RG 1500/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1500 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2022, avente ad oggetto: nullità del contratto, promossa da:
e , elettivamente domiciliati in Arzano (NA) Parte_1 Parte_2
alla via Napoli n. 46, presso lo studio degli avvocati Costantino Tamburrino e Filomena Pastore, che li rappresentano e difendono in virtù di procura in atti;
attori contro
, elettivamente domiciliata in Arzano (NA) alla via Alfredo Pecchia n. Controparte_1
71, presso lo studio degli avvocati Elpidio Capasso e Lorenzo Capasso, che la rappresentano e difendono in virtù di procura in atti;
convenuta contro
, elettivamente domiciliata in Casoria (NA) alla via Michelangelo Controparte_2
n. 31, presso lo studio degli avvocati Annunziata Natalia e Vincenzo Palladino, che la rappresentano e difendono in virtù di procura in atti;
convenuta nonché
, quale erede di , nato ad [...] Controparte_3 Persona_1
(NA) in data 01.01.1948 e deceduto in Arzano (NA) in data 18.03.2022; convenuta contumace
Conclusioni delle parti: come da verbali e atti di causa.

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MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno Parte_1 Parte_2
convenuto in giudizio , e , per sentire Controparte_1 Controparte_2 Persona_1 accogliere le seguenti conclusioni: “1) accertare e dichiarare, per le ragioni di fatto e diritto esposte nel presente atto, la nullità del contratto di compravendita dell'immobile indicato in premessa a causa delle condotte inadempienti dei convenuti;
2) per l'effetto condannare i convenuti, in solido, a corrispondere agli attori l'importo di € 140.000,00, ovvero della somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla maturazione dei crediti al soddisfo;
3) condannare altresì i convenuti in solido, al pagamento delle spese e competenze di giudizio, oltre rimborso spese generali, iva e cpa.”.
A sostegno delle proprie domande, gli attori hanno allegato: - che in data 22.11.2006, in
Casavatore (NA), alla via Giuseppe Garibaldi n° 9, per atto notar Giuseppe di Transo, gli attori ebbero ad acquistare da , e la piena Persona_1 Controparte_2 Controparte_1
proprietà, in parti uguali, di un locale terraneo adibito ad uso commerciale della superficie di circa 101 mq., sito alla via Prolungamento via Ferrara n. 40 Arzano (NA), confinante con
, con l'androne, cassa scala, con proprietà aliena e con via Francesco Controparte_4
Pagano, riportato al N.C.E.U. del Comune di Arzano al foglio 4 n. 1344 sub.2 via Ferrara 21 p.
T, int. 1 sc. U cat C/1 cl. 6 mq 101 RC € 1.914,35; - che il prezzo di tale compravendita, pari ad € 91.000,00, fu pagato dagli attori mediante accollo del debito di pari importo che i venditori avevano nei confronti della società con sede in Controparte_5
Arzano; - che l'art 7, rubricato Normativa urbanistica della predetta scrittura, recita testualmente: “In ordine agli artt.17 e 40 della L. 18.2.1985 n 47 e successive modificazioni, i venditori, come sopra presenti e rappresentati, dichiarano che la costruzione dell'unità in oggetto è stata realizzata senza licenza o concessione edilizia, e che è stata presentata al Comune di Arzano la domanda di condono prot. n. 4588 in data 1° marzo 1995, per la quale sono stati pagati per intero: - l'oblazione con versamento c.c.p. n. 109 del 31.12.1994 di £ 3.115.600 eseguito presso l'Ufficio Postale di Arzano (NA); - e gli oneri concessori con versamenti c.c.p.
n. 161/vcy171 del 12 ottobre 2006 di € 5.327,13 eseguito presso l'Ufficio Postale 40/005. I venditori, come sopra presenti e rappresentati, garantiscono la regolarità della domanda di condono e l'inesistenza di vincoli che ne pregiudichino l'accoglimento, e si obbligano a far fronte a qualsiasi eventuale ulteriore spesa che risultasse dovuta per il perfezionamento della relativa pratica, tenendo indenni al riguardo gli acquirenti da ogni molestia. Si allega sotto la lettera “B” il certificato rilasciato dal Comune di Arzano in data 16.10.2006, dal quale risulta
Pag. 2 di 6 la congruità dell'oblazione e degli oneri concessori e l'inesistenza dei vincoli di cui agli artt.32
e 332 della citata Legge n. 47/85”; - che, in particolare, il certificato rilasciato dal comune di
Arzano in data 16.10.2006, allegato all'atto di compravendita, attesta che la domanda di condono era stata presentata da una delle parti alienanti, ai sensi della Controparte_2 legge n. 724/94; - che in data 23.11.2017, l'attore depositava presso il Parte_1
Comune di Arzano un'istanza (acquisita con protocollo 29803) volta ad ottenere la definizione della pratica di condono ed il conseguente rilascio del permesso a costruire;
- che, convocato presso l'ufficio Urbanistico del predetto comune, l'attore apprendeva dal Parte_1
responsabile dell'ufficio che contestualmente alla domanda di condono dell'immobile acquistato, la parte venditrice (ovvero , e Persona_1 Controparte_2 CP_1
) aveva presentato un'altra domanda di condono, sempre ai sensi della legge 724/94, per
[...]
un diverso immobile ad uso residenziale facente parte dello stesso edificio del locale commerciale acquistato dagli attori;
- che il responsabile dell'ufficio accertava altresì che la somma della cubatura dei due immobili facenti parte dello stesso edificio (manufatto) superava la misura di 750,00 metri cubi, costituente il limite insuperabile stabilito dalla legge 724/94 per l'accoglimento della domanda di condono;
- che costituisce un principio giurisprudenziale consolidato che ai fini del perfezionamento del condono edilizio previsto dalla legge 724/94, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma primo, è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziale e non residenziali;
- che pertanto il bene compravenduto non sarebbe condonabile e che i venditori avrebbero reso una dichiarazione mendace all'atto della stipulazione del contratto, vendendo un bene incommerciabile.
Si è costituita in giudizio , la quale ha contestato gli assunti di controparte, ha Controparte_1 eccepito l'improcedibilità della domanda nonché la sua infondatezza nel merito e ha concluso:
“1.- in via preliminare, dichiarare la improcedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5, comma


