N. R.G. 37440/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA sezione undicesima

in composizione monocratica in persona del giudice, dott.ssa MA IT UO, ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al R.G.N. 37440/2021 vertente

TRA

in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Costantino Maes, n. 50, presso lo studio dell'avv. Antonio Fabrizi che la rappresenta e difende e rappresentato e difeso dagli avv. Villeado e Leda Craia, come da procura depositata in via telematica, unitamente all'atto di citazione attrice -
pagina 1 di 11 E

e , elettivamente domiciliati in Guidonia, CP_1 CP_2
Via Roma, n. 228, che li rappresenta e difende come da procura depositata, in via telematica, unitamente alla comparsa di risposta
- convenuti –
NONCHE'
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_3 elettivamente domiciliata in Roma, Viale delle Milizie, n. 38, presso lo studio dell'avv. Renzo Bernardini, che la rappresenta e difende come da procura depositata, in via telematica, unitamente alla comparsa di costituzione
-
Oggetto: mediazione
Conclusioni: disposta la trattazione cartolare ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 3 giugno 2025, le parti hanno depositato note di trattazione scritta. L'attrice si è riportata alle richieste istruttorie articolate nella seconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e nelle conclusioni rassegnate nei propri atti, quali, in particolare, la memoria di cui all'art. 183, primo comma, c.p.c. e, nel dettaglio, ha chiesto la condanna del e della CP_2 al pagamento in suo favore della somma di € 5.490,00 oltre interessi legali CP_1 dalla conclusione dell'affare ovvero ex art. 1284, quarto comma, c.c. I convenuti si sono riportati alle difese svolte nella comparsa di costituzione. La terza chiamata ha chiesto il rigetto della domanda attorea e di quella di manleva
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 11 1.Con atto di citazione ritualmente notificato la ha Parte_2 esposto che l'aveva incaricata della mediazione per la vendita di Parte_3 un appartamento di sua proprietà, sito in Roma, Via Ettore Ciccotti, n. 10, e che l'incarico ricevuto, con durata dal 23.01.2020 al 30.04.2020, era stato successivamente prorogato sino al 31.12.2020; che il prezzo di vendita, inizialmente fissato in € 355.000,00, era stato poi diminuito ad € 325.000; che essa attrice aveva promosso la vendita dell'immobile, dando seguito all'incarico ricevuto, inserendo i relativi dati sul sito tecnorete e su riviste specializzate;
che, in data 25.01.2020, aveva provveduto a far visionare l'appartamento ai coniugi,
e che quest'ultima aveva nuovamente visto CP_2 CP_1
l'immobile, per suo tramite, in data 3.02.2020; che la aveva riferito di CP_1 essere interessata ad acquistare l'appartamento, ma di non poter formulare alcuna proposta in quanto era sua intenzione vendere prima un altro immobile di proprietà dei medesimi coniugi, della cui vendita si stava occupando la Controparte_3
che nei mesi successivi i coniugi erano passati presso gli uffici dell'attrice per
[...] avere altre notizie dell'appartamento e così a luglio 2020 avevano saputo che il prezzo era sceso ad € 325.000,00 e, a settembre 2020, che l'appartamento non era ancora stato venduto;
che, in data 17.09.2020, il le aveva richiesto di risolvere Pt_3 consensualmente il contratto così da eseguire lavori di ristrutturazione che avrebbero favorito la vendita dell'immobile; che, risolto il rapporto e trasmessa al
Papa la lista dei soggetti interessati all'acquisto, che avevano visionato l'immobile di Via Ciccotti, la società istante era venuta a sapere, dapprima, che il Papa aveva incaricato la di curare la vendita dell'appartamento e, Controparte_3 successivamente, che il Papa aveva venduto l'immobile ai coniugi e CP_2 CP_1 al prezzo di € 300.000,00; che dalla disamina del contratto era emerso che la vendita era avvenuta per il tramite della e che le parti Controparte_3 avevano precedentemente concluso, in data 31.10.2020, il contratto preliminare;

