REPUBBLICA ITALIANA
Tribunale Ordinario di Reggio di Calabria
Il Giudice
dott. Filippo Meneghello
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
nella causa di primo grado iscritta al n. 2794/2019 R.G. e promossa
da
( ) Parte_1 C.F._1
attrice
con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. ZAGAMI FABIO
( ); C.F._2
contro
( ) in proprio e in qualità Controparte_1 C.F._3
di erede di Persona_1
convenuta
con il patrocinio dell'avv. GIUNTA FRANCESCO ( ; C.F._4
e contro
pagina 1 di 36 in qualità di Parte_2 Controparte_2 Controparte_3
eredi di Persona_1
convenuti contumaci
*
Conclusioni per l'attrice : Parte_1
“Voglia Codesto On.le Tribunale adito: I) accertare e dichiarare
che l'odierna attrice è titolare del diritto di comproprietà pari
alla quota di un mezzo indiviso sul cortile di 280 mq, pertinenza
del fabbricato sito in Reggio Calabria alla via Giordano Ruffo n.
18 (o denominata via Eremo Pietrastorta o Strada Privata),
identificata catastalmente quale corte delle unità immobiliari
individuate al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 70
particella 3198 subalterni 1 e 2; II) in conseguenza di quanto
statuito sulla base della domanda formulata sub I), condannare le
parti convenute a rilasciare immediatamente il suddetto cortile,
libero da persone e cose, nella disponibilità del titolare
comparente, per la quota pari alla metà indivisa spettante
all'odierna attrice e a ridurre in pristino stato il cortile
oggetto di causa, mediante la demolizione dei manufatti abusivi
ed illegittimi, lasciando il cortile comune sgombro di cose, e
mediante la realizzazione di tutte le opere necessarie a
garantire la stabilità, il decoro e la salubrità dell'edificio;
III) accertare e dichiarare il danno subito dalla sig.ra Pt_1
pagina 2 di 36 a titolo di danno emergente e lucro cessante, a causa
dell'occupazione sine titulo del bene sopra descritto e dei
conseguenti pregiudizi cagionati e, per l'effetto, condannare le
controparti in solido tra loro al pagamento in favore della
sig.ra di una somma di denaro da calcolarsi in € Parte_1
1.800,00 annui da rivalutare dal 01.04.2017 o da stabilirsi in
corso di causa anche mediante l'ausilio di una consulenza tecnica
di ufficio, ovvero in quell'altra somma maggiore o minore che
Codesto Giudice riterrà di giustizia, oltre rivalutazione e
interessi come per legge;
IV) accertare e dichiarare il danno
subito dalla sig.ra a causa delle auspicate opere di Pt_1
demolizione dei manufatti abusivi ed illegittimi in riferimento
alla facciata e ai prospetti, ossia alle parti comuni del
fabbricato e, per l'effetto, condannare le controparti in solido
tra loro al pagamento in favore della sig.ra di una Parte_1
somma di denaro da determinarsi in via equitativa o da stabilirsi
in corso di causa anche mediante l'ausilio di una consulenza
tecnica di ufficio, ovvero in quell'altra somma maggiore o minore
che Codesto Giudice riterrà di giustizia, oltre rivalutazione e
interessi come per legge;
V) accertare e dichiarare la
sussistenza in capo all'attrice di un credito pari alla metà
dell'importo dovuto da quest'ultima a titolo di lavori sulle
parti comuni dell'edificio oggetto di causa alla ditta
pagina 3 di 36 appaltatrice e, per l'effetto, condannare la sig.ra CP_4
al pagamento in favore della sig.ra Controparte_1 Pt_1
di una somma di denaro pari a € 15.000,00, oltre interessi
[...]
legali fino al soddisfo;
VI) accertare e dichiarare la
risoluzione del contratto di transazione sopra citato per grave
inadempimento della sig.ra e, conseguentemente, il danno CP_1
provocato da detto inadempimento e anche il danno nascente
dall'aver agito in mala fede durante la fase di trattative e, per
l'effetto, condannare la sig.ra al Controparte_1
pagamento in favore della sig.ra di una somma di Parte_1
denaro da determinarsi in via equitativa o da stabilirsi anche
mediante l'ausilio della chiesta consulenza tecnica di ufficio,
ovvero in quell'altra somma maggiore o minore che Codesto Giudice
riterrà di giustizia, oltre rivalutazione e interessi come per
legge dall'1 aprile 2017 al soddisfo, nonché condannare la sig.ra
al pagamento, a titolo di restituzione per Controparte_1
indebito oggettivo, in favore della sig.ra di una Parte_1
somma di denaro pari ad € 2.000,00 oltre interessi legali dalla
data del pagamento fino al soddisfo;
VII) in ogni caso,
condannare le controparti in solido tra loro al pagamento in
favore della sig.ra delle spese legali del presente Parte_1
giudizio oltre oneri e accessori”.
pagina 4 di 36 Conclusioni per la convenuta e Controparte_1 Per_1
[...]
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, per le
ragioni di cui in narrativa:

1. Rigettare tutte le domande
proposte dall'attrice perché infondate in fatto e in diritto per
le motivazioni sopra esposte;

2. in via riconvenzionale,
accertare e dichiarare che ha acquistato per Persona_1
usucapione la quota di 1/2 di cortile indivisa facente parte
dell'immobile identificato al NCEU partita 31064 foglio 70 oggi
part. 3198 sub1; 3. in via riconvenzionale, accertare e
dichiarare che i danni subiti dall'immobile della signora
[...]
sono diretta conseguenza delle infiltrazioni di CP_1
acqua provenienti dall'immobile di proprietà per Pt_1
l'effetto condannare la sig.ra al pagamento di € 17.756,55 Pt_1
o in quella cifra che risulterà in corso di causa oltre interessi
e rivalutazione dal dovuto al soddisfo.

