REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa AR LV, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 16.12.2025, ha pronunciato in data 23.12.2025 la seguente

SENTENZA EX ARTT. 429 E 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 18831 del R.G.A.C.C. dell'anno 2025,
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliato in Roma alla via Tuscolana n. 1348, presso lo studio dell'avv. Marco
Marchese, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– INTIMANTE –
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._1 in Ciampino al viale Roma n. 11, presso lo studio dell'avv. Lanfranco Cugini, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– INTIMATO –

1 CONCLUSIONI:
- per parte intimante, “Piaccia al Tribunale adito, contrariis rejectis: - In via principale, accertare e dichiarare che il Signor si è reso responsabile di un gravissimo Controparte_1 inadempimento contrattuale avendo totalmente omesso di corrispondere i canoni di locazione dal mese di Gennaio 2024 al mese di Gennaio 2025 e per l'effetto, pronunciare, con sentenza costitutiva, la risoluzione giudiziale ex art. 1453, 1455 c.c. del contratto di locazione interpartes per
l'inadempimento grave imputabile al Signor rispetto alla propria obbligazione Controparte_1 contrattuale primaria di pagamento del canone di locazione;
- Condannare il conduttore al pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti e non pagati dal mese di Gennaio 2024 al mese di Gennaio
2025 per un totale di €. 2.340,00 oltre a tutti i canoni locatizi a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio con aggiunta degli interessi legali. Con vittoria di spese, competenze ed onorari e con aggiunta di CAP ed IVA, da distrarsi al procuratore costituito il quale si dichiara antistatario”.
- per parte intimata, “[…] preliminarmente, la scrivente difesa insiste sulla istanza di sospensione ex art. 295 cpc, attesa la pendenza del giudizio di secondo grado testé indicato, per evidenti ragioni di continenza oggettiva e soggettiva. Nel merito si confida nel rigetto della domanda di inadempimento contrattuale avanzata ex adverso”.
-
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, il Parte_1 Parte_2
intimava a lo sfratto per morosità, esponendo:
[...] Controparte_1
- di avere concesso in locazione al predetto, giusto contratto registrato all'Agenzia delle Entrate in data 6.10.2021, l'immobile di proprietà condominiale sito in Roma alla via degli Aceri n. 64, piano terra, int. 1/A, adibito ad uso abitativo, per un corrispettivo di € 2.160,00 annue, equivalenti a € 180,00 mensili, da corrispondere anticipatamente entro il giorno 5 del mese;