1-bis, d.lgs. 28/2010 ovvero assegnare alle parti il termine per l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione;
2.- sempre in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda stante l'assenza del provvedimento del Comune di Arzano volto a decidere la pratica di condono edilizio dell'immobile, oggetto dell'atto di vendita nel presente giudizio;
3.- in linea subordinata, dichiararne l'infondatezza e rigettare la domanda attorea così come proposta ed articolata.”.
Si è costituita in giudizio , la quale ha contestato gli assunti di controparte, Controparte_2 ha eccepito l'improcedibilità della domanda nonché la sua infondatezza nel merito e ha concluso (come precisate con la memoria di cui all'art. 183 co 6 n. 1 c.p.c.): “• In via preliminare 1. Sempre in via preliminare darsi atto della mancata proposizione del
Pag. 3 di 6 procedimento di mediazione obbligatorio ex D.Lgs. 28/2010, e per l'effetto dichiarare
l'improponibilità e/o improcedibilità della domanda e/o emettere ogni provvedimento ritenuto per Legge;

2. Accertare e dichiarare la nullità dell'atto di citazione ex art. 164 c.p.c. per tutte le ragioni di cui in narrativa, con ogni conseguente statuizione in merito;

3. Dichiarare il difetto di interesse ad agire degli attori, per i motivi innanzi esposti;
• Nel merito in via principale:

5. Rigettare le domande attoree per intervenuta decadenza e/o prescrizione dei diritti azionati, oltre che infondate sia in fatto che in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa, e comunque non provate;

6. In linea subordinata, nella denegata ipotesi in cui
l'On.le Giudicante adito dovesse dichiarare la nullità del contratto di compravendita del
22/11/2006, reiterano in via riconvenzionale la richiesta di condanna dei convenuti Pt_1
e in solido tra loro a rilasciare ad l'immobile per cui è causa libero e Parte_2 CP_6
vuoto di persone e cose in favore della comparente, e nel contempo condannarli, altresì, a titolo di indennità risarcitoria da occupazione sine titulo al pagamento in favore dell'istante della somma di € 223.200,00, e/o in quella diversa somma che emergerà in corso di causa, anche in seguito ad idonea CTU, il tutto maggiorato di interessi e rivalutazione dall'insorgere del credito e fino all'effettivo soddisfo;

