N. 855/2023 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Dott. SI IA RR, all'esito dell'udienza di discussione orale del 04.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.,
a scioglimento di cui al verbale di udienza del 04.12.2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281- sexies, terzo comma, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 855/2023 R.G.A.C. promossa da:
, codice fiscale , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1 Alessandro De Caprio, presso il quale è elettivamente domiciliato in Napoli, Viale Antonio Gramsci
n. 24 Attore contro
, codice fiscale , rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2 IArosaria Cicatiello, presso la quale è elettivamente domiciliata in Napoli, Viale Antonio
Gramsci n. 11
Convenuta
Conclusioni delle parti: come precisate nelle note scritte depositate all'udienza di discussione orale del 04.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
Conclusioni di parte attrice:
“Voglia Codesto Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, così provvedere: 1) Preliminarmente sentir accertare e dichiarare che con l'atto di proposta irrevocabile di acquisto immobiliare formulata dall'istante, sottoscritto per accettazione dalla sig.ra Parte_2
in data 21.07.2022, atto da valersi a tutti gli effetti come un contratto preliminare di
[...] compravendita, la convenuta venditrice ha promesso di vendere al sig. o Parte_1 a persona da nominare, le unità immobiliari, tutte site presso il Comune di Monte di Procida (NA)
e ricomprese in una palazzina alla via Cappella n. 389, immobili individuati e censiti al NCEU e precisamente:
- appartamento sviluppantesi su piano seminterrato, piano terra e primo piano, composto di locale cantina al piano seminterrato, locale deposito al piano terra e da un appartamento al primo piano di tre vani ed accessori, con antistante terrazzo a livello del primo piano;
immobile riportato nel Catasto dei Fabbricati del comune di Monte di Procida (NA), in ditta Parte_2
, Proprietà 1/1 bene personale, fol. 3, p.lla 112, sub. 12, VIA CAPPELLA N. 389, piano
[...]
S1-T-1, cat. A/2, classe 2, consistenza vani 6, Superficie catastale totale 155 mq., escluse aree scoperte 145 mq. R.C. euro 433,82; - lastrico solare a livello di primo piano, ricoprente parte dell'appartamento al piano terra sub. 6 della superficie di metri quadrati quindici (mg. 15) circa;
riportato nel Catasto dei Fabbricati del comune di Monte di Procida (NA), in ditta Proprietà 1/1 bene Parte_2 personale, fol. 3, p.lla 112, sub. 10, VIA CAPPELLA N. 401, piano 1, cat. F/5, consistenza 15 mq.;
- area urbana pertinenziale adibita a corte, della superficie di mq. 200 (duecento) circa;
riportata nel Catasto dei Fabbricati del comune di Monte di Procida (NA), fol. 3, p.lla 112, sub. 9, VIA
CAPPELLA N. 401, piano T, bene comune non censibile;

- zonetta di terreno pertinenziale non edificabile della superficie catastale are una e centiare diciotto, a corpo e non a misura;
riportata nel Catasto Terreni del comune di Monte di Procida
(NA), in ditta 1/1 bene personale, fol. 3, p.lla 232, qualità Parte_2 SEMINATIVO ARBOR., classe 1, ha 00, are 01, ca 18, R.D. euro 2,10, R.A. euro 0,98.
2) Accertare e dichiarare che la convenuta si è resa inadempiente Parte_2 all'obbligo contrattuale di trasferire in vendita al Sig. o a persona da Parte_1 nominare, gli immobili sopra descritti.
3) Sentir per l'effetto emettere contro la convenuta venditrice Sig.ra e Parte_2 in favore dell'istante acquirente Sig. , sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 Parte_1 codice civile, produca gli effetti del contratto definitivo non concluso disponendo il trasferimento in favore di parte attrice la proprietà degli immobili sopra descritti.
4) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Palermo di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
5) Condannare, pertanto, la convenuta Sig.ra a rilasciare, in favore Parte_2 del Sig. , immettendo lo stesso nel possesso giuridico e materiale, gli Parte_1 immobili come sopra identificati.
