REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, in esito all'udienza del 23 ottobre
2025 a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 795/2018 R.G. vertente tra
Codice Fiscale nq Parte_1 C.F._1
di erede di Codice Fiscale , Persona_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla Via Stadio a Monte
Trav. I n. 5/B, rappresentata e difesa dall'avv. Claudio Pennestrì per mandato in atti, contro

Codice Fiscale , Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla Via Ciccarello n. 22/c, rappresentata e difesa dall'avv. Bruno Sofia, giusta procura in atti;

1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra Parte_1
ha intimato sfratto per morosità alla Sig.ra ,
[...] Controparte_1
riguardo ad un contratto di locazione per uso abitativo, sottoscritto il 2 gennaio 2001 e registrato il 21 maggio 2001 al n. 2203 mod. III) originariamente intercorso tra quest'ultima ed il padre-dante causa
, avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria, Persona_1
Viale A. Moro trav. Morabito n. 58.
Costituitasi in giudizio nella fase sommaria, l'intimata ha formulato espressa opposizione allo sfratto, contestando la morosità.
Con ordinanza del 26-27 febbraio 2018, il Tribunale di Reggio non ha concesso il rilascio dell'immobile e ha disposto il mutamento del rito.
La locatrice ha depositato una scarna memoria integrativa, contestando le difese avversarie ed insistendo per la convalida.
La conduttrice ha depositato memoria integrativa, insistendo nelle proprie difese e chiedendo il rigetto delle domande avverse.
La causa è stata istruita a mezzo della produzione documentale delle parti e di prova orale.
Risulta, dalle dichiarazioni dei testi e dei procuratori delle parti che l'immobile locato è stato rilasciato nel febbraio 2019.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui
2 base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale.
(Cassazione civile, 30/09/2015 n. 19525, Cassazione civile, 13/02/1992 n.
1734).
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto (Cassazione civile,
22/12/2021 n. 41236: Tribunale Roma, 23/10/2019 n. 20480, Tribunale
Roma, 05/06/2019 n. 12020).
Ciò premesso in termini generali, va ricordato che - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cassazione civile,
27/01/2023 n. 2554) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte - negoziale o legale - del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova
3 del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
All'udienza del 7 novembre 2019 i procuratori delle parti hanno dichiarato che l'immobile è stato rilasciato nel mese di febbraio 2019 ed hanno affermato concordemente che è intervenuta “la cessazione della materia del contendere limitatamente al rilascio dell'immobile”.
Può dichiararsi, di conseguenza, che il contratto di locazione - sottoscritto il 2 gennaio 2001 (registrato il 21 maggio 2001) dal Sig. , Persona_1
padre e dante causa della Sig.ra e dalla Sig.ra Parte_1
- si è risolto per mutuo dissenso. Controparte_1
Resta da decidere, quindi, solo sulle richieste economiche della Sig.ra
Parte_1
II. Quest'ultima ha prodotto copia del contratto sottoscritto il 2 gennaio
2001 (registrato il 21 maggio 2001) dal padre e dante causa Per_1
deceduto il 3.5.2017, ma va detto che il rapporto di locazione non
[...]
è stato mai oggetto di contestazione da parte della conduttrice.
Nell'atto di intimazione di sfratto è stata allegata la morosità dal mese di gennaio a quello di settembre 2016 e dal mese di novembre 2017 al mese di gennaio 2018 (oltre al mancato pagamento di quote condominiali, per un ammontare di € 90,00 e della fornitura idrica, per un totale di €
2.938,55).
Nella successiva memoria integrativa depositata il 19 luglio 2018, invece, la locatrice ha riferito che la (prima) morosità sarebbe risalita alla mensilità di gennaio 2015.
La conduttrice-intimata ha affermato, sin dalla fase sommaria, di aver regolarmente corrisposto tutti i canoni ed ancora nella memoria integrativa, tempestivamente depositata il 14 settembre 2018, ha chiarito:

4 - di aver integralmente regolarmente corrisposto i canoni fino a novembre
2016, versando le relative ricevute (all. 1);
- che le mensilità da novembre 2017 a marzo 2018 sono state pagate, dopo alcuni tentativi, attraverso un vaglia del 06 agosto 2018 (all. 2);
- che gli oneri condominiali successivi al novembre 2017 erano stati pagati
(all. 3), come da richiesta, mentre quelli precedenti risultavano in regola, tanto che la locatrice non li aveva richiesti nella diffida inviatale;