pagina 3 di 11 che ne conseguiva, atteso il disposto degli artt. 1755 e 1758 c.c., il diritto di essa attrice al pagamento della quota di sua pertinenza della provvigione, pari, per quanto riguarda gli acquirenti, al 50% del 3% del prezzo di vendita.
L'attrice ha quindi chiesto la condanna del al pagamento in suo favore della Pt_3 somma di € 3.965,00 oltre interessi al tasso legale dalla data dell'affare e la condanna del e della al pagamento della somma di € 5.490,00, IVA CP_2 CP_1 inclusa, oltre interessi.
Con decreto ex art. 168 bis, quinto comma, c.p.c. la data della prima udienza è stata differita al 15.12.2021 e, con comparsa depositata il 29.09.2021, si sono costituiti in giudizio i convenuti, e , i quali, dopo aver CP_1 CP_2 confermato di aver visionato l'immobile due volte per il tramite dell'attrice, hanno evidenziato che l'affare era stato concluso per effetto dell'attività svolta dalla e delle successive trattative con cui erano state negoziate Controparte_3 condizioni mai previste. Sul punto hanno osservato che, come reso noto alla società istante, l'appartamento, pur rispondente alle loro esigenze, non era alla loro portata atteso l'ingente prezzo richiesto e hanno rilevato che la differenza tra il prezzo di vendita pubblicizzato dall'attrice, pari a € 355.000,00, e quello di € 300.000,00, al quale l'appartamento era stato, poi, acquistato, escludeva l'esistenza di un nesso causale tra l'acquisto da essi compiuto e l'attività dell'attrice. Hanno quindi rilevato la propria carenza di legittimazione passiva, osservando che, nel caso di specie, non veniva in rilievo un'ipotesi di mediazione tipica stante il rapporto contrattuale che legava la parte attrice al e hanno rimarcato che il contratto Pt_3 concluso tra la e il prevedeva la misura della Parte_1 Pt_3 provvigione dovuta da quest'ultimo senza nulla stabilire in ordine alla provvigione dovuta dai compratori così che, con espressa clausola negoziale, le parti avevano derogato alla disciplina di cui all'art. 1755 c.c.
pagina 4 di 11 Hanno, quindi, evidenziato di aver richiesto sia al che alla Pt_3 Controparte_3 se erano tenuti al pagamento della provvigione nei confronti dell'attrice e
[...] hanno rimarcato di aver ricevuto rassicurazioni in ordine al fatto di non essere tenuti ad alcun pagamento atteso l'incarico in esclusiva conferito alla
[...]
e hanno rilevato il loro interesse a proporre domanda di manleva Controparte_3 nei confronti di tale società che aveva ricevuto l'intera provvigione.
Hanno, quindi, chiesto di essere autorizzati a chiamare in causa la
[...]
e, nel merito, hanno domandato il rigetto della domanda e, in Controparte_3 subordine, ove fosse stata riconosciuta “qualsivoglia somma a titolo di provvigione nei confronti dell'attrice, accertare e dichiarare che i Sigg.ri e hanno CP_2 CP_1 pagato integralmente la provvigione dovuta per l'acquisto dell'immobile del Sig. alla e per l'effetto condannare la Pt_3 Controparte_3 Controparte_3
in persona del l.r.p.t., al versamento dell'integrale
[...] risarcimento/indennizzo/provvigione che dovesse essere riconosciuta a favore dell'attrice, comprese le spese di lite e/o qualunque Parte_1 altra somma, a qualsiasi titolo connessa alla domanda attrice e riconducibile all'operato della Controparte_3
In data 29.09.2021 si è costituito , che ha eccepito l'incompetenza Parte_3 del tribunale adito, per essere competente il Giudice di Pace di Teramo, e, contestata la domanda anche nel merito, ne ha chiesto il rigetto.
Con ordinanza del 17.09.2022, è stata definita la domanda proposta nei confronti del con declaratoria di incompetenza del Tribunale di Roma adito per essere Pt_3 competente il Giudice di Pace di Teramo, e, disposta la prosecuzione del giudizio nel rapporto con gli altri convenuti, è stata autorizzata la chiamata in causa della che si è costituita, con comparsa depositata in data Controparte_3
28.11.2022, chiedendo il rigetto della domanda.
pagina 5 di 11 Nel dettaglio ha evidenziato che la società attrice non aveva concluso alcun contratto con il e la avendo ricevuto l'incarico dal solo CP_2 CP_4 Parte_3
così che poteva pretendere la provvigione solo da quest'ultimo, in assenza di
[...] un accordo che la legittimasse ad agire anche nei confronti dei compratori. Ha osservato che doveva negarsi il diritto al compenso dell'attrice in ossequio al principio giurisprudenziale secondo cui, in caso di trattative avviate con l'intervento del mediatore, senza risultato positivo, ove fossero state intraprese iniziative nuove, incompatibili con esse, da un nuovo mediatore, tali da escludere l'utilità dell'originario intervento, andava negato al primo ogni diritto. Sul punto ha evidenziato che la si era limitata a far visionare Parte_2
l'appartamento ai coniugi e laddove essa CP_2 CP_4 Controparte_3 aveva pubblicizzato la vendita dell'immobile, aveva accompagnato i predetti convenuti a visionarlo e li aveva assistiti in una trattativa seria, contestualmente seguendo anche la mediazione per la vendita dell'immobile di cui erano proprietari, condizione necessaria per acquistare un nuovo appartamento, così che i predetti coniugi, ricevuta in data 29.09.2021 una proposta di acquisto, il 2.10.2020 avevano visitato l'immobile del e, in data 7.10.2020, avevano formulato una proposta Pt_3 per il relativo acquisto, che era stata rifiutata e il 22.10.2020 avevano formulato la proposta accettata, in ciò favoriti dalla che aveva Controparte_3 rinunciato alla provvigione che le spettava per aver curato la vendita dell'immobile di cui il e la erano proprietari. Ha poi contestato nel quantum la CP_2 CP_4 pretesa azionata sia in quanto non era stata commisurata al prezzo effettivo di vendita sia in quanto non era giustificata la pretesa quota del 50%.
pagina 6 di 11 2. Tanto esposto si osserva che dalle risultanze istruttorie è emerso che Parte_3
in data 23 gennaio 2020, aveva incaricato la società attrice di reperire un
[...] acquirente per l'acquisto dell'appartamento di sua proprietà sito in Roma, Via
Ettore Ciccotti, n. 10 per un prezzo di € 355.000,00 (cfr. all. 2 di parte attrice); che i convenuti e in data 25.01.2020, avevano visionato CP_2 CP_1
l'appartamento, per il tramite della società attrice, e la lo aveva CP_1 nuovamente visto in data 3.02.2020, per il tramite della medesima parte istante, evidenziando di non avere le disponibilità necessarie per l'acquisto attesa la necessità di vendere il proprio appartamento sito in Via Crivellucci n. 16 (tali circostanze sono pacifiche tra le parti); che, successivamente, a luglio e a settembre
2020, i convenuti avevano chiesto informazioni in ordine all'immobile ed erano venuti a sapere, dapprima, che il prezzo di vendita era sceso a € 325.000,00 e, poi, che l'appartamento era ancora invenduto (cfr. deposizioni rese all'udienza del 25 settembre 2024 dal teste, , della cui attendibilità non si ha Testimone_1 motivo di dubitare, al tempo collaboratore della società attrice, nonché email del