- che il conduttore dal mese di gennaio 2024 aveva smesso di versare il canone di locazione,
e chiedendo, oltre alla convalida dell'intimato sfratto, la condanna al pagamento di € 2.340,00 per la morosità maturata e la condanna al pagamento dei canoni in scadenza sino all'effettivo rilascio.
2 Si opponeva allo sfratto l'intimato, eccependo di avere in precedenza introdotto un giudizio per l'accertamento della risoluzione del contratto in essere tra le parti, per inadempimento del locatore alle obbligazioni di cui agli artt. 1575 e 1576
c.c., e per la condanna del al risarcimento dei danni conseguenti, giudizio Parte_1 conclusosi in primo grado con sentenza di rigetto n. 9916/2023 del 22.5.2023, che egli aveva impugnato dinanzi alla Corte d'appello; di avere versato i canoni del periodo gennaio 2024/marzo 2025, seppure in misura ridotta, per complessivi € 960,00; lamentando le degradate condizioni strutturali e igienico-sanitarie dell'immobile, tali da aver determinato il totale snaturamento della funzione economico-sociale del contratto di locazione ad esso collegato;
chiedendo, pertanto, in via preliminare la sospensione del procedimento ex art. 295 c.p.c. e, nel merito, il rigetto dell'azione.
All'esito dell'udienza di convalida, tenutasi in data 16.4.2025 a seguito di un rinvio per le trattative in corso tra le parti, il Giudice, previa emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la prosecuzione del giudizio nelle forme ordinarie, assegnando termine per l'integrazione degli scritti di parte.
In data 5.6.2025, parte intimante depositava verbale di mediazione, attestante l'esito negativo della procedura nonostante la comparizione di ambo le parti.
Nella propria memoria integrativa, l'intimante replicava che le problematiche riscontrabili nell'immobile erano conosciute dall'intimato da prima della stipula del contratto, come riportato in contratto e come accertato dalla sentenza resa nel giudizio incardinato dallo stesso sig. ; deduceva il perdurante inadempimento CP_1 del conduttore e domandava, per l'effetto, la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio della cosa locata e al pagamento della morosità maturata e maturanda.
Nelle proprie note ex art. 426 c.p.c., l'intimato rappresentava di avere rilasciato spontaneamente l'immobile in data 13.6.2025 e insisteva per il resto nelle proprie deduzioni, difese e richieste.
All'udienza del 4.11.2025, rigettata la richiesta di attendere l'esito del giudizio di appello, la causa, ritenuta matura per la decisione, era rinviata per la discussione all'udienza del 16.12.2025, celebrata con le modalità della trattazione scritta.
* * * * *
3 1. In via preliminare, va ribadito il rigetto della richiesta di sospensione formulata dall'opponente ai sensi dell'art. 295 c.p.c., che impone al giudice la sospensione del processo in ogni caso in cui egli stesso o altro giudice deve risolvere una controversia, dalla cui definizione dipende la decisione della causa: nella specie manca, invero, il rapporto di pregiudizialità-dipendenza ipotizzato dall'art. 295 c.p.c.
La sospensione necessaria del processo, ove non imposta da specifiche disposizioni di legge, ha per fondamento non solo l'indispensabilità logica dell'antecedente avente carattere pregiudiziale, ma anche l'indispensabilità giuridica, nel senso che l'antecedente logico venga postulato con efficacia di giudicato, per evitare un possibile conflitto tra giudicati. Tale è lo scopo della norma di cui all'art. 295 c.p.c., che può trovare applicazione solo quando, in altro giudizio, deve essere decisa, con efficacia di giudicato, una questione pregiudiziale in senso tecnico- giuridico e non quando sussista solo una questione pregiudiziale in senso logico (cfr.
Cass. 28.4.2006, n. 9901; conforme Cass., sez. Unite, 26.7.2004, n. 14060: “Poiché l'art.
295 cod. proc. civ., la cui ragione fondante è quella di evitare il rischio di un conflitto tra giudicati, fa esclusivo riferimento all'ipotesi in cui fra due cause pendenti davanti allo stesso giudice o a due giudici diversi esista un nesso di pregiudizialità in senso tecnico - giuridico e non già in senso meramente logico, la sospensione necessaria del processo non può essere disposta nell'ipotesi di contemporanea pendenza davanti a due giudici diversi del giudizio sull'"an debeatur" e di quello sul
"quantum", fra i quali esiste un rapporto di pregiudizialità solamente in senso logico, essendo in tal caso applicabile l'art. 337, secondo comma, cod. proc. civ., il quale, in caso di impugnazione di una sentenza la cui autorità sia stata invocata in un separato processo, prevede soltanto la possibilità della sospensione facoltativa di tale processo, e tenuto conto altresì del fatto che, a norma dell'art. 336, secondo comma, cod. proc. civ., la riforma o la cassazione della sentenza sull'"an debeatur" determina
l'automatica caducazione della sentenza sul "quantum" anche se su quest'ultima si sia formato un giudicato apparente, con conseguente esclusione del conflitto di giudicati”).
Nel caso di specie, poi, non ricorrono nemmeno i presupposti per l'applicazione dell'art. 337, II comma, c.p.c., che attribuisce al giudice la facoltà di sospendere il giudizio, laddove in esso sia invocata l'autorità di una diversa sentenza, soggetta a impugnazione. Siffatta sospensione, infatti, richiede una positiva
4 valutazione circa la controvertibilità effettiva della decisione invocata (cfr. Cass.
7.10.2022, n. 29302: “Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto la restituzione di somme versate a seguito di una sentenza di condanna in primo grado, poi riformata in appello, non può essere sospeso ex art. 337, comma 2, c.p.c., in attesa della decisione sul ricorso per cassazione proposto avverso la stessa sentenza di riforma, atteso che tra i due procedimenti non ricorre un rapporto di pregiudizialità logico-giuridica tale da giustificare la sospensione dell'opposizione suddetta, e costituente presupposto comune alle ipotesi di sospensione sia necessaria, ex art. 295 c.p.c., che facoltativa, ai sensi del richiamato art. 337, comma 2, c.p.c., in quest'ultima occorrendo, peraltro, anche una valutazione del giudice della causa dipendente sulla controvertibilità effettiva della decisione impugnata”). Valutazione, in assenza della quale la sospensione sarebbe legittimamente sindacata nella sua propria sede del regolamento di competenza (cfr. Cass. 1°.2.2025, n. 2429: “Il provvedimento di sospensione del processo ex art. 337, comma 2, c.p.c., analogamente alle ordinanze di sospensione per cd. pregiudizialità- dipendenza, può essere impugnato mediante il regolamento di competenza, rimedio che conserva la propria struttura e funzione, cosicché il giudice di legittimità deve verificare la ricorrenza del rapporto di pregiudizialità ravvisato dal giudice a quo, giacché il sindacato della S.C. è limitato alla verifica dei presupposti giuridici in base ai quali il giudice di merito si è avvalso del potere discrezionale di sospensione, nonché della presenza di una motivazione non meramente apparente in ordine al suo esercizio”).
Nella vicenda che ci occupa, poiché la decisione resa tra le stesse parti appare altamente condivisibile, non sembra profilarsi una sua riforma ad opera della Corte territoriale, sicché nessuna esigenza vi è di postergare la decisione del giudizio oggi all'attenzione del Tribunale.