6) In via del tutto subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale ex art. 2932 codice civile, sentir in ogni caso condannare la convenuta sig.ra
[...]
alla restituzione in favore dell'istante del doppio della caparra confirmatoria Parte_2 di euro 5000,00-, e dunque nella misura di euro 10.000,00-, nonché al risarcimento dei danni economici subiti per gli esborsi sin qui sostenuti per spese notarili e di mediazione immobiliare, come descritti in premessa e documentati in atti di causa.
7) Condannare, infine, parte convenuta alla refusione delle spese ed onorario di causa oltre rimborso spese generali, Iva e Cpa come per legge”.
Conclusione parte convenuta
“1) I N V I A P R I N C I P A L E, N E L M E R I T O, rigettare tutte le domande formulate dall'attore perché infondate in fatto ed in diritto.
IN VIA RICONVENZIONALE
2) accertare e dichiarare l'invalidità dei negozi giuridici sottoscritti dalla convenuta e disporne l'annullamento con condanna del convenuto al risarcimento del danno;

3) accertare e dichiarare il grave inadempimento e responsabilità professionale del terzo in riferimento agli atti precontrattuali e contrattuali stipulati tra e la Parte_3
nonché tra quest'ultima e e condannare Parte_2 Parte_1
a manlevare da ogni esborso a qualsiasi titolo nei Parte_3 Parte_2 confronti di per i fatti di causa e risarcire di tutti i danni subiti come Parte_1 saranno quantificati e/o in via equitativa.
4) Con condanna dell'attore e del terzo al pagamento delle spese ed onorari di giudizio oltre rimborso spese generali, Iva e Cpa come per legge e sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege”
Svolgimento del processo

ha citato in giudizio la sorella esponendo di Parte_1 Parte_2 avere sottoscritto in data 20.07.2022, presso l'agenzia immobiliare della società
[...]
una «proposta d'acquisto immobiliare» avente ad oggetto le unità immobiliari Controparte_2
2 site nel Comune di Monte di Procida (NA), Via Cappella n.389 ed iscritte al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 3, particella 112, sub. 12 (appartamento cat. A/2), sub. 10 (lastrico solare, cat. F/5), sub. 9 (area adibita) oltre all'adiacente terreno, iscritto al medesimo N.C.E.U. al foglio 3, particella 232.
Nella proposta sottoscritta e depositata in copia risulta (sub articolo 3) che l'attore abbia offerto per l'acquisto del diritto di proprietà degli indicati immobili il prezzo di euro 220.000,00, da versare con le seguenti modalità: euro 5.000,00, al momento della sottoscrizione della proposta;
euro 15.000,00, entro il 05.08.2022; euro 200.000,00, a saldo, da versare, nella misura di euro 90.000,00, al momento della conclusione della vendita (da sottoscrivere dinanzi al notaio entro il 10.09.2022) e, nella parte restante, in 110 rate di euro 1.000,00 ciascuna, a decorrere dal 01.10.2022. In particolare, nel menzionato articolo viene, altresì, specificato che la somma di euro 5.000,00 era da intendersi versata a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione.
L'attore ha dedotto che la proposta era stata accettata dalla convenuta il giorno seguente (21.07.2022). Tuttavia, il giorno 05.08.2022, fissato per il versamento di euro 15.000,00 l'agenzia immobiliare lo informava che la proprietaria non intendesse vendere. A questo rifiuto ha fatto seguito la costituzione in mora di a comparire dinanzi al notaio alle ore Parte_2
15.00, del giorno 08.09.2022, per la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Benché intimata, la convenuta non si è presentata e, in pari data ha, invece, comunicato, a mezzo di un legale, in particolare, che l'appartamento (cespite di cui al foglio 3, particella 112, sub 12) presentasse irregolarità urbanistiche che ne impedivano il legittimo trasferimento e che tale circostanza fosse nota anche all'agenzia immobiliare.