6.07.2020 e riposta del 7.07.2020 all. 3 di parte attrice); che, in data 24.09.2020 la e il avevano convenuto la risoluzione del Parte_1 Pt_3 rapporto contrattuale (cfr. all. 8 di parte attrice); che il si era, quindi, rivolto Pt_3 alla incaricandola di reperire un acquirente per il proprio Controparte_3 immobile per un prezzo di € 315.000,00 (cfr. all. 3 dei convenuti e all. 9 della terza chiamata), che la è la stessa società cui i convenuti si Controparte_3 erano affidati per reperire acquirenti per il proprio appartamento di Via Crivellari per un prezzo iniziale di € 280.000,00, (cfr. all. 4 della terza chiamata); che, in data
29.09.2020, la aveva raccolto una proposta per l'acquisto Controparte_3 dell'appartamento dei convenuti per un corrispettivo di € 220.000,00 (cfr. all. 5 della terza chiamata); che i convenuti avevano ridotto il prezzo per la vendita della propria casa ad € 275.000,00 (cfr. all. 6 della terza chiamata); che, in data pagina 7 di 11 17.10.2020, i convenuti avevano formulato una proposta per l'acquisto dell'appartamento del per un corrispettivo di € 280.000,00, che era stata Pt_3 rifiutata (cfr. all. 10 della terza chiamata); in data 22.10.2020 i convenuti avevano ricevuto, per il tramite della una proposta di acquisto del Controparte_3 loro immobile per il corrispettivo di € 225.000 (cfr. all. 7 della terza chiamata) e, contestualmente, avevano offerto per l'acquisto dell'immobile del un Pt_3 corrispettivo di € 300.000,00 (cfr. all. 11 della terza chiamata) e tale proposta era stata accettata con successiva stipula, dapprima, in data 31.10.2020, del contratto preliminare (tale circostanza è pacifica e cfr. all. 8 del e, poi, il 25.11.2020, Pt_3 del contratto definitivo (cfr. all. 11 di parte attrice).

