N. R.G. 12337/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 12337/2024
tra
Parte_1
e

Controparte_1
Oggi 1 ottobre 2025 sono comparsi:
Per l'avv. FAVARÒ AR anche in sostituzione dell'avv. LO BUE Parte_1
NI .
Per il l'avv. SISIA DAVIDE Controparte_1
I procuratori si riportano alle note depositate a cui rinviano .
Chiedono che la causa venga decisa .
Il got
Si ritira in Camera di Consiglio per la decisione
Alle ore 18,50 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc
Il Giudice
dott. Maria Rosalia Grassadonia
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del giorno 1ottobre
2025 , ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c. , la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12337/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FAVARÒ Parte_1 C.F._1
AR e dell'avv. LO BUE NI
ATTRICE
contro
di n. 30 Palermo, (C.F. Controparte_1 Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. SISIA DAVIDE P.IVA_1
CONVENUTO
Oggetto : accertamento negativo della qualità di condomino , impugnazione delibera condominiale


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta le domande proposte dall'attrice pagina 2 di 8 2) Condanna l'attrice al pagamento, in favore del convenuto, delle spese del giudizio che CP_1
si liquidano in euro 3500,00, oltre iva, cpa e spese forfettarie . Con distrazione delle spese in favore del procuratore del convenuto che ha reso la prescritta dichiarazione di anticipo. CP_1
IN FATTO E IN DIRITTO
Il presente giudizio trae origine da un'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dall'odierna attrice avverso l'ingiunzione di pagamento emessa dal Giudice di Pace di Palermo in favore
[...]
, ed avente ad oggetto oneri condominiali. Controparte_3
Nell'atto di opposizione dinanzi al Giudice di Pace, l'opponente aveva sollevato eccezioni di nullità
con riferimento alle delibere di approvazione dei bilanci azionati con il procedimento monitorio, in particolare aveva chiesto di dichiarare nulle, annullare e/o rendere inefficaci la delibera del 30.09.2021
(di ratifica di quelle del 25.2.21, 21.05.21 e 05.07.21) di approvazione dei rendiconti 2017, 2018 e 2019
e la delibera condominiale del 13.10.2022 di approvazione del rendiconto 2020 .
Il Giudice di Pace aveva sospeso l'esecutività del decreto ingiuntivo opposto, aveva rilevato d'ufficio la competenza per materia del Tribunale per le questioni attinenti alla validità delle delibere incidentalmente impugnate dall'opponente.
La causa, quindi, era stata riassunta nei termini assegnati dinanzi al Tribunale e con atto di citazione in riassunzione , l'odierna attrice aveva convenuto in giudizio il CP_3 Controparte_1
chiedendo di :
- “ritenere e dichiarare invalida, nulla, annullare la costituzione del o Controparte_3
comunque dichiarare estranea l'unità immobiliare di proprietà dal suddetto Parte_2
complesso condominiale per le ragioni di cui in narrativa;

ritenere e dichiarare invalide, nulle, annullare e/o rendere inefficaci la delibera del 30.09.2021 (di ratifica di quelle del 25.2.21, 21.05.21 e 05.07.21) di approvazione dei rendiconti 2017, 2018 e 2019 e la delibera condominiale del 13.10.2022 di approvazione del rendiconto 2020 – e contestualmente gli pagina 3 di 8 stessi rendiconto - per violazione degli artt. 1136, comma 6 e 66, comma 3, disp. att. c.p.c. e/o per violazione dell'art. 1123 c.c., per tutte le motivazioni sopra addotte;