L'attore ha contestato l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita immobiliare deducendo l'infondatezza della motivazione addotta dalla promittente venditrice in quanto per l'appartamento era stata presentata domanda di condono ai sensi della Legge n.47/1985 fin dal 01.04.1986 (n.742, prot. 4140), con integrale versamento dell'oblazione e successive integrazioni documentali.
La definizione della domanda di condono era stata, peraltro, sollecitata alla promittente venditrice con istanza del 10.06.2022 e non risultava essere stata rigettata.
Non vi era, pertanto, alcun elemento ostativo alla commerciabilità del bene, così come dimostrato dalla bozza dell'atto definitivo di compravendita predisposto dal notaio nonché dalla certificazione comunale datata 11.05.2023, attestante la pendenza della pratica di condono e la prosecuzione dell'iter per il rilascio della domandata concessione in sanatoria.
ha chiesto, pertanto, accertarsi la natura di contratto preliminare della Parte_1 proposta sottoscritta dalle parti in data, di dichiararsi l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di concludere il contratto definitivo e, per l'effetto, che il trasferimento del diritto di proprietà degli immobili avesse luogo in forza di sentenza resa ai sensi dell'art. 2932 c.c., previo pagamento del prezzo alle condizioni pattuite.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, l'attore ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria oltre al risarcimento del danno economico patito per gli esborsi sostenuti (spese notarili e provvigione corrisposta al mediatore) e alle spese di lite.
Tra i mezzi di prova offerti in sede di costituzione in giudizio l'attore ha depositato i «documenti pratica di condono» (cfr. doc. 23 allegato all'atto di citazione) ove si rinviene la domanda di sanatoria ai sensi della Legge 28 febbraio 1985 n.47 con data del 01.04.1986 su Mod. 47/85-A
(numero progressivo 0343687109/2) e su Mod. 47/85-R (numero progressivo 0343687109).
si è tempestivamente costituita in giudizio replicando di essere stata Parte_2 persuasa a vendere gli immobili dalla società che le aveva fatto Controparte_2
3 sottoscrivere un incarico di mediazione immobiliare retrodatato, con la promessa che avrebbe nominato un tecnico per verificare se effettivamente si fosse potuto procedere alla legittima vendita dei cespiti. Il 31.08.2022 aveva, invece, ricevuto la messa in mora da parte del fratello con cui veniva intimata a comparire dinanzi al notaio. La convenuta ha contestato la qualificazione giuridica della scrittura privata accettata il 21.07.2022, ritenendo che la stessa integrasse un cd. «preliminare di preliminare».
Inoltre, a fondamento del rifiuto di stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare la convenuta ha allegato uno scritto proveniente da terzo definito «perizia tecnica», datato 8.9.2022
(cfr. doc. 1 allegato alla comparsa di costituzione e risposta), ove si fa menzione di «importanti incongruenze sia tecniche che urbanistiche» afferenti agli immobili destinati alla vendita e si dichiara che il valore dei medesimi pari ad euro 304.000,00.
Per tali ragioni, ha chiesto, in via preliminare, di essere autorizzata a Parte_2 chiamare in causa nel merito, il rigetto delle domande avanzate Controparte_2 dall'attore e, in via riconvenzionale, l'accertamento della «invalidità dei negozi giuridici sottoscritti» nonché della responsabilità professionale dell'agenzia immobiliare, con la condanna della medesima a manlevarla da qualsiasi eventuale esborso o risarcimento in favore dell'attore.
Con ordinanza dell'11.04.2023, il Giudice ha respinto l'istanza di chiamata in causa dell'agenzia immobiliare, in quanto gli addebiti hanno natura autonoma e scindibile. L'udienza indicata in citazione è stata, quindi, differita al 22.05.2023 e sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
All'esito, sono stati concessi alle parti termini ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c..
