1

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA Sezione VI
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 41387 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024
tra

(C.F. ), con sede in Roma, Piazza Parte_1 P.IVA_1
Martiri di Belfiore n. 2, in persona dell'A.U. e legale rappresentante Sig. (C.F. ), rappresentata e Parte_2 CodiceFiscale_1 difesa dall'Avv. Davide Fiorini (C.F. ) ed C.F._2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Circ.ne Clodia n. 165
-attore
CONTRO
(C.F. – PEC , con CP_1 P.IVA_2 Email_1 sede in Milano, via Francesco Richini n. 4, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Giorgio Gagliassi.
-convenuto
CONCLUSIONI: come in atti
Fatto e diritto

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'intimante citava in giudizio per intimare a quest'ultima lo sfratto CP_1 della porzione dell'immobile, di sua proprietà, sito in Roma, via Idrovore della Magliana nn. 39, 41 e 43 e più precisamente:
1 2
- palazzina cielo terra, con accesso da via Idrovore della Magliana nn. 39, 41 e 43 ed individuata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 789, part. 114, sub 9;
- parte del magazzino al piano terra, con accesso da via Idrovore della Magliana n. 39 e censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 789, part. 114, sub 10-3;
- magazzino piano terra, con accesso da via Idrovore della Magliana n. 39 e censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 789, part. 114, sub 6;
- autorimessa piano interrato, con accesso da via Idrovore della Magliana n. 39 e censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 789, part. 114, sub 5;
- magazzino piano interrato, piano terra e primo piano, con accesso da via Idrovore della Magliana n. 39 e censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 789, part. 114, sub 7. Tale porzione di immobile veniva concessa in locazione, ad uso non abitativo, con contratto registrato, numero 3797-serie 3T dalla società alla società per un Parte_1 Controparte_2 canone annuo di € 120.000,00, con rate mensili anticipate di € 10.000,00 aggiornato ogni anno alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo, accertate dall'ISTAT. Con scrittura privata del 01.06.2021, debitamente registrata, tale contratto di locazione veniva ceduto ai sensi dell'art. 1406 c.c. dalla società alla CED S.r.l., oggi con Controparte_2 CP_1 sede in Roma, via Idrovore della Magliana n. 43. A far data da 01.06.2021, la subentrava, dunque, CP_1 quale conduttrice, nel rapporto di locazione oggetto del presente giudizio. Imputando, come per legge, i pagamenti effettuati ai debiti più antichi scaduti, si rendeva morosa nel pagamento di CP_1 un importo pari ad euro 129.509,00, in cui venivano ricompresi: parte del canone di locazione relativo al mese di Settembre 2023 per € 8.521,00 e i canoni di locazione relativi ai mesi compresi da Ottobre 2023 a Settembre 2024. A tanto si aggiunge la l'imposta di registro per € 988,00, quota a carico del conduttore. Per tali ragioni, l'intimante chiedeva di: “sentir convalidare lo sfratto per morosità intimato con il presente atto, ai sensi dell'art. 658 c.p.c. e con avvertimento che se non comparirà, o comparendo non si opporrà, lo sfratto sarà convalidato ai sensi dell'art.663 c.p.c. In caso di opposizione si chiede fin da ora all'Illustrissimo Giudice, emettersi ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva e nel merito, previo mutamento del rito, dichiararsi risolto il contratto di locazione per inadempimento della conduttrice con condanna al rilascio dell'immobile, suoi accessori e pertinenze, entro perentorio termine, che sia il più breve possibile consentito per legge (ex art.56 L.392/78), con sentenza munita di clausola di provvisoria esecuzione.
2 3
Si chiede altresì di emettersi in ogni caso ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva per i canoni scaduti e da scadere, nonché per la quota di spettanza per l'imposta di registro di cui in narrativa.”.