4. Con vittoria di spese,
competenze ed onorari di giudizio”.
Conclusioni per i convenuti e Parte_2 Controparte_2
Controparte_3
“contumaci”.
*
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 5 di 36 Con atto di citazione notificato in data 3.9.2019, Parte_1
premettendo:
- di essere divenuta proprietaria di un appartamento posto al primo piano (2° f.t.) facente parte di un maggior fabbricato con annessa corte comune, sito in Reggio Calabria in via
Privata (oggi denominata via Eremo Pietrastorta o anche via
Giordano Ruffo n. 18) identificato al NCEU di Reggio
Calabria, fg. 70, part. 3198, sub 1 e 2;
− che l'acquisto avveniva in seguito alla morte di Persona_2
, la quale con atto pubblico rogato dal notaio dott.
[...]
(raccolta n. 4269 REP. N. 26070) aveva Persona_3
donato all'odierna attrice il diritto di nuda proprietà
dell'appartamento “con i relativi diritti di comunione sul
cortile circostante e diritti condominiali”;
− che e proprietari Controparte_1 Persona_1
dell'appartamento posto al piano terra, edificavano sul cortile comune un ampliamento della loro unità immobiliare,
peraltro in assenza di autorizzazione edilizia;

− dopo varie trattative, le parti addivenivano ad un accordo transattivo con il quale riconoscevano la proprietà comune sul cortile e si impegnavano a stipulare con atto notarile la divisione del bene;

pagina 6 di 36 − la convenuta non adempiva nei termini Controparte_1
previsti alle obbligazioni assunte;

