, ma il corrispettivo del trasferimento della proprietà, la cui causa dunque risulta del tutto omogenea a quella della compravendita” ).
Secondo la giurisprudenza della S.C., dunque, nelle cooperative edilizie aventi come scopo la costruzione di alloggi e l'assegnazione degli stessi in godimento e, successivamente, in proprietà individuale ai soci, i rapporti tra questi ultimi e la società sono di due specie: da un lato quelli attinenti all'attività sociale, comportanti l'obbligo dei conferimenti e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione;
dall'altro i rapporti relativi alla peculiarità dello scopo perseguito, comportanti anticipazioni ed esborsi di carattere straordinario ai fini dell'acquisto del terreno, della realizzazione degli alloggi e così via. Mentre le contribuzioni del primo tipo rientrano fra i debiti di conferimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2530 c.c., e si ricollegano ad un obbligo che permane fino a quando persiste la qualità di socio, non vi rientrano invece quelle del secondo tipo, perché non strettamente inerenti al rapporto sociale e destinate a gravare, in caso di uscita dalla cooperativa del socio che le ha fatte, sul socio che gli subentra e che acquista, in questo modo, l'aspettativa all'assegnazione dell'alloggio.
Ne consegue che le anticipazioni e gli esborsi effettuati dal socio non a titolo di conferimento e in conseguenza dell'obbligo inerente alla partecipazione alle
Pagina 5 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile spese comuni di organizzazione e di amministrazione, ma per il conseguimento dei singoli beni o servizi prodotti dalla cooperativa, pongono il socio nella posizione di creditore verso la cooperativa, posizione che - una volta avvenuto lo scioglimento del rapporto sociale - si manifesta come diritto alla restituzione delle somme anticipate, non sottoposto, e salva la possibilità di una diversa disciplina pattizia, alla disciplina giuridica relativa alla quota sociale.
Con la precisazione che tale diritto di credito al rimborso non corrisponde un diritto di ritenzione dell'alloggio, né in relazione ad esso è possibile avvalersi dell'"exceptio inadimplenti non est adimplendum" di cui all'art. 1460 c.c., poiché gli obblighi di riconsegna e di restituzione delle somme non sono configurabili come prestazioni reciproche di un sinallagma contrattuale, ma soltanto come un effetto del venir meno del rapporto sociale tra il socio receduto od escluso e la cooperativa (Cass., sez. 1^, sentenza n.16304 del 10/07/2009;
Cass., sez. 1^, 7/03/ 2008, n. 6197).
Ebbene, nel caso di specie, è pacifico lo scioglimento del rapporto sociale che intercorreva tra gli odierni attori e la società cooperativa convenuta, secondo le stesse allegazioni di quest'ultima, invero, gli attori hanno provveduto a riconsegnare le chiavi degli alloggi e, con delibera del 18.11.2017, depositata in atti, venivano estromessi dalla società cooperativa (v. doc. allegato alla seconda memoria istruttoria di parte convenuta). Delibera che non risulta essere stata fatta oggetto di impugnazione dalle parti e di cui lo statuto contempla la comunicazione mediante affissione (art.12).
D'altra parte, alla stregua delle norme statutarie della soc. coop. convenuta, il socio che non adempie all'obbligo di pagare puntualmente i canoni relativi alle case loro assegnate può essere escluso dalla stessa (art.11), con il conseguente diritto alla liquidazione della quota sociale;
inoltre, a seguito dello scioglimento del vincolo sociale, segue la regolazione dei rapporti patrimoniali (art. 13) (v. artt.

8-13 atto costitutivo e statuto STAM, all.to all'atto di citazione)
D'altra parte, va pure osservato che risulta documentalmente provato che i versamenti effettuati dai soci, odierni attori, erano avvenuti a titolo di anticipazione direttamente riconducibile all'acquisto e all'assegnazione dell'alloggio, come espressamente previsto dall'art.3 dell'atto di prenotazione stipulata dalle parti in data 29.04.2010, con cui i soci assumevano l'obbligo di versare il costo dell'alloggio pari a Euro 230.000,00 da corrispondere nelle seguenti modalità: a) Euro 108.000,00 circa a mezzo accollo di mutuo a tasso agevolato;
b) Euro 42.000,00 circa a mezzo accollo di mutuo a tasso ordinario;

