N. R.G. 1712/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO

Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', preso atto delle conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. r.g. 1712/2019, promossa da:
e , rappresentati e difesi dagli Avv.ti Marcello e Parte_1 Parte_2
Pierluigi Mattucci
RICORRENTI
Contro
, con l'avv. Ugo Giuliani Controparte_1
RESISTENTE

CONCLUSIONI

Come da note scritte di discussione, depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 8 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, depositato il
27.4.2019, e quali locatori dell'immobile a destinazione commerciale sito in Pt_1 Parte_2
Atri (TE), al Vico Firmani n. 5, identificato in NCEU al fg. 67 part.lla 453, hanno intimato il rilascio dell'immobile per morosità, concesso in locazione alla conduttrice con contratto del Controparte_1
1°.7.2009, registrato in Atri in data 7.7.2009, con richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
A fondamento della propria domanda, gli intimanti hanno allegato il mancato pagamento dei canoni relativi alle mensilità di gennaio, febbraio, marzo ed aprile del 2019, per un ammontare complessivo di
€ 1.088,00, avendo le parti pattuito un canone annuo pari ad € 3.000,00, da corrispondersi in versamenti mensili inizialmente di € 250,00 poi rivalutati ad € 272,00 in ragione degli adeguamenti
Istat (vd. contratto di locazione allegato all'intimazione di sfratto).
Con memoria depositata il 6.5.2019, si è costituita nella fase sommaria la conduttrice,
[...]
proponendo opposizione all'intimato sfratto, deducendo di aver sospeso la corresponsione CP_1 del canone a fronte dell'inadempimento di parte avversa nell'esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione atti ad eliminare le macchie di umidità riscontrate nell'immobile e a ripristinare la salubrità dell'ambiente.
Con ordinanza del 21.5.2019, il Tribunale ha ordinato il rilascio dell'immobile, disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art.447 bis c.p.c. e fissato l'udienza di discussione al 31.10.2019.
A seguito del deposito di memorie integrative ad opera di entrambe le parti, la causa è stata istruita mediante prove orali (interrogatorio formale ed escussione testimoni) e CTU ed è giunta, previa discussione avvenuta con lo scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., all'odierna decisione.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento formulata dai ricorrenti risulta fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Costituisce dato pacifico il mancato versamento ad opera della conduttrice dei canoni di locazione per il periodo intercorrente tra il mese di gennaio 2019 e il primo ottobre del 2019, data di rilascio effettivo dell'immobile (cfr. verbale di rilascio allegato alla memoria integrativa di parte ricorrente del
4.10.2019). La parte conduttrice ha giustificato tale inadempimento sulla scorta dell'omesso svolgimento di opere di manutenzione straordinaria da parte dei locatori, tale da rendere l'immobile inservibile all'uso.
Le contestazioni mosse dalla parte resistente non possono essere condivise.
pagina 2 di 8 Va, innanzitutto, precisato che con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza della S.C. (v. Cass. 22/09/2017, n. 22039; Cass. 11/02/2005, n. 2855),
l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, riteneva legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo allorquando venisse completamente a mancare la prestazione della controparte (v., per tale indirizzo, Cass. 01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004,
n. 7772; 18/06/1999, n. 6125; 05/10/1998, n. 9863; 17/05/1983, n. 3411; 23/05/1962, n. 1172).
Di recente, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha sposato un orientamento evolutivo dell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 c.c., ponendo rilevanza al principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460, comma 2 laddove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo buona fede;
correlazione che - si è osservato - non altrimenti può concretizzarsi se non nella commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte, ossia nella proporzionalità dei rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede
(cfr. Cassazione civile sez. III, 26/07/2019, n. 20322; v. Cass. n. 2855 del 2005, cit.; Cass. 09/08/1982,
n. 4457; 22/01/1985, n. 250; 20/06/1996, n. 5694).
Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza di legittimità che il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte (Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n.
16822).
Nel caso di specie, non può ritenersi che la sospensione della corresponsione del canone locatizio sia stata esercitata secondo il canone della buona fede. Invero, le contestazioni mosse dalla parte conduttrice sull'inidoneità dell'immobile ai fini dello svolgimento dell'attività ivi condotta si sono rilevate infondate.
All'esito dell'istruttoria svolta in corso di causa, in particolare delle conclusioni cui è pervenuto il
