REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica - in persona del Giudi-
ce dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc,
in seguito dell'udienza del 13.10.25, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 cpc, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 8603 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2024, alla quale è riunita quella iscritta al nr.9264/24,
vertente
TRA
, CF , e , CF Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliate in Palermo, V. E. AL- C.F._2
BANESE n. 17, presso lo studio dell'Avv. CARRA LUCIANO che le rappre-
senta e difende per procura in calce all'atto di citazione;

– attrici –
CONTRO
, cf , elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._3
in Palermo, presso lo studio dell'AVV. BARRALE S. in v. M. RUTELLI n.
38, rappresentato e difeso dall'Avv. AFFATIGATO GASPARE - pec:
[...]
- per procura allegata alla memoria di costituzio- Email_1
ne;
– convenuto –
****
Tribunale di Palermo MOTIVI DELLA DECISIONE
è proprietaria dell'immobile sito in Palermo, via S. Bertini Parte_1
n° 20/22, identificato al Catasto di Palermo al foglio 66, particella 698,
sub 8, zona cens. 2, cat. C/1, classe 10 concesso in locazione, per uso commerciale, in data 10.12.2019, a giusta contratto Controparte_1
registrato in data 30.12.2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo.
è usufruttuaria delle seguenti unità immobiliari atti- Parte_2
gue e confinanti con quello della figlia : Parte_1
a) locale terrano sito in Palermo, via S. Bertini n° 24/26/28 e via M.
Falvetto n. 23/25, identificato al Catasto di Palermo al foglio 66, particella
698, sub 9, zona cens. 2, cat. C/1, classe 9, consistenza mq. 72;
b) locale terrano sito in Palermo, via M. Falvetto n. 19/21, identificato al Catasto di Palermo al foglio 66, particella 698, sub 10, zona cens. 2,
cat. C/1, classe 9, consistenza mq. 71.
Dette unità sono state oggetto di locazione commerciale, giusta con-
tratto stipulato in data 10.12.2019 e registrato in data 30.12.2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo, la prima e la seconda giusta contratto del 28.5.2021 e registrato in data 28.6.2021 presso l'Agenzia delle Entra-
te di Palermo tra la . Pt_2 Controparte_1
Le locatrici hanno intimato lo sfratto, in relazione agli immobili oggetto dei predetti tre contratti, al convenuto per morosità (dettagliata nei rispet-
tivi ricorsi).
Dopo la fase interinale, conclusasi in entrambi i giudizi oggi riuniti con una ordinanza di rilascio degli immobili locati, nella presente fase la parte conduttrice ha dato atto che, dopo l'esecuzione, gli immobili sono stati ri-
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- 2 - Sezione II Civile lasciati dal convenuto, producendo i relativi verbali di rilascio nel gennaio
2025.
Cessata, quindi, la materia del contendere in relazione alle domande di rilascio.
Quanto alle domande di risoluzione dei contratti di locazione, va osser-
vato che le locatarie hanno allegato, rispettivamente, la persistenza della morosità
Il convenuto ha reiterato i motivi di opposizione già proposti nella fase interinale ed in particolare ha allegato che i locali erano inutilizzabili nel periodo giugno-dicembre 2023 e che, per l'effetto, aveva legittimamente esercitato l'eccezione di inadempimento. Poi dopo l'avvio dell'attività nel marzo 2024 si erano verificati nuovi avvallamenti del pavimento nel mese di maggio.
Concludeva, quindi, “NEL MERITO — rigettare l'intimazione di sfratto
per morosità notificata nell'interesse della sig.ra sulla base di Parte_1
quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il
mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.;
- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665
c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto non emettere
ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti,
IN VIA RICONVENZIONALE – ritenere e dichiarare la sig.ra Parte_1
responsabile di tutti i danni subiti dal sig. in ragione della Controparte_1
totale inagibilità dei locali affittati per i periodi da giugno a dicembre 2023
e da maggio 2024 sino alla eliminazione dei gravi difetti riscontrati, per un
importo non inferiore ad € 24.000,00 0 a quella minore o maggiore somma
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- 3 - Sezione II Civile che sarà di giustizia liquidare anche a seguito dell'espletamento di apposi-
ta CTU Tecnica che sin da ora si chiede che venga disposta.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Nel corso del processo veniva svolta attività istruttoria documentale.
All'udienza del 25 marzo 2025 al presente procedimento veniva riunito quello nr.9264/24 relativo agli immobili in usufrutto alla parimenti Pt_2
concessi in locazione commerciale al ove erano, in sintesi, pro- CP_1
poste le medesime argomentazioni.
All'udienza del 13.10.25, sostituita dal deposito di note scritte di udienza, la causa, viste le note conclusive autorizzate, veniva decisa ex art. 281 sexies cpc.
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Il non ha contestato la sussistenza della morosità indicata CP_1
nei rispettivi atti di intimazione, ma ha eccepito che i beni non fossero utilizzabili, prima, per gli sversamenti di liquami presenti nella zona dei wc e, poi, per la presenza di taluni avvallamenti nei pavimenti, deducendo la legittima applicazione dell'eccezione di inadempimento.
Le locatarie deducevano che la causa dell'infiltrazione era scrivibile al condominio e che, comunque, il conduttore aveva mantenuto il pieno go-
dimento della cosa, poiché i dedotti sversamenti erano episodici e limitati.
Parimenti generica e contraria a buona fede l'eccezione di inadempi-
mento sollevata in relazione a presunti avvallamenti del pavimento per giustificare il mancato pagamento dei canoni dal maggio 2024.
Ebbene, con riferimento agli sversamenti verificatisi nel 2023, va rile-
vato che in atti vi è prova che i danni patiti dal conduttore furono risarciti
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- 4 - Sezione II Civile dal con l'indennizzo ottenuto dalla Unipol, società con la CP_2
quale il aveva stipulato un contratto di assicurazione per CP_2
danni a terzi.
Tale circostanza è ben idonea a provare, in assenza di altri elementi di prova concretamente offerti ad opera del , che i fenomeni di sver- CP_1
samento ed i conseguenti danni erano stati provocati da difetti di manu-
tenzione di tubazioni condominiali, non ascrivibili, dunque, alle locatarie.
Né è stata specificamente allegata e concretamente provata una colpe-
vole inerzia delle locatarie nei confronti del Condominio per ovviare a tale situazione di pregiudizio in danno del . CP_1
Non fornita da parte convenuta, inoltre, la prova del dedotto accordo col quale le locatarie avrebbero oralmente rinunciato al canone per i mesi del 2023 (anzi la messaggistica offerta in produzione da parte attrice con-
sente di ritenere insussistente un simile accordo).
Quanto ai dedotti avvallamenti del 2024 gli stessi, oltre ad essere ge-
nericamente allegati e non provati, sono parimenti ascritti, dallo stesso conduttore, al Condominio e quindi non possono essere imputati alle lo-
catarie; tutto ciò nel perdurante godimento della cosa ad opera del CP_3
[...
che pure aveva ivi avviato l'attività di impresa.
Per tali motivi i contratti di locazione oggetto dei giudizi oggi riuniti de-
vono essere risolti per il grave inadempimento del conduttore, con conse-
guente rigetto anche della domanda di risarcimento proposta da quest'ultimo in via riconvenzionale.
In base al principio della soccombenza, le spese del giudizio vanno po-
ste a carico di parte convenuta e si liquidano – separatamente in relazione
Tribunale di Palermo
- 5 - Sezione II Civile ai due giudizi riuniti- nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività in concreto svolta, nelle fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al DMG 55/2014.