− nelle more le parti comuni del fabbricato oggetto di causa venivano interessate da fenomeni di infiltrazione dovuti alla mancata manutenzione dell'edificio;
− l'attrice provvedeva personalmente ai lavori di ripristino sulle parti , pagando l'intera somma;
CP_5
conveniva nel presente giudizio e Controparte_1 Per_1
chiedendone la condanna al rilascio del cortile per la
[...]
quota pari alla metà indivisa spettante all'attrice; la condanna alla riduzione in pristino mediante la demolizione di manufatti abusivi ivi edificati;
la condanna al risarcimento del danno da occupazione sine titulo e per i danni derivanti al proprio appartamento, da determinarsi in via equitativa;
la risoluzione per inadempimento del contratto di transazione e il relativo risarcimento del danno;
la condanna di al Controparte_1
pagamento della somma di € 15.000,00 a titolo di rimborso per i lavori eseguiti sulle parti comuni dell'edificio e di € 2.000,00
a titolo di indebito oggettivo, atteso il versamento a suo favore a titolo di contributo per l'impianto fognario e idrico.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data
25.11.2019, si costituivano nel presente giudizio CP_1
e i quali contestavano gli assunti
[...] Persona_1
pagina 7 di 36 attorei;
eccepivano l'avvenuta usucapione dell'intero cortile per effetto del possesso ultraventennale;
in relazione alla richiesta di pagamento delle somme per la manutenzione delle parti comuni dell'immobile contestavano il valore probatorio del preventivo di computo metrico allegato dall'attrice nonché la propria legittimazione passiva in ordine alla manutenzione poiché
riguardanti parti dell'immobile di proprietà esclusiva della
; si opponevano infine alla domanda di ripetizione Pt_1
eccependo che la somma in oggetto era stata versata dall'attrice per continuare ad utilizzare l'allaccio fognario realizzato a spese esclusive del . CP_1
In via riconvenzionale spiegava domanda di Persona_1
usucapione della porzione di cortile pari a ½ indiviso di pertinenza all'immobile e formulava domanda Controparte_1
di risarcimento danni da infiltrazione provenienti dall'immobile di proprietà . Pt_1
Regolarmente instaurato il contraddittorio all'udienza del
19.12.2019, venivano concessi i termini 183 c.p.c.
All'udienza del 25.1.2022, il giudice, preso atto dell'avvenuta morte del convenuto dichiarava l'interruzione Persona_1
del giudizio.
Con ricorso in riassunzione depositato in data 14.3.2022 la conveniva in giudizio Pt_1 Controparte_1 Parte_2
pagina 8 di 36 (la prima anche in proprio, gli Controparte_2 Controparte_3
altri in qualità di eredi di eredi di . Persona_1
Benché regolarmente notificati Parte_2 Controparte_2
non si costituivano e all'udienza del 6.6.2022 Controparte_3
ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa veniva istruita documentalmente e a mezzo di prove testimoniali.
Precisate le conclusioni all'udienza del 10.2.2025 con concessione dei termini 190 c.p.c., la causa passa ora in decisione sulla base delle conclusioni rassegnate in epigrafe.
*
Tanto premesso in fatto, la domanda è parzialmente fondata e va accolta nei termini che seguono.
*
1. Azione di rivendicazione
Con la presente azione l'attrice ha rivendicato, ai sensi dell'art. 948 c.c., la comproprietà della corte pertinente al maggior fabbricato sito in Reggio Calabria in via Eremo
Pietrastorta e identificata al NCEU di Reggio Calabria a fg. 70,
part. 3198 sub. 1 e 2, deducendone l'occupazione sine titulo da parte degli odierni convenuti attraverso la costruzione di opere abusive.
La domanda è fondata.
pagina 9 di 36 L'azione di rivendicazione tende alla riparazione dello ius
possidendi mediante la reintegrazione del factum possessionis,
con la conseguenza che il proprietario che vuole rivendicare il bene deve dimostrarne la proprietà.
Conseguentemente, il soggetto che agisce ai sensi dell'art. 948
c.c. è sempre tenuto a fornire la piena prova della proprietà
dimostrando di aver acquistato il bene a titolo originario o derivativo.
In tale ultimo caso, la prova che il rivendicante deve fornire è
la probatio diabolica, ossia la dimostrazione della proprietà del bene rivendicato ricostruendo la catena degli acquisti inter
vivos o mortis causa sino a giungere ad un acquisto a titolo originario.
Il rigore probatorio in capo all'attrice, tuttavia, rimane attenuato dal fatto che il “convenuto, nell'opporre l'usucapione
abbia riconosciuto, seppur implicitamente, o comunque non abbia
specificamente contestato, l'appartenenza del bene al
rivendicante o uno dei suoi dante causa all'epoca in cui assume
di aver iniziato a possedere” (Cass. 28865/2021).
Orbene, nel caso in esame il convenuto che ha Persona_1
spiegato domanda riconvenzionale di usucapione, ha pacificamente riconosciuto la comproprietà del cortile all'attrice stessa,
pagina 10 di 36 oltre a non contestare il medesimo diritto in capo alla dante
causa dell'attrice.
Invero nella stessa comparsa di costituzione e risposta, la difesa del convenuto ha dato atto che “la signora Parte_3
, infatti, proprietaria dell'immobile e del 50% del
[...]
cortile dal 2013 ha correttamente esercitato le facoltà inerenti
a tale diritto (presentazione SCIA); il sig. invece, CP_1
esercita i propri diritti relativi al possesso ultraventennale
della porzione di cortile di proprietà della signora ” Pt_1
(pag. 5 e 6, comparsa di costituzione – ), riconoscendo CP_1
inoltre che “La signora riceveva l'appartamento posto al Pt_1
secondo piano f.t. con atto di donazione per Notar del Per_3
29/12/1990 dal proprio dante causa Sig.ra Persona_2
(pag. 4, comparsa di costituzione – ). CP_1
Ne consegue che, tenendo conto dell'alleggerimento probatorio derivato dal riconoscimento del diritto da parte dei convenuti,
l'attrice ha provato per titoli il suo diritto di proprietà sul cortile in contestazione in forza di:
- atto di donazione per notaio del 29.5.192, con il quale donava a in Barca Controparte_6 Persona_2
l'appartamento al primo piano (2° f.t.) unitamente alla quota di un mezzo indivisa sul cortile circostante di 280
pagina 11 di 36 metri quadrati e alla proporzionale quota di comproprietà
sulle parti comuni del fabbricato (doc. 2 – ); Pt_1
- atto di costituzione di usufrutto e di donazione della nuda proprietà dell'appartamento di cui al punto precedente con i relativi diritti sul cortile e diritti condominiali a favore, tra gli altri, di (“La sig.ra Parte_1 [...]
dona alla figlia D.ssa Controparte_7 Parte_1
che accetta: 1.1 - la sola nuda proprietà, riservandosi
l'usufrutto vita natural durante, dell'appartamento facente
parte del fabbricato in Reggio Calabria, strada comunale
Pietra Storta, ubicato al primo piano (secondo fuori terra),
composto di tre vani ed accessori, con la quota di un mezzo
indiviso sul cortile circostante di circa 280 metri
quadrati; confinante con due stradelle private, proprietà
e proprietà salvo Persona_4 Persona_5
altri. Il tutto è riportato nel N.C.E.U. alla partita numero
31.064, foglio n. 70, particella n. 1.776, subalterno n. 2,
(strada comunale Pietra Storta - P1- Categ. A/4 – cl. 3 -
vani 4,5 -RC £. 783)” (doc. 3 – ). Pt_1
Pertanto, alla luce della documentazione allegata da parte attrice e della mancata contestazione degli stessi da parte della difesa avversaria, va ritenuta provata la proprietà in capo a pagina 12 di 36 per la quota ideale di 1/2 indiviso sul cortile Parte_1
oggetto di causa.
*
2. Domanda riconvenzionale di usucapione
A fronte della domanda di rivendica, ha eccepito Persona_1
in via riconvenzionale l'usucapione del cortile, sostenendo di averlo posseduto per intero da oltre vent'anni, esercitandovi la propria signoria anche attraverso la realizzazione di opere di estensione della propria abitazione nonché dei cancelli.
La domanda è infondata.
È noto che colui che agisce per l'accertamento della proprietà su di un bene a titolo originario ha l'onere di dimostrare i requisiti del possesso necessari per l'usucapione, tra i quali anche la durata del possesso medesimo per il periodo prescritto dalla legge, in applicazione della regola generale sull'onere probatorio fissata dall'art. 2697 c.c., in base al quale chi intende far valere un diritto in giudizio ha l'onere di provare i fatti costitutivi di esso (Cass. 12984/2002).
È dunque necessario fornire prova rigorosa dell'esistenza di un possesso pacifico, continuo, non interrotto e pubblico, nonché
della specifica manifestazione di dominio sulla res.
Orbene, nel caso in cui venga avanzata domanda di usucapione su parti comuni di un edificio, in comunione o in condominio, non è
pagina 13 di 36 sufficiente provare il semplice uso del bene come se si fosse il proprietario, poiché in questo caso il diritto già esiste in capo ai singoli partecipanti, ma è necessario dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere come se si fosse il proprietario esclusivo e non un semplice condomino.
In altri termini, affinché il singolo condomino possa usucapire la quota di comproprietà degli altri è necessario dimostrare di aver posseduto non come comproprietario bensì come proprietario esclusivo, in modo tale che l'utilizzo del bene in maniera esclusiva possa essere percepibile all'esterno ovvero risultare da condotte visibili e concretamente apprezzabili dalla generalità dei soggetti anche se non effettivamente conosciute dagli altri comproprietari.
È necessario, dunque, che il possessore sia nelle condizioni di provare che il godimento della cosa comune sia stato esclusivo,
