TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 2200/2025 R.G.
Oggi 14.12.2025, il Giudice dott.ssa AN NI, dopo avere dato atto del deposito da ambo le parti delle note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c. nella causa sopra emarginata promossa da contro il Parte_1 Controparte_1
, pronuncia, all'esito della camera di consiglio, la sentenza che segue, che viene allegata a
[...] verbale.
AN NI G.O.T.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa AN NI, ha pronunciato a seguito di deposito di note scritte in sostituzione di udienza in base all'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2200 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, posta in deliberazione e decisa nelle date del 12-14 dicembre 2025 ed avente ad oggetto “impugnativa delibera condominiale”
TRA
(cod. fisc. , elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Irene Parte_1 C.F._1 Damiani (domicilio digitale: , che la rappresenta e giusta procura ad litem in atti Email_1
OPPONENTE
CONTRO
(cod. fisc. ), in persona del l.r. pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Francesca Tuzzolino (domicilio digitale:
, che lo rappresenta e difende per procura ad litem in atti Email_2
OPPOSTO
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
1.1. – Con atto di citazione notificato il 14.2.2025, la signora , premettendo di essere proprietaria di Parte_1 una unità immobiliare posta all'ultimo piano dell'edificio condominiale sito in , CP_1 Controparte_1 impugnava, chiedendo che ne venisse dichiarata la nullità e comunque l'illegittimità, la delibera condominiale del
14.11.2024, approvata in seconda convocazione, nella parte in cui, dopo avere approvato la relazione tecnica redatta dall'arch. , in precedenza dalla stessa assemblea nominato, si è stabilito a maggioranza che le Persona_1 spese per la riparazione del lastrico solare fossero poste interamente a suo carico, anziché divise secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Aggiungeva che il non aveva nel tempo posto in essere atti conservativi e opere di CP_1 manutenzione straordinaria relative alle parti comuni dell'edificio , in violazione degli obblighi nascenti CP_2 dagli artt. 1130 e 1135 c.c.
Chiedeva, inoltre, che venisse accertata “..l'incongruenza delle tabelle millesimali in essere con le effettive quote in proprietà ai condomini e ordinato al Palermo…” [d'ora in avanti, più Controparte_1 semplicemente, anche solo “ ”] di “..rielaborare e aggiornare tali tabelle sulla scorta del reale stato dei CP_3 luoghi..[..].
1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con comparsa di riposta del 9.5.2025, il contestava la domanda CP_1 adducendo:
a).- che il lastrico solare, adibito a terrazza, era di proprietà e in uso esclusivo dell'attrice;
2 b).- le spese necessarie alla riparazione del lastrico solare e l'onere di eliminare le cause e i danni all'immobile dell'attrice conseguenti alle infiltrazioni verificatesi nella primavera del 2024, andavano poste in modo esclusivo sulla stessa e non applicando i criteri di cui all'art. 1226 c.c., posto che essi erano stati determinati da esclusivo comportamento dell'attrice, che non aveva provveduto ad eliminare i vizi costruttivi originari.
Soggiungeva che nessuna responsabilità poteva essere configurata a suo carico ex artt. 1130 e 1135 comma 1 n. 4
c.c., posto che aveva provveduto ad eseguire nel tempo le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del lastrico solare.
Contestava infine, in ragione dell'insussistenza dei presupposti richiesti, la domanda volta a far accertare e dichiarare l'incongruenza delle tabelle millesimali pacificamente applicate da anni, e di obbligarlo a dotarsi di nuove conformi allo stato dei luoghi.
1.3.- Il procedimento, sospesa l'efficacia della delibera impugnata, era istruito con i soli documenti offerti in comunicazione dalle parti. Indi, era rinviato per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 12.12.2025, sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c., e quindi deciso.
2.- Merito della lite
2.1.- Occorre, in primo luogo, evidenziare che con l'opposizione avverso la delibera del 14.11.2024, Parte_1 ha prospettato vizi rientranti nel paradigma della nullità perché attinenti alla violazione dei criteri legali di ripartizione della spesa.
Costituisce, infatti, orientamento diffuso risalente a Cass. s.u. n. 4806/2005 e recentemente ribadito da Cass. s.u n.
9839/2021, in ordine ai criteri distintivi tra delibere assembleare nulle (vizi di sostanza) e delibere assembleari annullabili (vizi di forma), quello secondo cui “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto”, mentre “..debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto “
Sono, in altri termini, nulle e pertanto impugnabili anche oltre il termine di decadenza cui all'art. 1137 cod. civ. le delibere con le quali a maggioranza l'assemblea - incorrendo in tal modo in un vizio di sostanza e non di forma - venga a stabilire o a modificare i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, atteso che tale materia esula da quelle su cui l'assemblea può deliberare a maggioranza, mentre sono annullabili, se tempestivamente impugnate nel termine di cui all'art. 1137 c.c., quelle affette dagli altri vizi sopra richiamati.
2.2.- Scendendo all'esame delle singole censure prospettate dall'attrice, giova evidenziare che:
a).- in tema di condominio negli edifici, del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una parte di esso, risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno ex art. 2051 c.c. , sia il Condominio nel caso che sia stata omessa l'attivazione degli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti (art. 1130 c.c.), ovvero non abbia adottato, in apposita adunanza assembleare, le determinazioni su di lui incombenti in materia di opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.);
b).- la naturale interconnessione che esiste tra la superficie del lastrico e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune e in relazione alla quale è operante il dovere di controllo in capo al [l'amministratore del]
Condominio comporta che, in ordine alla ripartizione della responsabilità tra il proprietario (o utilizzatore) esclusivo del lastrico, trovi applicazione la regola del riparto della responsabilità mutuata dall'art. 1126 c.c., in assenza della prova rigorosa, incombente sul Condominio, della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo di tale lastrico o di una parte di esso, secondo i principi che disciplinano la responsabilità extracontrattuale e
3 in primo luogo della imputazione della responsabilità (arg. ex Cass. s. u. n. 9449/2016). La proprietà esclusiva del lastrico solare di copertura dell'edificio, così come il suo uso esclusivo, pertanto, non esime il dalla CP_1 custodia del bene e la conseguente responsabilità in ragione della funzione principale del detto lastrico di copertura dell'edificio condominiale;