2. Tanto premesso, all'esito del procedimento risultano meritevoli di accoglimento le domande attoree di accertamento del grave inadempimento della conduttrice e di condanna della stessa al rilascio dell'immobile e al pagamento della morosità maturata.
Giova anzitutto osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo
5 termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010;
9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Nel caso di specie, la parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di lei incombenti, producendo in giudizio il contratto intercorso tra le parti (all. 1 all'atto di citazione), e ha allegato la morosità dell'intimato, così onerandolo di fornire la prova,
a mente dell'art. 2697 c.c., di fatti estintivi, impeditivi o modificativi della propria obbligazione di pagamento.
Va, ancora, ricordato che, laddove la locazione abbia ad oggetto un immobile adibito ad uso di abitazione – come è nella specie – il legislatore pone una presunzione di gravità dell'inadempimento: l'art. 5, l. 392/1978, nel trattare dell'inadempimento del conduttore, sancisce infatti che, salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 c.c.
Il locatore ha affermato che, a partire dal mese di gennaio 2024, il conduttore ha cessato di pagare il canone contrattualmente dovuto di € 180,00 mensili;
il conduttore, per vero, ha documentato, con la produzione delle ricevute allegate all'atto di opposizione quale doc. H, versamenti pari a complessivi € 960,00 per il periodo in esame, corrispondenti a € 60,00 mensili (1/3 del canone).
L'inadempimento del conduttore, dunque, alla luce della predeterminazione
6 legislativa della non scarsa importanza dell'inadempimento (recepita all'art. 5 del contratto), va qualificato come grave, anche in considerazione del successivo omesso pagamento dei canoni maturati in corso di causa;
anche il successivo comportamento, infatti, va valutato, vertendosi nell'ambito di un rapporto di durata e dovendosi dunque valutare l'inadempimento con riferimento alle singole prestazioni dovute finché perduri il rapporto (cfr. Cass. 4.6.2002, n. 876: “In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna”).
Ciò posto, non può invece essere valutato in questa sede se l'inadempimento, pur grave, sia stato legittimato dal preteso concomitante inadempimento del locatore o comunque dalla presenza di vizi dell'immobile (non può pretermettersi, infatti, che la locazione è contratto a prestazioni corrispettive, cui si applica l'art. 1460 c.c.: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”): l'accertamento sul punto, infatti, è stato già operato dalla pronuncia richiamata, la quale ha ritenuto che i vizi presenti nell'immobile fossero
7 “ben noti e ben visibili”, tanto da essere raffigurati nelle fotografie allegate al contratto di locazione in sede di stipula. Ad abundantiam, il Tribunale osserva che l'importo del canone, pattuito nell'irrisorio ammontare di € 180,00 mensili, è tale da far ritenere che nella sua determinazione si sia tenuto conto delle criticità riscontrate dai contraenti e incondizionatamente accettate dal locatario.
In definitiva, nella vicenda che ci occupa, per quanto sopra osservato, nessuna giustificazione può riconoscersi all'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione.

3. Risultando acclarato l'inadempimento del locatario e il diritto del locatore alla risoluzione del contratto, il convenuto va anzitutto condannato alla restituzione dell'immobile (non avendo egli prodotto il verbale del preteso rilascio che sarebbe intervenuto nelle more del giudizio).

4. Inoltre, il convenuto va condannato al pagamento di € 180,00 per ogni mese dal gennaio 2024 sino all'effettivo rilascio, previa decurtazione dell'ammontare di €
960,00, corrispondente ai versamenti da lui dimostrati per il periodo in esame: egli, infatti, a mente dell'art. 1591 c.c., è tenuto a versare il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, che ad oggi non risulta intervenuta.

5. Circa la regolamentazione delle spese di lite, alla soccombenza fa seguito la condanna del convenuto alla refusione delle spese di lite, nella misura indicata in dispositivo sulla scorta dei parametri minimi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00.
Analogamente si procede per la liquidazione del compenso spettante per la procedura di mediazione.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- dichiara risolto il contratto per cui è causa per inadempimento della parte conduttrice;

- per l'effetto, conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in corso di causa;

8 - condanna la parte convenuta a versare alla parte attrice l'importo di 180,00 €
€ 180,00 per ogni mese dal gennaio 2024 sino all'effettivo rilascio, previa decurtazione dell'ammontare di € 960,00, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze sino al saldo;

- condanna la parte convenuta a rifondere all'avv. Marco Marchese, dichiaratosi antistatario, le spese processuali, liquidate per il giudizio in € 100,00 per esborsi, € 1.278,00 per compenso del giudizio ed € 662,00 per compenso della procedura di mediazione, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 23.12.2025.
Il Giudice
AR LV
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