Nelle memorie ivi previste l'attore ha ribadito quanto già esposto e chiesto l'ammissione della prova testimoniale nonché l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare lo stato urbanistico dell'immobile e la praticabilità della sanatoria.
Con la memoria indicata dall'art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c., la convenuta ha parimenti chiesto l'ammissione della prova per testi nonché consulenza tecnica d'ufficio al fine di verificare la non conformità e la non condonabilità dell'immobile.
La Sig.ra ha ha depositato la comunicazione del Parte_2 Controparte_3 del 16.10.2023, nella quale veniva dato atto di non poter eseguire la sentenza n.4774/2023 emessa dal TAR Campania.
Con tale sentenza lo stesso era stato condannato ad esibire la documentazione richiesta CP_3 dalla convenuta con diritto di estrarne copia, documentazione che non è stata rinvenuta nel fascicolo relativo alla pratica di condono tanto che il rappresentante legale del aveva presentato CP_3 denuncia di smarrimento presso la locale Stazione dei Carabinieri.
All'udienza di discussione in ordine all'ammissione dei mezzi istruttori del 07.03.2024, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., non è stata ravvisata la necessità di approfondimenti di natura probatoria o tecnica in considerazione anche dell'inammissibilità dei capitoli di prova formulati dalle parti.
La causa è stata, pertanto, rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
L'udienza non si è svolta sicché con decreto del 16.04.2025 la causa è stata rinviata d'ufficio al 20.11.2025, per la discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
Con l'entrata in vigore del D.L. 8 agosto 2025, n. 117 («Misure urgenti in materia di giustizia»), convertito con modificazioni nella Legge 3 ottobre 2025, n. 148, sono state introdotte modifiche e provvedimenti urgenti al fine di migliorare l'efficienza del sistema giudiziario, accelerare la definizione dei procedimenti e rispettare gli obiettivi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). A tal fine, l'art. 3 del citato decreto-legge ha disposto l'applicazione straordinaria presso
4 gli Uffici Giudiziari di primo grado di magistrati, anche fuori ruolo, per la definizione da remoto dei giudizi civili. Il Tribunale di Napoli, visto il citato decreto-legge e la successiva Delibera del
Consiglio Superiore della Magistratura del 01.10.2025, con decreto del 3.10.2025, n. 338, ha disposto l'assegnazione all'Undicesima Sezione Civile di questo Giudicante, al quale il 17.10.2025 è stato assegnato il presente procedimento.
All'udienza del 20.11.2025, atteso che le memorie conclusive precedentemente depositate erano sprovviste della precisazione delle conclusioni fatta dinanzi al nuovo Giudice, la causa è stata rinviata all'udienza di discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. del 04.12.2025, sostituita dalle note scritte previste dall'art. 127-ter c.p.c., con assegnazione di un termine sino a dieci giorni prima per il deposito di una memoria conclusionale contenente la precisazione delle conclusioni.
Si rileva, infine, che la convenuta, nel depositare le note conclusionali, ha prodotto tardivamente una comunicazione di del 31.05.2025, attestante l'avvenuto rimborso all'attore in Controparte_4 data 16.03.2023 del vaglia postale di euro 5.000,00 tratto su Banco Posta S.p.a. di euro 5.000,00 (cinquemila) n.0370896007-01 emesso in data 20.07.2022 e relativo alla caparra confirmatoria versata non incassato.
All'udienza del 04.12.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
La domanda principale dell'attore deve essere rigettata, mentre si deve accogliere parzialmente quella subordinata di risarcimento del danno per i motivi di seguito esposti.
Secondo le argomentazioni di , la «proposta d'acquisto immobiliare» Parte_1 sottoscritta il 20.07.2022 integra gli estremi di un contratto preliminare di compravendita e la presenza della domanda di condono ed il pagamento dell'oblazione, ai sensi della Legge n. 47/1985, menzionata anche nella bozza dell'atto di vendita predisposto dal notaio, dimostrerebbero la legittima trasferibilità degli immobili.