per il tempo utile ad usucapire, in quanto concretizzatosi in attività del tutto incompatibili con l'uso da parte degli altri condomini ed in contrasto con gli stessi.
Conseguentemente, il condomino che sostiene di aver usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, dimostrando di aver tenuto una pagina 14 di 36 condotta diretta a rivelare in modo inequivoco, con atti rivolti contro gli altri condomini, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore (Cass. 266917/2020), non avendo rilievo il fatto che gli altri comproprietari si astengano dall'uso della cosa comune (Cass. ord. 24781/2017).
Il singolo condomino, pertanto, qualora intenda espandere in via esclusiva il possesso sul bene, pur non dovendo necessariamente compiere gli atti di interversio possessionis, dovrà porre in essere un comportamento durevole e idoneo a evidenziare il possesso esclusivo ad animo domini sulla cosa, incompatibile con il permanere di quello altrui (Cass. 11842/1997).
Tanto premesso, in punto di prova del dedotto possesso esclusivo della corte da parte dei convenuti, le dichiarazioni del testimone non consentono di ritenere Testimone_1
raggiunto lo standard probatorio all'uopo richiesto (artt. 1140
ss. e 1158 c.c.).
Più precisamente, all'udienza del 27.6.2022 il Lo Giudice, vicino di casa delle parti, ha rilasciato la seguente dichiarazione:
“Intorno al 2010, poiché il palazzo in questione ha delle canne
fumarie che davano fastidio per le emissioni di fumo, ho chiesto
al sig. che si occupava di quell'immobile […] Persona_1
Quindi ho denunciato la situazione delle canne fumarie e di un
pagina 15 di 36 cancelletto che era stato aperto abusivamente all'autorità
giudiziaria. Insieme alla denuncia per le canne fumarie io avevo
fatto anche una denuncia per l'apertura di un cancello abusivo
realizzato da figlia di che Controparte_1 Persona_1
abitava la piano terra. Quando dico che ha Controparte_1
realizzato il cancelletto intendo dire che lei era d'accordo con
il padre. […] Oggi al piano terra io vedo abitare, CP_3
, e la madre e tutti e tre si occupano del
[...] CP_1
cortile, nel senso che lavano i cani e buttano gli escrementi dei
cani nella strada, l'acqua sporca del lavaggio di questi
escrementi”.
Orbene, il testimone ha riferito in modo ampio ma generico lo stato dei luoghi e alcuni usi quotidiani dell'area, senza descrivere condotte concretamente escludenti l'attrice.
Egli ha collocato i fatti “intorno al 2010” (e quindi in un epoca riassalente a meno di vent'anni prima dell'introduzione del giudizio), spiegando di avere “denunciato la situazione delle
canne fumarie e di un cancelletto che era stato aperto
abusivamente all'autorità giudiziaria”.
Il riferimento al “cancelletto” resta, tuttavia, privo di specificazioni sulle sue modalità preclusive: non è documentato che fosse stabilmente chiuso, né che vi fosse una serratura con pagina 16 di 36 lucchetto o una custodia esclusiva delle chiavi in capo ai convenuti.
Lo stesso dichiarante puntualizza, infatti, che il manufatto sarebbe stato “realizzato da ”, ma subito precisa: Controparte_1
“Quando dico che ha realizzato il cancelletto Controparte_1
intendo dire che lei era d'accordo con il padre”.
Tale chiarimento rivela che non si tratta della percezione diretta di un'attività materiale idonea a interdire l'accesso altrui, ma di una valutazione sul consenso familiare alla sua esecuzione: elemento, questo, neutro rispetto alla prova di una signoria di fatto “uti dominus” sulla corte.
Quanto all'uso dell'area, il Lo Giudice ha affermato: “Oggi al
piano terra io vedo abitare, e la madre Controparte_3 CP_1
e tutti e tre si occupano del cortile, nel senso che lavano i
cani e buttano gli escrementi dei cani nella strada, l'acqua
sporca del lavaggio di questi escrementi”.
Si tratta, all'evidenza, di utilizzazioni di fatto (toelettatura degli animali e gestione conseguente), che non denotano l'esercizio di un potere di fatto ad immagine del diritto di proprietà esclusiva, mancando qualsivoglia condotta impeditiva dell'accesso o di opposizione alle altrui interferenze (chiusura costante dell'area, diffide, cartellonistica, recinzione integrale, sostituzione di chiavi, ecc.).
pagina 17 di 36 In definitiva, la sola esistenza di un “cancelletto”, peraltro del tutto “abusivo” (e quindi diretto a sottrarre l'opera alla conoscibilità pubblica, cfr. infra) ed installato temporalmente
“intorno al 2010”, integra una circostanza equivoca e indeterminata: non prova, da un lato, l'inequivocità del preteso possesso esclusivo, dall'altro la sua continuità e pubblicità per l'intero tempo utile ad usucapionem.
La prova testimoniale, nel suo complesso, si arresta dunque a una narrazione sommaria dei luoghi e di meri usi quotidiani, inidonea a integrare gli estremi di un possesso esclusivo, pubblico,
pacifico e continuo, tale da escludere l'attrice da ogni interferenza.
Non può poi essere accolta la domanda di usucapione sul solo rilievo, pur pacifico, che i convenuti abbiano realizzato ampliamenti del loro appartamento insistenti sulla corte.
L'esecuzione di opere, per di più abusive, non prova di per sé né
l'inizio di un possesso esclusivo utile ad usucapionem, né la sua estensione sull'intera area cortilizia, né, soprattutto,
l'opposizione all'uso altrui.
Difettano, infatti, indicazioni certe sul dies a quo dei lavori
(da cui far decorrere l'eventuale possesso esclusivo) e sulla conformazione delle opere rispetto alla totalità della corte,
sicché non è dato affermare che esse abbiano reso l'area pagina 18 di 36 oggettivamente inaccessibile o comunque preclusa alla comproprietaria.
Tali circostanze non risultano adeguatamente allegate né
documentate in atti.
Va aggiunto che la completa abusività delle opere - ossia l'assenza di qualunque titolo abilitativo rilasciato dagli enti competenti e della correlata pubblicità (pratiche edilizie,
eventuali delibere condominiali, aggiornamenti catastali,
comunicazioni formali) — è circostanza sintomatica di una volontà
di sottrarre la condotta a conoscibilità esterna.
Sul punto va ricordato che l'usucapione esige un possesso pubblico, non clandestino, percepibile erga alios, e l'interversione del possesso richiede che la mutazione del potere di fatto in possesso “uti dominus” sia manifestata al proprietario attraverso atti univoci di opposizione o di esclusione.
Quando la condotta si realizza con modalità tali da sottrarla alla conoscibilità esterna, eludendo i canali che ne garantiscono la pubblicità (titoli edilizi, comunicazioni al condominio,
definizione e gestione degli accessi, diffide, cartellonistica,
ecc.), difetta correlativamente anche la necessaria pubblicità
del possesso e, finché perdura tale situazione, non può decorrere il termine utile all'usucapione.
pagina 19 di 36 In coerenza con il complessivo difetto di allegazione (quanto a data di inizio, perimetro delle opere e modalità oggettivamente escludenti), deve dunque escludersi che il potere di fatto dei convenuti si sia mai connotato, verso gli altri comproprietari,
come possesso esclusivo pubblico, continuo e inequivoco.
Né è sufficiente, a tal fine, la mera astensione degli altri partecipanti dall'uso della cosa comune: occorrono atti oppositivi e percepibili di signoria sulla corte, qui non dimostrati.
Ad abundantiam, va rilevato che con accordo transattivo del
24.11.2016, rimasto ineseguito, le parti hanno riconosciuto espressamente la comproprietà comune e indivisa del cortile e si sono impegnate a procedere alla divisione bonaria con atto notarile, definendone persino i millesimi/porzioni.
Questo il tenore dell'accordo: “le parti convengono e decidono di
dividere la corte pertinenziale dell'immobile in via bonaria;
più
precisamente: a) la porzione lato Nord viene divisa con
attribuzione di mq 31 alla sig.ra e di mq 55 alla CP_1
dott.ssa ; b) la porzione lato Ovest […] viene attribuita Pt_1
in proprietà esclusiva alla sig.ra c) la porzione lato CP_1
Sud […] viene attribuita in proprietà esclusiva alla sig.ra
(doc. 10 - ). CP_1 Pt_1
pagina 20 di 36 Ora, la sottoscrizione di un accordo che programmi la divisione presuppone e manifesta, implicitamente, il riconoscimento del diritto di comproprietà della controparte sulla corte.
Tale assetto di volontà contrattuale è ontologicamente incompatibile con il preteso possesso esclusivo e avverso al proprietario (“uti dominus”) sull'intera area: il comportamento del soggetto che opera quale comproprietario ai fini della divisione esclude, per incompatibilità logico-giuridica, l'animus
domini esclusivo e l'intento di precludere l'altrui co-uso.
Ne discende, quantomeno, il difetto dell'animus possidendi in senso usucapionale per il periodo anteriore alla data dell'accordo.
Va infine osservato che la ricognizione del diritto altrui,
espressa nel documento del 24.11.2016, integra un fatto interruttivo della prescrizione acquisitiva: il termine non può
continuare a decorrere oltre quella data e, ove mai fosse iniziato, dovrebbe ricominciare da capo solo a fronte di successivi e univoci atti escludenti (qui non allegati né
provati).
In tal senso si è espressa la giurisprudenza di legittimità
(Cass. 26327/2016).
pagina 21 di 36 In conclusione, anche a prescindere dalle ulteriori ragioni ostative già esposte (mancanza di pubblicità, inequivocità ed esclusività del possesso), l'accordo del 24.11.2016:
- da un lato nega in radice la sussistenza di un possesso esclusivo “uti dominus” sull'intera corte;