c) Euro 80.000,00 ad avanzamento lavori incorso d'opera” (v. doc. contratto di
Pagina 6 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile prenotazione di alloggio, allegato all'atto di citazione), e specificato nelle ricevute dei pagamenti in acconto per l'assegnazione degli alloggi rilasciate dalla cooperative, a fronte dei versamenti effettuati dai soci (v. doc. lista versamenti all.to all'atto di citazione).
Peraltro, lo Statuto della cooperativa non pone alcuna condizione sospensiva al diritto del socio recedente di ottenere la restituzione delle somme anticipate per la costruzione dell'alloggio.
Ne consegue che il socio recedente ha diritto alla restituzione dell'intera somma anticipata in conto di costruzione, dovendosi condividere il consolidato orientamento della giurisprudenza secondo il quale nelle cooperative aventi come scopo la costruzione di alloggi e l'assegnazione degli stessi in godimento e, successivamente, in proprietà individuale ai soci, le anticipazioni e gli esborsi effettuati dal socio non a titolo di conferimento, ma per il conseguimento dei singoli beni o servizi prodotti dalla cooperativa, pongono il socio nella posizione di creditore verso la cooperativa, posizione che - una volta avvenuto lo scioglimento del rapporto sociale - si manifesta come diritto alla restituzione delle somme anticipate, sempre che la proprietà dell'alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e lo scopo sociale non sia stato raggiunto. (Cfr. Cass. Civ. 7 marzo 2008, n. 6197).
Ne consegue il diritto degli attori di ottenere la restituzione delle somme versate in relazione alla prenotazione dell'immobile, con esclusione di quelle relative agli adempimenti propri del rapporto sociale.
Sulla base della documentazione versata in atti dall'attore, la somma versata in esecuzione del contratto di prenotazione ammonta ad € 102.137,47 per ciascuno degli attori.
Risulta, invero, che tali pagamenti sono imputabili alle anticipazioni per l'acquisto e l'assegnazione dell'alloggio, con l' accollo pro rata delle rate del mutuo contratto dalla soc. coop. per la realizzazione del programma CP_1 edilizio in questione, per un importo pari (v. doc. lista versamenti, all.to atto di citazione).
Dovendosi condividere il consolidati principi espressi dalla giurisprudenza, e ritendo, pertanto, sussistente il diritto dei soci recedenti (esclusi), odierni attori, alla restituzione della somma anticipata in conto costruzione, in virtù del rapporto mutualistico, accertato l'ammontare di tali somme alla luce della suindicata documentazione, il credito restitutorio spettante agli attori è pari alla somma complessiva di € 204.274,94.
Da tale somma, però, andrà detratto l'importo corrispondente al 5% dei
Pagina 7 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile versamenti effettuati, in applicazione della clausola penale prevista dall'art. 6 del contratto di prenotazione e in base alla quale al socio dimissionario sono restituiti i versamenti effettuati a fronte del costo di assegnazione dell'alloggio, per un totale da restituire di €194.061,193, nella misura di euro 97.030,60 per ciascun attore.

3. Spese di lite
In punto di statuizione sulle spese di lite, tenuto conto dell'esito del giudizio che ha visto il solo accoglimento della domanda di restituzione proposta dagli attori impone, appare equo compensare in ragione della metà le spese di lite e per la parte residua vanno poste a carico della società convenuta
[...]
opportuno evidenziare che, ai sensi dell'art. 5, primo Controparte_2 comma, D.M. 55/2014, ai fini della liquidazione dei compensi a carico del soccombente, nei giudizi per pagamento di somme o liquidazione di danni deve aversi riguardo alla somma attribuita alla parte vincitrice piuttosto che a quella domandata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Termini Imerese, definitivamente pronunciando e rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, in parziale accoglimento della domanda attorea, così decide:
- condanna la STAM soc. coop., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento della somma di euro 194.061,193, nella misura di euro 97.030,60 per ciascun attore, oltre interessi legali dalla data della sentenza sino al soddisfo;

- rigetta le ulteriori domane proposte dagli attori;

- compensa per un mezzo le spese di lite tra le parti e condanna, per il residuo la convenuta. STAM soc. coop al pagamento in favore degli attori delle spese di lite, che liquida in complessivi euro € 7.051,5 per onorari di difesa, oltre
IVA e CPA come per legge e rimborso spese generali nella misura del 15%.
Così deciso in Termini Imerese il 28/07/2025
Il Giudice
Francesca Incandela
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dott. ssa Francesca Incandela in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009 n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/02/2010 n. 24 e del decreto legislativo 7/3/2005 n. 82 e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011 n. 44
Pagina 8 di 9 Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile Pagina 9 di 9
Tribunale di Termini Imerese Sezione Civile