- riguardo ai canoni per il servizio idrico, la stessa avrebbe pagato una somma ben superiore a quella dedotta nell'atto introduttivo.
Provato il rapporto contrattuale, era preciso onere della Sig.ra CP_1
fornire la prova liberatoria dell'avvenuto adempimento.
Quest'ultima ha versato in atto le ricevute dei versamenti effettuati sin dall'inizio del rapporto che, tuttavia, sono state espressamente disconosciute dal procuratore della locatrice sin dall'udienza di convalida.
Nel corso della prima udienza di merito, quindi, il procuratore della Sig.ra ha insistito nella richiesta di prova orale di Sig. CP_1 Tes_1
. “le cui dichiarazioni saranno riconducibili alla presunta
[...]
mancata valenza di parte delle ricevute di pagamento prodotte, prive di firma e/o non riconducibili (presumibilmente) al locatore, valendo pertanto tale testimonianza quale attività istruttoria che possa sostituire la procedura di verificazione della documentazione di cui la Sig.ra
intende avvalersi ai fini probatori”, richiamando quanto CP_1
stabilito da Cassazione n. 16383/2017.
La situazione che emerge dalla documentazione in atti ha contorni non del tutto chiari: nessuna delle ricevute, innanzitutto, sembra essere stata sottoscritta personalmente dal locatore (quanto meno ad un sommario raffronto con la firma apposta in calce al contratto prodotto e con quella, pur “invecchiata” di 16 anni, apposta in calce alla diffida del 21 marzo
2017): la gran parte dei documenti recano alcune sigle (molte delle quali
5 sembrano “VG”, presumibilmente , mentre alcuni non Testimone_1
riportano alcuna sottoscrizione ma solo l'indicazione della mensilità.
Gli importi indicati, inoltre, sono molto maggiori (quasi il doppio, se non proprio il doppio) di quanto previsto in contratto e contengono nella maggioranza dei casi un riferimento sia ai canoni idrici (“acqua” …
“H2O”) che al . CP_2
Altre ricevute, inoltre, pur sottoscritte con sigle o firme identiche alle altre, indicano la mensilità alla quale si riferiscono, ma non riportano l'importo versato.
L'analisi non può che partire dai dati certi: poiché non sono stati allegati precedenti inadempimenti della conduttrice (in un rapporto durato oltre 15 anni), osservato che nel fascicolo della locatrice è prodotta una diffida del
21 marzo 2017, sottoscritta personalmente dal padre e dante causa
, deve darsi per assodato che fino al luglio 2016 i canoni Persona_1
siano stati “regolarmente” corrisposti.
Se ne ricava, tra l'altro, che risponde al vero la circostanza allegata dall'intimata di averli versati a mani del Sig. CP_1 Testimone_1
(o della moglie) su espresso incarico del Sig. , come da Persona_1
quest'ultimo chiaramente confermato all'udienza dell'11 aprile 2019.
“In tema di adempimento delle obbligazioni, l'art. 1189 c.c., che riconosce efficacia liberatoria al pagamento effettuato dal debitore in buona fede a chi appare legittimato a riceverlo, si applica, per identità di "ratio", sia all'ipotesi di pagamento eseguito al creditore apparente, sia all'ipotesi in cui lo stesso venga effettuato a persona che appaia autorizzata a riceverlo per conto del creditore effettivo, il quale abbia determinato o concorso a determinare l'errore del «solvens», facendo sorgere in quest'ultimo una ragionevole presunzione sulla rispondenza alla realtà dei poteri rappresentativi dell'«accipiens»” (Cassazione civile, 25/01/2018 n. 1869,
Cassazione civile, 13/09/2012 n. 15339, Cassazione civile, 09/08/2007 n.
6 17484, Tribunale Marsala, 30/07/2021 n. 587, Tribunale Napoli,
26/11/2020 n. 8154).
Ciò chiarito, ad avviso di questo giudicante la documentazione in atti, letta alla luce delle prove orali, conferma che la conduttrice ha pagato tutti i canoni dovuti fino all'instaurazione del presente giudizio (mentre non è stato allegato alcun inadempimento successivo, fino al rilascio).
Non v'è alcuna prova, poi, circa la debenza di oneri condominiali arretrati, né circa il pagamento da parte della Sig.ra di Parte_1
canoni idrici reclamati da rimborsare: le sue domande, pertanto, devono essere rigettate.
III. Tenuto conto del fatto che la Sig.ra a seguito della morte del Per_1
padre, si è trovata di fronte alla descritta situazione di fatto che la stessa presumibilmente ignorava ed in considerazione delle ragioni della decisione, le spese di lite possono essere integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione per mutuo dissenso del contratto di locazione intercorso il 2 gennaio 2001 (registrato il 21 maggio 2001 al n. 2203 mod.
III) tra il Sig. , padre e dante causa della Sig.ra Persona_1 [...]
e la Sig.ra , avente ad oggetto un immobile Parte_1 Controparte_1
sito in Reggio Calabria, al Viale A. Moro Diramazione Morabito n. 58;
2) Rigetta ogni altra domanda;

3) Compensa le spese di lite.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 23 ottobre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando) 7