- dall'altro, interrompe comunque il corso del tempo utile,
con conseguente insussistenza del presupposto temporale già
alla data di presentazione della domanda di usucapione.
La domanda riconvenzionale è quindi infondata.
*
3. Riduzione in pristino
Il riconoscimento del diritto di proprietà per una quota pari ad
½ indiviso sulla corte, atteso il rigetto della domanda di usucapione spiegata dai convenuti, dà la stura al vaglio della domanda di riduzione in pristino dei luoghi oggetti di causa avanzata dall'attrice.
La domanda di demolizione dei manufatti abusivi realizzati dai convenuti nella corte comune è fondata.
All'uopo si richiamano le conclusioni formulate con l'ordinanza del 17.11.2019.
Invero, va evidenziato che in seguito al sopralluogo del 6.9.2018
ad opera del tecnico Arch. veniva riscontrato che Persona_6
sulla corte oggetto di causa era stato realizzato abusivamente un pagina 22 di 36 ampliamento dell'appartamento sul lato Nord del cortile ed un ulteriore ampliamento sul lato sud/ovest nonché una tettoia,
motivo per il quale il comune di Reggio Calabria emanava nei confronti della convenuta l'ordinanza prot. n. 145753 del
19.9.2018 con la quale veniva ordinato a Controparte_1
quale responsabile dell'abuso nonché proprietaria dell'immobile,
la demolizione delle opere in questione (doc. 19 - ). Pt_1
Orbene risulta pacifico ed incontestato che la convenuta ad oggi non abbia provveduto ad ottemperare alla citata ordinanza, nel frattempo divenuta esecutiva.
Ne consegue la condanna della alla riduzione in pristino CP_1
dei luoghi tramite la demolizione a proprie spese dei manufatti abusivi così come indicati nell'ordinanza.
*