Si costituiva in giudizio l'intimata, opponendosi alla convalida dello sfratto e alla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, osservando in via preliminare che il plesso locato, di grandi dimensioni, ospita al proprio interno privati e società che svolgono attività lavorative ed imprenditoriali e che da “circa due anni” si erano resi necessari interventi di manutenzione straordinaria. A riguardo, l'intimata precisava di aver sollecitato più volte la società locatrice, che, tuttavia, era rimasta inerte. Per tali ragioni, veniva eccepita la “responsabilità in capo al locatore per non aver mantenuto la cosa in stato da servire all'uso convenuto”, adducendo che i vizi del plesso lo avevano reso inidoneo all'uso, tanto che la si era dovuta far carico CP_1 di ingenti spese, quali:
- € 38.430,00 per l'asserito “acquisto e l'installazione della nuova centrale termica”, “in quanto la vecchia si era rotta”
- € 32.330,00 per l'asserita “sostituzione di fancoil e pompa di calore”
- € 39.747,60 per asserita “riparazione e sostituzione degli infissi”. A ciò si aggiungeva, l'impossibilità di utilizzo del sistema idraulico delle pompe di sollevamento dell'acqua, da cui sarebbero derivati allagamenti, con conseguenti disagi non soltanto per la società conduttrice, ma anche per tutti gli altri occupanti gli spazi interni. L'intimata aggiungeva, in ultimo, il mancato rinnovo della SCIA antincendio (scaduta nel luglio 2021), imputando il mancato rinnovo della stessa alla società locatrice, che non avrebbe messo a disposizione della conduttrice, le certificazioni e dichiarazioni sull'immobile necessarie al perfezionamento della pratica di asseverazione, impedendo, peraltro, alla conduttrice la stipula di polizze assicurative.
Con ordinanza resa all'udienza del 07.10.2024, questo Giudice, ordinava al conduttore di rilasciare al locatore CP_1
l'immobile oggetto di causa, fissando la data per l'esecuzione di detto rilascio e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio. In corso di causa la conduttrice si rendeva ulteriormente debitrice, anche per i canoni di locazione scaduti successivamente a quelli oggetto di intimazione (Ottobre 2024, Novembre 2024, Dicembre 2024 e Gennaio 2025) per un totale complessivo pari ad € 169.509,00.
3 4
Alla data del 10 Gennaio 2025, la conduttrice era ancora nella disponibilità dell'immobile.
All'udienza del 20 gennaio 2025, l'intimata non era presente e la pare attrice, per il tramite del suo difensore, si riportava a quanto già espresso nella memoria integrativa, depositata in data 10 gennaio 2025.
All'udienza del 3 marzo 2025, in assenza dell'intimata, la
[...]
rappresentava di aver esperito, senza successo, un Parte_1 tentativo di mediazione, ma di aver ricevuto una somma di euro 7000,00 dalla da detrarre quindi da quanto dovuto. CP_1
Deve, tuttavia, specificarsi che tra le medesime parti risulta attualmente pendente, oltre al presente giudizio, anche la causa iscritta al n. 42032 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024, pure avente ad oggetto il rilascio di una porzione del medesimo immobile per morosità e che la convenuta non ha specificato da quale debito andrà detratta la somma di euro 7000,00, recentemente versata.
La domanda è fondata e merita, pertanto, accoglimento.
In via preliminare, deve osservarsi che l'opponente non ha fornito prova alcuna di quanto asserito in sede di opposizione. Non risultano anzitutto provati i vizi lamentati (attinenti alla centrale termica, fancoil e pompa di calore, infissi, oltre che al sistema idraulico delle pompe di sollevamento dell'acqua), che avrebbero reso necessario un intervento di manutenzione straordinaria a carico della locatrice. A riguardo, deve precisarsi che, solo la prova dell'esistenza del vizio avrebbe consentito non soltanto di accertare un'eventuale responsabilità della società locatrice rimasta inerte, bensì pure di individuarne la causa e le eventuali conseguenze dannose prodotte. Tutto questo non risulta allegato in atti, così come non vi è prova alcuna delle numerose richieste di intervento, oltre che di rilascio delle certificazioni necessarie per asseverare i lavori, che la CP_1 asserisce di aver inviato alla locatrice, a fronte della cui
[...] inerzia, sarebbe stata costretta ad intervenire, per riparare i danni, sostenendo ingenti spese (€ 38.430,00 per l'asserito “acquisto e l'installazione della nuova centrale termica”, “in quanto la vecchia si era rotta”, € 32.330,00 per l'asserita “sostituzione di fancoil e pompa di calore”, € 39.747,60 per asserita “riparazione e sostituzione degli infissi”). Nessuna sollecitazione viene, del resto, menzionata neppure nella scrittura con cui in data 10 gennaio 2023, la società intimata riconosceva il debito e chiedeva una dilazione nei pagamenti.