P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
− Dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio degli immobili oggetto dei contratti di locazione sotto-
scritti tra e;
Controparte_1 Parte_1 Parte_2
− Dichiara la risoluzione, in danno di , del contratto Controparte_1
di locazione stipulato tra e in data Parte_1 Controparte_1
10.12.2019 avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, via S. Ber-
tini nn. 20/22;
− condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
di € 7.200,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati fi-
no ad ottobre 2024, oltre interessi al tasso legale dalla data di sca-
denza dei singoli canoni sino all'effettivo soddisfo ed i canoni ulte-
riormente a scadere sino alla data di effettiva riconsegna degli im-
mobili del 9.1.25;
− dichiara risolo in danno di il contratto di locazione Controparte_1
stipulato tra e , in data Parte_2 Controparte_1
10.12.2019, avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, via S.
Bertini nn. 24/26/28 e via M. Falvetto nn. 23/25;
− dichiara risolto in danno di il contratto di locazio- Controparte_1
ne stipulato tra e , in data Parte_2 Controparte_1
Tribunale di Palermo
- 6 - Sezione II Civile 28.5.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, via M. Fal-
vetto nn. 19/21;
− condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_3
di € 16.750,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pa-
[...]
gati fino ad ottobre 2024, oltre interessi al tasso legale dalla data di scadenza dei singoli canoni sino all'effettivo soddisfo ed i canoni ul-
teriormente a scadere sino alla data di effettiva riconsegna degli immobili del 9.1.25;
− rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
con la memoria depositata il 15.11.24;
− condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 3000,00, oltre le spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta;

− condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_3
delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 4500,00, oltre le
[...]
spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta.
Così deciso in Palermo in data 14 ottobre 2025.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
Tribunale di Palermo
- 7 - Sezione II Civile