4. Risoluzione transazione. Ripetizione di indebito
Va altresì accolta la domanda attorea di risoluzione per inadempimento del contratto di transazione del 24.11.2016.
Trattandosi di un ordinario giudizio di inadempimento e risoluzione del contratto, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale)
del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi pagina 23 di 36 alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dall'impossibilità di adempiere per impossibilità dovuta a causa a lui non imputabile (S.U.
13533/2001; S.U. 7996/2006).
Tanto premesso la ha documentato l'esistenza di un valido Pt_1
accordo transattivo (doc. 10 – ), ove le parti in odierna Pt_1
contesa, a mezzo di reciproche concessioni, stabilivano expressis
verbis:
- la divisione della corte pertinenziale dell'immobile;
- la suddivisione in parti uguali dei lavori necessari per il ripristino dello stato di sicurezza ed integrità del fabbricato;

- la rinuncia da parte della alla richiesta dei danni CP_1
alla salute derivanti dal fenomeno infiltrativo ed insalubrità degli ambienti;

- il versamento da parte della della somma di € Pt_1
2.000,00 quale quota parte dei lavori di fognatura eseguiti dalla;
CP_1
- la regolarizzazione dell'accordo attraverso rogito notarile di divisione della proprietà entro il 30.12.2017.
pagina 24 di 36 in qualità di creditrice, ha quindi pienamente Parte_1
assolto l'onere probatorio su di lei gravante, documentando la fonte negoziale dell'obbligo di facere del convenuto e il relativo termine di scadenza dell'adempimento (30.12.2017).
Dall'altra parte la convenuta non ha negato l'esistenza dell'accordo né ha eccepito di aver adempiuto alle relative obbligazioni.
L'inadempimento va addebitato alla condotta della convenuta, la quale ad oggi non ha provveduto a ridurre in pristino la corte,
impedendo all'attrice il suo utilizzo.
Risulta, quindi, senz'altro accertato l'inadempimento colposo della nei confronti dell'attrice, considerata anche la CP_1
perduranza dell'inadempimento (Cass. 3455/2020).
Per l'effetto va dichiarata la risoluzione del contratto di transazione in analisi.
L'accoglimento della domanda di risoluzione dà la stura ripetizione del pagamento di € 2.000,00 effettuato in esecuzione degli accordi oggetto di transazione (quale quota parte dei lavori di manutenzione dell'impianto fognario e idrico fognatura dalla in favore della ), essendo venuta meno la Pt_1 CP_1
causa debendi (S.U. 5624/2009).
E' noto invero che alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1458 c.c., consegue sia un effetto liberatorio, per le pagina 25 di 36 obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge per l'accipiens, il dovere di restituzione (Cass. 9631/2023).
Ciò posto la convenuta ha espressamente dichiarato di aver ricevuto dalla la somma in oggetto (pag. 7, comparsa di Pt_1
costituzione - ), mentre va ritenuta priva di pregio la CP_1
prospettazione secondo cui la somma in questione costituirebbe il
“prezzo” per l'acquisto del pieno diritto di utilizzare l'allaccio fognario da parte della e non un contributo ai Pt_1
costi dei lavori di fognatura, pattuito in transazione.
Il titolo del pagamento è, infatti, l'accordo transattivo del
24.11.2016, che qualifica espressamente l'importo come “quota
parte dei lavori di fognatura effettuati a suo tempo dalla sig.ra
in ragione della totalità”. CP_1
Il tenore letterale della clausola e la sua funzione negoziale,
letti secondo i canoni degli artt. 1362 ss. c.c., attestano un contributo a spese già sostenute, non il corrispettivo di un trasferimento o di una costituzione di diritti.
Ed invero all'interpretazione in termini di “prezzo” per l'“acquisto di un diritto” osta:
- la mancata determinazione dell'oggetto e delle modalità di esercizio del preteso diritto;