4 5
Ebbene, proprio in tale sede, quest'ultima avrebbe potuto indicare e provare gli esborsi sostenuti o da sostenere per le riparazioni dei vizi, rispetto alle quali, la sarebbe rimasta inerte. Parte_1 Nella scrittura privata del 10 gennaio 2023, invece, non vi è alcuna menzione alle spese sostenute, né tantomeno una richiesta di scomputare tali spese dal debito, che la al contrario, CP_1 riconosceva di avere per intero. Tali spese, non allegate all'epoca, non risultano allegate o provate neppure in sede di giudizio. Infatti, come del resto già segnalato da questo Giudice, con ordinanza del 07.10.2024, la società conduttrice ha depositato in atti le sole fatture relative ai lavori da sostenere, senza, tuttavia, allegare nessuna ricevuta di avvenuto pagamento. Tanto chiarito, pur a voler ritenere che i vizi lamentati dalla conduttrice fossero esistenti, va ricordato che il rapporto locatizio è caratterizzato dal godimento dell'immobile a fronte del corrispettivo di un canone e che tale canone deve dunque essere corrisposto nei tempi e secondo le modalità che vengono stabilite contrattualmente dalle parti. In tal senso, il pagamento del canone costituisce il corrispettivo per il godimento del bene locato ed è un obbligo che permane in capo al conduttore anche in presenza di vizi del bene, salvo nell'ipotesi in cui questi inibiscano l'utilizzo dello stesso. Tale principio è stato da tempo accolto dalla giurisprudenza, che ha chiarito che “qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (in tali termini è Cass. n°8425.2006). Orbene, deve darsi atto che la ha certamente CP_1 utilizzato l'immobile per tutta la durata del rapporto contrattuale, pur a fronte dei vizi lamentati e non provati, che, dunque, non hanno impedito godimento del bene. Ne deriva che la società conduttrice avrebbe avuto l'obbligo di corrispondere al locatore il canone contrattualmente previsto, obbligo rispetto al quale risulta allo stato inadempiente. A riguardo, deve aggiungersi che tale inadempimento è certamente connotato del requisito della gravità, di cui all'art. 1455 c.c. Infatti, deve darsi atto che alla data odierna non risultano pagati i canoni relativi ai mesi al mese di Settembre 2023 (pagato solo in parte) per € 8.521,00 e i canoni di locazione relativi ai mesi compresi da Ottobre 2023 a Settembre 2024, cui si sono aggiunti nelle more di tale giudizio, i canoni relativi al mese di Ottobre 2024, Novembre 2024, Dicembre 2024 e Gennaio 2025, oltre alla l'imposta di registro per € 988,00. L'importo dovuto è dunque pari ad € 169.509,00. Segue la condanna al pagamento degli ulteriori canoni maturandi dal 10 gennaio 2025 al rilascio effettivo.
5 6
Per tali ragioni, posta la gravità dell'inadempimento, avendo riguardo degli interessi della controparte, nel caso di specie la
[...]
questo Giudice dichiara la risoluzione del contratto di Parte_1 locazione registrato al numero 3797-serie 3T, conferma l'ordinanza di rilascio immediato dell'immobile di proprietà dell' sito Parte_1 in Roma, via Idrovore della Magliana nn. 39, 41 e 43 (meglio specificato in atti) e condanna la al pagamento CP_1 dell'imposta di registro e dei canoni di locazione insoluti fino alla data del rilascio. Si aggiungano gli interessi di mora, di cui all'art. 1284 c.c., prodotti fino al saldo effettivo, con spese di lite, competenze professionali, che seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sez.VI^ civile, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla richiesta di convalida di sfratto proposta da avverso Parte_1 in relazione all'immobile, di sua proprietà, sito in CP_1
Roma, via Idrovore della Magliana nn. 39, 41 e 43 (meglio specificati in atti), così decide: accoglie la domanda attorea e per l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione, registrato al numero 3797-serie 3T per inadempimento di parte convenuta;
conferma l'ordinanza di rilascio;
condanna al pagamento in favore della parte attrice CP_1 della somma di euro 169.509,00, maturata al 10.1.2025, oltre ai canoni maturandi sino al rilascio effettivo, da cui detrarre quanto nelle more versato dalla convenuta oltre gli interessi di mora, di cui all'art. 1284 c.c., prodotti fino al saldo effettivo;
condanna la parte convenuta alla refusione in favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in euro 786,00 per esborsi ed euro 7.052,00 per compensi professionali, oltre le spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.
Roma, 3.03.2025
Il Giudice dott.ssa Roberta Nardone

Provvedimento redatto con la collaborazione del dott.ssa CP_3
Flavia De Grazia
6