- emettere ogni altra statuizione conseguenziale alle conclusioni come sopra formulate”.
Si costituiva il convenuto che contestava quanto dedotto dall'attrice e chiedeva il rigetto CP_1
della domanda e la condanna della stessa alle spese del giudizio.
Questo decidente, ritenuta la causa matura per la decisione, non nominava un CTU, come richiesto dall'attrice, e rinviava per la decisione .
All'udienza del giorno 1-10-2025 dopo la precisazione delle conclusioni e l'orale discussione, la causa viene decisa come previsto dall'art 281 sexies c.p.c..
Si osserva che l'attrice, preliminarmente, ha rilevato l'illegittima costituzione del , in CP_1
quanto quest'ultimo erroneamente comprende anche l'immobile di proprietà senza Parte_2
che lo stesso abbia alcun servizio in comune.
La domanda principale dell'attrice è quindi quella volta a richiedere l'accertamento negativo della qualità di condomina, o meglio, dell'appartenenza di un'unità immobiliare ad un Condominio.
In altri termini, la domanda riguarda in via esclusiva il diritto di proprietà dei singoli condomini, ovvero il diritto di comproprietà che è di disponibilità esclusiva del condomino non dell'amministratore.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 4697 del 21.02.2020, in una causa relativa alla richiesta dell'accertamento negativo della qualità di condomino da parte di una società
proprietaria di diverse unità immobiliari in un ampio complesso edilizio ha ritenuto che dovessero essere chiamati in giudizio tutti i singoli condomini. In particolare, la Cassazione
muovendo da ormai solidi principi ribaditi in diverse pronunce, ha ritenuto che, quando la definizione di una causa postula una decisione avente ripercussione sul diritto di proprietà di pagina 4 di 8 altri soggetti, questi devono necessariamente partecipare al giudizio, quali proprietari in quota parte dei beni comuni.
In particolare, tutte le volte in cui un soggetto chiede l'accertamento positivo/negativo della condominialità, occorre integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti condomini.
Infatti riconoscere o meno che un immobile faccia parte di un Condominio comporta, fra le altre cose, per i comproprietari il corrispettivo aumento delle quote condominiali (se vi è stato un accertamento con esito negativo) o una diminuzione delle stesse (se vi è stato un accertamento positivo) in quanto l'esito della controversia si riverbererà sulle tabelle millesimali.
La domanda di accertamento della qualità di condòmino, ovvero dell'appartenenza di una specifica unità immobiliare ad un Condomìnio, non va proposta nei confronti dell'amministratore, bensì verso tutti i singoli condòmini, configurandosi, in questo caso, un'ipotesi di litisconsorzio necessario.
Va pertanto dichiarata inammissibile la domanda con cui l'attrice ha chiesto di accertare l'estraneità
della unità immobiliare di proprietà dal convenuto. Parte_2 CP_1
Per quanto riguarda le impugnazioni delle delibere condominiali si osserva quanto segue.
Preliminarmente si ritiene che nella memoria n. 1 ex art. 171 ter c.p.c. l'attrice non poteva indicare,
per la prima volta, motivi di impugnazione delle delibere diversi da quelli indicati nell'atto di opposizione a decreto ingiuntivo . I nuovi motivi di impugnazione vanno ritenuti inammissibili in quanto proposti tardivamente. Infatti l'uso delle memorie integrative ex art. 171-ter c.p.c. non può
comportare l'introduzione di nuovi elementi che alterino la causa petendi o il petitum; deve essere garantito il rispetto del principio di non mutabilità della domanda. Le memorie integrative non possono essere utilizzate per introdurre un nuovo thema decidendum, pena l'inammissibilità delle stesse. pagina 5 di 8 Le memorie integrative, dunque, rappresentano uno strumento tecnico-processuale per perfezionare e chiarire le posizioni già assunte dalle parti, senza alterarne i contenuti essenziali. Il loro utilizzo è
circoscritto alla funzione di rendere più esplicite le deduzioni e le eccezioni già formulate, integrandole laddove necessario per consolidare il quadro processuale, ma sempre nel rispetto dei confini tracciati dalla domanda originaria. La prima memoria, da depositare almeno 40 giorni prima dell'udienza, ha una funzione essenziale: permette all'attore di reagire alle difese avanzate dal convenuto nella comparsa di risposta. In questa fase, l'attore può presentare nuove domande o eccezioni che derivano dalle riconvenzionali o dalle eccezioni sollevate dal convenuto. È anche possibile modificare o precisare le domande già formulate in precedenza, adattandole alle nuove circostanze emerse nel contraddittorio. Inoltre, se dalle difese del convenuto emerge la necessità di coinvolgere un terzo,
l'attore può chiedere l'autorizzazione a chiamarlo in causa. Infine, la prima memoria consente di replicare alle eccezioni sollevate dal convenuto, anche avanzando contro eccezioni, come nel caso della prescrizione interrotta.
Ciò premesso, si ritiene che le domande dell'attrice siano da rigettare per i motivi che seguono .
Preliminarmente si evidenzia che l'attrice, in quanto comproprietaria di un'unità immobiliare, è tenuta in solido, verso l'ente di gestione, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti, nei confronti del , rappresentano un insieme, e sia perché a fronte di una CP_1
pluralità di debitori la solidarietà si presume, a prescindere dalla circostanza che le quote dell'unità
siano loro pervenute .
L'attrice ritiene annullabile la delibera del 30/9/2021 in quanto non sarebbero stati convocati alcuni condomini di e, tra questi, gli altri comproprietari del magazzino dell'opponente. Controparte_1
pagina 6 di 8 Per quanto riguarda le ipotesi di omessa convocazione alle assemblee, si rileva che le SS.UU. hanno stabilito che in questi casi ci si trova dinanzi a mera annullabilità e il vizio è sanato se non sollevato entro 30 giorni.
Inoltre, è pacifico che solo il condomino pretermesso può impugnare la delibera chiedendone l'annullamento e ciò in ossequio al principio generale secondo cui le cause di annullamento, a differenza di quelle di nullità che sono di ordine generale, possono essere fatte valere solo dal soggetto titolare dell'interesse leso .
L'attrice ha anche dedotto di non essere stata convocata alla assemblea del 13/10/2022, ma, dalla documentazione in atti, risulta che la stessa sia stata convocata .
L'attrice ha comunque dedotto la illegittimità delle delibere del 30/9/2021 e del 13-10-2022, in quanto le spese straordinarie relative ai lavori di ristrutturazione del sarebbero state ripartite Controparte_1
in base di millesimi errati e che non trovano alcuna rispondenza con l'effettivo stato dei luoghi.
Si rileva che, in materia di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali non abbiano formato oggetto di modifica da parte dell'assemblea, ovvero con sentenza del giudice a norma dell'art. 69 disp.
Att. Cod. civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell'edificio, la ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuata in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il singolo condomino a cui sia richiesto il pagamento della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione, deve proporre domanda di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 disp att cc
Fino a quando non vengono modificate, le tabelle millesimali, ancorché viziate da gravi carenze,
conservano la loro efficacia, ragione per cui non può affermarsi la irrimediabile nullità delle delibere approvate dall'assemblea dei condomini sulla base delle tabelle in vigore.
In altre parole, sino a che l'assemblea non approvi le tabelle modificate, continuano ad usarsi quelle approvate in precedenza e pertanto non può costituire causa di nullità, né di annullamento della delibera la circostanza che le tabelle millesimali siano errate . pagina 7 di 8 L'attrice potrà sempre chiedere all'autorità giudiziaria di procedere alla revisione ai sensi dell'art 69
disp. Att., sempre che ne ricorrano i presupposti.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Con distrazione delle spese in favore del procuratore del convenuto che ha reso la prescritta dichiarazione di anticipo.
Non si ritiene che sussistano i presupposti per la condanna dell'attrice ex art 96 comma 1 e 3 cpc.
Il Giudice
dott. Maria Rosalia Grassadonia
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