CTU, è emerso che i fenomeni infiltrativi presenti nell'immobile erano da ritenersi lievi e non inficianti pagina 3 di 8 il corretto svolgimento dell'attività gestita dalla conduttrice. In particolare, l'ausiliario ha avuto modo di acclarare, in forza degli accertamenti tecnici compiuti sui luoghi di causa, la sussistenza di due fenomeni infiltrativi: il primo causato dall'infiltrazione di acque meteoritiche dalla canna fumaria presente nella parte sovrastante dell'edificio e il secondo derivante dalla presenza di risalita d'acqua per via della tenuta imperfetta dell'impermeabilizzazione del terreno. Le conseguenze dei descritti fenomeni, tuttavia, non sono state ritenute idonee a compromettere lo svolgimento dell'attività commerciale, essendosi manifestate sottoforma di rigonfiamenti e distacchi, con relativa caduta di placche di intonaco o elementi di rivestimento.
Le risultanze cui è pervenuto il CTU risultano pienamente condivisibili, non riscontrandosi profili di illogicità, lacunosità o incongruenza tra i dati raccolti e le conclusioni formulate nella perizia. Né può ritenersi che i demandati accertamenti siano stati compiuti in modo superficiale dall'ausiliario, che secondo parte resistente non avrebbe tenuto in considerazione il provvedimento del 1°.10.2019 prot. n.
Parte 0097207/19 con cui la dava atto della sopravvenuta carenza dei requisiti igienico – sanitari per la prosecuzione dell'attività, con conseguente revoca dell'agibilità da parte del Comune di Atri con provvedimento prot. n. 17250 del 23.9.2020 (cfr doc.18 fascicolo di parte resistente e allegato alle note di parte resistente del 18.2.2021).
Si sottolinea a tal proposito che, mentre l'elaborato peritale predisposto dal CTU nella presente causa risulta basato su verifiche tecniche eseguite direttamente sull'immobile, il provvedimento adottato dalla Parte non pare corredato da documentazione fotografica, essendo fondato su mere percezioni sensoriali e non su analisi tecniche tese ad accertare l'entità delle infiltrazioni, il tasso di umidità nell'aria, il livello di pervasione della muffa. Inoltre, risulta dalla documentazione di causa che l'agibilità dell'immobile è stata ripristinata a seguito di un mero intervento di rimozione degli intonaci distaccati, di pulizie superficiali e di ritinteggiatura delle pareti, senza necessità di eseguire interventi strutturali sull'edificio (cfr. CILA del 9.12.2020 all. istanza del 16.3.2021 e segnalazione certificata depositata il
14.9.2021).
Del resto, il fatto che le infiltrazioni non impedissero di esercitare la propria attività commerciale è dimostrato dalla richiesta di rinvio dell'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile, formalizzata dalla conduttrice al primo accesso dell'Ufficiale giudiziario in data 27.8.2019, che mal si concilia con l'effettiva impossibilità di un regolare svolgimento del commercio, nonché da alcune dichiarazioni testimoniali rese anche dai testi di parte resistente (cfr. testimonianza di del Testimone_1
pagina 4 di 8 22.2.2022, il quale ha dichiarato “quando ho fatto il sopralluogo il negozio era aperto e l'attività era in funzione”).
In definitiva, l'eccezione di inadempimento sollevata dalla resistente a giustificazione dell'intervenuta sospensione del pagamento dei canoni di locazione non si è rivelata fondata, né la mancata corresponsione dei medesimi canoni può ritenersi correttamente giustificata dalla buona fede oggettiva di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. Nell'ottica del complessivo assetto degli interessi discendenti dal contratto, l'omesso versamento del canone risulta sproporzionato rispetto alla condotta tenuta dal locatore.
Pertanto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, la quale va condannata al pagamento dei canoni maturati dal mese di gennaio 2019 fino all'effettivo rilascio dell'immobile (1.10.2019), per la somma di € 2.448,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
In relazione alle ulteriori domande formulate dalle parti, occorre precisare che, secondo l'impostazione prevalente della Suprema Corte (Cass. civ., n. 12121/06; Cass. civ., n. 12288/04; Cass. civ., n.
11148/03) - che parte dal presupposto secondo il quale l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con cognizione piena (cd. concezione autonomistica), in cui l'intimante deve dare la prova del diritto vantato, non potendosi più avvalere delle ammissioni legali della fase sommaria - ben
è possibile per il locatore dedurre una nuova causa petendi e proporre anche una nuova domanda, e per il conduttore proporre nuove eccezioni e/o domande riconvenzionali (Cass. civ., n. 13963/05); tale facoltà potrebbe, peraltro, scaturire anche dall'applicabilità, a seguito della disposta trasformazione del rito, del disposto dell'art. 414 c.p.c. Si è, invero, precisato che, nel procedimento per convalida di sfratto, le parti possono esercitare, nel nuovo e autonomo procedimento che si instaura a seguito dell'opposizione dell'intimato, tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. civ., n. 3696/12; Cass. civ., n. 15399/10; Cass. civ., n. 5356/09).
Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha puntualizzato che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue pagina 5 di 8 domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (Cass. civ., n. 4771/19; Cass. civ., n. 12846/14; Cass. civ., n. 12247/13).
Ciò posto in ordine all'ammissibilità delle nuove domande avanzate nel corso del presente giudizio a cognizione piena, può passarsi allo scrutinio di fondatezza delle stesse.
Ebbene, la richiesta di risarcimento danni formulata dalla resistente per il mancato guadagno relativo al periodo di ottobre 2017, in cui l'esercizio commerciale ha subito una chiusura forzata determinata dalla necessità di lavori manutentivi, non può trovare accoglimento.