c).- il criterio di imputazione di cui all'art. 1126 c.c. pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico del Condominio;

d).- una delibera che preveda la ripartizione delle spese in parola in modo difforme rispetto ai criteri legali di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c., in difetto di prova rigorosa della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto o del suo uso esclusivo, va dichiarata nulla perché violativa dei criteri legali di spesa, di cui all'art. 1123 e ss. c.c.
Orbene, nell'ipotesi in esame, il non ha fornito la prova rigorosa, su di lui incombente, della riconducibilità CP_1 del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto o del suo uso esclusivo. Dalla stessa CTP di parte opposta (arch.
), in disparte le premesse dubitative da cui parte (cfr. in particolare pag. 3, in cui si fa riferimento Persona_1 agli avverbi “presumibilmente” e “sembrerebbe”), emerge, tenuto conto anche delle opere che suggerisce di realizzare
(rimozione ammaloramento del solario con rifacimento dell'intera pavimentazione del massetto;
l'impermeabilizzazione del terrazzo;
la revisione del pozzetto di scarico esistente;
realizzazione di una nuova colonna di scarico), in modo indubbio comunque un concorso nella realizzazione del fatto dannoso in argomento. Senza tacere, infine, delle opposte conclusioni cui è incorso, nel suo elaborato, dal CTP di parte opponente, arch. . Per_2 Ne inferisce che le “spese” andavano ripartite secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. e, la relativa delibera del
14.11.2024, oggetto di impugnativa, per non essersi attenuta ai predetti criteri di ripartizione legale, va dichiarata nulla.
2.3.- Relativamente, poi, alla seconda domanda dall'opponente avanzata finalizzata a far accertare l'incongruenza delle tabelle millesimali “in essere” con le effettive quote in proprietà ai condomini, ordinando al Condominio di “..rielaborare e aggiornare tali tabelle va evidenziato che:
a).- ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. il giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali, in precedenza approvate, presuppone che chi lo introduce dimostri la sussistenza dei relativi presupposti, in applicazione dei comuni principi in tema di ripartizione dell'onere della prova (art. 2697 c.c.), quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili, nella prima ipotesi normativa, o la presenza di alterazioni per più di un quinto nella seconda ipotesi normativa;

b).- in particolare, il che agisce ex art. 69 disp. att. c.c. ha l'onere di dimostrare anche in modo implicito (i) CP_1 l'errore (comma 1 n. 1), in cui il è incorso – nella predisposizione delle tabelle approvate - per l'obiettiva CP_1 apprezzabile divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto nelle tabelle che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del indicando gli elementi CP_1 oggettivi sui quali il valore effettivo doveva essere calcolato al momento della loro formazione (arg. ex Cass. s.u. n.
6222/1997), ovvero (ii) le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari che abbiano alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (comma 1 n. 2).
Nell'ipotesi in esame, l'attrice nulla ha allegato a fondamento della sua domanda, sia in ordine a quale tra le due distinte ipotesi di revisione, ossia l'errore o l'alterazione, ha inteso procedere, sia in ordine ai concreti elementi da cui ricavare gli specifici presupposti della domanda. Essa, in particolare, si è limitata a chiedere, nelle sole conclusioni dell'atto introduttivo, in modo del tutto generico e in difetto di una tempestiva premessa assertiva, l'accertamento dell'incongruenza delle tabelle millesimali in essere (che non è dato sapere, ad esempio, nemmeno se predisposta dal costruttore, se approvata con delibera condominiale e, in questo caso, se deliberata all'unanimità o a maggioranza), senza null'altro aggiungere. Una tale lacuna, che non può essere ovviamente sanata ex post mediante una CTU avente una chiara natura esplorativa, determina pertanto il rigetto della domanda.
2.4.- Le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 cod. proc. civ. in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato. Gli argomenti non espressamente esaminati sono stati ritenuti dal Tribunale, che ha 4 fatto applicazione del principio processuale della ragione più liquida (cfr. Cass. n. 15008/2018; Cass. s.u. n.
9936/2014), non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
3.- Spese.
Le spese processuali, nella misura liquidata in dispositivo, vanno poste a carico per metà a carico del e per la restante metà compensate tra le parti tenuto conto del rigetto della domanda di CP_1 revisione.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e/o assorbita:
- dichiara la nullità per le ragioni di cui in motivazione della sentenza del 14.11.2024 nel capo impugnato;

- rigetta nel resto;

- condanna il a rifondere all'attrice la metà delle spese di lite, che liquida già dimidiate e CP_1 tenuto conto dell'attività espletata, in €. 2.000, oltre €. 237,00 per esborsi, e ancora le spese generali, iva e cpa, compensandole per la restante metà.
Palermo, li 14.12.2025.
AN NI – CP_4
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