Di converso, ha sostenuto che l'incompleta descrizione dell'oggetto di Parte_2 vendita indicato nella scrittura privata del 20.7.2022 e la previsione della stipula di una successiva debba indurre a qualificare la stessa scrittura come mero accordo c.d. «preliminare di preliminare»
e che la presenza di irregolarità urbanistiche e catastali (oltre allo smarrimento della domanda di condono) rappresentino circostanze ostative alla vendita, idonee a giustificare il proprio rifiuto, anche sulla scorta di quanto dichiarato nella c.d. «perizia tecnica» allegata alla comparsa di costituzione e risposta (cfr. doc. 1).
In via preliminare, si pone la questione della natura giuridica del rapporto negoziale intercorso tra le parti, cui si correla il regime delle forme di tutela esperibili in caso di inadempimento.
In particolare, occorre accertare se lo stesso integri un contratto preliminare o “preliminare chiuso” ovvero un contratto preliminare di preliminare o “preliminare aperto” e conseguentemente se l'attore sia o meno legittimato a promuovere l'azione ex art. 2932 c.c.
Il contratto preliminare è il negozio giuridico tipico con cui le parti si obbligano “a contrarre” ovvero a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale deve essere già determinato il contenuto essenziale. In caso di inadempimento del preliminare oltre all'integrazione di una responsabilità contrattuale cui consegue la condanna al risarcimento del danno, la parte, che vi ha interesse, ha facoltà di ottenere, ai sensi dell'art. 2932 c.c. una sentenza costitutiva che produce gli effetti che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Il contratto preliminare di preliminare è, invece, un contratto atipico, con il quale le parti si vincolano a perfezionare non un contratto definitivo, bensì, per ragioni che possono nascere dalla natura complessa della trattativa, un altro contratto preliminare, al quale poi dovrebbe seguire il contratto definitivo.
5 Con il preliminare di preliminare si costituisce tra le parti solo un vincolo a proseguire nel procedimento di formazione del contratto preliminare, a fermare la trattativa su alcuni punti ritenuti rilevanti mantenendo “l'obbligo di contrattare”, ma detto contratto non legittima né l'esecuzione in forma specifica né il risarcimento del danno parametrato all'interesse positivo con riferimento all'oggetto del contratto definitivo, ma fa sorgere esclusivamente una responsabilità contrattuale endoprocedimentale per violazione dell'accordo interlocutorio (Cass. 30083/2019, 7781/2020, 39377/2021 15559/2022).
In termini generali, per qualificare un accordo come «preliminare di preliminare» occorre in concreto distinguere se con la proposta e l'accettazione le parti abbiano inteso avviare un procedimento articolato in più fasi ovvero uno articolato nella conclusione di un contratto ad effetti obbligatori con il quale le parti si impegnino reciprocamente a vendere e ad acquistare.
A fini di detta distinzione, occorre tener conto delle modalità con cui si è estrinsecata la volontà negoziale delle parti, poiché anche la mera proposta di acquisto, se contenente tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo progettato (parti, oggetto, corrispettivo e termini di adempimento),
è idonea a costituire contratto preliminare, una volta accettata dal promittente venditore (cfr. Cass.,
Sez. Unite, 06.03.2015, n.4628; Trib. Napoli Nord, 31.12.2024, n. 5076, est.).
Come osservato dalla Suprema Corte, la proposta d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie, e comunque di pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione) non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto ma è un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare» (cfr. Cass., II civ., 20.10.2005, n. 20653. Conf.: Cass. civ., 2015, n.
4628; Cass. civ., 2018, n.12527; Trib. Napoli, XII civ., 14.11.2024, n. 9831, est. Speranza;
Trib. Napoli Nord, civ., 31.12.2024, n. 5076; est.; Trib. Napoli, XI civ., 19.1.2023, n. 684, est.; Trib,
Milano, civ., 2021, n. 1025, est.).