Ai sensi dell'art. 1584 c.c. “se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento”. Tale disposizione segna il limite entro il quale deve essere contenuto il sacrificio del conduttore per il caso di riparazioni dell'immobile. Nel caso di specie, dalle risultanze della fase istruttoria è emerso che, al fine di consentire i lavori di straordinaria manutenzione, il locale è rimasto chiuso per circa due settimane (cfr. testimonianza di del 30.03.2021), né risulta differente Testimone_2
elemento di prova che attesti il superamento del predetto limite di giorni venti, non avendo sul punto parte resistente assolto all'onere probatorio su di essa gravante.
Né tantomeno può essere accolta la domanda di risarcimento dei danni subiti per l'intervenuta chiusura dell'attività nel mese di settembre 2019 e delle annesse spese di trasloco sopportate dalla conduttrice, essendo stato il rilascio dell'immobile disposto all'esito della fase sommaria di intimazione di sfratto in ragione dell'inadempimento alle obbligazioni contrattuali posto in essere dalla medesima parte conduttrice.
Merita, invece, accoglimento, l'istanza di parte resistente avente ad oggetto la condanna della controparte alla restituzione dell'importo di € 1.500,00, versato a titolo di deposito cauzionale al momento della stipula dell'accordo di locazione. Sulla sua corresponsione, la parte ricorrente non ha mosso contestazioni, potendosi la stessa ritenersi accertata, nell'an e nel quantum, tenuto conto anche dell'eccezione di compensazione formulata dai medesimi ricorrenti nella memoria autorizzata del
29.11.2019. Ebbene, tale richiesta di compensazione non si rivela fondata, non avendo la parte locatrice dimostrato che, al momento della restituzione dell'immobile, lo stesso risultava affetto da danneggiamenti. Come già sottolineato, infatti, gli interventi eseguiti a seguito del rilascio hanno avuto ad oggetto la mera rimozione di intonaco distaccatosi (per via delle infiltrazioni e non del comportamento della conduttrice) e la ripulitura e tinteggiatura delle pareti. Quanto all'abbattimento di pagina 6 di 8 una parete divisoria, confermata dal teste di parte resistente (cfr. verbale di udienza del Testimone_3
30.3.2021 “noi abbiamo tagliato una ottantina di centimetri del muro del piccolo laboratorio posto sulla destra rispetto all'ingresso, avvertendo ovviamente la proprietà che ha autorizzato il lavoro”), risulta che nel momento di esecuzione dei lavori fosse presente anche il proprietario Parte_2
e che lo stesso non avesse alcuna rimostranza da sollevare (cfr. verbale di udienza del 30.3.2021, teste
“mentre stava demolendo il muro è arrivato il dott. il quale non mi pare abbia Testimone_2 Pt_1 detto nulla”).
Vanno, poi, disattese le richieste di rimborso delle spese in tesi sostenute per il mutamento di destinazione d'uso e per fronteggiare ai fenomeni infiltrativi presenti nell'immobile. In ordine alla prima delle due pretese, deve considerarsi prescritto, come eccepito dalla parte ricorrente, il diritto ad ottenere la restituzione di somme, essendo decorso il termine decennale fissato dalla legge per la ripetizione di indebito. Nel caso di specie, infatti, dalla dichiarazione versata in atti (cfr. doc. 10 fascicolo di parte resistente) risulta che il pagamento degli interventi in questione fosse avvenuto in data 10.8.2009, a fronte della prima richiesta di restituzione, avanzata con la memoria integrativa depositata il 21.10.2019.
Quanto, invece, alle paventate spese per l'acquisto di prodotti necessari alla rimozione di muffe nell'immobile, la totale assenza di riscontri probatori sul punto induce al rigetto della domanda. Lo stesso dicasi per il preteso rimborso delle spese sostenute per l'acquisto di prodotti alimentari poi deterioratisi all'interno dell'immobile di causa, su cui manca peraltro una precisa quantificazione, oltre che dati istruttori da cui desumere la sussistenza del danno.
Da ultimo, non possono essere condivise le richieste di parte resistente sull'indennità di avviamento commerciale, dovuta per il rischio di perdita della clientela che potrebbe scaturire dall'avvenuto trasferimento dell'esercizio commerciale. A tal proposito, va chiarito che l'art. 34 della L. 392/1978 esclude tale indennità nel caso in cui la cessazione del rapporto locatizio sia dipesa dalla risoluzione del contratto per inadempimento, come avvenuto nella specie.
La prevalente soccombenza della parte resistente ne determina la condanna al pagamento delle spese di lite e di CTU.


P.Q.M.


pagina 7 di 8 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti per inadempimento della conduttrice resistente;

- condanna la resistente a corrispondere in favore dei ricorrenti l'importo complessivo di € 2.448,00, per canoni maturati e scaduti dal mese di gennaio al mese di settembre 2019, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna i ricorrenti a restituire alla resistente l'importo di € 1.500,00, versato a titolo di deposito cauzionale;

- rigetta le ulteriori domande formulate dalle parti;

- condanna la resistente al rimborso delle spese di lite in favore dei ricorrenti, che si liquidano nella somma complessiva di € 49,00 per esborsi e in € 3094,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA;

- pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto del 2.8.2024, definitivamente a carico della parte resistente.
Teramo, 10.2.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
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