pagina 26 di 36 - i requisiti di forma e pubblicità richiesti per la costituzione di diritti reali di godimento (artt. 1350 n. 4
e 2643 n. 4 c.c.), qui non assolti.
Ne discende che i € 2.000,00 non remuneravano l'“acquisto” di un diritto, ma danno esecuzione a un riparto di costi pattuito in transazione (art. 1965 c.c.).
Poiché, come già accertato, la transazione è stata risolta, viene meno la causa del pagamento eseguito in sua esecuzione: operano,
dunque, gli effetti restitutori di cui agli artt. 1458 e 2033
c.c. La domanda di ripetizione va pertanto accolta, con condanna della convenuta alla restituzione di € 2.000, oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. dalla data della domanda sino al saldo,
non essendo provata la malafede della convenuta.
Sfornita di prova degli elementi costitutivi è rimasta la domanda di risarcimento danni “contrattuali”, che va, pertanto,
rigettata, non avendo parte attrice documentato il pregiudizio lamentato.
*
5. Risarcimento da occupazione sine titulo
Va invece rigettata la domanda risarcitoria avanzata da Pt_1
, non sussistendo alcuna allegazione, ancor prima della
[...]
prova, in ordine ad eventuali danni da questa subiti in conseguenza dell'occupazione del bene da parte dei convenuti.
pagina 27 di 36 Costituisce arresto giurisprudenziale condiviso dal Tribunale
quello secondo cui “In caso di occupazione di un immobile "sine
titulo", il danno subito dal proprietario non può ritenersi "in
re ipsa", ma deve essere sempre provato, ancorché attraverso il
ricorso a presunzioni semplici, che comunque rivelino
l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a
frutto” (da ultimo Cass. 36251/2021).
Sul punto va evidenziato che la stessa attrice allega e documenta che l'appartamento di sua proprietà è stato locato a
[...]
dal 1.4.2013 al 31.3.2017, sicché non può Persona_7
ritenersi che l'occupazione abusiva su parte del cortile interferisse con il godimento dell'appartamento o abbia impedito di locarlo.
Alla luce della genericità delle allegazioni attoree, vanno rigettate anche le domande risarcitorie relative al minor valore locativo dell'immobile di proprietà derivante Pt_1
dall'occupazione abusiva del cortile in comproprietà e ai danni futuri alla facciata dall'edificio, che non si presentano quale naturale sviluppo dell'eventuale attività di demolizione dei manufatti (Cass. 10072/2010).
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6. Rimborso spese parti comuni
pagina 28 di 36 Va altresì rigettata la domanda della in ordine al Pt_1
rimborso delle spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio ex art. 1134 c.c.
L'attrice ha invero dato prova dell'avvenuta esecuzione dei lavori, sennonché non ha documentato, ed invero neanche allegato,
l'effettivo pagamento degli stessi.
Sul punto il testimone titolare dell'impresa CP_4
incaricata dei lavori, ha affermato che “l'immobile in questione
si trova a Reggio Calabria e io verso la fine del 2015 inizio del
2016 vi ho fatto lavori di impermeabilizzazione del pavimento-
terrazzo a livello del I^ piano, sistemazione parapetti del
terrazzo, cornicioni esterno del fabbricato. Ho anche sistemato
la scala esterna che dava accesso al piano primo (2° f.t.)”, ed ha aggiunto: “non sono ancora stato pagato interamente perché la
dott.ssa ha avuto dei problemi […]”.
Tali dichiarazioni, per un verso, sono generiche quanto ai pagamenti: non indicano chi abbia corrisposto somme, quali importi, quando, con quale causale o mezzo di pagamento, né sono supportate da riscontri documentali (fatture quietanzate,
bonifici, ricevute).
In assenza di riscontri esterni, il riferimento del testimone non integra una prova di un avvenuto pagamento — nemmeno parziale —
utile a fondare e quantificare l'asserito credito dell'attrice.
pagina 29 di 36 Per altro verso, lo stesso testimone esclude l'integrale pagamento (“non sono ancora stato pagato interamente”) e, così
facendo, non comprova neppure l'an di un pagamento parziale riferibile all'intervento dedotto: il tenore della dichiarazione segnala una perdurante quota insoluta ma non consente di individuare l'ammontare né la riconducibilità delle eventuali somme versate all'intervento per cui si chiede il rimborso.
Difetta quindi il presupposto oggettivo della pretesa di rimborso ex art. 1134 c.c.: l'“urgenza” rileva solo a condizione che vi sia stata una spesa effettiva e provata nella sua esistenza e riferibilità allo specifico intervento (Cass. ord. 33158/2019).
Ai sensi dell'art. 2697 c.c. grava sull'attore la prova dei fatti costitutivi (esecuzione dei lavori, esborso, nesso, urgenza e
quantum), né può invocarsi un diverso riparto in tema d'inadempimento senza una specifica allegazione e prova del pagamento.
In mancanza di prova dell'avvenuto esborso (e del relativo importo), la domanda di rimborso va rigettata.
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7. Risarcimento danni da infiltrazioni
È infine fondata la domanda risarcitoria in via riconvenzionale avanzata dalla convenuta Controparte_1
pagina 30 di 36 L'art. 2051 c.c., nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che opera sul piano oggettivo dell'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e della ricorrenza del caso fortuito, quale elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale (Cass. ord. 11122/2021).
In particolare, il danneggiato è gravato dall'onere di dimostrare che la cosa ha rappresentato una condizione necessaria e sufficiente perché l'evento si verificasse (Cass. Ord. 1064/2018;
Cass. 12744/2016).
Nel caso di specie, la relazione tecnica di parte convenuta a firma dell'ing. ha accertato che le Controparte_8
pareti e le soffitte dell'immobile di proprietà CP_1
“risultano in cattivo stato di conservazione a causa
dell'infiltrazione dell'acqua derivante dalla terrazza del solaio
soprastante” (pag. 4, doc. 3 – ). CP_1
Sul punto si evidenzia la non contestazione delle cause e dell'entità dei danni lamentati dalla convenuta.
Orbene, il principio di non contestazione, cui è stata data consacrazione normativa nel testo, novellato dalla l.69/2009 dell'art. 115 c.p.c., implica, in capo alle parti processuali, un onere di attivazione al fine di contestare i fatti posti a fondamento della domanda giudiziale.
pagina 31 di 36 Laddove ciò non avvenga, la non contestazione assume la veste di comportamento processuale rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio.
Va quindi ritenuta raggiunta la prova del nesso di causalità
materiale tra il cattivo stato di manutenzione delle parti comuni dell'edificio (ovvero la terrazza a livello) e le infiltrazioni lamentate dalla convenuta, che vanno quantificati come da computo metrico prodotto (doc. 14 – ). CP_1
Sul punto l'odierna attrice non ha contestato in modo esplicito e specifico la sussistenza e l'entità dei danni quantificati nel preventivo di spesa, sicché lo stesso assume valore di prova
(Cass. 27642/2020).
Le voci di danno elencate dal perito risultano peraltro coerenti con la dinamica dell'evento descritto dalla difesa di parte convenuta.
La somma indicata nel preventivo (17.756,55 €) parametrato al costo delle lavorazioni necessarie a ripristinare l'immobile,
deve essere imputata alla in misura pari al 50%, in Pt_1
proporzione al valore della proprietà di ciascuno dei condomini,
sulla scorta dei criteri di riparto delle spese stabiliti dall'art. 1123 c.c.
Invero, in tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un pagina 32 di 36 singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive (Cass. 18164/2014; Cass. Ord.
35316/2021).
Conclusivamente, attesa la prova della causa di infiltrazione derivante dal cattivo stato di manutenzione del terrazzo a livello e che lo stesso, in assenza di un titolo contrario, deve ritenersi parte comune dell'edificio, va condannata Parte_1
a risarcire il danno patrimoniale patito Controparte_1
nell'importo di € 8.878,27.
Tale somma va poi rivalutata secondo gli indici ISTAT a partire dalla data in cui si è verificato l'evento lesivo (anno 2012),
dal momento che l'obbligo di risarcire il danno derivante da fatto illecito dà vita ad un debito di valore sia quando abbia ad oggetto una reintegrazione in forma specifica sia quando riguardi un risarcimento per equivalente giacché, pur non trovando pagina 33 di 36 applicazione il principio nominalistico, dal punto di vista strutturale il debito presenta pur sempre un preciso carattere pecuniario individuabile attraverso il riferimento al parametro costituito dal valore economico del bene in oggetto: il che consente di attribuire al danneggiato un equivalente monetario realmente corrispondente al valore dell'utilità sottrattagli.
Sulla somma originaria via via rivalutata anno per anno spettano al danneggiato anche gli interessi, determinati al tasso legale,
dalla data del fatto sino alla data di deposito della presente decisione (Cass. 1712/1995).
*