A parere di questo Giudice la «proposta d'acquisto immobiliare» del 20.07.2022 formulata dall'attore ed accettata dalla convenuta presenta tutti gli elementi necessari per essere qualificata quale contratto preliminare, secondo la prospettazione dell'attore.
Depongono a favore di tale natura giuridica i seguenti elementi:
In primo luogo, al punto 3 delle condizioni della proposta di acquisto è espressamente previsto che l'accettazione della stessa costituirà contratto preliminare.
In secondo luogo, il contenuto indica ed individua l'oggetto (sia il diritto che il bene), il prezzo e le relative modalità di pagamento, il termine entro il quale debba concludersi dinanzi al notaio il contratto definitivo e menziona, altresì, l'attuale esistenza di un rapporto di locazione.
Al contrario non assumono rilievo e devono, dunque, essere respinte le eccezioni di
[...]
volte a ricondurre la scrittura privata ad un accordo «preliminare di preliminare». Parte_2
La convenuta, nel sostenere la tesi del contratto preliminare di preliminare fa riferimento ad alcune circostanze: una parziale indicazione dei dati catastali, non chiare modalità di pagamento del corrispettivo, un'omessa specificazione dei termini del contratto di locazione e l'espressione «salvo buone fine, visure ipotecarie e catastali», contenuta nell'articolo 7 della proposta irrevocabile.
Secondo questo Giudicante tali argomentazioni sono irrilevanti.
6 Trattandosi di negozio ad effetti obbligatori, con il quale le parti si sono obbligate alla stipula di un successivo contratto definitivo, non appare, infatti, fondata l'eccezione di indeterminatezza dell'oggetto prospettata dalla convenuta, basata sull'assunto che i cespiti oggetto del futuro trasferimento siano stati individuati con riferimento esclusivo ai dati catastali senza la menzione dei relativi confini.
Sebbene il rapporto negoziale intercorso tra le parti possa essere qualificato in termini di contratto preliminare, ciò non è però sufficiente a legittimare la proposizione dell'azione ai sensi dell'art. 2392 c.c. da parte dell'attore.
Infatti, ai fini della concreta esperibilità di tale azione, non solo deve essere accertato l'inadempimento ad un contratto preliminare validamente concluso, ma anche la possibilità, in fatto e in diritto, di emettere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, nel rispetto delle condizioni dell'azione.
Gli atti di trasferimento compiuti nell'ambito dell'autonomia negoziale sono subordinati alla sussistenza di requisiti di conformità urbanistico-edilizia e conformità catastale degli immobili.
Con riferimento al profilo urbanistico-edilizio l'art. 40 della Legge n.47/85 “Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” espressamente sancisce che «gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35».
In relazione al profilo catastale l'art. 29 comma 1-bis della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 prevede testualmente che «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.».
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, tali prescrizioni si applicano anche al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Infatti le menzioni catastali (ossia l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sostituibile dall'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato) costituiscono condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., la cui produzione nel relativo giudizio, dovendo sussistere al momento della decisione (quando non già contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio) può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass., II civ., 25.6.2020, n. 12654, Cass. Civ. 7487/2021, Cass. Civ. 29581/2021).
7 La pronuncia resa ai sensi dell'art. 2932 c.c. è, infatti, una sentenza costitutiva di natura giudiziale ma con effetti negoziali, con la quale modificare od estinguere rapporti giuridici.
Tale sentenza non è, quindi, una mera “ratifica” certificativa ed esecutiva degli effetti che nascono dal contratto preliminare ma ha la capacità di innovare, nei limiti consentiti e senza stravolgerlo, l'accordo negoziale.
Detta sentenza deve, pertanto, non solo garantire la realizzazione del programma contrattuale risultante dal preliminare ma anche rispettare i principi generali che regolano la disciplina dei contratti così da non porsi come mezzo per eludere le norme imperative.