3. Tanto esposto si osserva che, ai sensi di quanto previsto dall'art. 1755 c.c., “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Invero, tale norma deve essere interpretata nel senso che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, anche se non è necessario un rapporto diretto ed esclusivo tra detta intermediazione e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore, pur in assenza di un intervento in tutte le fasi delle trattative e anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, abbia messo le parti in relazione tra loro, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (cfr. Cass. n. 869 del 16.01.2018 e n. 25851 del
9.12.2014).
pagina 8 di 11 Nel caso poi in cui siano intervenuti più mediatori, in ragione di quanto stabilito dall'art. 1758 c.c., ciascuno di loro ha diritto ad una quota della provvigione, secondo il regime delle obbligazioni divisibili, quando la conclusione dell'affare sia causalmente riconducibile all'attività da essi svolta, a prescindere dal fatto che il relativo intervento sia congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, dovendosi, invece, escludere il diritto alla provvigione quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non abbia dato luogo ad un risultato positivo così da potersi affermare che la conclusione dell'affare, cui le parti sono successivamente pervenute, è indipendente dall'intervento del mediatore che le ha originariamente messe in contatto in quanto la ripresa delle trattative è il frutto di un'iniziativa nuova, assunta dal mediatore successivamente intervenuto, non ricollegabile a quella del primo intermediario, così da non potersi ravvisare un rapporto di concausalità obiettiva tra gli interventi dei mediatori e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. n.
16157 dell'8.07.2010).
In particolare, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, per il riconoscimento della provvigione “è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare” (cfr. Cass. n. 3165 del 2.02.2023).
pagina 9 di 11 In tale contesto non è sufficiente che il primo mediatore abbia fatto visitare l'immobile (cfr. Cass. 16157 dell'8.07.2020 e n. 5760 dell'11.06.1999 in cui è evidenziato che “per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha
l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. La prova di tale nesso causale non può tuttavia essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo "post hoc, ergo propter hoc" così che la Corte di legittimità ha ritenuto esente da censure la sentenza di merito, che aveva ritenuto non sufficiente la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l'acquirente a visitare l'immobile e di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, senza attribuire rilievo al fatto che l'acquirente si era più volte recato nella sede del mediatore).

4. Tanto premesso, venendo alla disamina del caso di specie, va considerato che parte attrice non può pretendere il pagamento della provvigione richiesta per il solo fatto di aver accompagnato per due volte la di cui una in compagnia del CP_4 marito, a visitare l'immobile, e per aver comunicato il prezzo di vendita, da ultimo, ribassato ad € 325.000,00, mancando un adeguato nesso causale tra tali attività e la successiva conclusione dell'affare.
Assume, viceversa, rilievo il fatto che, al tempo della vigenza dell'incarico di mediazione conferito all'attrice, i coniugi e non avevano formulato CP_2 CP_4 alcuna proposta di acquisto né avuto alcuna interazione con il venditore né durante le viste dell'immobile né successivamente.
Rileva invece, nel senso di escludere l'esistenza di un nesso eziologico tra l'attività svolta dall'attrice e la successiva conclusione dell'affare, la divergenza tra il prezzo, pur ridotto ad € 325.000, da ultimo comunicato ai convenuti dalla parte istante, e quello di effettiva vendita dell'appartamento, pari a € 300.000,00, nonché il fatto che la trattativa sia stata interamente seguita dalla Controparte_3
pagina 10 di 11 Sul punto va considerata l'incidenza determinante costituita dal fatto che la predetta mediatrice, terza chiamata, aveva contestualmente messo i convenuti in relazione con un soggetto interessato all'acquisto del loro appartamento così da consentire al e alla di disporre della liquidità per l'acquisto CP_2 CP_4 dell'immobile del condizione questa necessaria per la formulazione di una Pt_3 proposta di acquisto.
La domanda va pertanto respinta.

5. L'attrice va condannata a rifondere ai convenuti e alla Controparte_3 alla cui chiamata ha dato causa con la domanda proposta le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in ragione dei valori minimi attesa la natura delle questioni trattate e il valore della lite

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:
• rigetta la domanda;

• condanna l'attrice a rifondere ai convenuti le spese di lite che liquida in €
2.540,00 oltre spese generali al 15%, IVA e cassa come per legge;

• condanna l'attrice a rifondere alla le spese di lite CP_3 Parte_2 che liquida in € 2.540 oltre spese generali al 15%, IVA e cassa come per legge.
Roma, 15 dicembre 2025
Il Giudice
MA IT UO

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