8. Spese di lite
La soccombenza dei convenuti in ordine alla domanda principale oggetto di giudizio (rivendica della corte condominiale)
determina in capo ad essi l'addebito dei due terzi delle spese di lite, compensando il restante terzo.
Le spese vanno liquidate, come in dispositivo, sulla base del
D.M. 55/2014, scaglione di valore “indeterminabile – complessità
bassa”, e valori tabellari medi, non essendovi ragioni per discostarsene.


P. Q. M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa domanda, deduzione ed eccezione:
pagina 34 di 36 1. accoglie la domanda di rivendica proposta da Pt_1
;
[...]

2. accerta la comproprietà, in capo a della Parte_1
quota ideale di ½ indiviso del cortile pertinente al fabbricato sito in Reggio Calabria, via Giordano Ruffo n.
18 (o via Eremo Pietrastorta o Strada Privata), censito al N.C.E.U. del Comune di Reggio Calabria, fg. 70, part. 3198 sub. 1 e 2;

3. rigetta la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata da (e coltivata dall'erede Persona_1 CP_1
);
[...]

4. per l'effetto condanna Controparte_1 Parte_2
, e all'immediato
[...] Controparte_2 Controparte_3
rilascio e alla riduzione in pristino del cortile di cui al punto n. 2 del presente dispositivo, occupato senza titolo;

5. dichiara la risoluzione dell'accordo di transazione del
24.11.2016;

6. per l'effetto condanna alla Controparte_1
restituzione in favore di di € 2.000,00, Parte_1
oltre agli interessi al tasso legale dalla data della domanda sino al saldo;

pagina 35 di 36 7. accoglie la domanda riconvenzionale di risarcimento danni avanzata da e accerta e dichiara Controparte_1
che la causa del fenomeno infiltrativo è riconducibile al cattivo stato di manutenzione delle parti comuni dell'edificio (terrazzo a livello);

8. per l'effetto condanna al pagamento in Parte_1
favore di della somma complessiva € Controparte_1
8.878,27 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale subito, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria sulla somma via via rivalutata come in parte motiva;

9. condanna a rimborsare a Controparte_1 Pt_1
i 2/3 delle spese di lite che si liquidano in €
[...]
5.077,3 per compensi, oltre a spese generali, IVA e CPA
come per legge;

10. compensa il restante terzo delle spese di lite.
Reggio Calabria, 31 agosto 2025
Il Giudice
dott. Filippo Meneghello
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