«In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'articolo 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17 (ora sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46) e della stessa L. n. 47 del 1985, articolo 40. Tale principio si fonda su due presupposti: per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, ne', comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
per altro verso, la possibilità di successiva
“conferma”, con effetto sanante, del contratto nullo – secondo il disposto della L. n. 47 del 1985, articolo 17, comma 4 e articolo 40, comma 3 e Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del
2001, articolo 46, comma 4 – non influenza la disciplina della sentenza ex articolo 2932 c.c., attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare (sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18,
21721/19)».
Precisa, inoltre, la Corte che “Sempre in tema di conformità edilizia e urbanistica conviene altresì precisare che – alla luce di principi fissati dalla Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 8230/19, già menzionata nel precedente paragrafo 31.1.1. – ai fini della possibilità di adottare una sentenza traslativa della proprietà di un immobile con sentenza ex articolo 2932 c.c., è sufficiente che negli atti siano presenti (in quanto già contenute nel contratto preliminare o successivamente acquisite nel corso del giudizio) le dichiarazioni previste dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17 (ora sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46) o della stessa
L. n. 47 del 1985, articolo 40 (purché' reali e riferibili all'immobile), a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (profilo, va comunque sottolineato, destinato ad acquisire rilievo nell'ipotesi che il promissario acquirente, convenuto per l'adempimento in forma specifica, resista alla domanda eccependo la difformità della costruzione dal relativo titolo edilizio).”
Nel caso in cui il promittente alienante resosi inadempiente si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art.40 Legge n.47/85 art. 40 è consentito al promissario acquirente provvedere a tale produzione o rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.
La giurisprudenza di legittimità, con indirizzo costante, ritiene, altresì, necessaria nel giudizio ex art. 2932 c.c. l'acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale di cui all'art.29 comma 1 bis della Legge n.52/85 e cioè l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa in atti dell'intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
8 La conformità urbanistico-edilizia e quella catastale costituiscono condizioni dell'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre (Cass.12654/2020).
Nel caso in esame, l'attore ha fornito prova della conformità urbanistico-edilizia, ma non di quella catastale.
L'attore, ha, infatti, prodotto ai sensi dell'art. 40 della Legge 47/85 copia dell'istanza di condono ex art. 31 Legge n. 47/1985 non rigettata, unitamente alle ricevute di versamento dell'oblazione (cfr. doc. 23 allegato all'atto di citazione).
Le irregolarità dedotte dalla convenuta con la consulenza di parte (cfr. doc. 1 allegato alla comparsa di costituzione e risposta) e lo smarrimento di parte del fascicolo comunale rilevano sul piano fattuale, ma non sono idonee a comprovare allo stato una insanabilità dell'abuso.
Nel corso del giudizio, al contrario, non è stata prodotta dall'attore alcuna attestazione di conformità catastale ex art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985, né risulta resa la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, in forma idonea ad essere recepita in una sentenza costitutiva.
Ne consegue che la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. debba essere rigettata per difetto della condizione dell'azione, non potendo il giudice pronunciare una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo in assenza delle indicazioni catastali inderogabili.
La domanda dell'attore proposta in via subordinata è, invece, parzialmente fondata.
ha domandato, nel caso di mancato accoglimento della domanda Parte_1 principale, che la convenuta fosse condannata alla restituzione di un importo pari al doppio della caparra confirmatoria depositata (euro 5.000,00) presso l'agenzia immobiliare in occasione della sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto nonché al risarcimento del danno patito, pari alla provvigione versata all'agenzia immobiliare (euro 4.880,00, incl. i.v.a.) ed alle spese notarili sostenute (euro 600,00, incl. i.v.a.). Il pagamento di questi ultimi importi è stato provato mediante il deposito delle fatture ricevute dall'attore (docc. n. 24 e n. 25) che la convenuta non ha contestato.
Occorre, tuttavia, evidenziare come l'art. 1385 c.c. in caso di inadempimento di una parte, imponga una rigida opzione della controparte tra recesso e risoluzione del contratto.