7. Con vittoria di spese e competenze di giudizio, e relativa attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari.”.
All'esito della prima udienza, stante l'intervenuto decesso di , il giudice ha Persona_1 dichiarato l'interruzione del giudizio, successivamente riassunto dagli attori anche nei confronti degli eredi di quest'ultimo, tra i quali è rimasta contumace . Controparte_3
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., la causa è stata istruita mediante espletamento di Ctu. Quindi, ritenuta matura per la decisione, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
A seguito di trattazione scritta, con provvedimento del 17.2.2025, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione.
2. L'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria è infondata, atteso che la causa non verte in materia di diritti reali bensì di impugnativa del contratto di compravendita, materia non ricompresa nell'elencazione di cui all'art. 5 del D.lgs. 28/2010.
3. Ciò posto, va dichiarata l'inammissibilità delle domande avanzate, stante il difetto di interesse ad agire degli attori.
Sul punto, va ricordato che «La carenza dell'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c., è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento, anche in mancanza di contrasto tra
Pag. 4 di 6 le parti sul punto, poiché costituisce un requisito per la trattazione nel merito della domanda.»
(cfr. Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 19268 del 29/09/2016).
Nel caso di specie, gli attori hanno agito in giudizio invocando la nullità del contratto di compravendita stipulato con le controparti, adducendo di aver appreso da interlocuzione con il responsabile dell'Ufficio urbanistico del Comune di Arzano che il bene compravenduto, oggetto di apposita istanza di condono richiamata nel contratto di compravendita, non sarebbe condonabile.
E tuttavia, non risulta dagli atti di causa che il si sia mai espresso con un Controparte_7 formale provvedimento di reiezione dell'istanza di condono in questione.
Diversamente, dagli accertamenti svolti dal Ctu è emerso che in data 20.6.2019 – prot. 17408, vi sarebbe stata unicamente l'emissione di un parere, valevole anche come relazione istruttoria, da parte dell'Arch. e indirizzato al Responsabile del procedimento ai fini della Persona_2
proposta di provvedimento.
Pertanto, deve ritenersi che il prospettato ipotetico esito del procedimento amministrativo in corso – impregiudicata ogni valutazione di merito sulla fondatezza degli assunti attorei – non si sia ancora concretizzato, dal che consegue che all'attualità gli attori non vantano un concreto interesse ad agire, la condizione giuridica dell'immobile compravenduto essendo la medesima vantata dallo stesso al tempo della compravendita.
Al riguardo, costante la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 12532 del 08/05/2024, secondo cui: «L'interesse ad agire, previsto quale condizione dell'azione ex art. 100 c.p.c., va identificato in una situazione di carattere oggettivo derivante da un fatto lesivo, in senso ampio, del diritto e consistente in ciò che senza il processo e l'esercizio della giurisdizione l'attore soffrirebbe un danno;
ne deriva che esso deve avere necessariamente carattere attuale, poiché solo in tal caso trascende il piano di una mera prospettazione soggettiva assurgendo a giuridica ed oggettiva consistenza, e resta invece escluso quando il giudizio sia strumentale alla soluzione soltanto in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche.»).
4. Le spese del giudizio, nel rapporto tra gli attori e i convenuti costituiti in giudizio, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in base ai parametri di cui al DM
55/2014 applicabili tenuto conto del valore indeterminabile della causa, ridotti del 50 % per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate e della pronuncia in rito.
Nulla sulle spese del giudizio nel rapporto tra gli attori e il convenuto contumace (Cass. Sez. 3
- , Ordinanza n. 7361 del 14/03/2023).
Pag. 5 di 6 Le spese di Ctu, come liquidate con separato decreto, restano definitivamente a carico della parte soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara la contumacia di;
Controparte_3
2) dichiara inammissibili le domande attoree;

3) pone, nei rapporti interni tra le parti, le spese di Ctu, liquidate con separato decreto, a carico degli attori;

4) condanna e al pagamento, in favore di Parte_1 Parte_2 Controparte_1
e delle spese di lite che si liquidano per ciascuna delle convenute Controparte_2
in euro 3.808,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario al 15 %, IVA e C.p.a. come per legge, con attribuzione in favore degli avvocati Vincenzo Palladino,
Annunziata Natalia, Elpidio Capasso e Lorenzo Capasso, dichiaratisi antistatari;

5) nulla sulle spese del giudizio nel rapporto tra gli attori e . Controparte_3
Così deciso in Aversa, il 7.6.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
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