L'azione di risoluzione con conseguente condanna al risarcimento integrale dei danni ex art. 1453
c.c. e l'azione di recesso per la restituzione del doppio della caparra sono tra loro alternative e non cumulabili, in quanto, sebbene entrambe dirette allo scioglimento del contratto, sono fondate su causa petendi e petitum diversi.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, l'azione di recesso, a prescindere dalla qualifica formale, è ravvisabile ogni qualvolta sia manifesta la volontà di richiedere la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra, quale unica ed esaustiva conseguenza risarcitoria dell'inadempimento, avvalendosi della sua funzione di liquidazione convenzionale del danno a favore della parte non inadempiente ex art. 1385 2° comma c.c.
L'azione di risoluzione, invece, si qualifica ex art. 1453 c.c. quando l'attore avanzi richiesta di risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento del danno.
In tal caso il risarcimento del danno, è regolato dalle norme generali e, come tale, rimesso alla determinazione dell'autorità giudiziaria e subordinato alla dimostrazione dell'an e del quantum debeatur, restando esclusa la possibilità per la parte adempiente di poter prendere anche il pagamento del doppio della caparra (Cass. Civ. 5854/2024).
Facendo applicazione dei suddetti principi la domanda giudiziale proposta, in via subordinata, dall'attore deve essere qualificata quale azione di risoluzione giudiziale avendo lo stesso
9 impropriamente avanzato contestuale richiesta di pagamento del doppio della caparra e del risarcimento del danno patito per esborsi sostenuti per spese notarili e di mediazione).
Sul punto, peraltro, la convenuta ha depositato seppur tardivamente (in allegato alle note conclusionali) e non dunque valutabile in questa sede, la comunicazione di Controparte_4 del 31.05.2025 con la quale informava l'avvenuto rimborso all'attore della caparra.
Ne consegue, tuttavia, alla luce della formulazione della domanda che il risarcimento a favore dell'attore debba essere limitato all'ammontare degli esborsi sostenuti per spese notarili e di mediazione, di cui è stata, peraltro, fornita prova dall'attore mediante produzione in giudizio delle relative fatture di pagamento (cfr. docc. 24 e 25), non potendo essere invece accolta, per incompatibilità con il rimedio esperito, la richiesta di versamento del doppio della caparra.
L'accoglimento della domanda subordinata implica il rigetto della domanda riconvenzionale della convenuta, volta all'accertamento della «invalidità dei negozi giuridici sottoscritti».
Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano sulla base dei parametri previsti dal D.M. 10.03.2014 n.55, tenuto conto della natura e del valore della causa nonché dell'attività svolta in €.14.103,00 oltre accessori di legge e spese vive del giudizio. In considerazione del rigetto della domanda principale avanzata dal Sig. Parte_1
, appare però congruo compensare le spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c. in misura pari
[...] ad 1/3.



P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando:
- accerta e dichiara che la «proposta d'acquisto immobiliare» sottoscritta da
[...]
in data 20.07.2022 ed accettata da il Parte_1 Controparte_1 21.07.2022 abbia natura di contratto preliminare e che quest'ultima si sia resa inadempiente alle obbligazioni contrattuali assunte;

- rigetta la domanda formulata da ai sensi dell'art. 2932 c.c. Parte_1
- rigetta la domanda riconvenzionale proposta da;
Controparte_1
- condanna al risarcimento del danno in favore di Controparte_1 [...]
che si quantifica nella somma complessiva di euro 5.480,00 Parte_1 corrispondente alle spese notarili sostenute e al corrispettivo della mediazione;

- compensa per 1\3 le spese di lite e, per l'effetto, condanna la Sig.ra Parte_2
a rinfondere al Sig. €.9.402,00 per compensi, oltre iva,
[...] Parte_1 c.p.a. e rimborso forfettario spese oltre spese vive di giudizio.
Napoli, 4 dicembre 2025
Il Giudice
SI IA RR
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